LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à M. et Mme X...du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la direction départementale des finances publiques de la Seine Saint-Denis, prise en la personne du commissaire du gouvernement ;
Sur le moyen unique :
Vu l'article L. 13-13 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, applicable à la cause ;
Attendu que les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ;
Attendu que, l'arrêt attaqué (Paris, 1er octobre 2015) fixe les indemnités de dépossession dues par la société d'économie mixte Plaine Commune Développement (la SEM) à M. et Mme X..., par suite de l'expropriation à son profit d'une parcelle leur appartenant ;
Attendu que, pour fixer ces indemnités à une certaine somme, l'arrêt retient que, si les éléments de comparaison contestés par la SEM, constitués par les ventes des 30 novembre 2009 et 26 juillet 2012, sont des terrains à bâtir proches du bien en cause, ces ventes visent en outre expressément les droits à construire attachés à ces parcelles sous forme de surface hors oeuvre nette, qu'il ne peut être discuté que ces droits ont une valeur patrimoniale, qu'en conséquence, s'il n'y a pas lieu d'écarter purement et simplement les chiffres résultant de ces transactions, il conviendra de les modérer pour prendre en considération le fait qu'ils comprennent la valeur des droits à construire ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait retenu que la parcelle expropriée était un terrain à bâtir située dans la même zone d'urbanisme que les deux termes de comparaison litigieux, bénéficiant en conséquence des mêmes conditions légales et effectives de construction, la cour d'appel, qui n'a pas expliqué en quoi les « droits à construire » visés par les actes de vente emportaient une valeur patrimoniale supérieure à celle résultant de ces mêmes conditions, n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 1er octobre 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne la SEM Plaine commune développement aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SEM Plaine commune développement et la condamne à payer à M. et Mme X... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux février deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, infirmant le jugement entrepris sur le montant de l'indemnité revenant à M. X... et Mme Y... et le confirmant pour le surplus, fixé l'indemnité principale d'expropriation à 129. 535 euros et l'indemnité de remploi à euros ;
AUX MOTIFS QUE « conformément aux dispositions de l'article L 13-15 du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance ; que seul sera pris en considération leur usage effectif un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L11-1, ou dans le cas visé à l'article L11-3 un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat, préalable à la déclaration d'utilité publique, soit le 12 juin 2002, aucune contestation n'existant entre les parties sur ces points ; qu'en application de dispositions des articles L213-6 et L213-4. a du code de l'urbanisme, la date de référence prévue à l'article L13-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant publics, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; qu'en l'espèce le bien doit être par suite évalué à la date du 19 mars 2013 selon son usage effectif à la date de référence du 21 octobre 2010, date de la dernière modification du plan local d'urbanisme de la ville d'Aubervilliers ; qu'à la date de référence, la parcelle considérée était située en zone UG3c du plan local d'urbanisme de cette ville, correspondant au secteur nord-est de la ZAC Canal-Porte d'Aubervilliers, formant un triangle entre l'avenue Victor Hugo à l'ouest, le canal St Denis à l'est et la limite communale au sud ; que ce secteur, se développant le long du canal a une vocation mixte ; que l'appréciation de la valeur du terrain à bâtir appartenant aux intimés doit se faire par comparaison avec celle de terrains présentant des caractéristiques semblables et ayant fait l'objet du transactions à des époques proches ; que les conversations qui ont pu avoir lieu entre les parties sont indifférentes à l'application de ces règles d'évaluation objectives, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'ordonner la production de la pièce sollicitée ; que la parcelle litigieuse est située au 6 rue de la Gare à Aubervilliers, cadastrée section R numéro 41, d'une superficie totale de 238m ; qu'elle comprend un bâtiment en fort mauvais état, divisé en 7 boxes de 13 m ², pour abriter des voitures, d'une surface utile pondérée totale de 91 m ² ; qu'il a été constaté qu'un des boxes était squatté ; qu'eu égard à la dégradation des boxes, il n'est pas contestable que ceux-ci doivent être détruits, de sorte qu'il conviendra d'utiliser la méthode de la récupération foncière, retenant la valeur du terrain moins le coût de la destruction des boxes ; que sur les éléments de comparaison contestés par la SEM, s'agissant des ventes des 30 novembre 2009 et 26 juillet 2012, que, s'il s'agit bien de terrains à bâtir proches, sis 31 et 15 rue de la Gare, ces ventes visent en outre expressément les droits à construire attachés à ces parcelles, sous forme de surface hors oeuvre nette (3 778 m ² pour un cas, 11. 998 m ² dans l'autre) ; qu'il ne peut être discuté que ces droits ont une valeur patrimoniale ; qu'en conséquence, s'il n'y a pas lieu d'écarter purement et simplement les chiffres résultant de ces transactions (861 et 1. 042 euros le m ²), il conviendra de les modérer pour prendre en considération le fait qu'ils comprennent la valeur des droits à construire ; que sur l'autre élément de comparaison contesté par l'appelante, qui concerne le terrain de 38 m ² situé 11 rue de la Gare, il convient de faire les mêmes observations que ci-dessus, la vente visant également la SHON attachée au terrain, de 96 m2, à usage de logements, ainsi qu'il résulte du cahier des charges de cession de terrain, approuvé par le président de la commission d'agglomération Plaine Commune, le 25 novembre 2009 ; qu'il doit par ailleurs être tenu compte du fait que, s'agissant d'une très petite surface, le prix au m ² (800 euros le m ²) s'en trouve majoré par rapport au prix d'un terrain huit fois plus grand comme la parcelle litigieuse ; qu'il n'y a pas lieu d'écarter les autres mutations intervenues dans la même zone, que rien ne permet de remettre en question ; qu'en revanche les références fournies par les intimés concernant des parcelles sur lesquelles se trouvaient de véritables bâtiments et non quelques boxes en ruine, ne peuvent être retenues ; qu'il en va de même pour les références situées dans les zones UG3a et 3b, qui ne présentent pas les mêmes caractéristiques que la zone à laquelle appartient la parcelle en cause ; qu'en définitive que les prix au mètre carré à prendre en considération sont :
-1 042 euros, modérés à 780 euros ;
-216 euros ;
-386 euros ;
-861 euros, modérés à 645 euros ;
-801 euros, modérés à 520 euros ;
qu'il convient de retenir la valeur moyenne résultant de ces transactions, soit 780 + 216 + 386 + 645 + 520 = 2 547/ 5 = 509 euros ; qu'eu égard à la relative ancienneté de plusieurs références, il convient de porter à la date du 19 mars 2013, cette valeur à la somme de 550 euros ; que l'indemnité principale s'élève à 238 m ² x 509 euros 130. 900 euros, dont à déduire le coût de la démolition, soit 91 m ² x 15 euros = 1. 365 euros, d'où un solde de 535 euros ; que l'indemnité de remploi est par conséquent de :
-5 000 euros x 20 % = 1 000 euros
-10 000 euros x 15 % = 1 500 euros
-l 14 535 euros x 10 % = 11 453, 50 euros ;
soit au total, la somme de 13. 953, 50 euros » ;
1°/ ALORS QUE les droits à construire attachés à la propriété d'un terrain constructible sont constitués de la surface hors oeuvre nette constructible définie par les normes d'urbanisme ; qu'en se fondant, pour fixer le prix du terrain exproprié, sur le prix de vente de terrains comparables dont elle a déduit la valeur des droits à construire alors que tout terrain constructible est constitué de droits à construire et que le terrain exproprié qualifié de terrain à bâtir comprenait des droits à construire inclus dans le transfert de propriété au profit de l'expropriante, la Cour d'appel a violé les articles L 13-13 du Code de l'expropriation et R111-21 du Code de l'urbanisme ;
2°/ ALORS QU'en tout état de cause, les droits à construire attachés à la propriété d'un terrain constructible sont constitués de la surface hors oeuvre nette constructible définie par les normes d'urbanisme ; que la division d'un fond constructible en plusieurs parcelles permet aux vendeurs et acquéreurs de décider librement de la répartition de la surface hors d'oeuvre nette disponible entre les différentes parcelles ; que le Commissaire du Gouvernement rappelait, dans ses écritures d'appel, que la cession du 27 juillet 2011 au prix de 216 euros/ m ² et celle intervenue le 26 juillet 2012 au prix de 1. 042 euros/ m ² constituaient en réalité une seule et même opération entre la SEM Plaine Commune Développement et un promoteur en vue de procéder à une nouvelle répartition de la SHON sur un terrain divisé puis revendu ; qu'en retenant comme terme de comparaison la vente du 26 juillet 2012 au prix de 1. 042 euros/ m ² ramené à 780 euros après soustraction des droits à construire et la vente du 27 juillet 2011 au prix de 216 euros/ m ² alors que la vente du 27 juillet 2011 ne constituait qu'une vente aux fins d'obtenir une nouvelle répartition de la SHON, la Cour d'appel a violé les articles L 13-13 du Code de l'expropriation et R111-21 du Code de l'urbanisme ;
3°/ ALORS QUE les biens expropriés sont estimés à la date de la décision de première instance ; que la Cour d'appel a rappelé que le bien devait être évalué à la date du 19 mars 2013, date du jugement entrepris ; qu'en retenant, comme termes de comparaison, des ventes intervenues en 2009 alors qu'il lui appartenait de retenir les seules ventes proches de la date du jugement, la Cour d'appel a violé les articles L 13-13 et 13-15 du Code de l'expropriation ;
4°/ ALORS QUE le juge peut tenir compte, pour l'évaluation objective du bien exproprié, de tous les termes de comparaison pertinents ; qu'une offre d'achat formulée peu de temps avant l'engagement de la procédure d'expropriation peut constituer un terme de comparaison pertinent ; qu'en jugeant, au contraire, que la négociation en cours pour la vente du terrain fondée sur une offre spontanée d'achat formulée par un promoteur immobilier peut de temps avant la procédure d'expropriation ne pouvait pas être prise en compte dans l'évaluation du bien dans la mesure où elle ne constituait pas un élément objectif, la Cour d'appel a violé l'article L13-13 du Code de l'expropriation.
