LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 16 du code de procédure civile ;
Attendu que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 4 novembre 2015), que le syndicat principal des copropriétaires Grigny II (le syndicat principal) a assigné le syndicat secondaire des copropriétaires Surcouf tranche 27 (le syndicat secondaire), le chargeant du recouvrement des charges lui revenant, en paiement des sommes perçues des copropriétaires pour son compte ;
Attendu que, pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que le syndicat principal a donné au syndicat secondaire un mandat de récupérer les charges communes générales, qu'il appartenait au syndicat principal d'établir la répartition des charges entre les copropriétaires du syndicat secondaire et que, n'ayant pas mis le syndicat secondaire en mesure d'exécuter correctement son mandat, il ne peut lui reprocher son inexécution ;
Qu'en statuant ainsi, en relevant d'office le moyen tiré de ce que le syndicat principal aurait placé le syndicat secondaire dans l'impossibilité d'exécuter son mandat, sans inviter au préalable les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il rejette la demande de communication de pièces sous astreinte formée par le syndicat principal des copropriétaires Grigny II, l'arrêt rendu le 4 novembre 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne le syndicat secondaire des copropriétaires Surcouf tranche 27 aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat secondaire des copropriétaires Surcouf tranche 27 et le condamne à payer au syndicat principal des copropriétaires Grigny II la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mai deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour le syndicat principal des copropriétaires Grigny II.
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté le syndicat principal des copropriétaires de Grigny II de sa demande à l'encontre du syndicat des copropriétaires secondaire Surcouf Tranche 27 en paiement de la somme de 710 104, 36 euros avec intérêts au taux légal et capitalisation ;
AUX MOTIFS QUE « Sur les relations entre le syndicat principal Grigny II et le syndicat secondaire Surcouf 27 pour la période de 2001 à 2005, par application de l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat secondaire a pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne du bâtiment, cet objet pouvant être étendu avec l'accord de l'assemblée générale de l'ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l'article 24 ;
qu'en l'espèce, il appert des pièces versées aux débats que lors de l'assemblée générale du syndicat principal en date du 5 mars 1976, les copropriétaires ont adopté une résolution 5 bis précédée d'un préambule ainsi rédigé : " M. X...rappelle que les syndicats secondaires ont été constitués sous le critère suivant : chaque syndicat secondaire étant doté de la personnalité civile, le syndic principal considérait que le syndicat secondaire ne représentait qu'un seul lot et en conséquence adressait au syndic l'appel global de la quote-part dans les charges communes générales lequel répercutait ces charges auprès de ses copropriétaires pour en récupérer les fonds qu'il adressait également globalement au syndicat principal. Le travail du syndic secondaire étant de ce fait important, c'est la raison pour laquelle la quote-part des honoraires des deux syndics avait été estimée à 90 % pour le syndic secondaire et 10 % pour le syndic principal. Or, l'arrêt de la Cour d'appel de Paris en date du 17 janvier 1975 précise qu'aucune disposition de la loi de 1965 ne confère au syndicat secondaire la qualité d'intermédiaire entre ses membres et que ceux-ci restent à titre individuel membres du syndicat principal et qu'en conséquence seul le syndic principal peut poursuivre le recouvrement des sommes qui sont dues. L'application d'une telle mesure entraînerait des perturbations extrêmement importantes, notamment en ce qui concerne les syndicats secondaires gérés par d'autres syndics que la SAGIM et également pour les syndicats coopératifs qui ne peuvent admettre l'application d'une telle mesure qui changerait totalement la répartition des honoraires à raison de 80 % pour le syndic principal et 20 % pour le syndic secondaire. En vue de l'apaisement et pour demeurer dans le statu quo, la Sagim a consulté différents avocats, dont Maître Y...qui suggère d'étendre en vertu de l'article 27 de la Loi les pouvoirs des syndicats secondaires pour qu'ils puissent récupérer les charges. La résolution que la Sagim propose permet en conséquence de régulariser tout ce qui a été fait et de ne rien changer aux dispositions prises antérieurement " ;
qu'à la suite de ce préambule, les copropriétaires ont adopté la résolution n° 5 bis ainsi rédigée : " l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de Grigny II réunie le 5 mars 1976 décide, en application de l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965, d'étendre les pouvoirs des syndicats secondaires de manière que ceux-ci soient chargés directement de récupérer auprès de leurs copropriétaires les quotes-parts de charges communes générales du syndicat principal et soient ainsi comptables et responsables des sommes qui seraient dues au syndicat principal. Cette décision ne fait pas novation à la récupération des charges par le syndicat principal telle que pratiquée par le syndic principal depuis la constitution des divers syndicats secondaires. Son effet est rétroactif depuis la date de constitution de chaque syndicat secondaire ordinaire ou coopératif " ; que cette résolution est définitive ;
que lors de l'assemblée générale des copropriétaires du syndicat secondaire Surcouf 27 en date du 9 octobre 1995, les copropriétaires ont voté la résolution n° 5 ainsi rédigée : " l'assemblée générale du syndicat secondaire Surcouf 27 à Grigny II réunie le lundi 9 octobre 1995 rappelle qu'un syndicat secondaire a été créé pour assurer la gestion interne des bâtiments, rappelle qu'afin d'éviter les frais et multiplicité des appels de fonds, le syndicat secondaire procède au recouvrement des charges du syndicat principal, suivant les demandes de celui-ci " ; que cette résolution est définitive ;
que lors de l'assemblée générale du syndicat principal du 20 janvier 2006, par la résolution n° 15, les copropriétaires ont approuvé le budget prévisionnel de l'exercice 2006 et décidé que : " les provisions trimestrielles seront appelées auprès de chaque copropriétaire par le syndical principal des copropriétaires de Grigny II chaque trimestre civil sur la base d'un quart de ce budget et exigibles le premier jour de chaque trimestre. Les provisions trimestrielles de l'exercice déjà appelées sur le précédent budget feront l'objet d'un rappel ou d'un remboursement du trop appelé " ; que cette résolution est définitive (…) ;
Sur les sommes réclamées par le syndicat principal et sa demande de communication de pièces, (…) que par application des articles 1991 et suivants du Code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution, ainsi que des fautes qu'il commet dans sa gestion ; qu'il doit rendre compte de sa gestion et faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration ;
Sur les sommes réclamées par le syndicat principal, que le syndicat principal ne peut pas, par un raccourci de raisonnement, réclamer au syndicat secondaire, sur le fondement du mandat, les sommes qu'il estime devoir incomber globalement aux copropriétaires dudit syndicat secondaire au titre des charges communes générales après approbation des comptes par les assemblées générales du syndicat principal alors qu'en application de la résolution 5 bis de l'assemblée générale du 5 mars 1976 le mandat donné au syndicat secondaire consistait seulement à récupérer auprès de ses copropriétaires les quotes-parts des charges communes générales et non à établir ces quotes-parts, ce qui impliquait que la répartition desdites charges communes générales entre les copropriétaires soit réalisée par le syndicat principal, permettant à chaque copropriétaire de pouvoir contester auprès dudit syndicat principal les charges imputées sur son compte individuel, l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constituant pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires ; que sa demande de ce chef, qui tend à rendre le syndicat secondaire débiteur globalement des charges incombant en réalité aux copropriétaires à proportion de leurs quotes-parts, ne peut donc prospérer ;
qu'il s'en déduit que le syndicat principal mandant attendait du syndicat secondaire mandataire une obligation de répartition des charges qui n'entrait pas dans son mandat, consistant seulement à " récupérer " les fonds auprès de ses copropriétaires, de telle sorte qu'aucune faute n'est imputable à ce titre au syndicat secondaire mandataire, peu important de ce chef les pratiques éventuellement mises en place par les syndics successifs, lesquels ne sont pas parties à la présente instance ;
que le syndicat principal ne peut pas valablement soutenir, en prenant l'exemple d'autres syndicats secondaires parmi lesquels ne figure pas Surcouf 27, que le syndicat secondaire Surcouf 27 aurait récupéré auprès des copropriétaires des charges devant lui revenir et ne les lui aurait pas rétrocédées, préférant les placer sur un compte, alors qu'il n'établit pas la réalité de son affirmation de ce chef à l'égard du syndicat secondaire Surcouf 27 seul concerné par la présente procédure ; qu'il appert au contraire du rapport en date du 1er juillet 2008 de la société d'expertise comptable Seges, mandatée par Me Z...ès qualités d'administrateur judiciaire du syndicat secondaire Surcouf 27, que les fonds destinés au syndicat principal n'auraient pas été appelés auprès des copropriétaires ; que dans ces conditions, lesdits fonds ne pourraient pas être reversés au syndicat principal, le mandataire ne pouvant être tenu de reverser des sommes qu'il n'a pas perçues ; qu'aucune faute ne peut donc être retenue de ce chef à l'encontre du syndicat secondaire mandataire ;
qu'il résulte de ce qui précède que si le syndicat principal avait établi la répartition des charges communes générales entre les copropriétaires du syndicat secondaire, qui lui incombait, le syndicat secondaire aurait pu remplir son mandat consistant à récupérer auprès des copropriétaires les fonds préalablement répartis par le mandant de telle sorte que le mandant, qui n'a pas rempli son obligation quant à la répartition des charges, ne peut pas reprocher l'inexécution du mandat par le syndicat secondaire mandataire qu'il n'a pas mis en mesure d'exécuter correctement ledit mandat ; qu'aucune faute de ce chef ne sera donc retenue à l'encontre du syndicat secondaire Surcouf 27 ;
que le mandataire doit rendre compte de sa gestion au mandant, ce qui implique de sa part l'établissement du compte des sommes récupérées pour le compte du mandant et des sommes restant dues, accompagné des explications nécessaires à l'information du mandant ; mais qu'en l'espèce, comme il a été dit, le syndicat principal, par sa carence, n'ayant pas mis le syndicat secondaire en mesure d'exécuter correctement le mandat, il ne peut lui reprocher une absence de reddition de comptes, aucun appel de fonds n'ayant été fait auprès des copropriétaires pour le compte du syndicat principal selon le rapport Seges précité ;
qu'en conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné le syndicat secondaire Surcouf 27 à payer au syndicat principal Grigny II la somme de 710 104, 36 euros avec intérêts et capitalisation » ;
1°/ ALORS QUE pour s'opposer à la demande de paiement formée par le Syndicat principal, le Syndicat secondaire Surcouf 27 prétendait simplement que la résolution n° 5 bis de l'assemblée générale du 5 mars 1976 serait nulle pour violation de l'ordre public, que le mandat invoqué par le Syndicat principal serait nul et n'aurait au demeurant pas été accepté, et qu'il n'avait, en tout état de cause, pas appelé les fonds dont le Syndicat principal sollicitait le versement ; que le Syndicat secondaire Surcouf 27 ne soutenait en revanche nullement, ne serait-ce à titre subsidiaire, que le Syndicat principal l'aurait placé dans l'impossibilité d'exécuter son mandat en n'établissant pas la réparation des charges communes générales qu'il devait récupérer pour son compte ; qu'en se fondant pourtant sur ce moyen pour rejeter la demande de paiement du Syndicat principal, sans avoir invité préalablement les parties à s'en expliquer, la cour d'appel a méconnu le principe de la contradiction et violé l'article 16 du code de procédure civile ;
2°/ ALORS QU'un manquement du mandant à son obligation de coopération ne peut exonérer totalement le mandataire défaillant de sa responsabilité que s'il a empêché ce dernier d'accomplir sa mission ; qu'en l'espèce, l'absence de répartition entre chaque copropriétaire des charges communes générales dues au Syndicat principal n'empêchait pas le Syndicat secondaire Surcouf 27 d'en réclamer le paiement auprès desdits copropriétaires, en procédant lui-même à leur répartition au regard des tantième détenus par ces derniers ; qu'en se fondant pourtant sur le fait que le Syndicat principal n'avait pas réparti les charges communes générales dues par chacun des copropriétaires pour juger qu'il ne pouvait reprocher au Syndicat secondaire Surcouf 27 de ne pas avoir exécuté correctement son mandat, la cour d'appel a violé les articles 1147 et 1991 du code civil ;
3°/ ALORS QUE le mandataire qui commet une faute dans l'exécution de son mandat est tenu de réparer l'intégralité du dommage en résultant ; qu'en l'espèce, le Syndicat principal, constatant que le Syndicat secondaire Surcouf 27 auquel il avait donné mandat de récupérer les charges communes générales dues par les copropriétaires n'avait pas accompli sa mission, était donc fondé à réclamer à ce dernier le paiement de l'intégralité des charges qu'il aurait dû récupérer pour son compte ; qu'en énonçant cependant que cette demande de paiement ne pourrait prospérer en ce qu'elle tendrait à « rendre le syndicat secondaire débiteur globalement des charges incombant en réalité aux copropriétaires à proportion de leurs quotes-parts », la cour d'appel a violé les articles 1147 et 1991 du code civil.
