LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 21 janvier 2015), que, le 21 février 1995, la société MMG a pris à bail des locaux appartenant désormais à MM. Jean-Alexis, Thibault et Jean-François X... ; que le bail a fait l'objet d'un avenant le 13 septembre 1995 et a été renouvelé depuis le 26 novembre 2007 ; que, se plaignant de désordres et d'infiltrations, la société locataire a obtenu la désignation d'un expert par ordonnance de référé du 29 juillet 2010 ; qu'après avoir délivré, le 24 mai 2012, un commandement visant la clause résolutoire, les bailleurs ont attrait la locataire en acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement en résiliation judiciaire pour perte de la chose louée ; que, le 23 mars 2014, les bailleurs ont délivré un congé sans offre de renouvellement et sans indemnité d'éviction pour le 30 septembre 2014, dont ils ont demandé validation à la cour d'appel ;
Sur le premier moyen :
Vu l'article 565 du code de procédure civile ;
Attendu que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent ;
Attendu que, pour déclarer irrecevable la demande de validation du congé délivré le 23 mars 2014, l'arrêt retient que cette demande est nouvelle en cause d'appel et qu'elle ne constitue ni le complément ni la conséquence des demandes originaires ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la demande formée pour la première fois en cause d'appel en vue de l'exécution d'un congé avec refus de renouvellement tend aux mêmes fins que la demande initiale qui a pour objet la cessation des rapports locatifs et l'expulsion de la locataire, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 21 janvier 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne la société MMG aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société MMG, la condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à MM. Jean-Alexis, Thibault et Jean-François X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois novembre deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat aux Conseils, pour MM. Thibault, Jean-François et Jean-Alexis X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré irrecevable la demande de validation du congé délivré le 23 mars 2014 comme nouvelle en cause d'appel et d'AVOIR dit qu'à compter de l'arrêt, le loyer HT sera diminué de 25 % ;
AUX MOTIFS QUE « le bailleur demande reconventionnellement la validation du congé sans offre de renouvellement et sans indemnité d'éviction délivré le 23 mars 2014 pour le 30 septembre 2014 ; cette dernière demande de validation du congé est nouvelle en cause d'appel ; elle ne constitue ni le complément ni la conséquence des demandes originaires et cette demande de validation est en conséquence irrecevable en cause d'appel » (cf. arrêt p. 10, § 3 et 4) ;
ALORS QUE les demandes nouvelles sont irrecevables en appel, à moins qu'elles ne tendent aux mêmes fins que celles soumises aux premiers juges ; que tel est le cas de la demande de validation du congé qui, comme l'action en résiliation du bail vise à mettre fin à la relation contractuelle ; qu'aussi, en déclarant nouvelle la demande de validation du congé présentée pour la première fois en cause d'appel par le bailleur qui poursuivait la résiliation du bail en première instance, la cour d'appel a violé les articles 564 et 565 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les consorts X... de leur demande tendant à obtenir la résiliation du bail et d'AVOIR dit qu'à compter de l'arrêt, le loyer HT sera diminué de 25 % ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « II-Sur la perte de la chose louée et le trouble de jouissance ; les bailleurs invoquent la perte de la chose louée sur le fondement des articles 1741 et 1722 pour voir dire que le bail est résilié, à la fois par le manquement du preneur à ses obligations et en raison de la vétusté ; l'expert a fait très tôt le constat de ce que l'immeuble était dans un état de vétusté avancé et ne pouvait remplir sa fonction en raison des divers désordres qui l'affectent et qui portent non seulement sur la structure bois mais également sur le second oeuvre générateur d'infiltrations (couverture, réseau EP et EU, zingueries) ; les mouvements constatés sur la structure entraînent eux-mêmes des désordres sur les prestations accomplies par le preneur concernant le plafond acoustique et coupe-feu de la verrière qui ne remplit plus son rôle ; la déformation des couvertures entraîne celle des évacuations ; l'expert a relevé que si des réparations, comme le laissent apparaître les factures produites aux débats, ont été entreprises pour palier à des désordres ponctuels, elles se sont révélées insuffisantes au regard de la nécessité de prévoir un entretien d'envergure ; il relève encore qu'il y a eu une absence de vérification des charges imposées par rapport à la capacité porteuse des fondations et du support et un affaiblissement de la structure, suite au décaissé du sol effectué par la précédente locataire et à la suppression de la mezzanine de la grande salle ; l'expert soulignait dans sa note n° 7 du 18 décembre 2013 que l'ouvrage dans son état actuel doit être considéré comme dangereux et inapte à assurer sa fonction en particulier recevoir un public nombreux et une activité productrice de vibrations importantes ; en l'état de ces constatations non définitives et soumises à la discussion des parties, il ne peut être retenu que la perte de la chose louée résulte d'un manquement du preneur consistant soit à avoir exercé des activités non autorisées soit entrepris des travaux sans autorisation, la cour ayant répondu plus avant sur ces points ; il ne peut davantage être retenu que le bailleur ne serait pas luimême en tout ou partie à l'origine de l'état de vétusté invoqué, l'expert ayant d'ores et déjà pointé l'absence de tout entretien d'envergure concernant l'immeuble dans son entier alors que le bailleur supporte au terme du bail la charge des grosses réparations concernant la structure et la solidité de l'immeuble ; il s'ensuit que la bailleur ne peut prétendre à la résiliation du bail pour perte totale de la chose louée ; le preneur sollicite de son côté l'indemnisation de son préjudice résultant de l'impossibilité de jouir en partie des locaux donnés à bail, mais seulement à titre provisionnel dans la mesure ou l'étendue de son préjudice ne peut selon lui, être déterminé, ainsi que la réfaction du loyer pour la période allant du 10 avril 2009 au 14 juillet 2010 et pour l'avenir dans la limite de 45 %. ; (…) la perte au moins partielle des lieux loués est établie par les constatations d'ores et déjà effectuées par l'expert A...qui relève sans contestation sérieuse l'impossibilité pour la locataire de poursuivre pleinement l'exploitation de son commerce dans des conditions de sécurité suffisantes sans des travaux confortatifs ou de réhabilitation ; cette impossibilité justifie la réduction du loyer à concurrence de 25 % à compter de l'arrêt à intervenir ; en revanche, il n'est pas établi que le preneur n'a pu jouir des locaux et souffert d'un préjudice d'exploitation du mois d'avril 2009 au mois de mars 2010 de sorte qu'il n'y a pas lieu de procéder à la réfection du loyer pendant cette période ; en outre le preneur indique que l'évaluation de son préjudice de jouissance ne peut avoir lieu que dans le cadre de l'expertise judiciaire en cours, mais il réclame néanmoins une indemnité provisionnelle qui, en l'absence de tout élément suffisant permettant d'apprécier le préjudice allégué, sera rejetée » (cf. arrêt p. 9, II – p. 10, § 1 et 2 ; 5 et 6) ;
AUX MOTIFS A LES SUPPOSER ADOPTES QUE « l'article 1722 dispose que si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit et que si elle n'est pas détruite qu'en partie, le preneur peut selon les circonstances demander une diminution du prix ou la résiliation du bail ; (…) ; il est néanmoins nécessaire pour que les dispositions de l'article 1722 du code civil aient vocation à s'appliquer que la perte totale ou partielle de la chose louée résulte d'un cas fortuit ou de la force majeure ; tel n'est pas le cas d'un événement imputable à l'une ou l'autre des parties ; en l'espèce, il ressort des premières constatations de l'expert que si l'immeuble n'a été entretenu que ponctuellement lors de l'apparition des sinistres, dans vision d'ensemble tendant à assurer la pérennité de l'ouvrage ; il relève dans sa dernière note le très mauvais état de la structure de l'ancienne verrière, la déformation des couvertures et évacuations, les graves défauts des évacuations dont plusieurs sont en contrepente et qu'il qualifie d'" ubuesques ", la fissuration " alarmante " de la façade, outre le défaut de conformité et de capacité du système d'évacuation des eaux usées, tous éléments qui concernent la structure et la solidité de l'immeuble dont le bailleur doit assumer la charge conformément aux stipulations du bail qui laisse à sa charge les grosses réparations de l'article 606 du code civil ; il apparaît par ailleurs au vu des notes de l'expert que le changement de destination de l'immeuble, initialement à usage d'entrepôt a conduit à une surcharge des structures porteuses sans prise en compte des normes de sécurité ; si la vétusté de l'immeuble a manifestement jouée pour partie dans la dégradation de l'immeuble et si différents défauts d'entretien peuvent être imputés aux locataires de l'immeuble, il n'en reste pas moins, qu'en s'abstenant de procéder à un ravalement de la façade permettant d'assurer son étanchéité, à la reprise de la toiture et des souches de cheminées de l'immeuble, à la construction d'un système d'évacuation des eaux usées adapté à la destination de l'immeuble, tous éléments qui ont entraîné des dégâts de eaux à répétition et aggravé la détérioration de l'ensemble, les bailleurs ont participé par leur négligence à la dégradation de l'ouvrage ; ils ne sauraient par conséquent s'abriter derrière la vétusté de l'immeuble pour conclure à la résiliation du bail pour ruine du bâtiment en application de l'article 1722 du code civil » (cf. jugement p. 7 § 7 – p. 8, § 1) ;
ALORS QUE, d'une part, le bail prend fin de plein droit par la perte totale de la chose louée même si cette perte est due, en partie, à la faute de l'une des parties ; qu'en refusant de faire droit à la demande de constatation de la résiliation du bail formée par le bailleur au prétexte que la perte de la chose louée pour vétusté serait en partie due à une faute du bailleur, la cour d'appel a violé l'article 1722 du code civil ;
ALORS QUE, d'autre part, le bail prend fin de plein droit par la perte totale de la chose louée ; qu'en refusant de faire droit à la demande de constatation de la résiliation du bail formée par le bailleur au prétexte que la perte de la chose louée n'était que partielle ouvrant au seul preneur le droit de la demander, après avoir pourtant relevé que le locataire se trouvait dans l'impossibilité d'exploiter son commerce dans des conditions de sécurité suffisantes ce dont il s'évinçait, dès lors que l'activité exercée dans les locaux était une activité notamment de salle de concert, que la perte de la chose louée était totale, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations en violation de l'article 1722 du code civil.
