LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 17 mars 2016), qu'en 2004, la SCI La Lintinière a divisé son fonds et vendu à M. X...des parcelles cadastrées AX n° 58 et 59 ; qu'aux termes de l'acte, l'acquéreur s'est interdit de demander le désenclavement de ces parcelles au vendeur ou à ses ayants droit, restés propriétaires des parcelles 60 et 61 ; que, M. X...invoquant l'état d'enclave du fonds, une expertise judiciaire a été ordonnée en référé et un premier rapport déposé le 15 septembre 2007 ; qu'en septembre 2008, M. X...a assigné au fond, en revendication d'un passage de désenclavement, Mme Y..., propriétaire des parcelles cadastrées 38 et 221, M. Z..., propriétaire des parcelles cadastrées 41 et 220, et M. A..., propriétaire d'une parcelle 43 ; qu'un jugement avant dire droit du 6 septembre 2011lui a ordonné de mettre en cause le syndicat des copropriétaires Club Horizon, propriétaire de la parcelle 280, et la SCI La Lintinière et de prendre toutes dispositions pour que les opérations d'expertise soient contradictoires à leur égard ; qu'un second rapport d'expertise, contradictoire uniquement à l'égard de la copropriété Club L'Horizon et des consorts B...-C..., propriétaires des parcelles 60 et 61, a été déposé le 25 décembre 2012 ; que ceux-ci n'ont pas été assignés au fond ;
Sur l'irrecevabilité du pourvoi contestée par M. A...:
Attendu que l'erreur relative au domicile de M. X...contenue dans l'acte de pourvoi du 20 juin 2016 a été rectifiée par un pourvoi rectificatif déposé le 3 février 2017 ; que la fin de non-recevoir doit être rejetée et le pourvoi déclaré recevable ;
Sur le second moyen, pris en ses première, deuxième et troisième branches, ci-après annexé :
Attendu que M. X...fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en désenclavement de sa propriété ;
Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que M. X...n'avait pas mis en cause les propriétaires des parcelles contiguës 63 et 62, qui disposaient d'un accès direct à la voie publique, et 56, 55 et 266, 53 et 51, et relevé que les rapports d'expertises n'avaient pas étudié toutes les possibilités de désenclavement, que celui de 2007 précisait que le désenclavement était possible par le bas de plusieurs parcelles dont la parcelle 60 appartenant à M. et Mme C...et que celui de 2012 ne comportait pas de plan altimétrique, la cour d'appel, qui a souverainement retenu qu'il n'était pas établi que la seule solution envisageable était celle d'un passage par les fonds de MM. Z... et A...et de Mme Y..., a pu déduire de ces seuls motifs que la demande de M. X...devrait être rejetée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le premier moyen et sur la quatrième branche du second moyen qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X...et le condamne à payer la somme de 1 500 euros à M. A...et la somme globale de 1 500 euros aux consorts Z...-Y...;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six juillet deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour M. X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement entrepris et d'avoir débouté M. X...de ses demandes en mentionnant que Mme Christine D...avait fait le rapport oral de l'affaire à l'audience des plaidoiries et qu'à cette audience, la cour était composée de M. Jean-Luc Prouzat, président de chambre, M. Jean-Luc Guéry, conseiller et de Mme Hélène Giamy, conseiller, qui en avaient délibéré ;
Alors que le juge chargé de faire le rapport oral de l'affaire doit nécessairement siéger à l'audience des plaidoiries et participer au délibéré ; qu'en ayant confié le rapport oral à Mme D..., qui ne siégeait pas à l'audience des plaidoiries et n'a pas participé au délibéré, la cour d'appel a violé les articles 785, 786 et 907 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté M. X...de sa demande de désenclavement de sa propriété ;
Aux motifs que si, en application de l'article 682 du code civil, tout propriétaire dont les fonds étaient enclavés et qui n'avait sur la voie publique aucune issue ou une issue insuffisante était fondé à réclamer à ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, les dispositions de l'article 684 précisaient que si l'enclave résultait de la division d'un fonds, le passage ne pouvait être demandé que sur les terrains ayant fait l'objet des actes de division et que ce n'était que dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés que l'article 682 était applicable ; que M. X...avait acquis une propriété comprenant une « maison d'habitation enclavée en très mauvais état, un cabanon, remise à outil, terrain autour » cadastrés n° 58 et 59 et un « garage indépendant » cadastré n° 183 et 25 ; que l'acte de vente précisait que l'accès à la partie basse de la construction cadastrée AX 58, 59, 60 et 61 à Vallauris ne pouvait être réalisé à partir du chemin Lintier, la mise en oeuvre d'un chemin ayant, en sa première partie, une pente d'environ 27 % et dans la seconde, une autre pente d'environ 55 % ; que ce même acte précisait que l'acquéreur, en obligeant avec lui ses ayants droit ou ses héritiers, s'interdisait dans l'avenir de réclamer par voie judiciaire à M. C...ou à ses ayants droit, propriétaire de la parcelle AX 60 et 61, un quelconque droit de passage, même à pied ou à véhicule, ce qui justifiait le prix du terrain vendu ; que M. X...avait donc acquis, en parfaite connaissance de cause et à un prix nettement inférieur à la valeur du marché local (125 000 euros) une propriété qu'il savait enclavée en s'interdisant le recours à l'article 684 alinéa premier du code civil pour obtenir le désenclavement du fonds et l'état d'enclave dont il se prévalait désormais résultait directement de son renoncement au bénéfice d'un droit de passage permettant la desserte complète de son fonds à partir des terrains ayant fait l'objet des actes de division ; que cette clause de l'acte de vente n'était pas opposable à MM. Z... et A..., ni à Mme Y...; que malgré les termes du jugement avant-dire droit du 6 septembre 2011, M. X...avait choisi de ne pas attraire les époux C...à la présente instance, mais avait préféré obtenir, par ordonnance de référé du 20 février 2012, la désignation d'un expert au contradictoire, non pas de l'ensemble des riverains du fonds enclavé, mais uniquement de ceux visés dans le jugement, les époux C...et la copropriété Club Horizon ; qu'il se prévalait des termes du rapport judiciaire non contradictoire établi en 2012 pour soutenir que son fonds ne pouvait être désenclavé qu'en passant sur les fonds de MM. Z... et A...et sur celui de Mme Y...et qu'il n'était donc pas utile d'attraire d'autres riverains à l'instance ; que toutefois, il résultait des plans versés aux débats que M. X...avait choisi de n'attraire que certains de ses voisins, bien que sa propriété soit riveraine d'autres fonds, dont notamment les parcelles n° 62 et 63 disposant d'un accès direct à la voie publique par la parcelle n° 62 et éventuellement des parcelles n° 55, 56 et 266, voire 53 et 51 ; que M. X...affirmait que toutes les solutions avaient été envisagées mais qu'elles n'étaient pas possibles, compte tenu de la pente existante ; que pour autant, les deux rapports d'expertise produits, émanant de M. E..., n'avaient pas étudié toutes les solutions, puisque le rapport de 2007, au contradictoire de MM. Z... et A...et de Mme Y..., n'avait étudié que les possibilités de désenclavement à partir de leurs parcelles ; que le rapport de 2012, au contradictoire des époux C...et de la copropriété Club Horizon, n'avait envisagé les solutions qu'à partir de leurs parcelles, précisant que M. X...assumait le fait que les nouvelles opérations d'expertise ne seraient pas opposables à ses autres voisins et notamment aux propriétaires des parcelles cadastrées 62 et 63 de la section AX et qu'ainsi la détermination de l'assiette du passage pourrait faire l'objet de nouvelles contestations devant le juge du fond ; que toutes les possibilités de désenclavement n'avaient pas été envisagées et la seule production de photographies sur la situation géographique des lieux était insuffisante à établir qu'aucune autre solution n'était envisageable en l'absence, tant de la mise en cause des propriétaires des autres parcelles riveraines susceptibles d'être concernées par la fixation du droit de passage que d'investigations sur place, étant en outre observé que le rapport du 25 décembre 2012 ne comportait pas de plan altimétrique et que celui du 15 septembre 2007, en ses pages 13 et 15, précisait que le désenclavement était possible par le bas de plusieurs parcelles dont la parcelle n° 60 appartenant aux époux C...; que M. X...serait en conséquence débouté de l'ensemble de ses demandes et le jugement infirmé ;
Alors 1°) que dès l'instant que l'état d'enclave est avéré, le juge ne peut refuser de statuer en raison de l'absence de mise en cause de l'ensemble des propriétaires concernés ; qu'en déboutant M. X...de sa demande de désenclavement en raison de l'absence de mise en cause des propriétaires de toutes les parcelles susceptibles d'être concernées par la fixation du droit de passage, la cour d'appel a violé les articles 682, 683 et 684 du code civil ;
Alors 2°) que le passage pour assurer la desserte d'un fonds enclavé doit être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique ; qu'à défaut d'avoir recherché s'il ne résultait pas du rapport d'expertise judiciaire dressé le 25 décembre 2012 que le désenclavement était impossible par la parcelle n° 60 appartenant aux époux C..., compte tenu de la déclivité de 17, 93 mètres, des 74 marches et des six planches en restanque, constat venu contredire celui résultant du rapport du 15 septembre 2007, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 682, 683 et 684 du code civil ;
Alors 3°) que le passage pour assurer la desserte d'un fonds enclavé doit être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique ; qu'à défaut d'avoir recherché, comme elle y était aussi invitée, si M. F..., géomètre-expert, n'avait pas attesté de l'impossibilité d'assurer le désenclavement de la propriété de M. X...à partir de la parcelle n° 60, la cour d'appel a encore privé sa décision de base légale au regard des articles 682, 683 et 684 du code civil ;
Alors 4°) que la partie qui sollicite la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs, ce qui oblige la cour d'appel à les réfuter expressément ; qu'à défaut d'avoir réfuté les motifs du jugement selon lesquels M. F..., arpenteurgéomètre, avait confirmé l'impossibilité de désenclaver le fonds de M. X...par les parcelles n° 60 et 61 appartenant aux époux C..., dans une attestation du 23 octobre 2003, la cour d'appel a violé l'article 954 du code de procédure civile.
