LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu qu'il résulte de ce texte que, lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible, le propriétaire d'un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée ; que l'assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires ; que l'assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bastia, 26 novembre 2014), que le syndicat des copropriétaires Paese di Ruppione, Mme X...- Y..., MM. Paul et Antoine Y..., ces trois derniers aux droits de Roger Y..., ont, par requête conjointe, saisi le tribunal de grande instance d'une demande de scission, en quatre entités distinctes, de la copropriété constituée d'un lotissement composé de villas appartenant à divers copropriétaires et d'un village de vacances, propriété à l'origine de Roger Y... et divisé entre ses trois héritiers ;
Attendu que, pour ordonner le retrait de la copropriété des trois entités constituées par les lots attribués à chacun des consorts Y... dans l'acte de partage de succession et dire que la copropriété ne sera plus constituée que par le lotissement, l'arrêt retient que l'accord sur le retrait des consorts Y... du syndicat initial a été obtenu lors de l'assemblée générale du 2 août 2012, à l'unanimité des copropriétaires présents ou représentés, que chaque lot appartenant aux consorts Y... n'ayant qu'un seul propriétaire, il ne pouvait être constitué de copropriété pour chacun d'eux et que la copropriété ne serait plus constituée que du seul lotissement ;
Qu'en statuant ainsi, sans vérifier que les conditions matérielles, juridiques et financières de ce retrait étaient remplies, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 26 novembre 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Bastia ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois novembre deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Bouthors, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires Ensemble immobilier Paese Di Ruppione
Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir ordonné le retrait de la copropriété Paese di Ruppione des trois entités distinctes constituées par les trois lots attribués aux héritiers Y... dans l'acte de partage notarié du 28 août 2007 et dit que la copropriété dont s'agit ne sera plus constituée que par le lotissement Paese di Ruppione ;
aux motifs que la requête conjointe initiale explique que feu Roger Y..., aux droits duquel viennent les requérants, sa veuve Mme Jeanne-Pierrette X... et ses deux fils, Paul et Antoine, a pris à bail le 24 février 1969 un ensemble de parcelles au Ruppione sur la Commune de Pietrosella ; que sur ce domaine ont été édifiés un village de vacances et un ensemble de villas, appelé lotissement, qui ont été vendues à différents acquéreurs ; que cet ensemble (village de vacances et lotissement) est organisé en un syndicat de copropriétaires selon règlement de copropriété rédigé par maître Alexandre, notaire à Ajaccio, le 3 mars 1971 et plusieurs fois modifié depuis ; qu'à la suite du décès de Roger Y..., un partage successoral en date du 28 août 2007 a réparti la partie du domaine immobilier restée dans le patrimoine de Roger Y..., entre Mme Y... et ses deux fils, Paul et Antoine, conformément à un accord matérialisé en 1982 par un document d'arpentage ; que pour régulariser cet accord au cadastre, il est nécessaire de scinder la copropriété en quatre entités nouvelles, l'une les villas, la seconde l'assise des biens dévolus à Paul, la troisième celle des biens dévolus à Antoine et la quatrième celle des biens dévolus à Mme Y... ; qu'il ne ressort d'aucune pièce versée aux débats que, comme le soutient l'appelant dans ses conclusions d'appel, il existe un syndicat secondaire ; que d'ailleurs dans sa requête, initiale le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Paese di Ruppione ne fait aucune allusion à ce syndicat secondaire, et présente l'assemblée générale du 2 août 2012 comme étant la sienne ; qu'il apparaît donc que c'est ce seul syndicat des copropriétaires qui régit l'ensemble des immeubles appartenant aux trois requérants Y..., ainsi que l'ensemble des « villas » ;
Que l'article 28 de la loi de 1965 applicable à l'espèce permet à un ou plusieurs copropriétaires de lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments de retirer ceux-ci du syndicat initial pour constituer une propriété séparée à condition de recueillir l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires à la majorité des voix ; que cet accord a été obtenu le 2 août 2012 à l'unanimité des copropriétaires présents ou représentés ; qu'il n'est pas soutenu ni même allégué que cette résolution ait fait l'objet d'une contestation en justice ; que d'autre part l'article 28 I a) fait mention de la constitution d'une « propriété » et ne fait aucune obligation aux copropriétaires qui se retirent de constituer une nouvelle copropriété ;
qu'enfin la requête conjointe sollicite la scission en « quatre entités distinctes » mais ne précise pas que ces entités doivent avoir le même statut juridique ; qu'après avoir recherché dans la requête l'intention des parties de se séparer et relevé que les trois « entités » appartenant aux trois membres de la famille Y... n'avaient, chacune, qu'un seul propriétaire, ce qui ne permettait pas de constituer une copropriété pour chacun, c'est à bon droit et de façon pertinente que le premier juge a ordonné que les trois entités Y... se retirent de la copropriété, et qu'il a dit que la copropriété ne serait plus constituée que du seul lotissement (arrêt p 4 à 5) ;
1°) alors que, d'une part, le juge saisi d'une requête conjointe des parties tendant à voir prononcer la scission de la copropriété en plusieurs entités distinctes dans le cadre de l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, ne peut, sans excéder ses pouvoirs, prendre directement l'initiative d'amputer la copropriété de sa substance et définir lui-même le statut des entités scindées en l'absence de délibération préalable de l'assemblée générale sur les conditions matérielles, juridiques et financières d'une scission ; qu'ainsi, l'arrêt confirmatif attaqué est entaché d'un excès de pouvoir en violation du texte susvisé ;
2°) alors, en tout état de cause, que la scission d'une copropriété dans le cadre de l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée ne peut avoir lieu qu'après délibération de l'assemblée générale du syndicat sur tous les éléments de l'opération envisagée à la majorité requise par l'article 28 ; que la résolution déclarant seulement entériner un accord entre les parties dans les conditions de majorité de l'article 25, et ne portant d'ailleurs pas sur l'économie générale d'une scission, ne pouvait sortir l'effet que lui a prêté le juge civil, lequel de ce chef encore a violé les dispositions de l'article 28 de la loi susvisée.
