LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 15 janvier 2015), que la société French Residential acquisitions SCI (société FRA) a acquis l'ensemble des parts de la société Foncière Costa, propriétaire de deux immeubles situés 35-37 avenue Georges V à Paris ; que la société civile immobilière Rascasse (société Rascasse), substituée à la société Royal Georges V, a assigné la société FRA en réitération par acte authentique d'un acte sous seing privé du 15 décembre 1999, par lequel la société Foncière Costa, représentée par ses deux cogérants, MM. X... et Y..., a vendu à la société Royal Georges V, représentée par son cogérant, M. Z..., un immeuble 35 avenue Georges V à Paris ;
Attendu que la société Rascasse, MM. Z..., Y... et X... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes et de condamner cette société à payer à la société FRA la somme de 100 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel ;
Mais attendu qu'ayant relevé, sans dénaturation, que la société Rascasse ne produisait pas un original de l'acte de vente sous seing privé, mais une photocopie dénuée de date certaine et comportant des clauses sommaires, rédigées avec différentes polices de caractères, et une désignation imprécise du bien vendu, présentant des corrections, et que les attestations de MM. X..., Y... et Z... ne révélaient pas de faits suffisamment précis et circonstanciés et retenu, par une appréciation souveraine des éléments de preuve qui lui étaient soumis, que la photocopie produite n'avait pas de valeur probante et que ces attestations ne pouvaient suppléer l'acte original, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire que la société Rascasse ne rapportait pas la preuve de la vente, par société Foncière Costa, le 15 décembre 1999, de l'immeuble situé 35 avenue Georges V à Paris ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le second moyen du pourvoi principal ni sur le moyen unique du pourvoi incident qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Condamne la société Rascasse, MM. X..., Y... et Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Rascasse, de MM. X..., Y... et Z..., les condamne à payer à la société FRA, la SELARL Montravers Yang-Ting ès qualités et M. A... ès qualités, la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente juin deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour la société Rascasse, MM. X..., Y... et Z..., demandeurs au pourvoi principal.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué a débouté la société Rascasse, M. Adrien Z..., M. Leone Y... et M. Jean-Loup X... de l'ensemble de leurs demandes et a condamné la Sci Rascasse à payer à la Sci Fra la somme de 100.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'au dépens d'appel ;
Aux motifs qu' « il résulte des dispositions de l'article 1583 du Code Civil que la vente est parfaite, dès lors qu'il y a accord des parties sur la chose et le prix ; qu'en l'espèce, la société Rascasse critique le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté sa demande tendant à voir déclarer parfaite la prétendue vente litigieuse alors que, selon elle cette vente serait parfaite, prétendant que par acte du 15 décembre 1999 la SCI FONCIÈRE COSTA aurait vendu à la société Royal Georges V, à laquelle la société Rascasse se serait substituée, un immeuble sis 35 avenue Georges V à Paris pour le prix de 35 000 000 de francs ; qu'à titre préliminaire, il sera observé que la société Rascasse ne verse aux débats aucun original du prétendu acte de vente litigieux ; qu'elle verse en revanche une photocopie de cet acte ; qu'il sera cependant relevé, en premier lieu, que cette photocopie d'un acte intitulé "vente sous seing privé" se formalise par trois pages à la présentation très aérée, avec des clauses particulièrement sommaires comportant des fautes grammaticales de nature à en fausser le sens ; en second lieu, que cet acte ne comporte pas de clause relative à la date de réitération de la vente par acte authentique, ni de clause relative à un dépôt de garantie ni même de clause pénale, alors que ces clauses sont d'usage en matière de vente immobilière ; en troisième lieu, que ce prétendu acte sous seing privé n'a pas été enregistré, ce qui aurait été de nature à lui donner date certaine ; en quatrième lieu, que les polices de caractère utilisées dans cet acte sont très différentes les unes des autres avec des variations d'écarts entre les mots, ainsi que des inégalités au niveau de la mise en pages, des alignements, de la fabulation ; en cinquième lieu, qu'il est manifeste, à la seule lecture de cette photocopie que l'adresse même du bien vendu a fait l'objet de correction ; en sixième lieu, que la désignation des biens vendus dans cette copie est des plus succinctes et contradictoires ; qu'en effet cette dernière ne précise pas la superficie du bien vendu, se limitant à donner l'adresse du bien au 35 avenue Georges V, un blanc figurant entre "35" et "avenue Georges V" et à indiquer comme références cadastrales "section AP N° 74 lieudit rue Quentin Bauehart N°14 et avenue Georges V3S et 37 avenue Georges V pour 8 ares 43 centiares" alors même que ces références sont celles de l'ensemble immobilier 35 et 37 avenue Georges V Paris en son entier ; que la société Rascasse ne prétend pas que la prétendue vente litigieuse aurait pour objet cet ensemble immobilier mais seulement une partie de celuici, étant en outre observé qu'à la date de la prétendue vente litigieuse aucun acte de division de cet ensemble immobilier y avait été opéré ; que ces constatations sont de nature à remettre en cause la fiabilité de cette photocopie au regard du prétendu acte de vente et que par conséquent cette dernière ne saurait avoir aucune valeur probante concernant la vente alléguée, étant observé que ces constatations empêchent de la regarder comme une copie fidèle et durable du prétendu acte original de vente ; que, par ailleurs, les attestations versées aux débats émanant de M. Leone Y..., de M. Adrien Z... et de M. X... ne révèlent pas de faits suffisamment précis et circonstanciés de nature à asseoir la fiabilité de la photocopie versée aux débats et à constituer la preuve suppléant l'acte original perdu, étant observé en outre que ces attestations émanent notamment de porteurs de parts et/ou de gérants de la société Foncière Costa qui en auraient été évincés alors que cette société a été absorbée par la société FRA SCI, ces circonstances permettant légitimement de douter de la réalité des faits rapportés dans ces attestations ; qu'au regard de ces éléments, il y a lieu de considérer qu'il n'est pas rapporté la preuve que la société FRA SCI, venant aux droits de la société Foncière Costa, aurait vendu le 15 décembre 1999 l'immeuble sis 35 avenue Georges V à Paris à la Société Royal Georges V, à laquelle se serait substituée la société Rascasse ; que par conséquent la société Rascasse, M. Adrien Z..., M. Léone Y... et M. Jean-Loup X... seront déboutés de l'ensemble de leurs demandes, étant observé que la société Rascasse est mal fondée dans sa demande en paiement du chef des loyers provenant du bien litigieux dès lors qu'elle ne rapporte pas la preuve de sa qualité de propriétaire dudit bien ; que la mauvaise foi ou l'intention de nuire de la société Rascasse à l'occasion de la présente action en justice n'étant pas rapportée, il y a lieu de débouter la société FRA SCI de ses demandes en dommages et intérêts formées à l'encontre de la société Rascasse ; que l'équité commande de condamner la société Rascasse à payer à la société FRA SCI la somme de cent mille (100 000) euros pour ses frais irrépétibles d'appel »
ALORS, de première part, QUE dans ses conclusions récapitulatives d'appel (cf. notamment, p. 9-10, p. 16-17 et p. 35-37), la SCI Rascasse avait fait valoir, à plusieurs reprises, que le caractère probant de l'acte du 15 décembre 1999 s'inférait nécessairement de l'acte de substitution du 17 décembre 2005, qui y faisait expressément référence et dont le caractère probant et l'authenticité n'étaient pour leur part ni discutées, ni discutables ; qu'en écartant comme insuffisamment probant l'acte du 15 décembre 1999, sans avoir recherché si celui-ci n'était pas nécessairement corroboré par l'acte du 17 décembre 2005, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1583 du code civil ;
ALORS, de deuxième part, QUE les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes des parties sans examiner même sommairement, toutes les pièces fournies par celles-ci à l'appui de leurs prétentions ; qu'en écartant la réalité de la vente sous seing privé litigieuse sans examiner, au moins sommairement, l'acte de substitution d'acquéreur en date du 17 décembre 2005 au travers duquel la société Foncière Costa était intervenue pour accepter purement et simplement la substitution d'acquéreur au profit de la Sci Rascasse, ce dont il résultait nécessairement que l'acte du 15 décembre 1999 avait force probante, la cour d'appel a méconnu les exigences résultant de l'article 455 du Code de procédure civile ;
ALORS, de troisième part, QUE la défense de prouver par témoins ou par présomptions pour toutes choses excédant la somme ou la valeur de 1.500 euros ne concerne que les parties contractantes ; qu'en examinant l'offre de preuve de la Sci Rascasse à la lumière des règles spécifiques aux actes juridiques tandis qu'elle n'avait pas été partie à l'acte de vente sous seing privé litigieux mais se trouvait substituée aux droits de l'acquéreur initial en vertu d'un acte de substitution en date du 17 décembre 2005, la cour d'appel a méconnu, par une fausse application, les articles 1341 et suivants du Code civil ;
ALORS, de quatrième part, SUBSIDIAIREMENT QUE la copie durable et fidèle fait pleinement la preuve de l'acte juridique qu'il reproduit ; que la vente est parfaite dès lors qu'on est convenu de la chose et du prix ; qu'en considérant que la copie produite aux débats n'aurait pas été fidèle en se fondant sur la présentation aérée de l'acte, sur la variation des polices et des écarts entre les mots, ainsi que sur les inégalités affectant la tabulation, la cour d'appel s'est prononcée par des motifs impropres à justifier sa décision et a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1583 du Code civil ;
ALORS, de cinquième part, SUBSIDIAIREMENT QUE seule la falsification est de nature à dénier à la copie son caractère fidèle et durable ; que la cour d'appel, qui n'a pas constaté que la copie avait été falsifiée, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1348 du code civil ;
ALORS, de sixième part, SUBSIDIAIREMENT QUE la copie durable et fidèle fait pleinement la preuve de l'acte juridique qu'il reproduit ; que la vente est parfaite dès lors qu'on est convenu de la chose et du prix ; qu'en considérant que la copie produite aux débats n'aurait pas été fidèle en se fondant sur l'absence de certaines clauses usuelles en matière de vente immobilières relatives à la date de réitération de la vente par acte authentique, à un dépôt de garantie ou à une clause pénale, la cour d'appel s'est prononcée par des motifs impropres à justifier sa décision et a privé derechef sa décision de toute base légale au regard de l'article 1583 du Code civil ;
ALORS, de septième part, SUBSIDIAIREMENT QUE la copie durable et fidèle fait pleinement la preuve de l'acte juridique qu'il reproduit ; que la vente est parfaite dès lors qu'on est convenu de la chose et du prix ; qu'en considérant que la copie produite aux débats n'aurait pas été fidèle sans rechercher, comme elle y était dûment invitée, si les paraphes et les signatures figurant sur la copie litigieuse pouvaient être attribués aux gérants des sociétés Foncière Costa et Royal Georges V ayant passé l'acte de vente litigieux, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1583 du Code civil ;
ALORS, de huitième part, SUBSIDIAIREMENT QUE la cour d'appel ne pouvait, sans dénaturer le sens pourtant clair et précis de l'acte de vente sous seing privé en date du 15 décembre 1999 considérer que la clause de désignation de l'immeuble était contradictoire dès lors que celle-ci mentionnait très clairement que le bien vendu était celui situé au 35 Avenue Georges V et faisait partie d'un ensemble immobilier cadastré « 35 et 37 avenue Georges V Paris » ;
ALORS, de neuvième part, QU'en s'exonérant d'examiner le rapport d'expertise amiable produit par la SCI Rascasse, lequel, établi par Mme B..., expert en écriture près la cour d'appel de Paris, certifie que les signatures et mentions manuscrites de l'acte du 15 décembre 1999 sont contemporaines au bail commercial du 12 novembre 1999, enregistré le 16 novembre 1999 et que les anomalies constatées par la cour d'appel – variations d'écart entre les mots et/ou les chiffres - ont été établies au moment de l'établissement de l'acte, par l'utilisation de textes déjà rédigés ou existants et ce, sans aucune modification ou falsification postérieure, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS, de dixième part, TRES SUBSIDIAIREMENT QU' en se bornant à énoncer que les attestations versées aux débats par MM. Y..., X... et Z..., qui étaient intervenus en qualité de dirigeants sociaux des sociétés Foncière Costa et Royal Georges V ayant conclu la vente sous seing privé litigieuse en date du 15 décembre 1999 «ne révèlent pas de faits suffisamment précis et circonstanciés», mais sans pour autant analyser, au moins sommairement ces documents de la cause, la cour d'appel a méconnu les exigences de motivation qui s'évincent de l'article 455 du Code de procédure civile ;
ALORS, de onzième part, TRES SUBSIDIAIREMENT QU'en se bornant à énoncer que les attestations versées aux débats par MM. Y..., X... et Z..., qui étaient intervenus en qualité de dirigeants sociaux des sociétés Foncière Costa et Royal Georges V ayant conclu la vente sous seing privé litigieuse en date du 15 décembre 1999, ne démontraient pas la réalité de cette vente en raison de leur éviction de ces sociétés, tandis que ces évictions étaient postérieures à la conclusion de la vente , la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1348 du Code civil ;
ALORS, de douzième part, TRES SUBSIDIAIREMENT QUE les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes des parties sans examiner même sommairement, toutes les pièces fournies par cellesci à l'appui de leurs prétentions ; qu'en écartant la réalité de la vente sous seing privé litigieuse sans examiner, au moins sommairement, l'avenant à la promesse de bail synallagmatique en date du 23 novembre 2000 que la société Foncière Costa avait conclu avec la société Brioni et qui faisait directement allusion à la vente sous seing privé litigieuse en relatant un projet de cession de l'immeuble au profit de la société Royal Georges V, la cour d'appel a méconnu les exigences de motivation qui s'évincent de l'article 455 du Code de procédure civile ;
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SCI Rascasse à payer à la SCI Fra une somme de 50.000 € à titre d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
AUX MOTIFS QUE l'équité commande de condamner la SCI Rascasse à payer à la SCI Fra la somme de 100.000 € pour ses frais irrépétibles d'appel ;
ALORS, D'UNE PART, QU'en accordant à la SCI Fra une indemnité de 100 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile quand cette dernière ne sollicitait que 50 000 € sur ce fondement, la cour d'appel a méconnu les termes du litige tels qu'il étaient fixés par les conclusions respectives des parties et a violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE même si elle est appréciée discrétionnairement, l'indemnité allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile doit avoir pour objet d'indemniser la partie des frais non compris dans les dépens qu'elle a dû engager pour sa défense ; qu'en fixant à la somme de 100 000 € l'indemnité due à la SCI Fra, quand il ne résultait d'aucun des éléments du dossier que celle-ci avait été conduite à exposer des frais d'un tel montant pour sa défense et ne le prétendait au demeurant même pas, la cour d'appel, qui a manifestement cherché à infliger une sanction pécuniaire à la SCI Rascasse, a excédé les pouvoirs qui lui confère l'article 700 du code de procédure civile et l'a en conséquence violé.
Moyen produit par la SCP Célice, Blancpain, Soltner et Texidor, avocat aux Conseils, pour la société FRA, M. A..., ès qualités et la société Montravers Yang-Ting, demandeurs au pourvoi incident.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SCI FRA de sa demande de dommages et intérêts.
AUX MOTIFS QUE : « Considérant qu'il résulte des dispositions de l'article 1583 du Code Civil que la vente est parfaite, dès lors qu'il y a accord des parties sur la chose et le prix ; Considérant qu'en l'espèce, la SCI RASCASSE critique le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté sa demande tendant à voir déclarer parfaite la prétendue vente litigieuse alors que, selon elles cette vente serait parfaite, prétendant que par acte du 15 décembre 1999 la SCI FONCIÈRE COSTA aurait vendu à la SARL ROYAL GEORGE V, à laquelle la SCI RASCASSE se serait substituée, un immeuble sis 35 avenue Georges V Paris pour le prix de 35 000 000 de francs ; Considérant, à titre préliminaire, qu'il sera observé que la SCI RASCASSE ne verse aux débats aucun original du prétendu acte de vente litigieux ; qu'elle verse en revanche une photocopie de cet acte ; Mais considérant qu'il sera relevé, en premier lieu, que cette photocopie d'un acte intitulé « vente sous seing privé » se formalise par trois pages à la présentation très aérée, avec des clauses particulièrement sommaires comportant des fautes grammaticales de nature à en fausser le sens ; en second lieu, que cet acte ne comporte pas de clause relative à la date de réitération de la vente par acte authentique, ni de clause relative à un dépôt de garantie ni même de clause pénale, alors que ces clauses sont d'usage en matière de vente immobilière ; en troisième lieu, que ce prétendu acte sous seing privé n'a pas été enregistré, ce qui aurait été de nature à lui donner date certaine ; en quatrième lieu, que les polices de caractère utilisées dans cet acte sont très différentes les unes des autres avec des variations d'écarts entre les mots, ainsi que des inégalités au niveau de la mise en pages, des alignements, de la tabulation ; en cinquième lieu, qu'il est manifeste, à la seule lecture de cette photocopie que l'adresse même du bien vendu a fait l'objet de correction ; en sixième lieu, que la désignation des biens vendus dans cette copie est des plus succinctes et contradictoires ; qu'en effet cette dernière ne précise pas la superficie du bien vendu, se limitant à donner l'adresse du bien au 35 avenue Georges V, un blanc figurant entre « 35 » et « avenue Georges V » et à indiquer comme références cadastrales.« section AP N° 74 lieudit rue Quentin Bauchart N°14 et avenue Georges V 35 et 37 avenue Georges V pour 8 ares 43 centiares » alors même que ces références sont celles de l'ensemble immobilier 35 et 37 avenue Georges V Paris en son entier ; que la SCI RASCASSE ne prétend pas que la prétendue vente litigieuse aurait pour objet cet ensemble immobilier mais seulement une partie de celui-ci, étant en outre observé qu'à la date de la prétendue vente litigieuse aucun acte de division de cet ensemble immobilier n'avait été opéré ; Considérant que ces constatations sont de nature à remettre en cause la fiabilité de cette photocopie au regard du prétendu acte de vente et que par conséquent cette dernière ne saurait avoir aucune valeur probante concernant la vente alléguée, étant observé que ces constatations empêchent de la regarder comme une copie fidèle et durable du prétendu acte original de vente ; Considérant, par ailleurs, que les attestations versées aux débats émanant de M Leone Y..., de M Adrien Z... et de M X... ne révèlent pas de faits suffisamment précis et circonstanciés de nature à asseoir la fiabilité de la photocopie versée aux débats et à constituer la preuve suppléant l'acte original perdu, étant observé en outre que ces attestations émanent notamment de porteurs de parts et/ou de gérants de la société FONCIERE COSTA qui en auraient été évincés alors que cette société a été absorbée-par • la société FRA SCI, ces circonstances permettant légitimement de douter de la réalité des faits rapportés dans ces attestations ; Considérant qu'au regard de ces éléments, il y a lieu de considérer qu'il n'est pas rapporté la preuve que la société FRA SCI,venant aux droits de la société FONCIERE COSTA, aurait vendu le 15 décembre 1999 l'immeuble sis 35 avenue Georges V à Paris à la SOCIÉTÉ ROYAL GEORGES V, à laquelle se serait substituée la SCI RASCASSE ; que par conséquent la SCI RASCASSE, M Adrien Z..., M leone Y... et M Jen-Loup X... seront déboutés de l'ensemble de leurs demandes, étant observé que la SCI RASCASSE est mal fondée dans sa demande en paiement• du chef des loyers provenant du bien litigieux dès lors qu'elle ne rapporte pas la preuve de sa qualité de propriétaire dudit bien ».
ET QUE : « Considérant que la mauvaise foi ou l'intention de nuire de la SCI Rascasse à l'occasion de la présente action en justice n'étant pas rapportée, il y a lieu de débouter la société FRA SCI de ses demandes en dommages et intérêts formés contre la SCI Rascasse ».
1/ ALORS QUE l'exercice du droit d'agir en justice dégénère en abus lorsque le plaideur agit avec malice ou en ayant conscience de l'inopérance manifeste de ses arguments ; qu'en l'espèce, la SCI FRA avait mis en lumière l'invraisemblance totale de l'action initiée par la SCI Rascasse qui tentait de capter l'immeuble en litige, pour un prix lésionnaire, en produisant aux débats un soit disant acte de vente dont l'exécution n'avait pas été demandée depuis sa conclusion dix ans plus tôt et qui présentait tous les traits d'un faux grossier ; qu'elle rappelait notamment que celui-ci présentait d'évidentes traces de montage (variation d'écarts entre les mots ; différence de police et de taille de caractères au sein de mêmes paragraphes ; mentions manifestement effacées, inégalités au niveau de la mise en page et de l'alignement ; phrases incomplètes ou manifestement tronquées), d'ajouts et de collage de différents documents (de nombreux paragraphes ne sont pas alignés entre eux), d'effacements de mentions essentielles (telle la localisation des lieux) (conclusions, p.21s.), ce qui suffisait à démontrer le caractère abusif de son action ; qu'elle ajoutait encore qu'en cours d'instance, une société CSM, dont le dirigeant n'était autre que le gérant de la SCI Rascasse, s'était approchée d'elle afin de lui acheter l'immeuble que la SCI Rascasse revendiquait par ailleurs (conclusions, p. 7, in fine) ; qu'elle rappelait que l'action de la société Rascasse procédait à l'évidence d'une collusion frauduleuse entre d'anciens associés de la société Foncière Costa qui s'étaient entendus pour acquérir, directement ou indirectement, et à vil prix, les actifs de cette société, au travers d'autres sociétés dont ils étaient les ayant causes économiques ou dont les proches étaient les ayant causes économiques (conclusions, p. 37) ; qu'en se bornant à énoncer que la mauvaise foi de la SCI Rascasse n'était pas caractérisée, sans s'expliquer sur les conclusions susvisées, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2/ ALORS EN TOUTE HYPOTHESE QU'en décidant, en dépit des circonstances sus-évoquées, que le caractère abusif de l'action initiée par la SCI Rascasse n'était pas établi, la Cour d'appel, qui constatait par ailleurs que celle-ci produisait aux débats une photocopie qui n'était ni fiable ni fidèle au prétendu acte original dont elle serait la copie, a violé l'article 1382 du code civil.
