LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Reims, 16 septembre 2014), que Mme X... a donné à bail à M. Y... des locaux à usage commercial ; que, le locataire ayant sollicité le renouvellement du bail, le bailleur lui a délivré congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d'une indemnité d'éviction ; que, le 23 décembre 2010, Mme X... a vendu l'immeuble à la société BZR Invest ; que le locataire a assigné le vendeur en paiement d'une indemnité d'éviction et de diverses sommes ; que la société BZR Invest est intervenue à l'instance ;
Sur le premier moyen :
Vu l'article L. 145-28 du code de commerce, ensemble les articles 1719 et 1376 du code civil ;
Attendu que, pour rejeter la demande du preneur tendant au remboursement des loyers et indemnités d'occupation versés postérieurement au 4 août 2008, l'arrêt retient que le refus de renouvellement avait été notifié le 28 novembre 2007, que les clauses du bail interdisaient au preneur d'exiger du bailleur la réparation et la remise en état des lieux, que les locaux étaient vétustes dès l'origine, que le preneur les avait acceptés dans cet état et qu'il ne pouvait invoquer un défaut de délivrance après avoir sollicité à deux reprises le renouvellement de son bail ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le sinistre survenu le 4 août 2008 et la coupure, à l'initiative de la bailleresse, de l'alimentation en eau du local, n'avaient pas empêché M. Y... de poursuivre l'exploitation de son commerce pendant la période de maintien dans les lieux et si, de ce fait, l'indemnité d'occupation payée par ce dernier n'était pas dépourvue de cause, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des textes susvisés ;
Et sur le deuxième moyen :
Vu l'article L. 145-28 du code de commerce, ensemble les articles 1719 et 1376 du code civil ;
Attendu que, pour rejeter la même demande formée à l'égard de la société BZR Invest, l'arrêt retient que celle-ci avait acquis les locaux en décembre 2010 et que M. Y... était mal fondé à présenter une telle demande en raison d'un défaut de délivrance imputable au précédent propriétaire et alors que l'acte de cession conclu entre Mme X... et la société BZR Invest ne prévoyait pas la prise en charge par cette dernière d'une quelconque somme à ce titre ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le droit au maintien dans les lieux était opposable à l'acquéreur du local et que l'occupant pouvait invoquer à son encontre, pour la période postérieure à son acquisition, le défaut de délivrance des lieux, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
Et sur le troisième moyen :
Vu le principe de la réparation intégrale du préjudice, ensemble l'article 1149 du code civil ;
Attendu que, pour limiter la condamnation de Mme X... au paiement de dommages-intérêts au titre des préjudices subis par M. Y..., la cour d'appel a alloué une somme forfaitaire ;
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte et le principe susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 16 septembre 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Reims ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Amiens ;
Condamne la société BZR Invest aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société BZR Invest et la condamne à payer à M. Y... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze avril deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Blondel, avocat aux Conseils, pour M. Y...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
:Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur Jean-Pierre Y... de sa demande tendant au remboursement de l'intégralité des loyers et indemnités d'occupation échus après le mois d'août 2008 ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE Monsieur Y... réclame la condamnation in solidum de Madame X... et de la société BZR Invest à lui rembourser l'intégralité des loyers et indemnité d'occupation versés depuis le défaut de délivrance des locaux constaté en août 2008 ; que le contrat de bail conclu le 7 avril 1989 entre les époux X... et Monsieur Y... stipule que « le preneur prendra les lieux loués dans l'état où ils se trouvent le jour de l'entrée en jouissance sans pouvoir exiger ni réparation, ni remise en état de la part du bailleur » et « le preneur entretiendra les locaux loués en bon état de réparation de toute nature à l'exception de celles prévues par l'article 606 du Code civil » ; que ce texte dit que « les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier ; que toutes les autres réparations sont d'entretien » ; qu'ainsi que l'indique l'expert judiciaire Monsieur A... dans son rapport déposé le 3 juillet 2009, Monsieur Y... ne s'est jamais plaint d'un quelconque défaut de délivrance des lieux avant que son bailleur ne lui notifie son refus de renouveler le bail et que bien au contraire il a le 6 avril 2007 puis à nouveau le 29 août 2007 sollicité le renouvellement de son bail ; que l'expert considère que les infiltrations dont se plaint Monsieur Y... résultent d'une vétusté des locaux qui n'ont pas été entretenus et notamment la toiture expliquant que « tous les locaux sont très vétustes et n'ont jamais été ni entretenus ni rénovés par aucune des parties. Ils sont restés dans leur état d'origine qui devait déjà à l'époque de la prise de possession, présenter de gros vices de construction » (page 15 du rapport) ; que Monsieur A... ajoute que le locataire a pris les locaux en 89 en l'état et non isolés ; que « la dégradation des faux plafonds est en partie due aux fuites et à un défaut d'entretien général. Comme son bailleur, Monsieur Y... ne justifie d'aucune facture d'entretien » (page 21 du rapport) ; que l'expert judiciaire indique encore que l'origine des fuites provient d'un double problème de condensation en hiver en l'absence d'isolation sous toiture expliquant que « le problème de condensation est d'autant plus récurrent que l'industrie de Monsieur Y... est génératrice de forts dégagements de vapeur d'eau » (page 18) et « qu'il est nécessaire pour éviter ce problème d'isoler, de ventiler et de chauffer le local, cette obligation incombant au locataire » (page 19) ; qu'au vu de ce rapport d'expertise parfaitement circonstancié et objectif, c'est à bon droit que le premier juge a rejeté la demande de remboursement des loyers et indemnités d'occupation présentée par Monsieur Y... dont le bail n'est pas renouvelé et qui a pris les locaux en toute connaissance de cause et n'a jamais mis en demeure son bailleur de satisfaire à son obligation de délivrance, celui-ci ne pouvant raisonnablement invoquer un tel défaut après avoir sollicité à deux reprises le renouvellement de son bail ; que de plus l'expert judiciaire a constaté que Monsieur Y... payait un loyer total qui correspondait bien à ce qu'il occupait (page 20 du rapport) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE Monsieur Y... produit un rapport judiciaire rédigé par Monsieur A... le 3 juillet 2009, dans le cadre duquel, l'expert indique : « (...) Le Tribunal notera que jusqu'au refus de la bailleresse de renouveler le contrat de bail en 2007 et depuis 1989, le locataire ne s'est jamais plaint... le Tribunal appréciera (...) Tous les locaux sont très vétustes et n'ont jamais été ni entretenus ni rénovés par aucune des parties. Ils sont restés dans leur état d'origine qui devait déjà à l'époque de la prise de possession, présenter de gros vices de construction. En toute part, côté intérieur de la SALLE, comme de l'ATELIER, nous voyons des faux plafonds (quand ils existent) effondrés par les infiltrations d'eau. Les vices dont les bâtiments sont affectés les rendent impropres à leur destination. Dans l'état actuel des choses, l'activité de fabrication de billard et pire encore leur présentation dans la SALLE à usage de "showroom" paraît impossible (préjudice commercial). L'examen des toits montre une absence totale de réparations sérieuses au cours des ans tout au plus des tôles ajoutées çà et là et autres bricolages(…) Il ressort que l'origine des vices provient d'un double problème : toiture vétuste et problème de condensation en hiver en raison de l'absence d'isolation sous toiture (plafonds effondrés).travaux d'urgence : la vétusté de la toiture sera réglée provisoirement à l'occasion de travaux réparatoires d'urgence afin de faire cesser les fuites au-dessus des appareils électriques. Il est convenu que les défendeurs doivent faire intervenir dans l'urgence une entreprise pour réparer, car on peut craindre des problèmes de courts-circuits de nature à compromettre la sécurité des personnes et des biens (...) » ; que les explications de Monsieur A... quant à l'origine et à la nature des désordres concernant les infiltrations sont claires : la vétusté des locaux non entretenus, et notamment de la toiture ; qu'il résulte des débats que Monsieur Y... a pris les locaux en l'état, la toiture présentant dès 1989 un état de vétusté évident qui n'a eu de cesse d'évoluer et de se dégrader ; que les travaux de réfection de la toiture incombent, en vertu de l'article 606 précité au bailleur ; que toutefois, le bail n'ayant pas été renouvelé (refus notifié le 28 novembre 2007) et Monsieur Y... réclamant le remboursement des loyers à compter d'août 2008, cette demande de remboursement n'est pas fondée en son principe et sera dès lors rejetée ;
ALORS QUE, D'UNE PART, jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, le locataire évincé a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du bail expiré, le paiement par celui-ci de l'indemnité d'occupation constituant la contrepartie de son maintien dans les lieux ; qu'il s'en déduit que si pendant cette période, l'exploitation du fonds de commerce devient impossible, faute pour le bailleur de continuer à satisfaire à son obligation de délivrance, obligation essentielle dont il ne peut jamais s'exonérer notamment par le biais des clauses du bail relatives aux travaux, l'indemnité d'occupation cesse d'être due, si bien que, dans le cas où celle-ci aurait été néanmoins payée, elle est sujette à répétition ; qu'en rejetant la demande du preneur devenu occupant licite des lieux, tendant au remboursement des loyers et indemnités d'occupation versés postérieurement à la date du 5 août 2008, jour du sinistre ayant rendu l'immeuble loué impropre à sa destination, aux motifs inopérants que le refus de renouvellement du bail avait été notifié dès le 28 novembre 2007, que les clauses du bail interdisaient au preneur d'exiger du bailleur la réparation et la remise en état des lieux, que les locaux étaient vétustes dès l'origine, que le preneur les avait acceptés dans cet état et qu'il ne pouvait raisonnablement invoquer un défaut de délivrance après avoir sollicité à deux reprises le renouvellement de son bail, la Cour ne justifie pas légalement sa décision au regard des articles L.145-28 du Code de commerce, 1719 du Code civil et 1376 du même Code ;
ET ALORS QUE, D'AUTRE PART, jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, le locataire évincé a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du bail expiré, le paiement par celui-ci de l'indemnité d'occupation constituant la contrepartie de son maintien ; qu'il s'en déduit que si pendant cette période, l'exploitation du fonds de commerce devient impossible, faute pour le bailleur de continuer à satisfaire à son obligation de délivrance, l'indemnité d'occupation cesse d'être due, si bien que, dans le cas où celle-ci aurait été néanmoins payée, elle est sujette à répétition ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était pourtant invitée (cf. les dernières conclusions de Monsieur Y..., p. 11 et suivantes), si le sinistre du 4 août 2008, ensemble la coupure à l'initiative de la bailleresse de l'alimentation en eau du local, n'avaient pas empêché la poursuite de l'exploitation du commerce de Monsieur Y... pendant la période de maintien dans les lieux, le local étant désormais impropre à sa destination (comme cela s'inférait du rapport d'expertise cité par les premiers juges, p. 7 §6 et suivants) et si, de ce fait, l'indemnité d'occupation qui avait été versée par Monsieur Y... n'était pas dépourvue de cause, la Cour prive de nouveau sa décision de base légale au regard des articles L. 145-28 du Code de commerce, 1719 du Code civil et 1376 du même Code.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
:Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur Jean-Pierre Y... de sa demande tendant au remboursement de l'intégralité des loyers et indemnités d'occupation échus après le mois d'août 2008, en tant que cette demande était dirigée contre la société BZR Invest ;
AUX MOTIFS QUE la société BZR Invest est bien fondée à objecter à Monsieur Y... qu'étant propriétaire des locaux dont s'agit depuis seulement décembre 2010, il est mal fondé à lui réclamer le remboursement des loyers et indemnité d'occupation versés depuis août 2008 en raison d'un défaut de délivrance imputable au précédent propriétaire, étant observé que l'acte de cession convenu entre Madame X... et la société BZR Invest ne prévoit nullement la prise en charge par cette dernière d'une quelconque somme à ce titre ;
ALORS QUE le droit au maintien dans les lieux est opposable à l'acquéreur de l'immeuble ; qu'il s'en déduit que Monsieur Y... pouvait utilement invoquer, à l'encontre de la société BZR Invest, du moins pour la période postérieure à son acquisition, le défaut de délivrance dont celle-ci s'était également rendue coupable en s'abstenant de remettre les lieux en état de telle façon que le local puisse être à nouveau exploité normalement ; que le locataire était donc fondé à obtenir restitution des indemnités d'occupation qui avaient été versées à l'acquéreur de l'immeuble durant cette même période ; que la circonstance que le sinistre ayant rendu les lieux impropres à leur destination soit survenu avant la date de l'acquisition par la société BZR Invest ne pouvait justifier en soi le rejet intégral de la demande de remboursement formée à son encontre ; qu'à cet égard également, l'arrêt n'est pas légalement justifié au regard des articles L. 145-28 du Code de commerce, 1719 du Code civil et 1376 du même Code.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
:Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir limité à la somme de 10.000 euros la condamnation au paiement de dommages et intérêts prononcée à l'encontre de Madame X... au titre des divers préjudices subis par Monsieur Jean-Pierre Y... ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE Monsieur Y... réclame la somme de 250.000 euros correspondant au préjudice subi du fait du défaut d'entretien et de délivrance des locaux à l'origine de la baisse de son chiffre d'affaires outre des sommes correspondant au préjudice subi du fait des billards et queues de billards endommagés ; que c'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le Tribunal a condamné Madame X... à verser à Monsieur Y... une somme forfaitaire de 10.000 euros en réparation de son préjudice financier après avoir notamment considéré que Monsieur Y... n'avait pas fait un choix judicieux s'agissant du lieu d'installation de ses billards compte tenu notamment du fait qu'il connaissait le mauvais état du local qu'il louait, le montant du loyer correspondant d'ailleurs à cet état et qu'il a entreposé ses billards dans la partie qui était en mauvais état, laquelle était au départ un garage et a été transformée par le locataire en salle d'exposition ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE s'agissant du préjudice financier évoqué par Monsieur A... dans son rapport, il ressort des photographies produites aux débats et des nombreuses missives échangées entre le bailleur et Monsieur Y... que l'absence d'étanchéité de la toiture a provoqué des dégradations importantes ayant des répercussions sur le matériel professionnel et les objets entreposés par Monsieur Y... ; que toutefois, le choix du lieu d'installation des billards appartient au preneur qui savait pertinemment que les lieux n'étaient pas isolés et vétustes, avec un loyer modéré, à proportion de la qualité de la prestation ; qu'il y a lieu de relever que l'argumentaire développé par Monsieur Y... est contradictoire, puisque, d'une part, il affirme que la baisse de son chiffre d'affaires est due à la dégradation des locaux loués, et d'autre part, il revendique le maintien dans les lieux pour lesquels il soutient en parallèle que ces derniers sont à l'origine de la diminution de son activité économique et de la perte d'objets de valeur ; que Monsieur Y... produit un courrier du 25 août 2008 de Monsieur B..., agent général d'assurances, aux termes duquel il est mentionné que la couverture étant responsable des dommages engendrés par le sinistre dégât des eaux déclaré le 5 août 2008, la garantie n'est donc pas acquise ; qu'il en communique un second pour un autre dégât survenu le 6 septembre 2011, avec la même réponse ; qu'il fonde sa demande d'indemnisation des billards et queues de billard sur ce refus de garantie à l'encontre de ses bailleurs respectifs ; que Monsieur Y... verse également au dossier un courrier du 30 décembre 2008 portant notification du licenciement économique à son employé, Monsieur Pascal C..., aux termes duquel il fait état « d'une baisse importante du chiffre d'affaires pour cause de la crise économique actuelle ajoutée par la dégradation de la toiture des locaux due à la vétusté » (sic) ; que dans ces conditions, au vu de ces éléments, constatant que la dégradation des locaux due en grande partie à un poste de réparation incombant au bailleur a participé pour une petite partie tant à la baisse de l'activité économique de l'exploitation artisanale de Monsieur Y... ainsi qu'à la disparition de biens non indemnisés par son assurance, il convient de lui allouer à titre de réparation globale une somme forfaitaire de 10.000 euros et de condamner Madame X... au paiement de ladite somme ;
ALORS QUE, D'UNE PART, le principe de la réparation intégrale du dommage commande que les dommages et intérêts s'apprécient de façon concrète au regard de la perte subie par la victime et/ou du gain dont elle a été privée ; qu'en allouant à Monsieur Y..., au titre de la réparation de ses préjudices confondus, une somme de 10.000 euros qu'elle qualifie elle-même de « globale » et « forfaitaire », la Cour méconnaît l'article 1149 du Code civil, ensemble le principe susvisé et viole l'article 12 du Code de procédure civile ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, seuls une faute ou un manquement caractérisé à ses propres obligations étaient de nature à limiter le cas échéant le droit à réparation du locataire, lequel n'était pas tenu de limiter dans l'intérêt de la bailleresse le préjudice résultant de son manquement à l'obligation de délivrance ; qu'en limitant la réparation allouée à Monsieur Y..., motifs pris du choix du lieu d'installation par le preneur des billards et queues de billard endommagées et du caractère supposé modéré du loyer prétendument proportionné à la qualité des lieux mis à sa disposition, la Cour ne justifie pas légalement sa décision au regard des articles 1149 et 1719 du Code civil et du principe de la réparation intégrale du dommage ;
ET ALORS ENFIN QUE, le droit du locataire évincé au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction a pour corollaire le droit à la réparation des préjudices subis par celui-ci du fait du manquement de la bailleresse aux clauses et conditions du bail expiré ; qu'en considérant pourtant que Monsieur Y... se contredirait en revendiquant d'un côté le droit au maintien dans les lieux et en se plaignant d'un autre côté de ce que la dégradation des locaux en cause était à l'origine de l'effondrement de son chiffre d'affaires (jugement p. 8, § 2, troisième phrase), la Cour viole l'article L. 145-28 du Code de commerce, ensemble l'article 1149 du Code civil et le principe de la réparation intégrale du dommage.
