LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à la société Laucyl et M. X... du desistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Rivoli avenir patrimoine, la société Edissimmo, M. Y..., Mme Z..., Mme A..., Mme B..., M. C..., M. Patrice D..., M. Eric D..., Mme Christine D..., la société Garnier-Guillouet, la société L'Espace, la société ACSB optique, la société Cenicom Chelles et la société Keygan ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 26 novembre 2014), que les sociétés SCPI, Edissimo et Rivoli avenir patrimoine ont acquis en 2007 un centre commercial « Chelles 2 » ouvert en 1996 et réparti sur plusieurs niveaux dont deux réservés aux commerces et destinés à accueillir cent-vingt commerces et un hypermarché ; que, se prévalant du manque d'entretien des locaux, de l'absence d'animation commerciale et de la désertification du centre, plusieurs locataires dont la société Laucyl et la société Agate, aujourd'hui représentée par son liquidateur, la société Garnier-Guillouet, et les gérants respectifs de ces sociétés ont demandé réparation des divers préjudices subis ;
Sur le premier moyen du pourvoi incident :
Attendu que la société Laucyl et M. X..., la société Agate, représentée par son liquidateur, et M. et Mme D... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes tendant à voir constater que les sociétés bailleresses avaient manqué à leur obligation d'entretien par violation de l'obligation de délivrance conforme, alors, selon le moyen :
1°/ que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; qu'en conséquence, le bailleur d'un local situé dans un centre commercial est tenu d'entretenir les parties communes du centre, accessoires nécessaires à l'usage de la chose louée ; qu'en l'espèce, les appelants faisait expressément valoir, dans leurs conclusions d'appel , que l'entretien du centre n'avait pas été assuré entre 2007 et 2012 ; qu'à cet égard, la cour d'appel a expressément relevé qu'un constat du 22 octobre 2008 faisait état de ce que deux verrières étaient salies par des déjections de volatiles, que des points lumineux n'étaient plus en état de fonctionnement, de l'existence d'une fuite au niveau d'une canalisation d'eaux usées du parking, de fissures au sol de la galerie, de l'absence de certaines dalles de plafond et du blocage de l'un des ascenseurs menant au parking ; qu'un constat du 27 mai 2009 avait relevé le gondolage général du dallage posé face à la porte d'accès n° 3, un disjointement général et des enfoncements des dalles sur la voie d'accès à la porte n° 2, entraînant une condamnation d'une partie des voies, de même qu'au niveau de l'entrée du parking haut du centre, ainsi que le soulèvement dangereux des dalles du sol dans la galerie commerciale au niveau de la boutique Clean City ; qu'elle a également constaté que lors de sa réunion du 14 décembre 2007, l'assemblée générale avait refusé de voter les travaux d'étanchéité des édicules extérieurs du centre, la réfection de l'étanchéité des dalles des voies d'accès pompiers du centre, l'entretien du local onduleurs et du poste central de sécurité, l'entretien de la climatisation, la remise en peinture des murs des parkings extérieurs, la réfection du trottoir du rond-point, l'étanchéité de la toiture-terrasse, le remplacement de l'infrastructure du système de sécurité incendie, les travaux de relamping du niveau -1 du parking, l'étude préalable au remplacement des roof-top, le pompage et le curage de la chambre de rétention des eaux pluviales, l'entretien de la borne pompier, la rénovation des sanitaires, le remise en état des portes coupe-feu du parking -1, l'entretien de la source centralisée d'éclairage de secours, le remplacement des mécanismes des portes automatiques, l'aménagement d'un local infirmerie, le remplacement des mains courantes des travelators, l'entretien de la verrière porte 1, la mise en conformité avec les prescriptions de la commission de sécurité (bloc de secours, issues de secours), les travaux d'amélioration (détection sortie voie de livraison, création d'une cloison pour masquer les containers des restaurants) ; qu'en décidant que les bailleresses n'avaient pas failli à leur obligation d'entretien des parties communes en se fondant sur des constatations effectuées en 2010 et 2011, impropres à établir le respect par les bailleresses de leur obligation d'entretien des parties communes et l'absence de troubles de jouissance entre les années 2007 et 2010, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1719 du code civil ;
2°/ que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; qu'en conséquence, le bailleur d'un local situé dans un centre commercial est tenu d'entretenir les parties communes du centre, accessoires nécessaires à l'usage de la chose louée ; qu'en l'espèce, les appelants invoquaient, dans leurs conclusions d'appel l'absence d'accessibilité au centre commercial du fait de la dégradation de la voirie du centre ; produisant un rapport d'expertise en date du 25 avril 2009 indiquant qu'un bon nombre des parkings étaient volontairement fermés par des chaînes, « soit pour des problèmes de surveillance ou d'entretien et de nettoyage », ainsi qu'un procès-verbal de constat du 30 juin 2009 établissant l'indisponibilité de certaines parties du parking ; qu'en omettant de répondre à ce moyen, de nature à établir le manquement des bailleresses à leur obligation d'entretien des parties communes ayant pour effet de priver les preneurs des avantages qu'ils tenaient du bail, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant souverainement apprécié la valeur et la portée des éléments de preuve soumis et sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, la cour d'appel, qui a relevé que les parties communes du centre commercial étaient dans un état en rapport avec l'âge du centre ouvert en 1996 mais non dans un état d'abandon faute d'entretien et retenu que les locataires ne démontraient pas la réalité ni l'ampleur des manquements allégués, a pu en déduire que les bailleresses n'avaient pas failli à leur obligation d'entretien des parties communes ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen du pourvoi incident :
Attendu que la société Laucyl et M. X..., la société Agate, représentée par son liquidateur, et M. et Mme D... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes tendant à voir constater que les sociétés bailleresses avaient manqué à leur obligation de garantir la jouissance paisible aux preneurs, que leur carence était à l'origine de la perte des facteurs de commercialité ainsi que de la violation à leur obligation de recommercialisation des locaux vacants, alors, selon le moyen, qu'après avoir expressément retenu que les bailleresses avaient contracté l'obligation de fournir et de maintenir aux locataires du centre commercial un environnement commercial favorable, peu important la forme suivant laquelle elles choisissaient de remplir cette obligation, la cour d'appel ne pouvait juger que les bailleresses justifiaient avoir rempli leur obligation de maintenir un environnement commercial favorable, tout en constatant que, selon l'expert, seuls 80 emplacements sur 120 étaient occupés en 2010, que 40 commerces avaient fermé depuis 2007, que les commerces avaient été regroupés au rez-de-chaussée au niveau de l'hypermarché, et que cette situation était imputable aux bailleresses qui n'avaient pas investi suffisamment et en tout cas avaient différé les investissements nécessaires pour les concentrer selon lui sur une phase de rénovation complète qui avait tardé à être mise en oeuvre, sans méconnaître les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article 1134 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant exactement retenu que l'obligation de maintenir un environnement commercial favorable était une obligation de moyens et relevé, par motifs propres et adoptés, que les bailleresses devenues propriétaires en 2007, avaient, par un mandat exclusif, donné mission à une société gestionnaire à la compétence reconnue de mettre en oeuvre les actions nécessaires à la recherche de nouveaux locataires pour les locaux vacants, laquelle en avait rendu compte, et engagé dans un délai raisonnable, à partir de son acceptation en 2011 par la commission départementale d'aménagement commercial, un projet de restructuration du centre destiné à offrir aux commerçants un cadre totalement rénové, la cour d'appel a pu décider que les bailleresses avaient satisfait à leur obligation contractuelle ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi incident ;
Condamne la société Laucyl et M. X..., la société Agate représentée par son liquidateur et M. et Mme D... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Laucyl et de M. X..., de la société Agate représentée par son liquidateur et de M. et Mme D... et les condamne à verser la somme globale de 3 000 euros aux sociétés SCPI, Edissimo et Rivoli avenir patrimoine ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six mai deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi incident par la SCP Benabent et Jehannin, avocat aux Conseils pour M. et Mme D... et la société Garnier-Guillouet
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société Garnier Guillouet, ès-qualités de liquidateur de la société Agate, et M. et Mme D..., de leurs demandes tendant à voir constater que les sociétés bailleresses avaient manqué à leur obligation d'entretien par violation de l'obligation de délivrance conforme et, en conséquence, à les voir condamner solidairement à leur payer diverses sommes en réparation de leurs préjudices ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « sur le manquement allégué à l'obligation d'entretien : les sociétés appelantes produisent notamment aux débats pour preuve du manque d'entretien des locaux plusieurs constats d'huissier ; que les constats dressés les 29 décembre 2008 et 30 juin 2009 ont été diligentés dans le cadre d'un litige opposant la Sarl Le Golf aux bailleresses ; que cette société n'est dans la cause de sorte que les constatations qu'elle a fait effectuer de façon non contradictoire dans le restaurant qu'elle exploite ne peuvent attester d'un défaut d'entretien des parties communes ; que le constat dressé le 22 octobre 2008 procède à la description des cellules commerciales en relevant que plusieurs de celles-ci ne sont pas exploitées, et relève essentiellement s'agissant de l'entretien du centre que deux verrières sont salies par les déjections de volatiles, que des points lumineux ne sont plus en état de fonctionnement, l'existence d'une fuite au niveau d'une canalisation d'eaux usées du parking, quelques fissures au sol de la galerie, l'absence de certaines dalles de plafond et le blocage de l'un des ascenseurs menant au parking ; que le constat du 9 janvier 2009 concerne des relevés de température réalisés dans le commerce de la société l'Espace ; que le constat du 14 mai 2009 fait état de l'inondation du parking suite aux intempéries de la veille et de la nuit ; qu'un autre constat fait état du gondolage du dallage récemment posé face à la porte d'accès n° 3, d'un disjointement et d'enfoncements de dalles sur la voie d'accès n° 2 entraînant condamnation d'une partie de ces voies, et le soulèvement qualifié par l'huissier de « dangereux » de certaines dalles de sol de la galerie commerciale ; que les constatations contenues dans les constats des janvier et 14 mai 2009 ne sont corroborées par aucune autre constatation permettant de retenir que le problème de chauffage des locaux a persisté et, les constats ayant été dénoncés aux bailleresses, qu'il n'a pas été procédé aux réparations nécessaires ; que l'inondation du parking est en particulier la conséquence d'intempéries ponctuelles et ne saurait valoir preuve d'une défaut d'entretien récurrent en l'absence de toute autre constatation à cet égard ; que s'agissant des autres constatations dans les constats d'huissier du 22 octobre 2008, elles sont contredites par celles contradictoires auxquelles a procédé l'expert judiciaire désigné en référé qui indique (page 19 de son rapport) que l'entretien du centre semble correct compte tenu du fait que les éclairages, accès parking, escalators et ascenseurs sont en bon état de fonctionnement mais sont vieillissants, le bon fonctionnement des équipements ayant été confirmé par le constat dressé à la diligence des bailleresses le 10 octobre 2011 ; que concernant les investissements analysés par l'expert à partir du tableau récapitulatif des budgets réalisés de 2006 à 2010, le tableau montre une relative stabilité des dépenses de nettoyage, d'entretien et de réparations courantes, la diminution de 6% constatée entre 2007 et 2010 n'étant pas significative et ne pouvant constituer au regard du constat d'un entretien correct, valeur de preuve d'une défaillance des bailleresses dans leur obligation d'entretien courant ; que s'agissant des dépenses de grosses réparations, elle ont chuté en 2008 pour être ensuite en augmentation constante et sensible en 2009 et 2010 notamment ; que quant aux dépenses de gros travaux, elles ont été réduites à néant entre 2007 et 2010 ; que les sociétés bailleresses démontrent à cet égard que les propositions de travaux d'entretien de la climatisation du centre, de réfection des peintures des murs extérieurs du parking, d'étanchéité de la toiture terrasse, de remplacement du « roof top » du centre, de pompage et de curage de la chambre de rétention des eaux pluviales, de rénovation des sanitaires, de remise en état des portes coupe feu, de remplacement des mains courantes des travelors se sont heurtées à l'opposition systématique en 2007 de l'autre copropriétaire du centre, la société Sogebail, qu'un budget complémentaire de 76.131 euros a alors été adopté lors de la réalisation en 2010 de travaux de gros entretien et qu'elles ont élaboré au cours de cette année 2010 un projet de restructuration complète du centre, déposé auprès de la Commission Départementale d'Aménagement Commercial en janvier 2011, accepté par celle-ci en mars 2011, et qui est aujourd'hui en grande partie réalisé, projet qui a permis une rénovation totale du centre commercial ; qu'elles affirment en outre, sans être sérieusement contredites sur ce point, que l'expert a omis de compter au titre de l'entretien de certaines dépenses et notamment le coût des contrats de maintenance, de la dératisation et de l'enlèvement des déchets qui procèdent de son obligation d'entretien ; que les appelants échouent dans ces conditions à faire la preuve tant de la réalité et de l'ampleur des manquements allégués concernant l'entretien des parties communes que du manque de respect des règles de sécurité à propos desquelles ils ne procèdent à aucune démonstration, invoquant des événements dont au demeurant la preuve et le lien de causalité avec les obligations des bailleresses ne sont pas établies (attaques à main armée ou cambriolage) ; qu'en conséquence, en ce qu'il a retenu qu'au regard tant des constatations faites par l'expert que de l'examen des budgets de fonctionnement général du centre, les bailleresses n'ont pas failli à leur obligation d'entretien des parties communes, le tribunal doit être approuvé » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « le centre commercial a été placé sous le régime de la copropriété le 28 décembre 1995 ; qu'un syndicat de copropriété a été constitué pour administrer notamment les parties à usage commun de l'ensemble immobilier ; que font notamment partie des parties à usage commun les parkings, les passages pour camions et voitures, les VRD, les toitures, poteaux, façades, les circulations intérieures horizontales et verticales (mails, couloirs, escaliers) ; que les actuelles bailleresses ont acquis partie du centre commercial au début de l'année 2007 et partagent l'entretien des parties communes avec la société Sogebail qui est propriétaire des murs de l'hypermarché ; que les bailleresses ne contestent pas être tenues de l'entretien des parties communes, mais soutiennent avoir respecté cette obligation en terme d'engagements financiers et de délai dans la mesure de ce qu'il leur était possible de faire au regard du régime de copropriété régissant le centre commercial ; que les preneurs versent notamment aux débats : - un constat d'huissier établi le 22 octobre 2008 faisant ressortir que le plafond est poussiéreux, la détérioration des banquettes dans les aires d'accueil, l'encrassement de la rampe d'escalator, les carreaux cassés du sol de la galerie, la dégradation de la porte d'accès n° 5, la condamnation de diverses zones de parking, les infiltrations et les odeurs nauséabondes dans le parking, le blocage de l'un des ascenseurs permettant d'accéder au niveau 1, les déjections des volatiles sur la verrière ; - le rapport de M. E..., expert mandaté par le conseil de la société l'Espace, pour évaluer la valeur vénale d'éviction d'un local commercial de la galerie marchande, qui indique également avoir constaté le 22 octobre 2008 le mauvais état d'entretien du centre et son peu de fréquentation ; que les photos jointes à ce rapport prises à l'occasion d'une seconde visite quelques semaines plus tard au lendemain des fêtes de fin d'année ne témoignent cependant pas d'un mauvais état d'entretien généralisé, tout au moins dans le mail desservant l'étage de l'hypermarché ; - un constat d'huissier du mai 2009 relevant le gondolage général du dallage récemment posé face à la porte d'accès n° 3, un disjointement général et des enfoncements des dalles sur la voie d'accès à la porte n° 2, entraînant une condamnation d'une partie des voies, de même qu'au niveau de l'entrée du parking haut du Centre, ainsi que le soulèvement dangereux des dalles du sol dans la galerie commerciale au niveau de la boutique Clean City ; que toutefois dans son rapport d'expertise judiciaire, M. F... indique (page 22 du rapport) que ses visites des 10 mai 2010 et 24 mai 2011, postérieures aux constats ci-dessus, lui ont permis de constater que l'entretien des locaux semblait correct si l'on se réfère au fait que les éclairages, accès parkings, escalators et ascenseurs étaient en bon état de fonctionnement, mais vieillissants ; que toutefois l'accès au parking est assez inconfortable et à certains endroits les accès son vétustes ; que les bailleresses ont fait constater par huissier, le 10 octobre 2011, quelques mois après les investigations de l'expert judiciaire, que de part et d'autre de la galerie marchande l'accès parking/sous-sol, accès rez-de-chaussée et premier étage se faisait au moyen d'escalators, de portes coulissantes ou pivotantes et de quatre ascenseurs en bon état de fonctionnement ; que l'huissier relève également que dans les travées du centre, les revêtements sont propres, non encrassés et qu'il n'existe pas d'accumulation de déchets, diverses poubelles étant à disposition et non remplies ; que le tribunal déduit de ces diverses constatations que les parties communes du centre commercial sont dans un état en rapport avec l'âge du centre qui a été ouvert en 1996, mais nullement dans un état d'abandon faute d'entretien, même si l'année 2008 paraît avoir momentanément cristallisé un certain nombre de difficultés ; que les bailleresses ont fourni une explication cohérente sur la situation de 2008, ainsi qu'il sera indiqué par la suite ; que l'expert judiciaire, tout en constatant que le centre est dans un état correct de fonctionnement considère que Chelles 2 connaît des problèmes de maintenance des installations non négligeables, de nature à impacter le confort, l'impression visuelle et en conséquence la commercialité du centre ; qu'il considère que les bailleresses n'ont pas depuis leur acquisition consacré un budget suffisant à l'entretien du centre et se base pour cela sur l'analyse des budgets de fonctionnement de 2006 à 2011 (pages 23 à 25 du rapport), ainsi que sur le ratio de 50 à 80 €/m² habituellement retenu pour l'entretien d'un centre commercial en pleine activité, selon son niveau de sophistication de ses équipements, soit un niveau n'entretien qui devrait être de l'ordre de 2.700.000 € minimum en l'espèce ; que pour aboutir à cette conclusion, l'expert a ventilé les dépenses de la copropriété en deux rubriques « fonctionnement général » et « travaux » et aboutit en les cumulant à un budget global de 1.727,9 € en 2006, de 1039,1 € en 2007, de 895,1 € en 2008, de 993,3 € en 2009, de 1.193,2 € en 2010 et de 1.182,5 € en 2011 ; que s'agissant de la rubrique « fonctionnement général », l'expert indique que si les dépenses de nettoyage sont relativement stables entre 2006 et 2010, il existe une réduction de 6% des charges d'entretien général et une très forte diminution entre 2006 et 2008 des charges de travaux ; que cette analyse est contestée par les bailleresses ; que le tribunal observe tout d'abord que la rubrique « fonctionnement général » telle qu'identifiée par l'expert fait tout de même ressortir globalement une augmentation de 1,2% entre 2006 et 2010, de sorte que les nouveaux propriétaires apparaissent avoir maintenu un niveau d'entretien comparable à celui de leurs prédécesseurs ; que par ailleurs, il ressort des pièces versées aux débats et commentées par les bailleresses que le sous-budget relatif au «fonctionnement général » identifié par l'expert ne constitue qu'une extraction des « travaux d'entretien » et qu'il faut y ajouter le coût des différents contrats de maintenance assumés par la copropriété et qui participent à l'entretien du Centre ; que le tableau récapitulant les budgets réalisés font apparaître des dépenses de fonctionnement général variant de 2.669.347 € (2007), 2.667.206 € (2008), 2.558.907 € (2009), 2.590.005 € (2010) à 2.586.188 € (2011) ; que ces montants se situent dans la fourchette des frais d'entretien d'un centre commercial qui a été créé en 1996, sachant que les chiffres ci-dessus ne comportent pas les travaux d'entretien, compris selon les années entre 73.824 € et 377.959 € ; que l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires du Centre a approuvé les comptes des exercices clos au 31 décembre 2007, 2008 et 2010 respectivement pour des montant de 2.822.916 € HT, 2.741.030 € HT et 3.128.712,95 € HT ; qu'il n'est donc pas établi que les bailleresses se seraient abstenues de financer correctement l'entretien du Centre ; que si comme le souligne l'expert à la rubrique « travaux », les dépenses de gros entretien ont chuté en 2008 (73.824 €), le tribunal relève qu'elles ont dès 2009 et plus encore en 2010 connu une augmentation conséquente (respectivement 208.618 € et 377.959 €) conduisant à dépasser le montant des travaux de gros entretien réalisés en 2006 ; que la baisse des travaux de gros entretien constatée en 2008 et qui coïncide d'ailleurs avec les diverses dégradations relevées au cours de l'année 2008 s'explique par les difficultés rencontrées à cette période avec l'autre copropriétaire Sogebail pour faire voter les travaux, étant souligné que l'indivision bailleresse, bien que détentrice de plus de tantièmes, et la société Sogebail disposent d'un nombre de voix égal, en application de l'article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, les voix des sociétés indivisaires se trouvant réduites à la somme des voix des autres copropriétaires ; que lors de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires du décembre 2007, seul le budget prévisionnel de maintenance a été voté à hauteur de 2.518.347 € ; que du fait de l'opposition de Sogebail et alors que l'indivision bailleresse avait émis un vote positif, l'assemblée générale a refusé de voter les travaux d'étanchéité des édicules extérieurs du Centre, la réfection de l'étanchéité des dalles de voies d'accès pompiers du centre, l'entretien du local onduleurs et du poste central de sécurité, l'entretien de la climatisation, la remise en peinture des murs des parkings extérieurs, la réfection du trottoir du rond-point, l'étanchéité de la toiture-terrasse, le remplacement de l'infrastructure du système de sécurité incendie, les travaux de relamping du niveau -1 du parking, l'étude préalable au remplacement des roof-top, le pompage et curage de la chambre de rétention des eaux pluviales, l'entretien de la borne pompier, la rénovation des sanitaires, la remise en état des portes coupe-feu du parking -1, l'entretien de la source centralisée d'éclairage de secours, le remplacement des mécanismes des portes automatiques, l'aménagement d'un local infirmerie, le remplacement des mains courantes des travelators, l'entretien de la verrière porte 1, la mise en conformité avec les prescriptions de la commission de sécurité (bloc de secours, issues de secours), les travaux d'amélioration (détection sortie voie de livraison, création d'une cloison pour masquer les containers des restaurants) ; que ce n'est que lors de l'assemblée générale du 8 septembre 2009 que la copropriété a adopté un budget complémentaire de 76.131 € HT permettant la réalisation de divers travaux de gros entretien ; qu'il en résulte que les bailleresses, dès l'année suivant leur acquisition, ont souscrit à la réalisation de divers travaux de gros entretien, mais que ceux-ci ont été différés d'une année du fait de l'autre copropriétaire ; que certes, l'entretien qui a été assuré de 2007 à 2012 est un entretien de base des infrastructures en place et ne correspond pas à des travaux de modernisation de plus grande ampleur visant à redynamiser un centre commercial vieillissant ; qu'ainsi que le soutiennent les bailleresses, une distinction doit être faite entre l'obligation d'entretenir en bon état de fonctionnement le centre commercial et l'investissement dans des travaux de restructuration, pour améliorer la modernité et l'attractivité du centre, qui relève davantage d'un choix, tout au moins tant que le Centre reste en état de fonctionner ; que si le Centre Chelles 2 a perdu de sa modernité au fil de ses seize années d'ouverture, souffre de la comparaison avec des centres commerciaux du secteur plus récents, et a perdu un grand nombre de commerces en particulier à l'étage supérieur de la galerie marchande, il n'en reste pas moins que le Centre commercial a toujours été et reste ouvert aux chalands, que l'hypermarché Carrefour qui est la locomotive du Centre, l'est également ; qu'ainsi, d'un point de vue matériel, les preneurs ne sont pas empêchés d'exercer leurs activités, ce qu'avait déjà constaté le juge des référés pour rejeter une demande de suspension des loyers ; que les bailleresses, dont les pièces versées aux débats démontrent qu'elles se sont engagées dans l'étude d'un projet de restructuration du Centre commercial pour lui donner une nouvelle image (Terre Ciel), pouvaient difficilement dans ce contexte s'engager dans la réalisation de travaux excédant un entretien correct ; qu'il sera revenu par la suite sur les obligations des bailleurs en matière de politique commerciale ; que dans ces conditions, les sociétés preneuses n'établissent pas que les bailleresses ont de façon récurrente manqué à leur obligation d'entretien des parties communes » ;
1°/ ALORS QUE, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; qu'en conséquence, le bailleur d'un local situé dans un centre commercial est tenu d'entretenir les parties communes du centre, accessoires nécessaires à l'usage de la chose louée ; qu'en l'espèce, la société Garnier Guillouet, ès-qualités de liquidateur de la société Agate, faisait expressément valoir, dans ses conclusions d'appel (cf. p. 33), que l'entretien du centre n'avait pas été assuré entre 2007 et 2012 ; qu'à cet égard, la Cour d'appel a expressément relevé qu'un constat du 22 octobre 2008 faisait état de ce que deux verrières étaient salies par des déjections de volatiles, que des points lumineux n'étaient plus en état de fonctionnement, de l'existence d'une fuite au niveau d'une canalisation d'eaux usées du parking, de fissures au sol de la galerie, de l'absence de certaines dalles de plafond et du blocage de l'un des ascenseurs menant au parking ; qu'un constat du 27 mai 2009 avait relevé le gondolage général du dallage posé face à la porte d'accès n° 3, un disjointement général et des enfoncements des dalles sur la voie d'accès à la porte n° 2, entraînant une condamnation d'une partie des voies, de même qu'au niveau de l'entrée du parking haut du Centre, ainsi que le soulèvement dangereux des dalles du sol dans la galerie commerciale au niveau de la boutique Clean City ; qu'elle a également constaté que lors de sa réunion du 14 décembre 2007, l'assemblée générale avait refusé de voter les travaux d'étanchéité des édicules extérieurs du Centre, la réfection de l'étanchéité des dalles des voies d'accès pompiers du centre, l'entretien du local onduleurs et du poste central de sécurité, l'entretien de la climatisation, la remise en peinture des murs des parkings extérieurs, la réfection du trottoir du rond-point, l'étanchéité de la toiture-terrasse, le remplacement de l'infrastructure du système de sécurité incendie, les travaux de relamping du niveau -1 du parking, l'étude préalable au remplacement des roof-top, le pompage et le curage de la chambre de rétention des eaux pluviales, l'entretien de la borne pompier, la rénovation des sanitaires, le remise en état des portes coupefeu du parking -1, l'entretien de la source centralisée d'éclairage de secours, le remplacement des mécanismes des portes automatiques, l'aménagement d'un local infirmerie, le remplacement des mains courantes des travelators, l'entretien de la verrière porte 1, la mise en conformité avec les prescriptions de la commission de sécurité (bloc de secours, issues de secours), les travaux d'amélioration (détection sortie voie de livraison, création d'une cloison pour masquer les containers des restaurants) ; qu'en décidant que les bailleresses n'avaient pas failli à leur obligation d'entretien des parties communes en se fondant sur des constatations effectuées en 2010 et 2011, impropres à établir le respect par les bailleresses de leur obligation d'entretien des parties communes et l'absence de troubles de jouissance entre les années 2007 et 2010, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1719 du code civil ;
2°/ ALORS QUE, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; qu'en conséquence, le bailleur d'un local situé dans un centre commercial est tenu d'entretenir les parties communes du centre, accessoires nécessaires à l'usage de la chose louée ; qu'en l'espèce, la société Garnier Guillouet, ès-qualités de liquidateur de la société Agate invoquait, dans ses conclusions d'appel (cf. p. 44) l'absence d'accessibilité au Centre commercial du fait de la dégradation de la voirie du centre ; qu'elle produisait un rapport d'expertise en date du 25 avril 2009 indiquant qu'un bon nombre des parkings étaient volontairement fermés par des chaînes, « soit pour des problèmes de surveillance ou d'entretien et de nettoyage », ainsi qu'un procès-verbal de constat du juin 2009 établissant l'indisponibilité de certaines parties du parking ; qu'en omettant de répondre à ce moyen, de nature à établir le manquement des bailleresses à leur obligation d'entretien des parties communes ayant pour effet de priver les preneurs des avantages qu'ils tenaient du bail, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société Garnier Guillouet, ès-qualités de liquidateur de la société Agate, et M. et Mme D..., de leurs demandes tendant à voir constater que les sociétés bailleresses avaient manqué à leur obligation de garantir la jouissance paisible aux preneurs, que leur carence était à l'origine de la perte des facteurs de commercialité ainsi que de la violation à leur obligation de recommercialisation des locaux vacants et, en conséquence, à les voir condamner solidairement à leur payer diverses sommes en réparation de leurs préjudices ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « sur le manquement allégué à l'obligation de maintenir un environnement commercial favorable : le centre commercial Chelles 2 a été créé en 1996 ; qu'il était prévu d'y accueillir 120 cellules commerciales ; que son principal commerce était alors un hypermarché à l'enseigne Continent aujourd'hui Carrefour ; que l'objectif de la société Unibail qui en était le principal propriétaire était d'en faire un centre commercial de référence, différent des autres par son ouverture au monde extérieur ; que de 2004 à 2006, à la faveur de travaux d'aménagement, de nouvelles enseignes telles que Maison du Monde et HetM s'y sont implantées ; que l'expert a cependant constaté que seuls 80 emplacements étaient occupés en 2010, les sociétés appelantes indiquant que depuis 2007, 40 commerces ont fermé et que les commerces ont été essentiellement regroupés au rez de chaussée au niveau de l'hypermarché ; que les parties s'accordent sur le fait que le centre s'est inscrit dès l'origine dans un contexte concurrentiel marqué par la présence de nombreux pôles commerciaux attractifs tels que Rosny 2, Claye Souilly et Noisy Arcades et l'apparition d'autres centres commerciaux qui se sont créés en périphérie de la ville de Chelles tels que Bay 1 et 2 et Val d'Europe ; que l'expert indique que le centre Chelles 2 a vu sa situation se dégrader en raison du départ de nombreuses enseignes propres à maintenir l'activité commerciale du centre, le phénomène de sous-occupation constituant en lui-même un facteur de dégradation de la commercialité ; qu'il impute principalement cette situation aux bailleresses qui n'ont pas investi suffisamment et en tout cas ont différé les investissements nécessaires pour les concentrer selon lui sur une phase de rénovation complète qui a tardé à être mise en oeuvre ; qu'il admet dans une moindre mesure la responsabilité de l'enseigne Carrefour qui s'est opposée à des investissements nécessaires et à la crise économique, tout en soulignant que le taux de vacance habituelle des surfaces commerciales des principaux bailleurs de centres commerciaux n'excède pas 3% et que tout au plus 10 % peut être imputable à la crise économique ; que les sociétés appelantes reprochent ainsi aux bailleresses de n'avoir pas maintenu la commercialité par leur inertie, en ne fournissant pas les efforts nécessaires à la commercialisation des cellules existantes ; qu'elles soulignent que le fait de confier la gestion du centre à une société ne les décharge pas de leur obligation, que les bailleresses n'ont pas mis en oeuvre une action nécessaire à la sauvegarde de la commercialité du centre, que la désertification a eu un impact négatif sur la vie du centre se traduisant pas une baisse de la fréquentation, de l'attractivité et un préjudice financier pour les sociétés appelantes ; que les bailleresses ont contracté en l'espèce l'obligation de fournir et maintenir aux locataires du centre un environnement commercial favorable ; que les bailleresses sont mal fondées, pour dénier tout engagement de leur part à cet égard, à invoquer qu'elles n'ont pas garanti contractuellement aux sociétés preneuses une immutabilité physique ou commerciale du centre commercial ni l'évolution des commerces ; que cette clause du bail se distingue en effet de l'obligation de fournir un environnement commercial favorable, peu important la forme suivant laquelle elles choisissent de remplir cette obligation ; que la plupart des baux contient en effet l'indication que compte tenu de la spécificité d'un centre commercial et de la nécessité d'y maintenir une diversité d'activités et d'enseignes, les dispositions du bail concernant notamment la destination du bail constituent une obligation essentielle et déterminante de l'engagement des parties ; que l'engagement du bailleur est réciproquement de maintenir au preneur un environnement commercial favorable pour lui permettre d'exécuter ses propres obligations ; que cette obligation des bailleresses n'est cependant que de moyens comme l'ont rappelé les premiers juges qui par des motifs auxquels la cour se réfère expressément ont souligné que les bailleresses ont donné mandat exclusif de la commercialisation à une société gestionnaire – la société des centres commerciaux - dont la compétence professionnelle est reconnue, et qui avait pour mission de mettre en oeuvre les actions nécessaires à la recherche de nouveaux locataires pour les locaux vacants et rendre compte de ses recherches, ce qu'elle a fait ; que les bailleresses ont en outre mis en oeuvre un projet de restructuration du centre commercial actuellement dénommé Terre et Ciel destiné à offrir aux commerçants un cadre commercial totalement rénové, projet qui a été mis en oeuvre dans un délai raisonnable à partir de son acceptation en 2011 par la CDAC ; que les premiers juges en ont justement déduit que les bailleresses justifiaient ainsi avoir rempli leur obligation de maintenir un environnement commercial favorable » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU' « il est constant que malgré une implantation géographique décrite comme plutôt favorable, le centre Chelles 2 connaît une baisse de fréquentation qui se traduit par la fermeture de nombreux commerces installés dans la galerie marchande ; que sur 120 locaux commerciaux prévus, environ 80 sont actuellement inoccupés ; que l'étage supérieur s'est vidé de ses boutiques, les commerces ayant été regroupés à l'étage de l'hypermarché ; qu'il ressort notamment du rapport d'expertise judiciaire de M. G... du 21 mai 2010 (désigné en référé pour évaluer les valeurs locatives) que dès l'origine le Centre commercial, indépendamment de son vieillissement au fil des ans, n'a pas rencontré le succès escompté ; que la création de centres commerciaux plus récents et plus dynamiques dans le secteur, ainsi que la crise économique de 2008 n'ont fait qu'accélérer cette désertification ; que l'expert impute la responsabilité de cette perte d'attractivité et de commercialité pour 80% aux bailleresses, pour 10 % à Carrefour, pour 10% à la crise économique et considère que les bailleresses se devaient d'investir financièrement dans la promotion du Centre et de ne pas différer leur projet de restructuration ; (…) ; que les sociétés bailleresses versent aux débats (pièce 19) le contrat signé le 3 septembre 2008, donnant mandat exclusif de commercialisation à la société des centres commerciaux (SCC), titulaire d'une carte professionnelle pour les transactions sur immeubles et fonds de commerce et pour la gestion immobilière ; que le contrat stipule que la société mandataire doit veiller à la mise en oeuvre des actions nécessaires à la recherche de locataires pour les locaux vacants et doit rendre compte de ses recherches ; qu'il est communiqué différents rapports rendant périodiquement compte aux mandants des démarches en cours en vue de la location ; que les bailleresses n'ont pas plus que les preneurs intérêt à laisser se pérenniser la vacance des locaux commerciaux et elles se préoccupent de donner une nouvelle impulsion au Centre de Chelles 2 ; qu'elles ont communiqué à l'expert leur projet Terre Ciel, qui vise à restructurer l'étage supérieur, à agrandir la surface de vente et à développer une nouvelle image du Centre commercial ; que les bailleresses versent aux débats (pièce 23) la décision de la commission départementale d'aménagement commercial datée du 4 mars 2011 les autorisant à agrandit de 5.275 m² le centre commercial de Chelles 2 portant ainsi la surface de vente à 34.027 m² ; que cette décision fait suite à une demande enregistrée le 10 janvier 2011 ; qu'elle est devenue définitive au 1er juin 2011 et a été suivie d'une demande de permis de construire purgé de tout recours fin 2011 ; qu'il est constant que si le projet est toujours d'actualité selon les bailleresses, les travaux n'ont pas débuté en 2012, le démarrage du chantier étant lié à un objectif minimum de recommercialisation ; que l'expert judiciaire considère que les bailleresses doivent gérer ces deux objectifs en parallèle et n'auraient pas dû différer les investissements indispensables au maintien de la commercialité du Centre ; que toutefois, le projet Terre Ciel, qui requiert d'importants investissements, supposait avant de pouvoir être présenté à la CDAC en janvier 2011, un certain nombre d'études techniques et d'analyses financières qui ont été menées nécessairement au moins depuis 2010 ; que l'indivision bailleresse a acquis le bien en 2007, juste avant que la conjoncture économique ne se dégrade gravement ; qu'au regard de ce contexte, les bailleresses ont étudié la restructuration du Centre et obtenu les autorisations nécessaires dans des délais raisonnables ; que les preneurs ne démontrent pas que ce projet est abandonné, les bailleresses attendant seulement d'avoir atteint un seuil de commercialité suffisant pour démarrer les travaux ; que ce projet participe également au respect de l'obligation de moyens incombant aux sociétés bailleresses en matière de commercialisation » ;
ALORS QU' après avoir expressément retenu que les bailleresses avaient contracté l'obligation de fournir et de maintenir aux locataires du Centre commercial un environnement commercial favorable, peu important la forme suivant laquelle elles choisissaient de remplir cette obligation, la Cour d'appel ne pouvait juger que les bailleresses justifiaient avoir rempli leur obligation de maintenir un environnement commercial favorable, tout en constatant que, selon l'expert, seuls 80 emplacements sur 120 étaient occupés en 2010, que 40 commerces avaient fermé depuis 2007, que les commerces avaient été regroupés au rez-de-chaussée au niveau de l'hypermarché, et que cette situation était imputable aux bailleresses qui n'avaient pas investi suffisamment et en tout cas avaient différé les investissements nécessaires pour les concentrer selon lui sur une phase de rénovation complète qui avait tardé à être mise en oeuvre, sans méconnaître les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article 1134 du code civil.
