LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 26 juin 2014), qu'un arrêt du 13 décembre 2007 a enjoint à la société Foncière Costa, aux droits de laquelle vient la société civile immobilière FRA (la société FRA), de régulariser la vente d'un immeuble qu'elle avait consentie à la société Whole Properties dans les trois mois de la signification de l'arrêt et dit qu'à défaut celui-ci tiendrait lieu de vente et serait publié à la conservation des hypothèques ; que, le 11 avril 2008, la société Foncière Costa a notifié à la ville de Paris une déclaration d'intention d'aliéner ; que, le 10 juin 2008, la ville de Paris a exercé son droit de préemption aux prix et conditions de la déclaration ; que, le 25 juin 2008, la société Whole Properties a publié l'arrêt du 13 décembre 2007 à la conservation des hypothèques ; que la juridiction administrative a validé la décision de préemption de la ville de Paris ; que la société Whole Properties a assigné la société Foncière Costa et la ville de Paris en annulation de la déclaration d'intention d'aliéner ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal :
Attendu que la société Whole Properties fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors, selon le moyen :
1°/ que la société Whole Properties, pour faire dire et juger qu'elle était l'unique propriétaire de l'immeuble sis 37 avenue Georges V et 14 rue Quentin Bauchart, se fondait sur l'effet de l'arrêt définitif du 13 décembre 2007 valant acte de vente dudit bien, dont elle déduisait que la déclaration d'intention d'aliéner délivrée postérieurement, le 11 avril 2008, par la société Foncière Costa, qui n'était alors plus propriétaire, à la ville de Paris n'avait pu remettre en cause le transfert de propriété opéré à son bénéfice ; qu'en se fondant sur les décisions des juridictions administratives qui avaient définitivement reconnu la légalité de la décision administrative de préempter pour juger inopérants les moyens de la société Whole Properties dirigés contre la déclaration d'intention d'aliéner en tant qu'ils ne pouvaient remettre en cause la légalité de la décision de préemption, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et ainsi violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
2°/ que les irrégularités substantielles qui entachent l'offre de vente résultant de la déclaration d'intention d'aliéner, comme le défaut de qualité du propriétaire, sont susceptibles de priver d'effet la décision de préempter prise par le titulaire du droit de préemption, la légalité de cette décision fût-elle constatée par le juge administratif ; qu'en se bornant, pour dire inopérants les moyens de la société Whole Properties dirigés contre la déclaration d'intention d'aliéner et la débouter en conséquence de ses demandes, à se fonder sur la décision de préemption dont la légalité avait été définitivement reconnue par les juges administratifs, sans vérifier si ces moyens qui n'affectaient que l'offre de vente n'étaient pas de nature à priver d'effet ladite décision, peu important qu'elle eût été déclarée légale, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme ;
3°/ que la légalité de la décision administrative de préemption ne fait pas obstacle à ce que le juge judiciaire vérifie si la propriété du bien en question n'a pas été transférée à un tiers antérieurement à la déclaration d'intention d'aliéner ; qu'en se fondant sur la circonstance inopérante déduite de la légalité de la décision administrative de préemption du 10 juin 2008 reconnue successivement par le tribunal administratif de Paris, par un jugement du 24 juillet 2009 puis la cour administrative d'appel de Paris, par un arrêt du 1er décembre 2011, sans vérifier, ainsi qu'il le lui était demandé, si l'arrêt définitif du 13 décembre 2007 valant acte de vente au profit de la société Whole Properties n'avait pas opéré transfert de propriété du bien immobilier à son bénéfice antérieurement à la déclaration d'intention d'aliéner, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 213-2 du code de l'urbanisme, 1134 et 1589 du code civil ;
4°/ que, par son arrêt définitif du 13 décembre 2007, publié le 25 juin 2008 à la conservation des hypothèques, la cour d'appel de Paris a dit que la société Foncière Costa devrait dans les trois mois de la signification de l'arrêt à intervenir régulariser la vente consentie à la société Whole Properties portant sur l'immeuble situé 37 avenue Georges V et 14 rue Quentin Bauchart, moyennant le prix de 17 millions d'euros payables comptant et que faute de régulariser la vente dans ces conditions, l'arrêt tiendrait lieu d'acte de vente au profit de la société Whole Properties ; qu'en se fondant, pour débouter ladite société de sa demande tendant à voir dire et juger qu'elle était propriétaire du bien susvisé en raison de l'arrêt définitif valant acte de vente, sur les circonstances inopérantes tirées de l'absence d'autorité de chose jugée de cette décision vis-à-vis de la commune et de la légalité de la décision de préemption du 10 juin 2008 opérant dès lors transfert de propriété au bénéfice de cette dernière, la cour d'appel qui a ainsi refusé de faire application d'une décision de justice valant acte de vente et opérant en principe transfert de propriété a violé les articles 1134 et 1589 du code civil et 28. 1° du décret du 4 janvier 1955 ;
Mais attendu qu'ayant exactement retenu, par motifs propres et adoptés, que l'arrêt du 13 décembre 2007, qui avait ordonné l'exécution forcée de la promesse de vente consentie à la société Whole Properties et qui avait été publié à la conservation des hypothèques le 25 juin 2008, n'était pas opposable à la ville de Paris et que celle-ci, à la suite de la déclaration d'intention d'aliéner notifiée par le vendeur en vue de l'exécution de l'arrêt précité, avait régulièrement exercé son droit de préemption le 10 juin 2008, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes et qui en a déduit à bon droit, sans modifier l'objet du litige, que l'immeuble avait été acquis par la ville de Paris, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident de la société FRA, de la SELARL Montravers Yang-Ting et de M. X..., agissant en qualité de mandataire judiciaire de la société FRA et de commissaire à l'exécution du plan, ci-après annexé :
Attendu que la société FRA et ses mandataires font grief à l'arrêt de rejeter la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;
Mais attendu qu'ayant souverainement retenu, par motifs propres et adoptés, que, quelque mal fondée que soit l'attitude de la société Whole Properties, la société FRA ne démontrait pas une faute de sa part faisant dégénérer en abus son droit d'agir en justice comme celui d'exercer les recours prévus par la loi, la cour d'appel a pu en déduire, répondant aux conclusions, que la demande de dommages-intérêts devait être rejetée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois principal et incident ;
Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Whole Properties à payer la somme de 2 000 euros à la ville de Paris ; rejette les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux juin deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils, pour la société Whole Properties
La société Whole Properties fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir déboutée de ses demandes tendant à voir dire et juger qu'elle était propriétaire de l'immeuble sis 37 avenue Georges V et 14 rue Quentin Bauchard par l'effet de l'arrêt rendu le 13 décembre 2007 par la cour d'appel de Paris, que la Sci FRA n'avait pu notifier une déclaration d'intention d'aliéner, que cet arrêt était opposable à la ville de Paris, après avoir dit que la déclaration d'intention d'aliéner adressée le 11 avril 2008 à cette dernière n'était entachée d'aucune erreur, que la ville de Paris avait exercé son droit de préemption le 10 juin 2008 et que le juge administratif avait rejeté sa demande tenant à l'annulation de la décision du maire de Paris de préempter l'immeuble susvisé ;
AUX MOTIFS QUE par arrêt du 7 mai 2009, cette cour a déclaré irrecevable, faute d'intérêt à agir, la tierce opposition formée par la ville de Paris contre l'arrêt du 13 décembre 2007 ; que la ville de Paris n'ayant pas été partie à la procédure ayant abouti à l'arrêt du 13 décembre 2007, cette décision ne lui est pas opposable ; que par suite, les demandes de la ville de Paris articulées dans la présente instance qui n'ont pas été tranchées par l'arrêt du 13 décembre 2007 sont recevables ; que, sans qu'il soit nécessaire de s'interroger sur la compétence de la juridiction judiciaire pour statuer sur la validité d'une déclaration d'intention d'aliéner et sur l'intérêt à agir de la société Whole Properties, il convient de constater qu'à la suite de la décision du 9 octobre 2012 du Conseil d'Etat qui n'a pas admis le pourvoi formé par la société Whole Properties contre l'arrêt du 1er décembre 2011 par lequel la cour administrative d'appel de Paris avait rejeté la requête de cette société tendant à l'annulation du jugement du tribunal administratif de Paris du 24 juillet 2009 ayant lui-même rejeté la requête de celle-ci en annulation de la décision de préemption de la ville de Paris, cette dernière décision a emporté transfert de propriété au profit de la ville de Paris ; qu'en conséquence, sont inopérants les moyens de la société Whole Properties relatifs à l'irrégularité de la déclaration d'intention d'aliéner qui ne sont pas susceptibles de remettre en cause la légalité de la décision de préemption de la ville de Paris et par conséquent de faire juger que l'appelante est propriétaire de l'immeuble litigieux ;
1°) ALORS QUE la société Whole Properties, pour faire dire et juger qu'elle était l'unique propriétaire de l'immeuble sis 37 avenue Georges V et 14 rue Quentin Bauchart, se fondait sur l'effet de l'arrêt définitif du 13 décembre 2007 valant acte de vente dudit bien, dont elle déduisait que la déclaration d'intention d'aliéner délivrée postérieurement, le 11 avril 2008, par la Sci Foncière Costa, qui n'était alors plus propriétaire, à la ville de Paris n'avait pu remettre en cause le transfert de propriété opéré à son bénéfice ;
qu'en se fondant sur les décisions des juridictions administratives qui avaient définitivement reconnu la légalité de la décision administrative de préempter pour juger inopérants les moyens de la société Whole Properties dirigés contre la déclaration d'intention d'aliéner en tant qu'ils ne pouvaient remettre en cause la légalité de la décision de préemption, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et ainsi violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE les irrégularités substantielles qui entachent l'offre de vente résultant de la déclaration d'intention d'aliéner, comme le défaut de qualité du propriétaire, sont susceptibles de priver d'effet la décision de préempter prise par le titulaire du droit de préemption, la légalité de cette décision fût-elle constatée par le juge administratif ; qu'en se bornant, pour dire inopérants les moyens de la société Whole Properties dirigés contre la déclaration d'intention d'aliéner et la débouter en conséquence de ses demandes, à se fonder sur la décision de préemption dont la légalité avait été définitivement reconnue par les juges administratifs, sans vérifier si ces moyens qui n'affectaient que l'offre de vente n'étaient pas de nature à priver d'effet ladite décision, peu important qu'elle eût été déclarée légale, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 213-2 du code de l'urbanisme ;
3°) ALORS QUE la légalité de la décision administrative de préemption ne fait pas obstacle à ce que le juge judiciaire vérifie si la propriété du bien en question n'a pas été transférée à un tiers antérieurement à la déclaration d'intention d'aliéner ; qu'en se fondant sur la circonstance inopérante déduite de la légalité de la décision administrative de préemption du 10 juin 2008 reconnue successivement par le tribunal administratif de Paris, par un jugement du 24 juillet 2009 puis la cour administrative d'appel de Paris, par un arrêt du 1er décembre 2011, sans vérifier, ainsi qu'il le lui était demandé, si l'arrêt définitif du 13 décembre 2007 valant acte de vente au profit de la société Whole Properties n'avait pas opéré transfert de propriété du bien immobilier à son bénéfice antérieurement à la déclaration d'intention d'aliéner, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L 213-2 du code de l'urbanisme, 1134 et 1589 du code civil ;
4°) ALORS QUE par son arrêt définitif du 13 décembre 2007, publié le 25 juin 2008 à la conservation des hypothèques, la cour d'appel de Paris a dit que la Sci Foncière Costa devrait dans les trois mois de la signification de l'arrêt à intervenir régulariser la vente consentie à la société Whole Properties portant sur l'immeuble situé 37 avenue Georges V et 14 rue Quentin Bauchart, moyennant le prix de 17 millions d'euros payables comptant et que faute de régulariser la vente dans ces conditions, l'arrêt tiendrait lieu d'acte de vente au profit de la société Whole Properties ; qu'en se fondant, pour débouter ladite société de sa demande tendant à voir dire et juger qu'elle était propriétaire du bien susvisé en raison de l'arrêt définitif valant acte de vente, sur les circonstances inopérantes tirées de l'absence d'autorité de chose jugée de cette décision vis-à-vis de la commune et de la légalité de la décision de préemption du 10 juin 2008 opérant dès lors transfert de propriété au bénéfice de cette dernière, la cour d'appel qui a ainsi refusé de faire application d'une décision de justice valant acte de vente et opérant en principe transfert de propriété a violé les articles 1134 et 1589 du code civil et 28. 1° du décret du 4 janvier 1955.
Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Célice, Blancpain, Soltner et Texidor, avocat aux Conseils pour la société FRA et autres
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 12 décembre 2012 en ce qu'il a rejeté la demande de la SCI FRA tendant au versement d'une indemnité pour procédure abusive ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE : « la procédure n'étant pas abusive, la demande de dommages intérêts de la SCI FRA doit être rejetée » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE : « Quelque mal fondée que soit l'attitude de la société Whole Properties, la société Fra SCI ne démontre pas, dans le présent litige, une faute de la société Whole Properties faisant dégénérer en abus son droit d'agir comme son droit d'exercer les recours prévus par la loi » ;
1/ ALORS QUE l'exercice du droit d'agir en justice dégénère en abus lorsque le plaideur agit avec malice ou en ayant conscience de l'inopérance manifeste de ses arguments ; qu'en l'espèce, la SCI FRA rappelait le contexte de fraude dans lequel s'inscrivaient les nombreuses actions initiées par la société Whole Properties ; qu'elle rappelait à ce titre que la décision du 13 décembre 2007 l'avait simplement condamné à exécuter la promesse de vente du 22 mai 2002, dont la perfection demeurait subordonnée au non exercice, par la ville de Paris de son droit de préemption urbain (conclusions, p. 3s.) ; qu'elle rappelait que la ville de Paris avait régulièrement exercé son droit de préemption, sur le fondement d'une déclaration d'intention d'aliéner rédigée par le notaire de la société Whole Properties lui-même et qu'en dépit de l'exercice régulier, par la ville de Paris, de son droit de préemption urbain, celle-ci avait publié la décision de justice du 13 décembre 2007 afin de tenter d'y faire échec (conclusions, p. 3s.) ; qu'elle faisait valoir que celle-ci avait, depuis, engagé de multiples recours, manifestement mal fondés en l'état de l'exercice régulier, par la ville de Paris, de son droit de préemption urbain, et que ces recours s'étaient traduits par des échecs systématiques (conclusions, p. 33s.) ; qu'elle ajoutait qu'au cas d'espèce, la société Whole Properties persistait à affirmer, en dépit de l'évidence même, que la décision du 13 décembre 2007 valait vente à son profit et niait toute faculté pour la commune d'exercer son droit de préemption urbain alors qu'il s'agit d'un droit d'ordre public et que les juridictions administratives avaient validé la décision de préemption prise par la ville de Paris (ibid) ; qu'en se bornant, pour toute motivation, à énoncer que « la procédure n'[était] pas abusive » et, par motifs adoptés des premiers juges, que la société FRA ne démontrait pas que la société Whole Properties avait commis une faute dans le présent litige, sans s'expliquer sur les écritures susvisées, Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2/ ALORS EN TOUTE HYPOTHESE QU'en décidant, en dépit des circonstances sus-évoquées, que la procédure initiée par la société Whole Properties ne présentait pas un caractère abusif, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
