LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 3 juin 2014), que la société Rouleau Guichard a assigné M. X..., locataire d'une maison d'habitation lui appartenant, en paiement d'un arriéré au titre de l'indexation du loyer ;
Attendu que, pour rejeter cette demande, l'arrêt se fonde sur le fait que l'exemplaire du contrat de bail produit aux débats par la société Rouleau Guichard est une photocopie ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'un arrêt du 13 novembre 2015 a dit que constituaient un faux les énonciations de l'arrêt attaqué relatives au défaut de production de l'original du contrat de bail par la société Rouleau Guichard, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 3 juin 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et le condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Rouleau Guichard ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six janvier deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour la société Rouleau Guichard
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Rouleau Guichard à verser à M. X... la somme de 5. 520, 79 euros au titre du trop perçu de loyers pour la période du 15 novembre 2007 au 29 février 2010, avec intérêts au taux légal à compter de la décision, outre la somme de 1. 552, 06 euros au titre du trop perçu de loyers pour la période du 15 mars au 15 septembre 2013, déduction faite du montant des taxes d'ordures ménagères dues par ce dernier ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'« il convient de relever que l'exemplaire du contrat de bail produit aux débats par l'appelante ne l'est pas en original dès lors qu'il s'agit d'une photocopie, de sorte que c'est à juste titre que le premier juge a constaté que seul M. X... avait produit aux débats le contrat de bail en original, faute pour la SA Rouleau Guichard de produire à hauteur d'appel un exemplaire en original ; que cet exemplaire de contrat comporte une clause de révision du loyer pré-imprimée, qui n'a toutefois pas été renseignée par les parties sur l'indice de base pour le calcul de la première révision, la détermination du trimestre de l'année et le taux du dernier indice connu à prendre en compte, et ce alors que tout à fait curieusement, la photocopie du contrat versée aux débats par l'appelante renseigne sur ces points, de sorte que ces éléments ont été à l'évidence complétés par cette dernière, éventuellement afin de tromper la religion du juge, de sorte que c'est à tort que l'appelante fait valoir que le contrat signé par les deux parties comporte une clause de révision complétée ; que par ailleurs, force est de relever qu'il résulte des éléments qui précèdent qu'aucune comparaison ne peut être faite entre les exemplaires produits aux débats par les parties dès lors que l'appelante ne produit qu'une photocopie, laquelle ne peut être utilement prise en compte, et ce alors que tout à fait curieusement, à supposer comme le fait valoir l'appelante, à tort au vu des attestations produites aux débats par l'intimé et qui établissement que la bailleresse avait mandaté l'un de ses employés en vue de la signature du bail, que l'exemplaire du contrat détenu par l'intimé ne puisse être pris en compte, cela reviendrait à exclure toute convention écrite de sorte que la clause de révision dont l'application est sollicitée n'aurait eu aucun effet, en l'absence d'écrit ; qu'il résulte des éléments qui précèdent que c'est à juste titre que le premier juge a considéré que l'absence de mentions renseignant sur l'applicabilité de cette clause pré-imprimée et de mentions manuscrites établissait la volonté claire et non équivoque des parties au contrat de ne pas recourir à ce dispositif de révision, et ce nonobstant le fait que les dispositions de l'article 17d de la loi du 6 juillet 1989 permettraient d'y suppléer et le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté la bailleresse de ses demandes à ce titre ; que s'agissant de la condamnation au titre du trop perçu de loyers, force est de constater que c'est à tort que l'appelante soutient que cette demande serait en partie prescrite dès lors que la première demande présentée à ce titre par l'intimé l'avait été par courrier recommandé en date du 3/ 5/ 2010 ; que de même, il résulte des décomptes produits par l'intimé, non contestés par l'appelante, que ce dernier avait effectivement réglé un trop perçu, dont il a déduit le montant des taxes d'ordures ménagères, de sorte que le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions, et complété à raison de l'actualisation des décomptes des sommes dues sur la période du 15/ 3 au 15/ 9/ 2013, de sorte que l'appelante sera également condamnée à payer à l'intimé la somme complémentaire de 1. 552, 06 € à titre titre » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'« aux termes de l'article 1325 du code civil, les actes sous seing privé qui contiennent des conventions synallagmatiques, ne sont valables qu'autant qu'ils ont été faits en autant d'originaux qu'il y a de parties ayant un intérêt distinct ; qu'il suffit d'un original pour toutes les personnes ayant le même intérêt ; qu'en l'espèce, seul M. X... Alain, défendeur à l'action principale en paiement, produit l'original du contrat de bail signé le 21 janvier 1997 ; que ce contrat laisse sans mention particulière la clause de révision du loyer, les rubriques prévues à l'article 6 du contrat pré-imprimé ayant été laissées en blanc par les parties ; qu'ainsi, aucune des modalités de révision du loyer n'est fixée au bail, tant dans le choix de l'indice applicable que sur sa périodicité ; que les dispositions de l'article 17d) de la loi du 89-462 du 6 juillet 1989 ne permettent que de suppléer au défaut de date de référence de l'indice à mettre en oeuvre pour l'indexation du loyer stipulée expressément entre les parties au contrat de bail ; qu'en effet, cette indexation n'était pas obligatoire au bail, cette modalité du bail doit impérativement correspondre à la volonté des parties ; que l'absence de mention à l'article 6 du bail du 21/ 01/ 1997, à la différence d'autres clauses contractuelles dûment renseignées, établit l'absence de volonté des parties à recourir à un tel dispositif de révision du loyer au moment de la signature du bail ; que la production d'une copie du contrat de bail par la partie demanderesse, aux mentions différentes du bail manuscrit en original produit par M. X..., est inopérant à la démonstration de la mise en oeuvre d'une telle clause d'indexation ; que dès lors, en l'absence de validité de la clause d'indexation du loyer alléguée par la société Rouleau Guichard, celle-ci sera déboutée en sa demande en paiement et M. X... Alain sera, quant à lui accueilli en sa demande reconventionnelle en remboursement du trop-perçu par son bailleur » ;
1°/ ALORS QUE, le 8 avril 2014, le conseil de la société Rouleau Guichard a déposé au greffe de la Cour d'appel de Toulouse l'original du contrat de bail du 21 janvier 1997 détenu par elle et a notifié l'acte de dépôt le jour même par RPVA au conseil de M. X... ; par courrier du 22 avril 2014, le conseil de la société Rouleau Guichard a informé le président de la 3e chambre de la Cour d'appel devant laquelle l'audience des plaidoiries était fixée au 24 avril, que l'original du contrat de bail avait été déposé au greffe de la Cour ; que les mentions de l'arrêt selon lesquelles la société Rouleau Guichard n'a pas produit, à hauteur d'appel, un exemplaire en original mais une photocopie, constituent un faux qui justifie la cassation de l'arrêt après l'accomplissement de la procédure de demande en faux en vertu des articles 1028 et suivants du code de procédure civile ;
2°/ ALORS QUE, subsidiairement, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; que lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat ; qu'à défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location ; qu'aux termes de la clause dactylographiée relative à la révision du loyer (article 6 du contrat de bail du 21 janvier 1997), il était expressément stipulé que « Le loyer ci-dessus fera l'objet, au terme de chaque année du contrat et sans qu'aucune notification préalable soit nécessaire, d'une révision automatique selon la variation de l'indice national mesurant le coût de la construction, publié par l'INSEE, ou de tout autre indice qui pourrait lui être substitué. En effet, les parties décident de recourir à l'automaticité de la mise en oeuvre de cette révision avec, corrélativement en période de hausse, obligation pour le preneur de s'acquitter, même si demande ne lui en est pas faite, de la majoration correspondante du loyer à compter de la date de prise d'effet de la révision (…). L'indice de base pour le calcul de la première révision sera celui du … trimestre de l'année … dont le taux est de …
(dernier indice connu à la date de prise d'effet du présent bail) ; pour les révisions suivantes, ce seront les indices annuels successifs du même trimestre » ; qu'en décidant que cette clause ne pouvait trouver à s'appliquer, dès lors que les rubriques relatives à l'indice de base pour le calcul de la première révision, la détermination du trimestre de l'année et le taux du dernier indice connu à prendre en compte n'avaient pas été renseignées, quand la date de référence à appliquer était celle du dernier indice publié au 21 janvier 1997, date de signature du contrat, soit l'indice du 3e trimestre 1996, la Cour d'appel a violé les articles 1134 du code civil et 17d) du 6 juillet 1989 ;
3°/ ALORS QUE, subsidiairement, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense ; qu'en l'espèce, la société Rouleau Guichard faisait expressément valoir, dans ses conclusions d'appel, que la somme demandée par M. X... à titre de trop perçu n'était « nullement justifiée par Alain X... qui ne verse aux débats que trois pièces à savoir le contrat de location et deux attestations », que celui-ci ne justifiait « nullement du montant des sommes qu'il aurait indûment payées. Aucun justificatif de paiement n'est communiqué. Le décompte visé aux termes de la lettre du 3 mai 2010 n'est donc pas suffisant puisqu'il n'est pas actualité et qu'il n'est pas démontré les sommes effectivement versées. Au contraire, la lecture des différents courriers échangés entre les parties met en évidence qu'Alain X... n'a jamais procédé au paiement des sommes réclamées et sollicitait régulièrement des délais de paiement qu'il ne respectait pas » ; qu'il résultait clairement de ces écritures que la société Rouleau Guichard contestait les décomptes produits par M. X... ainsi que le montant du trop-perçu sollicité ; qu'en accueillant la demande reconventionnelle de M. X..., au motif « qu'il résulte des décomptes produits par l'intimé, non contestés par l'appelante, que ce dernier avait effectivement réglé un trop perçu », la Cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile.
