| France, Cour de cassation, Troisième chambre civile - formation restreinte rnsm/na, 14 avril 2016, 15-16.797

CIV.3

LG



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 14 avril 2016




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10186 F

Pourvoi n° T 15-16.797







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par le syndicat des copropriétaires horizontal de l'immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic le cabinet Taboni, dont le siège [Adresse 1],

contre l'arrêt rendu le 19 février 2015 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (4e chambre A), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. [S] [B], domicilié [Adresse 2],

2°/ à la société L'Olivier, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2],

défendeurs à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 15 mars 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Jariel, conseiller référendaire rapporteur, Mme Fossaert, conseiller doyen, M. Dupont, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Caston, avocat du syndicat des copropriétaires horizontal de l'immeuble [Adresse 3], de la SCP Ghestin, avocat de M. [B] et de la SCI L'Olivier ;

Sur le rapport de M. Jariel, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne le syndicat des copropriétaires horizontal de l'immeuble [Adresse 3] aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires horizontal de l'immeuble [Adresse 3] ; le condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à M. [B] et à la SCI L'Olivier ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze avril deux mille seize.
MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Caston, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires horizontal de l'immeuble [Adresse 3]


Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR annulé les résolutions n° 6, 8 et 9 de l'assemblée générale des copropriétaires de la copropriété [Adresse 3] en date du 30 mai 2012 et, en conséquence, d'AVOIR dit recevables les demandes tendant à ce que le syndicat des copropriétaires soit condamné à refaire les décomptes de répartition des charges de Monsieur [B] et de la SCI L'OLIVIER, invité le syndicat des copropriétaires à refaire les décomptes de répartition des charges pour l'exercice du 1er avril 2011 au 31 mars 2012 en expurgeant les frais d'arrosage, d'entreprises de jardinage, de plantations et de travaux divers d'entretien des espaces verts et jardins ayant été exposés au droit des bâtiments A et B à concurrence de la somme de 13.428,46 €, ordonné que le compte individuel de Monsieur [B] et de la SCI L'OLIVIER pour l'exercice du 1er avril 2012 au 31 décembre 2013 soit rectifié afin qu'aucune dépense concernant l'entretien des jardins, espaces verts, eaux d'arrosage et parkings au droit des bâtiments A et B ne leur soit imputée en leur qualité de copropriétaires du bâtiment C et dit que Monsieur [B] et la SCI L'OLIVIER seraient exonérés de tous frais et charges nécessités pour l'établissement de l'ensemble des nouveaux décomptes par le syndic ;

AUX MOTIFS QU'au vu des écritures des parties, le litige a évolué devant la Cour puisque aujourd'hui il porte sur le point de savoir si les frais d'entretien, de remplacement et d'arrosage des arbres et arbustes plantés dans les jardins et espaces verts des deux blocs de bâtiments (A et B d'un côté et C de l'autre) ainsi que les frais d'entretien des parkings constituent des charges générales ou des charges spéciales ; que le modificatif de l'état descriptif de division notarié du 9 septembre 1992, publié le 12 octobre 1992 à la Conservation des hypothèques de [Localité 1], stipule : -en page 17 et 18, qu'une assemblée générale des copropriétaires s'est réunie le 30 mars 1989 et qu'elle a décidé : *la sortie et l'autonomie du bâtiment C de la copropriété définie par le règlement de copropriété du 1er mars 1977, *que la copropriété constituée par les bâtiments A et B modifiera le règlement existant de façon à réorganiser la répartition des dix-millièmes sans tenir compte du bâtiment C, *que le bâtiment C fera son propre règlement de copropriété, *que la jouissance des jardins et espaces verts sera privative en tenant compte de l'alignement des constructions tel qu'il résulte des limites des bâtiments B et C, -en page 19, au paragraphe intitulé « CHARGES COMMUNES INDISSOCIABLES REPARTITION ENTRE LES BATIMENTS A ET B D'UNE PART ET LE BATIMENT C D'AUTRE PART », après un rappel des dispositions votées lors de l'assemblée générale du 30 mars 1989, qu'il « est expressément convenu concernant la jouissance desdits jardins et espaces verts, emplacements de parking et voies de desserte de l'ensemble immobilier : 1° que la limite séparative de ces jardins et espaces verts sera le prolongement, jusqu'en limite de propriété, au Nord et au Sud, du mur séparatif desdits bâtiments B et C, 2° que les copropriétaires des bâtiments A et B d'une part et du bâtiment C d'autre part, assureront selon leur quote-part de copropriété affectées à leurs lots respectifs : *l'entretien et la réfection de la voie de desserte de l'ensemble immobilier et de ses accessoires ainsi que de tous réseaux à concurrence de la moitié pour les bâtiments A et B et de la moitié pour le bâtiment C, *l'entretien et la réfection des emplacements de parking extérieurs afférents respectivement auxdits bâtiments, lesquels emplacements de parkings ne peuvent être occupés que par les copropriétaires des bâtiments A et B en ce qui concerne ceux dépendant desdits bâtiments et que par les copropriétaires du bâtiment C en ce qui concerne ceux dépendant de ce dernier, *l'entretien et le remplacement éventuel des arbres, arbustes et plantations compris dans les jardins et espaces verts au droit desdits bâtiments » ; qu'enfin, en page 20, ce document prévoit que les bâtiments A et B d'une part et le bâtiment C d'autre part auront chacun un conseil syndical et qu'une assemblée générale pourra réunir les deux « communautés immobilières » ; que les dispositions énoncées ci-dessus, qui doivent s'interpréter les unes par rapport aux autres, démontrent que l'intention de l'assemblée générale des copropriétaires du 30 mars 1989 était de séparer les jardins, espaces verts et parkings des deux blocs de bâtiments, A et B d'un côté et C de l'autre, et ainsi de créer concernant leur entretien des charges communes spéciales ; que dans les faits, il n'est pas contesté que pour l'entretien de ces parties communes spéciales deux syndicats secondaires et autonomes ont été créés, un pour chacune des « communautés immobilières » ; que c'est donc par une interprétation erronée des éléments de la cause que le premier juge a décidé que l'entretien et le remplacement éventuel des arbres et arbustes des jardins et espaces verts constituaient des charges communes générales et a refusé d'annuler les résolutions n° 6, 8 et 9 de l'assemblée générale des copropriétaires du 30 mai 2012 aux motifs que la répartition des charges appliquée par le syndic était en adéquation avec les prescriptions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; que les résolutions attaquées, qui reposent toutes sur une répartition des charges non conforme au règlement de copropriété lui-même conforme à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, seront annulées et le jugement déféré sera infirmé ; que le syndicat sera donc invité à refaire les décomptes de répartition des charges pour l'exercice du 1er avril 2011 au 31 mars 2012 en expurgeant les frais d'arrosage, d'entreprises de jardinage, de plantations et de travaux divers entretien des espaces verts et jardins ayant été exposés au droit des bâtiments A et B à hauteur de 13.428,36 € dont le montant n'est pas contesté ; que de la même façon, au vu des dispositions de l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967, le compte individuel de Monsieur [B] et de la SCI L'OLIVIER pour l'exercice du 1er avril 2012 au 31 mars 2013 doit être rectifié afin qu'aucune dépense concernant l'entretien des jardins, espaces verts, eaux d'arrosage et parkings au droit des bâtiments A et B ne leur soit imputée en leur qualité de copropriétaires du bâtiment C (arrêt, p. 6 à 8) ;

1°) ALORS QUE les résolutions portant approbation des comptes, quitus donné au syndic pour sa gestion et approbation du budget prévisionnel n'ont pas pour objet de procéder à la répartition des dépenses entre copropriétaires, ni pour effet de consacrer ou valider une répartition des charges non-conforme au règlement de copropriété, laquelle peut être critiquée par la mise en cause des appels de charge, mais non par celle des décisions d'approbation des comptes et d'adoption du budget prévisionnel ; qu'en annulant les résolutions n° 6, 8 et 9 prises lors de l'assemblée générale du 30 mai 2012, approuvant les comptes de l'exercice du 1er avril 2011 au 31 mars 2012, donnant quitus au syndic pour sa gestion et approuvant le budget prévisionnel en tant qu'elles reposaient sur une répartition des charges non conforme au règlement de copropriété, la Cour d'appel a violé l'article 45-1 du décret du 17 mai 1967 ;

2°) ALORS QUE les charges communes spéciales ne peuvent résulter que de l'existence de parties communes spéciales dans le règlement de copropriété, lesquelles sont celles dont la propriété indivise est répartie seulement entre certains copropriétaires ; qu'en retenant en outre la création de charges communes spéciales, sans constater la création préalable de parties communes spéciales, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 10, alinéa 2, et 24-III de la loi du 10 juillet 1965 ;

3°) ALORS QUE les charges communes spéciales ne peuvent résulter que de l'existence de parties communes spéciales prévues par le règlement de copropriété et non pas d'un état descriptif de division, dépourvu de valeur contractuelle ; qu'en se fondant pareillement sur les dispositions de l'état descriptif de division modifié le 9 septembre 1992, pour considérer que des charges communes spéciales avaient été créées concernant l'entretien des jardins, espaces verts et parkings des deux blocs de bâtiments, A et B d'un côté, et C de l'autre, la Cour d'appel a violé les articles 3 et 4 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1134 du Code civil ;

4°) ALORS QUE le juge doit analyser au moins sommairement les éléments sur lesquels il se fonde ; qu'en affirmant enfin que les résolutions 6, 8 et 9 de l'assemblée générale du 30 mai 2012 reposaient sur une répartition des charges non conforme au règlement de copropriété, lui-même conforme à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, sans préciser de quel règlement de copropriété il s'agissait, ni procéder à la moindre analyse de celui-ci, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.