LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 11 décembre 2014), que, par acte des 4 et 8 décembre 2009, Mme [K] s'est engagée à vendre à M. et Mme [W], au prix de 250 000 euros, les parcelles qu'elle avait précédemment acquises, les unes par l'intermédiaire de la SAFER Provence-Alpes-Côte d'Azur (SAFER), les autres directement, et sur lesquelles elle avait créé un centre équestre, la réitération de la vente par acte authentique devant intervenir le 31 janvier 2010 ; que M. [X], notaire, a procédé à plusieurs notifications à la SAFER ; que celle-ci l'a informé qu'elle n'autorisait pas la vente de certaines parcelles, puis lui a précisé que le prix global lui semblait surévalué ; que, par lettre du 27 mai 2010, la SAFER a autorisé la vente au prix de 160 000 euros ; que M. et Mme [W] se sont désistés en raison du dépassement du délai de réitération ; que, le 31 janvier 2012, Mme [K] a vendu son bien à un tiers au prix de 70 000 euros ; qu'elle a assigné la SAFER et M. [X] en paiement de dommages-intérêts ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident, ci-après annexé :
Attendu que la SAFER fait grief à l'arrêt de dire qu'elle a commis une faute ;
Mais attendu qu'ayant constaté que les parcelles vendues relevaient, pour les unes, du droit de préférence conféré par un cahier des charges, pour les autres, du droit légal de préemption, et retenu, d'une part, exactement que la SAFER ne pouvait en contester le prix que si elle décidait d'acquérir, d'autre part, souverainement que la SAFER ayant tardivement accordé son autorisation, les acquéreurs s'étaient désistés en raison du dépassement du délai de réitération de la vente, la cour d'appel a pu en déduire que le fait de subordonner l'agrément à la détermination unilatérale d'un prix inférieur était constitutif d'un abus de pouvoir ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le moyen unique du pourvoi provoqué, ci-après annexé :
Attendu que M. [X] fait grief à l'arrêt de dire qu'il a commis une faute ;
Mais attendu, d'une part, que, le pourvoi incident de la SAFER étant rejeté, le moyen qui s'y associe est sans portée ;
Attendu, d'autre part, qu'appréciant souverainement la valeur et la portée des éléments produits, la cour d'appel, qui a relevé que les notifications mises en oeuvre par M. [X] contenaient des erreurs de formulation pouvant prêter à confusion sur le régime juridique des parcelles, objet de la vente, a pu retenir que le rédacteur des actes avait méconnu son devoir d'efficacité ;
D'où il suit que le moyen, irrecevable pour partie, n'est pas fondé pour le surplus ;
Mais sur les deux moyens du pourvoi principal, réunis :
Vu l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;
Attendu que, pour rejeter la demande de Mme [K], l'arrêt retient que la SAFER a excédé ses pouvoirs et que le notaire a commis des erreurs dans les notifications effectuées mais que le préjudice allégué par Mme [K], tenant aux frais de déménagement et de réaménagement pour elle-même et ses animaux, n'ont pas de lien de causalité avec les fautes constatées, dès lors qu'elle ne demande pas d'indemnisation pour perte de chance d'avoir pu vendre son bien plus vite ou plus cher ;
Qu'en statuant ainsi, alors que Mme [K] faisait valoir dans ses conclusions que l'indemnisation qu'elle sollicitait correspondait principalement à la différence entre le prix prévu dans le « compromis » de vente et le prix auquel elle a pu céder à un tiers, deux ans plus tard, un bien comprenant, non seulement les parcelles, mais aussi une exploitation avec une clientèle, la cour d'appel, qui a dénaturé ces écritures, a violé le principe susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois incident et provoqué ;
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a dit que la SAFER Provence-Alpes-Côte d'Azur a commis un abus de pouvoir et en ce qu'il a retenu que M. [X] a commis une faute, l'arrêt rendu le 11 décembre 2014, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie sur le surplus, devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne la SAFER Provence-Alpes-Côte d'Azur et M. [X] aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de la SAFER Provence-Alpes-Côte d'Azur et de M. [X] et les condamne à payer à Mme [K] la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept avril deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyens produits AU POURVOI PRINCIPAL par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour Mme [K].
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mme [K] de sa demande de condamnation de la SAFER PACA, solidairement avec Me [X], au paiement de la somme de 200.000 € à titre de dommages-intérêts à raison de l'abus de pouvoir commis par elle dans le cadre de l'opération de cession du bien de Mme [K] à M. [W] et Mme [R],
AUX MOTIFS QUE le préjudice dont elle (Mme [K]) demande réparation à la SAFER PACA consiste aux frais engagés par Mme [K] lors de son déménagement avec le transport de 26 chevaux, la location de terrain dans le Gers, la location d'une habitation, la perte de valeur de son exploitation abandonnée, les frais bancaires ; ce préjudice est lié à la décision prise par Mme [K], avant certitude de la transaction, avant la conclusion de l'acte authentique de vente, de déménager tout de suite ; il s'agit de frais liés à un déménagement et à un réaménagement ; ces frais liés à la décision de Mme [K] n'ont pas de lien de causalité direct avec la faute de la SAFER PACA ; Mme [K] ne demande pas d'indemnisation pour perte de chance d'avoir pu vendre son bien plus vite ou plus cher ; le préjudice dont elle demande réparation n'a pas de lien causal avec l'abus de pouvoir de la SAFER PACA,
1) ALORS QUE dans ses écritures, Mme [K] faisait valoir que l'indemnisation qu'elle sollicitait correspondait principalement à la différence entre le prix prévu au compromis de vente (soit 250.000 €) et le prix auquel la propriété avait été vendue en définitive (70.000 €), car initialement le bien comprenait non seulement la propriété mais aussi une exploitation avec une clientèle, et accessoirement au surcoût supporté par elle à la suite de son déménagement ; qu'en retenant, par les motifs précités, que l'exposante ne demandait pas d'indemnisation pour avoir perdu l'opportunité de vendre son bien plus cher mais pour des frais de déménagement prématuré, la cour d'appel a dénaturé les conclusions de Mme [K], violant l'article 1134 du code civil ;
2) ALORS QUE la différence entre le prix convenu dans le cadre d'une première vente qui n'a pu être conclue et celui obtenu dans le cadre d'une seconde vente présente un lien de causalité direct avec la faute du tiers qui a fait échouer la première vente ; qu'en retenant que l'abus de pouvoir commis par la SAFER qui avait conduit à un dépassement du délai convenu tel que les acquéreurs avaient refusé d'acquérir était sans lien de causalité direct avec la vente ultérieure à un prix considérablement minoré, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mme [K] de sa demande de condamnation de Me [X], solidairement avec la SAFER PACA, au paiement de la somme de 200.000 € à titre de dommages-intérêts à raison de ses divers manquements, notamment à son obligation de conseil, dans le cadre de la vente immobilière qui aurait dû être conclue entre elle-même et les consorts [W]-[R],
AUX MOTIFS QUE Me [X] a notifié à la SAFER PACA l'intention de Mme [K] de vendre les sept parcelles concernées mais a demandé à la SAFER PACA de « bien vouloir ... faire parvenir ... autorisation de revente par Mme [K] [A] des parcelles cadastrées sises à [Localité 1] (Var) section C numéro [Cadastre 1] ... numéro [Cadastre 2] ... numéro [Cadastre 3] ... numéro [Cadastre 4] moyennant partie d'un prix total de deux cent cinquante mille euros ... » ;
QUE cette notification contenait une double erreur de formulation :
- les parcelles avec droit de préférence étaient les parcelles cadastrées section C n° [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], comme il avait été pourtant justement précisé en début de ce courrier et ne comprenaient pas la parcelle C n° [Cadastre 1], comme indiqué par erreur en fin de ce courrier de notification,
- la SAFER n'avait pas à donner son autorisation de revente, comme il était indiqué de manière raccourcie et prêtant à confusion, mais à indiquer seulement si elle entendait ou non exercer son droit de préférence ;
QU'en tout état de cause, il n'est pas établi que cette formulation erronée soit à l'origine du retard apporté à la réponse de la SAFER ;
QU'il n'est pas établi que Me [X] aurait manqué à son devoir d'information et de conseil ;
QUE par ailleurs le préjudice dont Mme [K] demande réparation à Me [X] est le même que celui dont elle demande réparation à la SAFER PACA, les frais engagés lors de son déménagement, avec le transport des chevaux, la location de terrains dans le Gers, la location d'une habitation, la perte de valeur de son exploitation abandonnée, les frais bancaires, tous préjudices résultant de la décision prise par Mme [K], avant certitude de la transaction, avant la conclusion de l'acte authentique de vente, de déménager tout de suite ;
QUE ce préjudice allégué n'a pas de lien causal avec la faute de Me [X] ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE Mme [A] [K] a acquis les parcelles cadastrées section C n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4] suivant acte dressé le 10 avril 2003 par Me [F] ;
QUE Mme [K] s'était substituée à la SAFER. L'acte comportait un cahier des charges établi par la SAFER aux termes duquel Mme [K] s'engageait à conserver la destination agricole ou forestière des parcelles acquises, à ne pas vendre les parcelles pendant une durée de 10 années à compter de leur acquisition et à exploiter personnellement les parcelles acquises. Le cahier des charges prévoyait la possibilité de déroger à l'interdiction de vente des parcelles, précisant que la cession projetée devrait alors être agréée par la SAFER. Enfin, il était prévu que le cessionnaire agréé serait tenu de respecter les obligations figurant au cahier des charges ;
QUE ce régime particulier était repris dans l'acte de cession de la parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 2] établi par Me [X] le 20 juin 2003 ;
QUE Mme [A] [K] a consenti à chacune de ces ventes et ainsi aux conditions fixées par la SAFER ;
QU'elle ne peut ainsi, dans ces conditions, prétendre ignorer l'existence de ce régime dérogatoire, ce d'autant qu'elle précise dans un courriel adressé le 31 mars 2010 à Me [X], en réponse au message de ce notaire qui lui rappelait le dispositif mis en place par la SAFER, qu'elle était informée que « la vente de son exploitation concerne la SAFER au titre du droit de préemption pour les parcelles C[Cadastre 5], C[Cadastre 6], C[Cadastre 1] et C[Cadastre 7] et au titre du pacte de préférence pour les parcelles C[Cadastre 2], C[Cadastre 3] et C[Cadastre 4] » ;
QU'elle était en outre parfaitement informée des conséquences de ce régime particulier sur la cession projetée, les actes dressés les 10 avril et 20 juin 2003, mentionnant expressément que toute cession des parcelles acquises, avant l'expiration du délai de 10 années suivant leur acquisition serait soumise à l'agrément de la SAFER, ce qui implique nécessairement que le projet de cession ne pourra aboutir si la SAFER refuse son agrément ;
QUE Mme [K] était parfaitement consciente du mécanisme et des conséquences de ce régime particulier puisqu'elle indiquait à Me [X] suivant courriel du 31 mars 2010 confirmé par courrier du 1er avril 2010 que la SAFER n'ayant pas adressé dans le délai de deux mois imparti une décision motivée et n'ayant fait aucune contre-proposition, elle estimait que la vente pouvait être réitérée par acte authentique et demandait ainsi à ce notaire de procéder à la signature de l'acte dans les plus brefs délais ;
QUE Mme [K] ne peut reprocher à Me [X] de ne pas avoir informé les époux [W] de ce dispositif particulier, nul ne plaidant par procureur ; qu'en outre, ayant connaissance de ce régime dérogatoire, il lui appartenait d'en informer les candidats acquéreurs ;
1) ALORS QUE le notaire a à la fois l'obligation d'informer et d'éclairer les parties, celle d'assurer l'efficacité de ses actes et celle de faire preuve de prudence et de diligence ; que les compétences personnelles du ou des clients ne le déchargent pas de ces obligations ; qu'en considérant que l'absence d'avertissement par Me [X] des acquéreurs, les consorts [W]-[R], des droits de la SAFER et des conséquences qui pouvaient s'ensuivre ne constituaient pas un manquement de ce notaire à ses obligations et par voie de conséquence n'avait pas de rôle causal, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
2) ALORS QUE dans ses écritures, Mme [K] faisait valoir que l'indemnisation qu'elle sollicitait correspondait principalement à la différence entre le prix prévu au compromis de vente (soit 250.000 €) et le prix auquel la propriété avait été vendue en définitive (70.000 €), car initialement le bien comprenait non seulement la propriété mais aussi une exploitation avec une clientèle, et accessoirement au surcoût supporté par elle à la suite de son déménagement ; qu'en retenant, par les motifs précités, que l'exposante ne demandait pas d'indemnisation pour avoir perdu l'opportunité de vendre son bien plus cher mais pour des frais de déménagement prématuré, la cour d'appel a dénaturé les conclusions de Mme [K], violant l'article 1134 du code civil ;
3) ALORS QUE tout fait ayant contribué à la production du dommage a un rôle causal ; qu'il était constant que les acquéreurs avaient refusé de conclure la vente en raison du non-respect des délais prévus pour sa réalisation ; qu'en considérant que la première notification erronée et la seconde notification tardive effectuées par Me [X], qui avait lui-même prévu un délai anormalement court pour la réalisation de la vente, n'avaient pas contribué à l'échec de la vente, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.Moyen produit AU POURVOI INCIDENT par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural Provence-Alpes-Côte d'Azur.
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que la Safer Provence Alpes Côte d'Azur a commis une faute ;
AUX MOTIFS QUE Mme [K] reproche à la Safer d'avoir commis un détournement de pouvoir en l'empêchant de vendre ; que Mme [K] a décidé de vendre l'intégralité des terres dont elle est propriétaire à [Localité 1] (Var) soit les parcelles cadastrées C n°s [Cadastre 3] et [Cadastre 4] qu'elle avait acquise en étant substituée à la Safer le 10 avril 2003, la parcelle cadastrée C n° [Cadastre 2] qu'elle avait acquise en étant également substituée à la Safer le 20 juin 2003, les parcelles cadastrées C n°s [Cadastre 6], [Cadastre 5] et [Cadastre 1] qu'elle avait acheté aux consorts [V]-[J] les 22 et 26 janvier 2004 et la parcelle C [Cadastre 7] qu'elle avait acquise de la société La bastide Neuve le 23 juin 2008, soit au total sept parcelles ; qu'en ce qui concerne les trois parcelles cadastrées C nos [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 2], la Safer disposait, en plus de son droit de préemption, d'un droit de préférence résultant des actes de vente des 30 avril et 20 juin 2003 ; qu'en ce qui concerne les quatre parcelles cadastrées C nos [Cadastre 6], [Cadastre 5], [Cadastre 1] et [Cadastre 7], la Safer disposait de son droit de préemption de l'article L. 143-1 du code rural ; que le droit de préférence résultant des actes du 10 avril 2003 et du 23 juin 2003 était ainsi libellé « si avant l'expiration du délai de 10 ans à compter de ce jour une aliénation à titre onéreux intervient, la Safer aura un droit de préférence indépendant du droit de préemption qu'elle peut détenir de la loi, pour se rendre acquéreur aux conditions, charges, modalités et prix qui devront lui être communiquées par lettre recommandée avec avis de réception. La lettre recommandée dont il s'agit devra préciser formellement qu'elle est adressée en exécution des stipulations du présent contrat, faute de quoi le délai ci-après indiqué ne s'ouvrira pas. La Safer disposera alors d'un délai de deux mois à compter de la réception de cette lettre pour émettre sa position au sujet de ce droit de préférence et faire connaître au cédant son refus ou son acceptation. Son silence équivaudra à une renonciation au droit de préférence. » ; qu'à la suite de l'information donnée pour le compte de Mme [K] du projet de vente, la Safer a répondu par lettre du 19 janvier 2010 : « nous avons le regret de vous informer que nous n'autorisons pas ce projet, en l'état, qui s'est vu opposer un refus de notre comité technique départemental », puis par lettre du 23 mars 2010 : « nous vous confirmons que ce projet a reçu un avis défavorable de notre comité technique départemental » ; que ce n'est que par lettre du 27 mai 2010 que la Safer a autorisé la vente de la propriété au montant de 160.000 € et ce alors que les acquéreurs ont fait savoir qu'en raison du trop long délai d'attente ils avaient renoncé à acquérir ; que dans ses conclusions la Safer Paca a précisé avoir « rempli sa fonction de régulation du marché en luttant contre la spéculation foncière » ; qu'ainsi, bénéficiaire d'un droit de préférence qui lui donner préférence pour acquérir, et d'un droit de préemption, la Safer Paca s'est comportée en autorité s'investissant d'un pouvoir d'autoriser ou non une vente selon que le prix lui paraissait conforme à ses intérêts personnels, comme une autorité chargée d'autoriser ou non une transaction ; que les pouvoirs données aux sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural sont déterminés à l'article L. 141-1 § II du code rural, et consistent en celui d'acquérir dans le but de les rétrocéder les biens ruraux, de se substituer des attributaires, d'acquérir des parts de sociétés civiles à objet agricole, de prêter leur concours à des opérations immobilières ; que le droit de préférence contractuellement mentionné dans les titres de propriété de Mme [K] pour trois parcelles concernées donnaient à la Safer Paca le droit « de se rendre acquéreur aux conditions, charges, modalités et prix qui devront lui être communiquées » des trois parcelles visées par ce droit de préférence, c'est-à-dire les acquérir ou non, mais en aucun cas de donner son accord à une vente si elle ne souhaitait pas exercer son droit de préférence ; que de même pour les autres parcelles, ou la Safer exerçait son droit de préemption, ou elle ne l'exerçait pas ; mais si elle ne l'exerçait pas, elle n'avait pas à donner son agrément ; qu'il s'agit clairement d'un abus de pouvoir de la part de la Safer Paca ; que la faute est établie ;
ALORS QU'une société d'aménagement foncier et d'établissement rural peut imposer aux candidats à l'attribution de terres agricoles un cahier des charges comportant l'engagement du maintien pendant un délai minimal de dix ans de l'usage agricole ou forestier ou de la qualité environnementale des biens attribués, et soumettant, pendant ce même délai, toute opération de cession à titre onéreux en propriété ou en jouissance desdits biens à son accord préalable ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que Mme [K] avait acquis de la Safer Provence Alpes Côte d'Azur en lui étant substituée les parcelles cadastrées C nos [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] C ; que la cour d'appel a également constaté que les actes d'acquisition des parcelles litigieuses, en date du 10 avril et du 20 juin 2003, imposaient à Mme [K] de respecter un cahier des charges comportant notamment l'obligation de soumettre à l'agrément de la Safer toute cession des terres avant l'expiration d'un délai de 10 ans ; qu'en affirmant que la Safer Provence Alpes Côte d'Azur a commis un abus de pouvoir en refusant de donner son agrément à une cession de terres agricoles intervenue dans le délai de dix ans suivant l'attribution des terres, la cour d'appel a violé les articles L. 141-1 et R. 142-1 du Code rural et de la pêche maritime ainsi que l'article 1134 du Code civil.Moyen produit AU POURVOI PROVOQUE par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour M. [X].
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que M. [X], notaire, a commis une faute ;
AUX MOTIFS QUE « Mme [K] reproche à Me [X] d'avoir commis des erreurs dans les notifications effectuées à l'égard de la Safer et d'avoir manqué à son obligation de conseil ; que Me [X] a notifié à la Safer PACA l'intention de Mme [K] de vendre les sept parcelles concernées mais a demandé à la Safer PACA de « bien vouloir…faire parvenir…autorisation de revente par Mme [K] [A] des parcelles cadastrées sises à [Localité 1] (Var) section C. numéro [Cadastre 1]…numéro [Cadastre 2]…numéro [Cadastre 3]…numéro [Cadastre 4] moyennant partie d'un prix total de deux cent cinquante mille euros… » ; que cette notification contenait une double erreur de formulation : - les parcelles avec droit de préférence étaient les parcelles cadastrées section C n° [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], comme il avait été pourtant justement précisé en début de ce courrier de notification, - que la Safer n'avait pas à donner son autorisation de revente, comme il était indiqué de manière raccourcie et prêtant à confusion, mais à indiquer seulement si elle entendait ou non exercer son droit de préférence » (arrêt, p. 6, al. 3 à 5) ;
1°) ALORS QU'une société d'aménagement foncier et d'établissement rural peut imposer aux candidats à l'attribution de terres agricoles un cahier des charges comportant l'engagement du maintien pendant un délai minimal de dix ans de l'usage agricole ou forestier ou de la qualité environnementale des biens attribués, et soumettant, pendant ce même délai, toute opération de cession à titre onéreux en propriété ou en jouissance desdits biens à son accord préalable ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a constaté que Mme [K] avait acquis de la Safer PACA les parcelles cadastrées C308, C309 et C310 ; que la Cour d'appel a également constaté que les actes d'acquisition des parcelles litigieuses, en date du 10 avril et du 20 juin 2003, imposaient à Mme [K] de respecter un cahier des charges comportant notamment l'obligation de soumettre à l'agrément de la Safer toute cession des terres avant l'expiration d'un délai de dix ans ; qu'en affirmant que la Safer PACA avait commis un abus de pouvoir en refusant de donner son agrément à une cession de terres agricoles intervenues dans le délai de dix ans suivant l'attribution des terres, la Cour d'appel a violé les articles L. 141-1 et R. 142-1 du Code rural et de la pêche maritime, ensemble l'article 1134 du Code civil ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, le notaire doit agir avec prudence notamment quand sont en cause les intérêts des tiers ; qu'en affirmant que le notaire avait commis une faute en considérant que l'opération devait être autorisée par la Safer PACA, bien qu'il ait existé des éléments de nature à accréditer l'existence d'un tel pouvoir, de sorte que le notaire devait par prudence ménager à la Safer PACA la possibilité d'exercer ce droit, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.
