LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à M. X..., Mme Y..., M. Z..., M. A..., Mme B..., Mme C..., M. D..., M. E..., M. F..., M. G...et M. H...du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. I...;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Colmar, 30 janvier 2015), que la SCI Les Chalets du Lac (la SCI), propriétaire d'un terrain situé en bordure d'une ancienne gravière, a procédé à sa division en lots privatifs, sur lesquels ont été édifiés des chalets, qui ont été vendus, avec création d'espaces communs, la SCI conservant la propriété d'un lot pouvant faire l'objet d'une subdivision ; qu'une association syndicale libre a été créée entre les propriétaires des lots privatifs et un cahier des charges a été établi ; que, postérieurement, de nouvelles parcelles ont été créées et cédées par la SCI à deux propriétaires, MM. J... et K..., qui les ont revendues à la société Wüso dont ils sont les seuls associés ; que ces actes de vente ont été dressés par M. I..., notaire ; que, soutenant que ces parcelles seraient des équipements communs, non susceptibles d'appropriation privative, s'agissant notamment des rives du lac, cinq propriétaires, M. X..., Mme Y..., M. Z..., M. A...et Mme B..., ont assigné la SCI, MM. J... et K... et la société Wüso, et appelé en déclaration de jugement commun M. I..., aux fins d'annulation, inopposabilité des ventes litigieuses et restitution des parties communes indûment aliénées ; que cinq autres propriétaires, Mme C...et MM. D..., E..., F...et G..., ainsi que M. H..., nu-propriétaire, sont intervenus volontairement à l'instance ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. X..., Mme Y..., M. Z..., M. A...Mme B..., Mme C..., M. D..., M. E..., M. F..., M. G...et M. H...(les propriétaires) font grief à l'arrêt de rejeter leur demande de constatation du caractère de parcelle commune, qui ne peut pas être mise en vente, des nouvelles parcelles créées ;
Mais attendu qu'ayant constaté que la bande de terrain constituant les rives du lac n'était pas incluse dans les tènements fonciers affectés à chacun des lots situés en bordure du lac, et retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, rendue nécessaire par l'ambiguïté des clauses du cahier des charges, que l'emprise foncière du groupe d'habitation était divisée en trois types de parcelles, les unes privatives faisant l'objet d'une délimitation précise au cadastre, les autres à destination de voies de circulation, espaces verts et équipements communs, et une parcelle unique correspondant au reste de l'emprise foncière du parc de loisirs non affectée à des lots privatifs ou à des équipements communs et que les rives du lac ne faisaient pas partie du plan d'eau, qui figurait dans l'énumération des équipements communs, et ne pouvaient pas être considérées comme des voies de desserte ou des chemins piétonniers, la cour d'appel a pu en déduire que la violation du cahier des charges n'était pas établie ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur les deuxième et troisième moyens, réunis, ci-après annexés :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les deuxième et troisième moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X..., Mme Y..., M. Z..., M. A..., Mme B..., Mme C..., M. D..., M. E..., M. F..., M. G...et M. H...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq janvier deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyens produits par Me Carbonnier, avocat aux Conseils, pour M. X..., Mme Y..., M. Z..., M. A..., Mme B..., Mme C..., M. D..., M. E..., M. F..., M. G...et M. H....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les exposants de leur demande tendant à voir dire et juger que la SCI Les Chalets du Lac ainsi que messieurs J... et K...doivent être déclarés défaillants et que les parcelles nouvellement créées 1375 à 1429, sur la commune de Beinheim, constituent autant de parcelles insusceptibles d'être mises en vente, dès lors qu'elles relèvent indiscutablement de la parcelle commune ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE l'article 6. 1 du cahier des charges établi le 27 juin 1984 précise que « la division du terrain constituant l'assiette foncière du groupe d'habitation donnera naissance : a) à autant de parcelles que le groupe comportera de bâtiments, b) et, en outre, aux parcelles à destination de voies et dessertes, espaces verts, emplacements collectifs de stationnement et le cas échéant, siège d'équipement communs » ; que l'article 6. 2 indique qu'au jour où est établi le cahier des charges la société réalisatrice du groupe d'habitation est en mesure de fixer la forme et la contenance des quatre-vingt-huit parcelles correspondant à la première tranche du permis de construire délivré le 14 septembre 1983 et l'article 6. 3 a) que le surplus est constitué en une parcelle unique (un bloc), laquelle sera subdivisée le moment venu ; que l'article 6. 3 b) indique qu'au fur et à mesure de la réalisation de la construction pour le surplus du programme, la société réalisatrice procédera à des subdivisions de toute ou partie du surplus de la propriété sous sa seule responsabilité sans le concours des propriétaires sous la seule condition que les morcellements à intervenir ne portent pas atteinte aux limites des parcelles précédemment créées ; qu'il résulte des actes de ventes versés aux débats, que les appelants ont acquis chacun un lot du groupe d'habitations comprenant une ou plusieurs parcelles précisément délimitées au cadastre et d'un chalet édifié sur ces parcelles ; qu'il s'évince de ces actes que l'emprise foncière du groupe d'habitation est divisée en trois types de parcelles : les parcelles privatives faisant l'objet d'une délimitation précise au cadastre ; les parcelles à destination de voies de circulation, espaces verts et équipements communs ; une parcelle unique correspondant au reste de l'emprise foncière du parc de loisirs non affectée à des lots privatifs ou à des équipements communs ; que, par voie de conséquence, toute partie du terrain qui n'est pas affectée à l'usage privatif des propriétaires ou aux voies de circulation et équipements communs relève du lot 89 dont la SCI Les chalets du Lac reste propriétaire avec possibilité de le subdiviser ; que, contrairement à ce que soutiennent les appelants, la preuve n'est pas rapportée que ce quatre-vingt neuvième lot aurait été cédé dans sa totalité à la SARL Lac de la Chapelle le 17 juin 1993 ; que la preuve de cette affirmation ne peut en effet être déduite ni des propos tenus par monsieur M...lors d'une assemblée générale de l'association syndicale libre en date du 18 septembre 1992, ni de l'arrêté de lotir relatif à la seconde tranche du programme qui porte sur les terrains cédés à la SARL Lac de la Chapelle ; qu'elle est par ailleurs contredite par le fait que le lot 89 a fait l'objet de plusieurs divisions successives entre 1984 et 2014 ainsi que cela résulte des procès-verbaux d'arpentage versés aux débats et que notamment une vente est intervenue postérieurement à la vente précitée, le 1er août 1996, au profit de l'Association Subaquatique Club de Hagenau portant sur d'autres parcelles appartenant toujours à la SCI Les Chalets du Lac, laquelle vente n'a pas été remise en cause ; qu'aucune mesure d'investigation complémentaire n'apparaît nécessaire, les dispositions du cahier des charges relatives au lot unique n° 89 étant suffisamment claires et ne nécessitant pas d'interprétation ; que, si les lots dont les appelants sont propriétaires sont tous situés en bordure du lac, il résulte cependant des plans fournis que la bande de terrain constituant les rives du lac n'est pas incluse dans les tènements fonciers affectés à chacun de ces lots tels qu'ils sont délimités au cadastre, ce qui n'est au demeurant pas contesté par les appelants qui ne prétendent pas que les aliénations litigieuses porteraient atteinte aux limites des parcelles qu'ils ont acquises en méconnaissance de l'article 6. 3 b) ci-dessus rappelé ; que les appelants soutiennent en effet qu'il s'agirait d'équipements communs ; qu'à cet égard le premier juge a exactement retenu, que ces équipements sont limitativement énumérés à l'article 15 du cahier des charges et que, si cette énumération mentionne le plan d'eau, elle ne mentionne cependant pas les rives du lac, lesquelles, au regard de la configuration des lieux, ne peuvent être considérées comme des voies de desserte ou des chemins piétons ; qu'il sera en outre observé que certains des appelants ont mis en place des aménagements privatifs tels que pontons, bancs, salon de jardin sur ces rives, lesquels aménagements sont en contradiction avec le caractère prétendument commun des rives dont ils se prévalent ; que le caractère d'équipement commun des rives du lac n'étant pas démontré, c'est à bon droit que le tribunal a débouté les appelants de leur demande en tant que fondée sur une prétendue violation du cahier des charges ;
ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE s'agissant de l'action engagée à l'encontre de la SCI Les Chalets du Lac, ils reprochent à cette dernière de ne pas avoir veillé à ce que les équipements communs et parties communes restent sa propriété jusqu'au transfert au profit de l'Association Syndicale, de n'avoir pas fait en sorte que le lac reste accessible à l'ensemble des propriétaires et de s'être approprié le rivage, délimitation entre le lac, équipement commun, et les lots privatifs ; que l'article 6 du cahier des charges précise que « la division du terrain constituant l'assiette foncière du groupe d'habitations donnera naissance : a) à autant de parcelles que le groupe comportera de bâtiments, b) et, en outre, aux parcelles à destination de voies et dessertes, espaces verts, emplacements collectifs de stationnement et le cas échéant siège d'équipements communs. La société réalisatrice du groupe d'habitations est en mesure, au jour où est établi le présent cahier des charges, de fixer la forme, les limites et les contenances des 88 parcelles correspondant à la première tranche du permis de construire délivré le 14 septembre 1983. Elle ne pourra fixer qu'ultérieurement les caractéristiques des parcelles correspondant au surplus du programme. En conséquent, il est déclaré ce qui suit : a) que le plan dont il sera fait état en l'article 7 figure lesdites 88 parcelles et constitue le surplus en une parcelle unique (un bloc), laquelle sera subdivisée le moment venu, b) au fur et à mesure de la réalisation de la construction pour le surplus du programme, la société réalisatrice procèdera à des subdivisions de tout ou partie du surplus de la propriété, sous sa seule responsabilité et sans le concours des propriétaires, sous la seule condition que les morcellements à intervenir ne portent pas atteinte aux limites des parcelles précédemment créées » ; que, d'une part, seule est fait référence dans le cahier des charges à la notion d'équipements communs et non pas à celle de parties communes ; que les équipements communs sont précisément énumérés à son article 15 et si le plan d'eau est ainsi qualifié, tel n'est pas le cas pour les rives du lac ; que, d'autre part, si différents plans ont été produits aux débats par les demandeurs et intervenants volontaires, celui identifié comme ayant été annexé au cahier des charges est d'exploitation difficile, voire impossible ; qu'il ne permet notamment pas d'identifier objectivement, en leur délimitation, les 88 parcelles initialement affectées aux différents propriétaires, les parcelles destinées aux voies et désertes, emplacements collectifs de stationnement et sièges d'équipements communs et la parcelle unique constituant le surplus restant propriété de la SCI Les Chalets du Lac et pouvant faire l'objet de subdivision ; que les autres plans restent d'origine non justifiée et ne présentent dès lors aucune force probante ; que l'inventaire des 88 parcelles effectué par monsieur Michel N..., géomètre, le 17 février 1999, confirmant le constat d'huissier du 5 octobre 1998, ne fait que reprendre la correspondance entre les parcelles cadastrales et les n° des lots et permet seulement d'en déduire, compte tenu de la désignation des parcelles litigieuses, que celles-ci n'en font pas parties ; qu'il n'est pas plus établi que la parcelle unique restant initialement la propriété de la SCI Les Chalets du Lac correspondrait en totalité à celle objet de la vente passée en date du 17 juin 1993 avec la SARL Lac de la Chapelle, et que le constructeur ne tiendrait plus aucun terrain autre que celui siège des équipements communs ; que, de même, la comparaison entre le plan initial annexé au cahier des charges le 27 juin 1984 et le plan parcellaire dressé en octobre 2009 par monsieur N..., géomètre, ne permet d'effectuer de déductions certaines quant aux parcelles, notamment compte tenu de l'évolution du projet ; que, dans ces conditions, il n'est pas précisément justifié que les parcelles litigieuses correspondraient au siège d'équipements communs ; que, par ailleurs, aucun élément ne permet de retenir que les parcelles affectées aux différents propriétaires et implantées en bordure des étangs comprendraient les rives du lac comme délimitation même de la propriété des lots privatifs ; qu'enfin, il n'est pas plus établi que le lac ne serait plus accessible à l'ensemble des propriétaires, voire que les demandeurs et intervenants bénéficiaient chacun contractuellement d'un accès direct depuis leur propriété qui ne serait plus respecté ; que, dans ces conditions, les demandeurs et intervenants ne pourront qu'être déboutés de leur demande dirigée à l'encontre de la SCI Les Chalets du Lac et fondée sur les infractions commises au cahier des charges ; que, de même, aucune fraude à leurs droits n'étant établie, ces derniers ne sauraient pas plus se prévaloir de l'inopposabilité des actes de ventes passées entre la SCI Les Chalets du Lac et monsieur J... et monsieur K..., puis entre monsieur J... et monsieur K... et la SARL Wüso ;
1°) ALORS QUE les juges du fond ne doivent pas dénaturer les termes clairs et précis des écrits produits aux débats ;
Qu'en l'espèce, pour débouter les exposants de leur demande fondée sur la violation du cahier des charges, la cour d'appel a retenu, après avoir rappelé les articles 6. 1 à 6. 3 du cahier des charges, que l'assiette foncière du groupe d'habitations est divisée en trois types de parcelles, à savoir les parcelles privatives, les parcelles à destination de voies de circulation, espaces verts et équipements communs, et une parcelle unique correspondant au reste de l'assiette foncière non affectée à des parcelles privatives ou à des équipements communs, pour ensuite en déduire que toute partie du terrain qui n'est pas affectée à l'usage privatif des propriétaires ou aux vois de circulation et équipements communs relève du lot n° 89 dont la SCI Les Chalets du Lac reste propriétaire avec possibilité de le subdiviser, et a enfin considéré que le caractère d'équipement commun des rives du lac n'était pas démontré, quand le cahier des charges établi le 27 juin 1984 stipulait, en termes clairs et précis, que « La division du terrain constituant l'assiette foncière du groupe d'habitations donnera naissance : a) À autant de parcelles que le groupe comportera de bâtiments ; b) Et, en outre, aux parcelles à destination de voies et dessertes, espaces verts, emplacement [s] collectifs de stationnement et, le cas échéant, siège d'équipements communs » (cahier des charges, art. 6. 1), que l'assiette foncière était donc divisée en deux types de parcelles, dont « 88 parcelles à destination de maisons individuelles et d'une parcelle pour le surplus de la propriété » (cahier des charges, art. 7) et que, par conséquent, tout ce qui n'est pas parcelle privative, à l'instar des rives du lac, est parcelle commune ;
Qu'en dénaturant les articles 6. 1 et 7 du cahier des charges, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
2°) ALORS, subsidiairement, QUE les juges du fond ne doivent pas dénaturer les termes clairs et précis des écrits produits aux débats ;
Qu'en l'espèce, pour débouter les exposants de leur demande fondée sur la violation du cahier des charges, la cour d'appel a considéré, après avoir rappelé les articles 6. 1 à 6. 3 du cahier des charges, que l'article 15 de ce cahier, s'il mentionne le plan d'eau, ne mentionne pas les rives du lac, que ces rives ne peuvent pas être considérées comme des voies de desserte ou des chemins piétons et que, par conséquent, la preuve du caractère commun des rives du lac n'était pas apportée, quand l'article 15 du cahier des charges énumère, parmi les équipements communs, « le plan d'eau » et que le plan d'eau comprend nécessairement ses rives ;
Qu'en dénaturant l'article 15 du cahier des charges, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
3°) ALORS, encore plus subsidiairement, QUE les juges du fond ne doivent pas dénaturer les termes clairs et précis des écrits produits aux débats ;
Qu'en l'espèce, pour débouter les exposants de leur demande fondée sur la violation du cahier des charges, la cour d'appel a considéré, après avoir rappelé les articles 6. 1 à 6. 3 du cahier des charges, que l'article 15 de ce cahier, s'il mentionne le plan d'eau, ne mentionne pas les rives du lac, que ces rives ne peuvent pas être considérées comme des voies de desserte ou des chemins piétons et que, par conséquent, la preuve du caractère commun des rives du lac n'était pas apportée, quand l'article 15 du cahier des charges énumère, parmi les équipements communs, « Les voies de desserte et les chemins à piétons, ensembles, sol, chaussées, trottoirs » et que les rives du lac, à supposer qu'elles ne fassent pas partie du lac, sont nécessairement des chemins à piétons puisque l'on peut s'y promener à pied ;
Qu'en dénaturant l'article 15 du cahier des charges, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil.
DEUXIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les exposants de leur demande en inopposabilité et annulation de la vente dirigée contre la SCI Les Chalets du Lac, messieurs J... et K...et la SARL Wüso ;
AUX MOTIFS QUE le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a déclaré recevable la demande dirigée contre la SCI Les Chalets du Lac sur ce fondement mais par contre infirmé en ce qu'il a déclaré la demande irrecevable en tant que dirigée contre messieurs J... et K...et contre leur acquéreur, la SARL Wüso, s'agissant d'une action en annulation et inopposabilité de la vente ; […] que le jugement entrepris sera également confirmé en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande en tant que fondée sur les articles 1108 et 1128 du code civil, les appelants n'ayant pas qualité pour agir en annulation, respectivement inopposabilité de ventes portant sur des biens appartenant à la SCI Les Chalets du Lac sur lesquels ils n'ont aucun droit ;
ALORS QUE la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ;
Qu'en l'espèce, la cour d'appel a d'abord « infirmé » le jugement « en ce qu'il a déclaré la demande irrecevable en tant que dirigée contre messieurs Karl J... et Wolfgang K... et contre leur acquéreur, la SARL Wüso, s'agissant d'une action en annulation et inopposabilité de la vente » (arrêt, p. 8, § 8) pour ensuite affirmer que « le jugement entrepris sera également confirmé en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande en tant que fondée sur les articles 1108 et 1128 du code civil, les appelants n'ayant pas qualité pour agir en annulation, respectivement inopposabilité de ventes portant sur des biens appartenant à la SCI Les Chalets du Lac sur lesquels ils n'ont aucun droit » ;
Qu'en se contredisant dans ses motifs, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
TROISIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
(à titre subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les exposants de leur demande tendant à voir dire et juger que la SCI Les Chalets du Lac ainsi que messieurs J... et K...doivent être déclarés défaillants et que les parcelles nouvellement créées 1375 à 1429, sur la commune de Beinheim, constituent autant de parcelles insusceptibles d'être mises en vente, dès lors qu'elles relèvent indiscutablement de la parcelle commune ;
AUX MOTIFS QUE les appelants ne peuvent enfin utilement invoquer une violation de leur droit d'accès direct au lac, depuis leur propriété, lequel droit ne résulte d'aucun document contractuel ; qu'ils ne sont par ailleurs pas privés de tout accès au lac ;
ALORS QUE l'exercice abusif par une personne de son droit de propriété constitue une faute, engageant sa responsabilité civile ;
Qu'en l'espèce, pour retenir que les exposants ne pouvaient pas invoquer un droit d'accès direct au lac, la cour d'appel a, après avoir constaté qu'une clôture en treillis de fer de maçonnerie avait été érigée sur la partie horizontale donnant accès au lac, considéré que ce droit d'accès direct ne résulte d'aucun document contractuel et que les exposants ne sont pas privés de tout accès au lac, quand cette clôture n'a été érigée par messieurs J... et K...et la société Wüso que dans le seul et unique but de nuire aux exposants en les empêchant d'accéder au lac par l'arrière de leur maison, ce qui constitue manifestement un abus de droit ;
Qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article 544 du code civil.
