LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique du pourvoi principal, qui est recevable :
Vu la loi des 16-24 août 1790 et le décret du 16 fructidor an III, ensemble l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 30 octobre 2014), que, propriétaire d'une maison située dans un lotissement soumis au régime de la copropriété, M. X... a assigné en indemnisation son voisin, M. Y..., au motif que sa maison, édifiée en violation des règles d'urbanisme, serait à l'origine d'une perte d'ensoleillement et de panorama et entraînerait une dépréciation de son immeuble ;
Attendu que, pour accueillir la demande, l'arrêt retient qu'il ressort du rapport d'expertise que la construction ne respecte pas les règles d'urbanisme pour dépasser les hauteurs maximales prévues par le plan local d'urbanisme et que cette violation est à l'origine des préjudices subis par M. X... ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que le recours formé contre le permis modificatif avait été rejeté par le tribunal administratif et que la commune avait contrôlé la conformité de la construction à ce permis, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les deux moyens du pourvoi incident :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il rejette la demande d'annulation du rapport d'expertise, l'arrêt rendu le 30 octobre 2014, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit décembre deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Brouchot, avocat aux Conseils, pour M. Y..., demandeur au pourvoi principal,
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que la construction de M. Y... ne respecte pas les prescriptions du PLU de la ville de Fréjus relativement à la hauteur maximale et d'AVOIR condamné M. Y... à payer à M. X... la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la perte d'ensoleillement et de la dépréciation de sa maison ;
AUX MOTIFS QUE M. X... reproche à M. Y... d'avoir trompé la mairie de Fréjus et d'avoir fait une construction non conforme aux deux permis de construire qu'elle lui a délivrés et aux prescriptions du PLU ; que le premier juge a exactement relevé que : - la conformité de la construction doit s'apprécier par rapport au permis modificatif du 1er octobre 2007 et non au regard du permis de construire initial du 28 juillet 2004, - par décision du 4 février 2008, le maire de Fréjus a rejeté le recours gracieux formé par M. X... contre le permis de construire après avoir fait réaliser une étude et un constat sur le terrain, - aux termes d'un jugement définitif le tribunal administratif de Toulon a rejeté le recours formé par M. X... à l'encontre du permis modificatif du 1er octobre 2007, - la commune de Fréjus a contrôlé la conformité de la construction en se rendant sur les lieux et en faisant appel à un géomètre expert pour l'analyse du dossier ; qu'il en a justement déduit que M. X... ne rapportait pas la preuve d'une tromperie à l'encontre des services administratifs de la ville de Fréjus ; que toutefois, il ressort du rapport d'expertise judiciaire déposé le 20 juillet 2010 par M. Z... qu'en appliquant le mode de calcul prescrit par le PLU, la villa de M. Y... dépasse la hauteur maximale autorisée des constructions, limitée à 7 mètres jusqu'à l'égout du toit et à 8,50 mètres jusqu'au faîtage par le PLU de la ville de Fréjus ; que l'expert a, en effet, constaté à l'égout du toit un dépassement de la hauteur maximale autorisée de : - 23 cm en façade Ouest, - 66 cm en façade Nord, - 20 cm en façade est ; qu'il a également noté que, mesuré au faîtage, l'immeuble de M. Y... dépasse la hauteur maximale autorisée de 83 cm ; qu'il est donc incontestable que la construction édifiée par M. Y... ne respecte pas les règles d'urbanisme de la ville de Fréjus telles qu'elles étaient applicables à l'époque de l'expertise ; que, comme le lui demande M. X..., la cour ne peut que le constater ; - que sur la demande de dommages et intérêts formulée par M. X... : qu'il résulte des développements précédents que M. Y... s'est rendu coupable d'une violation des règles d'urbanisme puisque sa construction dépasse les hauteurs maximales prévues par le PLU de la ville de Fréjus ; que cette violation, qui a conduit à l'édification de son immeuble tel qu'il a été examiné par l'expert judiciaire, est sans contestation possible à l'origine des préjudices subis par M. X... en termes de perte d'ensoleillement et de dépréciation de sa maison ; que l'intéressé critique les évaluations faites par l'expert mais il ne soumet à la cour aucun élément pour rapporter la preuve d'un préjudice plus important et notamment démontrer qu'il a été privé de tout ou partie de sa vue (les photographies sur lesquelles il s'appuie sont inopérantes puisqu'elles concernent toutes la construction de M. Y... et qu'il n'en existe aucune montrant de manière visible et incontestable ce qu'il voyait de chez lui avant la réalisation des travaux) ; qu'en conséquence, il convient de s'en tenir aux calculs de l'expert et d'allouer à M. X... la somme globale de 5.000 euros de dommages et intérêts en réparation de la perte d'ensoleillement et de la dépréciation de son immeuble en raison d'un vis-à-vis ;
ALORS QUE lorsqu'une construction a été édifiée conformément à un permis de construire, le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l'ordre judiciaire du fait de la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir ou son illégalité a été constatée par la juridiction administrative ; qu'en l'espèce, après avoir considéré que la construction édifiée par M. Y... ne respectait pas les règles d'urbanisme de la ville de Fréjus relativement à la hauteur maximale, la cour d'appel a, en conséquence, condamné M. Y... à payer des dommages et intérêts à M. X... ; qu'en statuant de la sorte, alors qu'elle avait constaté que le permis de construire modificatif obtenu par M. Y..., au regard duquel la conformité de la construction devait s'apprécier, n'avait pas été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative, la requête formée à son encontre par M. X... ayant donné lieu à un jugement de rejet définitif rendu par la tribunal administratif de Toulon, et que la commune de Fréjus avait contrôlé la conformité de la construction en se rendant sur les lieux et en ayant fait appel à un géomètre expert, la cour d'appel, qui a excédé ses pouvoirs, a violé la loi des 16-24 août 1790 et le décret du 16 fructidor an III, et l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme.
Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour M. X..., demandeur au pourvoi incident,
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit que la construction de M. Y... ne respecte pas les prescriptions du PLU de la ville de Fréjus relativement à la hauteur maximale et condamné M. Y... à payer à M. X... la somme de 5 000 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la perte d'ensoleillement et de la dépréciation de sa maison.AUX MOTIFS QUE M. X... ne se prévaut plus d'une violation des règles de la copropriété.
ALORS QUE dans ses conclusions d'appel rectificatives (p. 20, al.6), M. X... avait expressément invité la cour d'appel à retenir la violation par M. Y... de ses obligations en qualité de copropriétaire pour le condamner à réparer le préjudice qu'il lui avait causé dès lors qu'en ne respectant pas le règlement de copropriété du lotissement, il s'était arrogé la faculté de construire aux lieu et place d'un bastidon de 62 m2 une villa de plus de 220 m2 ; que l'exposant avait, notamment, soutenu que ce règlement de copropriété est beaucoup plus strict que la jurisprudence relative aux troubles anormaux du voisinage et avait entendu prohiber toute action pouvant causer une gêne, même minime, aux autres copropriétaires (conclusions d'appel récapitulatives p. 21, al. 2 et 3) de sorte qu'en agissant comme il l'avait fait « Monsieur Y... a(vait) violé les obligations qui lui sont imposées par le règlement de copropriété » ; qu'en affirmant que M. X... ne se prévalait plus d'une violation des règles de la copropriété, la cour d'appel a dénaturé les conclusions d'appel récapitulatives de M. X... et violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit que la construction de M. Y... ne respecte pas les prescriptions du PLU de la ville de Fréjus relativement à la hauteur maximale et condamné M. Y... à payer à M. X... la somme de 5 000 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la perte d'ensoleillement et de la dépréciation de sa maison.
AUX MOTIFS PROPRES QUE sur l'existence de troubles anormaux de voisinage, conformément aux applications jurisprudentielles de l'article 544 du code civil, nul ne peut être contraint de supporter des troubles anormaux de voisinage ; que bien qu'il ne le précise pas expressément dans le dispositif de ses écritures, M. X..., qui vise l'article 544 du code civil, se prévaut de l'existence d'un trouble anormal de voisinage à l'appui de sa demande de dommages et intérêts ; qu'il lui incombe donc de démontrer, sans qu'il soit nécessaire qu'il établisse une faute, qu'il subit un trouble anormal, c'est-à-dire qui dépasse les inconvénients habituels d'un voisinage, en raison des nouvelles caractéristiques de la maison de M. Y... ; qu'à l'appui de ses prétentions, il soutient que telle qu'elle a été réalisée la construction de son voisin lui cause : - une perte d'ensoleillement, - une perte de panorama, - une dépréciation de sa propre villa ; qu'il affirme également que M. Y... s'est ainsi créé une vue sur son fonds ; que comme M. Y... le précise, il doit être rappelé que la résidence dont s'agit ne constitue pas le domicile habituel de M. X... qui ne l'utilise qu'à titre de villégiature ; que par ailleurs, l'expert judiciaire a évalué :- la perte d'ensoleillement de la maison et du jardin de M. X... à 2, 5 %, - la dépréciation de la maison de M. X... en raison du vis-à-vis créé par la construction à 12, 8% de la valeur de l'immeuble ; qu'il doit également être noté que, même si elle n'est pas implantée dans une zone à très forte urbanisation, la construction de M. X... est édifiée dans une copropriété, ce qui implique de supporter des désagréments ; qu'enfin, M. X... ne justifie pas avoir été privé d'une vue sur la mer ou que sa vue ait été obstruée de manière intolérable du fait de la construction de M. Y... ; qu'eu égard à l'ensemble de ces éléments, il ne peut manifestement pas être considéré que les nuisances imposées à M. X... par la nouvelle construction de M. Y... aient un caractère anormal et dépassent les inconvénients ordinaires d'un voisinage en copropriété.
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'il n'est pas démontré par le demandeur qu'il serait victime d'un trouble anormal de voisinage ; qu'en effet, il lui appartient de rapporter la preuve de l'anormalité du trouble invoqué ; qu'en l'occurrence, l'expert judiciaire admet en page 18 de son rapport que l'atteinte enregistrée à l'ensoleillement de la propriété X..., bien que réel1e, demeure relativement faible ; qu'aucune autre pièce ne permet de caractériser une atteinte plus grave à l'ensoleillement ; qu'il ne peut donc être retenu un trouble anormal de voisinage au titre d'une perte éventuelle d'ensoleillement ; qu'il ne peut davantage être retenu un trouble anormal de voisinage au titre d'une perte de vue ; qu'en effet, la surélévation d'un bâtiment dans un lotissement ou une copropriété est source d'un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage si elle entraîne une privation de vue totale ; qu'au cas d'espèce, l'expert judiciaire ne relève nullement une perte de vue totale mais constate uniquement un vis-à-vis sur près de 13 % de l'habitation; ce qui sous-entend que la vue reste dégagée pour les 87 % restants ; qu'aucune autre pièce ne permet d'établir une perte de vue supérieure ; qu'au demeurant, la nouvelle villa construite par M. Y... remplace une précédente villa et ce, au sein d'une vaste copropriété où sont édifiées 400 constructions ; que M. X... ne peut prétendre, dans un tel contexte, à une vue entièrement dégagée ; qu'en considération de ces éléments, M. X... est mal fondé à se plaindre d'un trouble anormal de voisinage.
1) ALORS QUE l'appréciation de l'existence d'un trouble anormal de voisinage ne dépend pas de la nature et de l'usage du bien immobilier qui en subit les conséquences et qu'il importe donc peu que ce bien constitue pour son propriétaire une résidence principale ou une résidence secondaire ; qu'en relevant, pour considérer qu'il ne pouvait manifestement pas être considéré que les nuisances imposées à M. X... par la nouvelle construction de son voisin, M. Y..., aient un caractère anormal et dépassent les inconvénients ordinaires d'un voisinage en copropriété, que la résidence de M. X... affectée par ces troubles ne constitue pas le domicile habituel de l'exposant qui ne l'utilise qu'à titre de villégiature quand l'appréciation de l'existence de ce trouble de voisinage devait se faire objectivement indépendamment de l'usage à titre principal ou secondaire de la propriété de M. X..., la cour d'appel s'est déterminée par un motif inopérant et a violé le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble de voisinage.
2) ALORS QUE nul ne peut être contraint de subir un trouble anormal de voisinage, lequel peut résulter de travaux induisant une perte d'ensoleillement pour les voisins pendant plusieurs mois ; que dans ses conclusions d'appel rectificatives (p.19, al.2), M. X... reprochait à l'expert judiciaire de n'avoir pris en compte la privation d'ensoleillement due à la construction de M. Y... au titre du seul solstice d'hiver et non pas également pendant la période automnale et printanière ; qu'en déduisant des conclusions du rapport de l'expert judiciaire que la perte d'ensoleillement de la maison et du jardin de M. X... occasionnée par la nouvelle construction de M. Y... ne présentait pas un caractère anormal sans même rechercher si, comme elle y avait été expressément invitée, cette perte d'ensoleillement ne devait pas être appréciée non pas uniquement au moment du solstice d'hiver mais aussi pendant la période automnale et printanière, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble de voisinage .
3) ALORS QUE dans ses écritures d'appel rectificatives (p. 20, al.8 et 9), M. X... avait fait valoir en outre que la copropriété au sein de laquelle M. X... est propriétaire d'un « bastidon », constitué par un bungalow de type provençal de plain-pied sans sous-sol, avait pour caractéristique essentielle de disposer, pour chacun d'entre eux, d'une vue dégagée sur le maquis azuréen et dans certaines circonstances sur la mer et que l'implantation de cette copropriété à flanc de colline et le choix initial de ne bâtir que des « bastidons » dont la hauteur était limitée constituait le coeur de ce qui faisait l'identité du « domaine capitou de l'Esterel » ; que, cependant, pour dire qu'il ne pouvait être considéré que les nuisances imposées à M. X... par la nouvelle construction de M. Y... aient un caractère anormal et dépassent les inconvénients ordinaires d'un voisinage en copropriété, la cour s'est contentée de relever que la construction de l'exposant étant édifiée dans une copropriété impliquait de supporter des désagréments et que ce dernier ne justifiait pas avoir été privée d'une vue sur la mer ou que sa vue ait été obstruée de manière intolérable ; qu'en ne recherchant pas non plus si en bâtissant une maison dont la hauteur prive M. X... de l'environnement caractéristique du « domaine capitou de l'Esterel », M. Y... n'avait pas porté une atteinte manifeste à la destination de l'ensemble immobilier dont, en tant que voisin, l'exposant était fondé à solliciter la réparation de ce trouble, la cour d'appel a derechef privé sa décision de base légale au regard du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble de voisinage.
4) ALORS QU'il n'est pas nécessaire pour que la surélévation d'un bâtiment dans un lotissement ou une copropriété soit source d'un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage qu'elle entraîne une privation de vue totale ou que cette vue soit obstruée de manière intolérable ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble de voisinage.
