LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 17 septembre 2015), que, le 2 mai 2011, la société Cannon Immobilière (la société Cannon) a confié à la société Alexandra Lloyd Properties (la société Alexandra) un mandat de gestion locative portant sur une villa avec piscine ; qu'une location a été consentie du 21 mai au 4 juin 2011 pour la somme de 16 000 euros ; que, soutenant qu'elle avait dû reloger le preneur en raison de la gêne causée par un chantier de construction voisin, la société Alexandra a refusé de reverser le montant de la location à la société Cannon qui l'a assignée en paiement, solidairement avec la Compagnie européenne de garanties et de cautions (la CEGC) ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que la société Alexandra fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande ;
Mais attendu qu'il résulte des pièces de procédure que, le 17 juin 2015, le conseiller de la mise en état a révoqué l'ordonnance de clôture du 3 juin 2015 afin d'admettre les conclusions de la société Alexandra et, constatant que les parties, contradictoirement entendues, indiquaient ne pas avoir l'intention de déposer de nouvelles écritures, a clôturé l'instruction le jour même ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que la société Alexandra fait le même grief à l'arrêt ;
Mais attendu qu'ayant relevé que le régisseur du lotissement attestait qu'il n'avait constaté aucune anomalie ni reçu de plainte de quiconque à l'encontre des occupants de la propriété voisine, ce dont il résultait que le bruit du chantier n'excédait pas les inconvénients normaux du voisinage, la cour d'appel, qui n'a pas condamné la société Alexandra à verser des dommages-intérêts mais à exécuter les termes de son mandat, en a exactement déduit que la société Cannon n'avait pas manqué à son obligation d'assurer la jouissance paisible des lieux donnés à bail et que la société Alexandra devait lui reverser le prix de la location ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Alexandra Lloyd Properties aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Alexandra Lloyd Properties à payer à la société Cannon Immobilière la somme de 3 000 euros et rejette les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf février deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour la société Alexandra Lloyd properties.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le pourvoi fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR condamné un agent immobilier, la société ALEXANDRA LLOYD PROPERTIES à payer au bailleur, la société CANNON IMMOBILIERE, la somme de 16 000 € en exécution du mandat conclu entre ces deux sociétés en vue de la gestion locative d'une villa appartenant à la société CANNON IMMOBILIÈRE, et D'AVOIR écarté la demande que la société ALEXANDRA LLOYD PROPERTIES afin de voir annuler la convention intitulée ‘ ‘ mandat d'administration de biens locations saisonnières''du 2 mai 2011 ;
AUX MOTIFS QUE la société ALEXANDRA LLOYD fait valoir que la société CANNON IMMOBILIERE fonde son action sur un contrat de mandat du 2 mai 2011 où il est indiqué qu'elle était représentée par ses « gérants », « Monsieur Anthony Frederick William X... (.,.), Monsieur Milan Benedek Emil B... (...) », qui sont les associés alors que la gérante de cette société était Mme C... ; qu'il en résulte qu'à défaut d'avoir était signé par la gérante, représentant légal ayant seul capacité à représenter la SARL CANNONE IMMOBILIERE, le mandat est nul ; que le stratagème de régularisation a posteriori mis en place par l'appelante est vain car le pouvoir qui est produit n'est pas signé de la main de la gérante, comme le prouve la comparaison de signature avec celle d'autres documents signés par Madame Fiona C... ; qu'outre cet écrit, le mandat est apparent et a reçu un début d'exécution, puisque les fonds encaissés auprès du locataire par ALEXANDRA LLOYD l'ont été en vertu de ce mandat ; que, de plus, c'est avec Monsieur X... que la SARL ALEXANDRA LLOYD PROPERTIES était en relation dans le cadre de son exécution, admettant ainsi la réalité du mandat dont l'article 1985 alinéa 2 du Code Civil dit que « l'acceptation du mandat peut n'être que tacite et résulter de l'exécution qui lui a été donnée par le mandataire » ; qu'enfin, il n'est pas soutenu que la nullité alléguée est absolue, celle-ci apparaissant au contraire n'être édictée que dans l'intérêt de la société CANNON IMMOBILIERE, seule à même de s'en prévaloir, mais qui renonce à le faire ; que le moyen sera donc écarté ; que la société ALEXANDRA LLOYD fait valoir que la SARL CANNON IMMOBILIERE, qui a pour objet la gestion et l'administration de biens immobiliers, aurait dû attirer l'attention de son mandataire sur l'existence d'un chantier important de travaux dans la propriété voisine, ouvert le 4 octobre 2010 sur déclaration préalable, après permis de construire accordé le 25 mai 2010 ; que Messieurs X... et B..., qui se rendent fréquemment dans leur propriété ne pouvaient ignorer cette situation ni leur obligation d'information d'une situation prouvée par l'enregistrement vidéo réalisé ; qu'il s'agissait d'une location de prestige ; que si les locataires étaient demeurés dans les lieux, ils auraient été en droit d'obtenir l'indemnisation de leur trouble de jouissance au visa de l'article 1718 du Code civil, ce qui aurait conduit la société CANNON IMMOBILIERE à restituer les sommes perçues ; qu'il en résulte que la société CANNON IMMOBILIERE ne démontre pas son préjudice ; que dans le contrat de location saisonnière signé avec Monsieur D... il a été mentionné que le preneur s'engageait « à prendre les lieux loués dans l'état où ils se trouveront lors de l'entrée en jouissance tels qu'ils auront été décrits dans l'état descriptif annexé à la présente convention (état des lieux et inventaire). En cas de signature de la convention de location sans visite préalable du bien, le preneur s'engage à ne réclamer aucun dédommagement ou réduction du prix de location si la propriété ne correspond pas à l'idée qu'il s'en était fait » ; qu'au vu de cette clause et des pièces produites devant la cour, dont un enregistrement vidéo, la société CANNON IMMOBILIERE est fondée à mettre en avant le fait qu'aucune plainte n'a été déposée auprès de la police municipale et que dans une attestation produite en pièce numéro 17, Monsieur E..., régisseur'du lotissement, certifie qu'il n'a constaté aucune anomalie ni reçu de plainte de quiconque à rencontre des occupants de l'immeuble du lot 134 Route de Canadel, éléments dont il résulte que le bruit dont s'est plaint Monsieur D... n'excédait pas les inconvénients normaux de voisinage et dont il se déduit qu'il ne pouvait refuser de payer le prix de la location ou en exiger le remboursement ; que c'est donc en violation des termes du contrat de location saisonnière mais aussi de l'article 1989 du Code civil que la SARL ALEXANDRA LLOYD a restitué au locataire le montant du loyer sous déduction de sa commission, car en effet la SARL ALEXANDRA LLOYD n'avait pas reçu le pouvoir de transiger ou de compromettre avec le locataire qui était redevable du prix intégral de la location et ne pouvait, par conséquent, conserver par devers elle les fonds perçus pour le compte de son mandant ; que la société ALEXANDRA LLOYD sera donc condamnée à restituer à la société CANNON IMMOBILIERE la somme de 16 000 euros ; que la société ALEXANDRA LLOYD, qui aurait dû vérifier par elle-même sur le terrain l'impact sonore d'un chantier visible dans le voisinage et régulièrement déclaré auprès des autorités administratives, ce qui résulte de ses conclusions, ne fait pas la preuve d'une faute commise par la société CANNON IMMOBILIERE qui serait justiciable de dommages et intérêts ;
ALORS QU'après l'ordonnance de clôture, les conclusions tendant à sa révocation sont toujours recevables ; qu'à la suite des conclusions signifiées par la société CANNON IMMOBILIERE, la veille de l'ordonnance de clôture prévue le 3 juin 2015, la société ALEXANDRA LLOYD PROPERTIES en a sollicité la révocation, par de nouvelles écritures signifiées le 11 juin 2015, afin de disposer du temps utile pour répondre aux moyens développés par la partie adverse ; qu'en statuant au visa des conclusions déposées par la société CANNON IMMOBILIERE déposées le 29 mai 2015, par la société ALEXANDRA LLOYD, le 9 février 2015 et par la société CEGC, le 1er juin 2015, antérieurement à l'ordonnance de clôture prononcée le 3 juin 2015, sans vérifier s'il n'y avait pas lieu d'en ordonner la révocation, comme la société ALEXANDRA LLOYD PROPERTIES le demandait par conclusions du 11 juin 2015, afin de lui laisser le temps nécessaire pour répondre aux dernières conclusions de la société CANNON IMMOBILIERE, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 15, 135, 783 et 784 du Code de procédure civile, ensemble l'article 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l'homme.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Le pourvoi fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR condamné un agent immobilier, la société ALEXANDRA LLOYD PROPERTIES à payer au bailleur, la société CANNON IMMOBILIERE, la somme de 16 000 € en exécution du mandat conclu entre ces deux sociétés en vue de la gestion locative d'une villa appartenant à la société CANNON IMMOBILIÈRE, et D'AVOIR écarté la demande que la société ALEXANDRA LLOYD PROPERTIES afin de voir annuler la convention intitulée ‘ ‘ mandat d'administration de biens locations saisonnières''du 2 mai 2011 ;
AUX MOTIFS QUE la société ALEXANDRA LLOYD fait valoir que la société CANNON IMMOBILIERE fonde son action sur un contrat de mandat du 2 mai 2011 où il est indiqué qu'elle était représentée par ses « gérants », « Monsieur Anthony Frederick William X... (.,.), Monsieur Milan Benedek Emil B... (...) », qui sont les associés alors que la gérante de cette société était Mme C... ; qu'il en résulte qu'à défaut d'avoir était signé par la gérante, représentant légal ayant seul capacité à représenter la SARL CANNONE IMMOBILIERE, le mandat est nul ; que le stratagème de régularisation a posteriori mis en place par l'appelante est vain car le pouvoir qui est produit n'est pas signé de la main de la gérante, comme le prouve la comparaison de signature avec celle d'autres documents signés par Madame Fiona C... ; qu'outre cet écrit, le mandat est apparent et a reçu un début d'exécution, puisque les fonds encaissés auprès du locataire par ALEXANDRA LLOYD l'ont été en vertu de ce mandat ; que, de plus, c'est avec Monsieur X... que la SARL ALEXANDRA LLOYD PROPERTIES était en relation dans le cadre de son exécution, admettant ainsi la réalité du mandat dont l'article 1985 alinéa 2 du Code Civil dit que « l'acceptation du mandat peut n'être que tacite et résulter de l'exécution qui lui a été donnée par le mandataire » ; qu'enfin, il n'est pas soutenu que la nullité alléguée est absolue, celle-ci apparaissant au contraire n'être édictée que dans l'intérêt de la société CANNON IMMOBILIERE, seule à même de s'en prévaloir, mais qui renonce à le faire ; que le moyen sera donc écarté ; que la société ALEXANDRA LLOYD fait valoir que la SARL CANNON IMMOBILIERE, qui a pour objet la gestion et l'administration de biens immobiliers, aurait dû attirer l'attention de son mandataire sur l'existence d'un chantier important de travaux dans la propriété voisine, ouvert le 4 octobre 2010 sur déclaration préalable, après permis de construire accordé le 25 mai 2010 ; que Messieurs X... et B..., qui se rendent fréquemment dans leur propriété ne pouvaient ignorer cette situation ni leur obligation d'information d'une situation prouvée par l'enregistrement vidéo réalisé ; qu'il s'agissait d'une location de prestige ; que si les locataires étaient demeurés dans les lieux, ils auraient été en droit d'obtenir l'indemnisation de leur trouble de jouissance au visa de l'article 1718 du Code civil, ce qui aurait conduit la société CANNON IMMOBILIERE à restituer les sommes perçues ; qu'il en résulte que la société CANNON IMMOBILIERE ne démontre pas son préjudice ; que dans le contrat de location saisonnière signé avec Monsieur D... il a été mentionné que le preneur s'engageait « à prendre les lieux loués dans l'état où ils se trouveront lors de l'entrée en jouissance tels qu'ils auront été décrits dans l'état descriptif annexé à la présente convention (état des lieux et inventaire). En cas de signature de la convention de location sans visite préalable du bien, le preneur s'engage à ne réclamer aucun dédommagement ou réduction du prix de location si la propriété ne correspond pas à l'idée qu'il s'en était fait » ; qu'au vu de cette clause et des pièces produites devant la cour, dont un enregistrement vidéo, la société CANNON IMMOBILIERE est fondée à mettre en avant le fait qu'aucune plainte n'a été déposée auprès de la police municipale et que dans une attestation produite en pièce numéro 17, Monsieur E..., régisseur du lotissement, certifie qu'il n'a constaté aucune anomalie ni reçu de plainte de quiconque à rencontre des occupants de l'immeuble du lot 134 Route de Canadel, éléments dont il résulte que le bruit dont s'est plaint Monsieur D... n'excédait pas les inconvénients normaux de voisinage et dont il se déduit qu'il ne pouvait refuser de payer le prix de la location ou en exiger le remboursement ; que c'est donc en violation des termes du contrat de location saisonnière mais aussi de l'article 1989 du Code civil que la SARL ALEXANDRA LLOYD a restitué au locataire le montant du loyer sous déduction de sa commission, car en effet la SARL ALEXANDRA LLOYD n'avait pas reçu le pouvoir de transiger ou de compromettre avec le locataire qui était redevable du prix intégral de la location et ne pouvait, par conséquent, conserver par devers elle les fonds perçus pour le compte de son mandant que la société ALEXANDRA LLOYD sera donc condamnée à restituer à la société CANNON IMMOBILIERE la somme de 16 000 euros ; que la société ALEXANDRA LLOYD, qui aurait dû vérifier par elle-même sur le terrain l'impact sonore d'un chantier visible dans le voisinage et régulièrement déclaré auprès des autorités administratives, ce qui résulte de ses conclusions, ne fait pas la preuve d'une faute commise par la société CANNON IMMOBILIERE qui serait justiciable de dommages et intérêts ;
1. ALORS QUE le bailleur est obligé d'assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail sans qu'il puisse s'en décharger par une clause stipulant que le locataire accepte de prendre les lieux en l'état où il se trouve ; qu'en retenant, pour condamner l'agent immobilier à verser au bailleur, le montant du loyer reçu du preneur, que ce dernier ne pouvait pas refuser de payer le prix de loyer ou en exiger le remboursement du fait des nuisances sonores provenant d'un chantier voisin, après avoir rappelé que les stipulations du contrat de bail imposaient au locataire de prendre les lieux en l'état après avoir constaté que la société ALEXANDRA LLOYD PROPERTIES avait manqué tant au bail qu'au mandat en s'abstenant de reverser au propriétaire le loyer qu'elle avait reçu du locataire, quand la société CANNON IMMOBILIÈRE ne pouvait pas se décharger de son obligation d'assurer la jouissance paisible des lieux par une clause du contrat, la Cour d'appel a violé les articles 1147, 1719 et 1991 du Code civil ;
2. ALORS QUE le bailleur est obligé d'assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail ; qu'il s'ensuit que l'inexécution par le bailleur d'une telle obligation est indépendante de la preuve d'un trouble anormal du voisinage ; qu'en retenant, pour condamner l'agent immobilier à verser au bailleur, le montant du loyer reçu du preneur, que ce dernier ne pouvait pas refuser de payer le prix de loyer ou en exiger le remboursement du fait des nuisances sonores provenant d'un chantier voisin, après avoir rappelé que l'agent immobilier ne rapportait pas la preuve que ces bruits excédaient les inconvénients du voisinage, la Cour d'appel a déduit un motif inopérant ; qu'ainsi, elle a violé les articles 1147, 1719 et 1991 du Code civil ;
3. ALORS QUE le juge doit respecter le principe du contradictoire ; qu'en relevant d'office le moyen tiré de ce que l'agent immobilier n'avait pas vérifié l'impact sonore d'un chantier visible dans le voisinage et régulièrement déclaré auprès des autorités administratives, sans inviter les parties à en débattre, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile ;
4. ALORS QUE le bailleur est tenu d'une obligation d'assurer au preneur la jouissance paisible des lieux ; que cette obligation ne cesse que par la preuve d'un cas de force majeure ; qu'en reprochant à l'agent immobilier de ne pas avoir vérifié l'impact sonore d'un chantier visible dans le voisinage et régulièrement déclaré auprès des autorités administratives, quand la société CANNON IMMOBILIERE ne s'exonérait de son obligation d'assurer la jouissance paisible des lieux que par la preuve de la force majeure, la Cour d'appel a violé les articles 1147, 1148, 1719 et 1991 du Code civil ;
5. ALORS QUE le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ; qu'en condamnant l'agent immobilier à verser au bailleur, le montant des loyers qu'elle avait reçu du locataire, en vertu du mandat dont elle avait prétendument méconnu les termes, au lieu d'évaluer les dommages et intérêts auxquelles la société CANNON IMMOBILIERE aurait pu prétendre, à supposer établi la méconnaissance des termes du mandat, la Cour d'appel a violé les articles 1147, 1148, 1719 et 1991 du Code civil.
