LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 17 mars 2016), que huit colotis d'un lotissement, dont la gestion des parties communes a été confiée à l'association syndicale libre Parc de l'Enchanteresse, ont assigné le syndicat des copropriétaires Villa l'Enchanteresse (le syndicat) en démolition des ouvrages réalisés sur les parties communes du lotissement ;
Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt d'accueillir leur demande ;
Mais attendu qu'ayant relevé, par une interprétation souveraine rendue nécessaire par l'ambiguïté du cahier des charges et du règlement de copropriété de la Villa l'Enchanteresse de 1948 et de son avenant de 1949, que les terrains, bordant le parc teinté en jaune sur le plan de situation annexé à ce document, faisaient l'objet de droits de propriété privatifs, que la propriété du sol de la villa de deux étages divisée en appartements était répartie entre les seuls copropriétaires de cet immeuble et que celle du parc était répartie entre ces copropriétaires et les propriétaires des terrains, que le règlement de copropriété ne s'appliquait qu'à la villa de deux étages divisée en appartements et que le cahier des charges du lotissement de 1951, qui n'avait pas modifié cette répartition des droits de propriété sur le sol, avait prévu que les parties communes seraient gérées par une association syndicale libre constituée entre tous les propriétaires, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a justement retenu que le parc était placé sous un régime d'indivision forcée et en a exactement déduit que le syndicat devait être condamné à supprimer les constructions qu'il avait édifiées afin de réserver son accès à ses seuls membres ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne le syndicat des copropriétaires Villa l'Enchanteresse aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires Villa l'Enchanteresse et le condamne à payer à M. et Mme X..., M. et Mme Z..., M. et Mme A..., M. et Mme B...la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept septembre deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires Villa l'Enchanteresse
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé la Villa l'Enchanteresse à supprimer les clôtures, barrières et autres constructions ayant pour effet d'interdire aux propriétaires des parcelles faisant l'objet de droits de propriété privatifs, d'accéder au parc et aux voies implantés sur le sol teinté en jaune sur le plan de situation annexé au cahier des charges déposé le 27 septembre 1948 au rang des minutes de maître D..., sol sur lequel les propriétaires susvisés ont des droits de propriété indivis ;
AUX MOTIFS QUE le 27 septembre 1948, M. Edmond C..., agissant en qualité de gérant de la société Hôtelière des Basses Alpes, a déposé au rang des minutes de maître Félix D..., notaire à Roquebrune-sur-Argens, un document en date du 24 septembre 1948, intitulé « cahier des charges et règlement de copropriété concernant la villa l'Enchanteresse à Nice » ; qu'il est mentionné dans ce document :
- qu'il s'applique à une propriété qui figure à la matrice cadastrale des propriétés bâties de la commune Nice-Cimiez à la section E, numéros 340, 340, 340, 347 et 347, et à la matrice cadastrale des propriétés foncières à la même section E, numéros 335, 336, 337, 338, 339, 340, 341p, 343, 344, 345, 346, 347p, 347p, 377p, 378 pour une contenance de quinze mille mètres carrés,
- que la villa de deux étages sur rez-de-chaussée a été divisée en appartements bénéficiant de la jouissance en copropriété d'un parc formant avec la totalité du sol de l'immeuble, une superficie de cinq mille mètres carrés (ledit parc teinté en jaune sur le plan de situation, ci-annexé).
Son article XII prévoit, d'une part, des parties communes à tous les copropriétaires et précise que celles-ci comprennent notamment la totalité du sol teinté en jaune sur le plan de situation, d'autre part, des parties communes aux seuls copropriétaires de la villa principale et précise que celles-ci comprennent notamment la totalité du sol de cet l'immeuble ; que son article XIII attribue une quote-part des parties communes à tous les copropriétaires, à chacun des appartements, à chacun des garages et à chacun des terrains bordant le parc teinté en jaune sur le plan de situation, à l'exception de la villa « Basque » (lot n º 10) et du lot n º 8.
Son article XX prévoit que les copropriétaires seront obligatoirement et de plein droit, groupés dans un syndicat représentant légal de la collectivité et dont le but sera d'assurer la gestion et l'entretien de l'immeuble ; que ce cahier des charges et règlement de copropriété a été transcrit à la conservation des hypothèques de Nice, le 18 octobre 1948, volume 1479 n º 47 ; que le 22 mars 1949, maître Félix D... a reçu un « avenant rectificatif au cahier des charges et règlement de copropriété » publié le 18 octobre 1948 [en réalité en 1949] ; que cet avenant stipule que l'article XII est remplacé par le texte ci-dessous :
« Sur les parties communes à l'ensemble des propriétaires, telles qu'elles sont désignées sous l'article qui précède, chacun des propriétaires aura droit à la fraction ci-après déterminée.
Bâtiment principal :
Pourcentage des parties communes appartenant aux futurs copropriétaires de cet immeuble et servant à la situation des parties communes et à la répartition des charges de l'immeuble proprement dit, sauf ce qui sera dit ci-après, quant aux droits de propriété et charges, incombant à l'ensemble des copropriétaires de la « villa l'Enchanteresse », (parc et conciergerie).
(…)
Parties communes à tous les copropriétaires à l'exception des propriétaires :
villa « Basque » (lot n º 10) et lot n º 8.
Bâtiment principal :
Appartement n º 0. 1/ 75èmes
1. 8/ 75èmes
1bis. 2/ 75èmes
2. 4/ 75èmes
3. 7/ 75èmes
4. 4/ 75èmes
5. 4/ 75èmes
6. 2/ 75èmes
Belvédère 1/ 75èmes
Villa ancien casino 5/ 75èmes
(avec terrain en jouissance exclusive)
Terrains :
Lot n º 1........... 4/ 75èmes
2............ 4/ 75èmes
3............ 4/ 75èmes
4 (supprimé)
5............ 4/ 75èmes
6............ 4/ 75èmes
7............. 4/ 75èmes
9.............. 4/ 75èmes
11.............. 4/ 75èmes
Garages :
Numéro 1.......... 1/ 75èmes
2.......... 1/ 75èmes
3.......... 1/ 75èmes
4.......... 1/ 75èmes
5.......... 1/ 75èmes
Total : soixante-quinze/ soixante quinzièmes 75/ 75èmes »
Par arrêté du 27 juillet 1951, le préfet des Alpes-Maritimes a approuvé le projet de lotissement de la propriété appartenant à la société Hôtelière des Basses-Alpes.
Le cahier des charges de ce lotissement a été déposé le 8 octobre 1951 au rang des minutes de maître Philippe E..., notaire à Gillette, et a été publié le 26 octobre 1951, volume 1672 numéro 40.
Ce cahier des charges prévoit notamment :
- en son article III, qu'il sera créé une voie de six mètres de largeur,
- en son article IV, que les propriétaires des villas et du grand immeuble en copropriété se constitueront en syndicat pour prendre en charge l'entretien du sol des parties communes aux abords de l'immeuble en copropriété,
- en son article V, que le sol de la voie de 6 mètres et des espaces libres communs n'est pas compris dans la contenance des lots vendus et que les propriétaires des villas sont copropriétaires des parties communes dans les proportions fixées au cahier des charges déposé chez maître D..., notaire à Roquebrune-sur-Argens,
- en son article XVI :
- qu'il est créé entre tous les copropriétaires présents et à venir une association syndicale libre dont chaque propriétaire fera partie de droit, par le fait de son acquisition,
- que les propriétaires seront tenus de contribuer aux dépenses engagées par le syndicat proportionnellement à la surface de jouissance et que pour l'immeuble en copropriété, la répartition sera faite en prenant pour base les coefficients adoptés pour les charges de l'immeuble ;
qu'il résulte de ce qui précède, en premier lieu, qu'aux termes du cahier des charges de 1948, les terrains bordant le parc teinté en jaune sur le plan de situation annexé à ce document font l'objet de droits de propriété privatifs, que la propriété du sol de la villa de deux étages divisée en appartements est répartie entre les seuls copropriétaires de cet immeuble, et que la propriété du parc teinté en jaune est répartie entre ces copropriétaires et les propriétaires des terrains, en second lieu, que le cahier des charges de 1951 n'a pas modifié cette répartition des droits de propriété sur le sol et a prévu que les parties communes seraient gérées par une association syndicale libre constituée entre tous les propriétaires, le règlement de copropriété de 1949 ne s'appliquant qu'à la villa de deux étages divisée en appartements ;
que les consorts X...et autres, appelants, en raison de leur qualité de propriétaires de parcelles faisant l'objet de droits de propriété privatifs, ont également une quote-part de la propriété du terrain qui est teinté en jaune sur le plan annexé au cahier des charges de 1948, qui est placé sous un régime d'indivision forcée et sur lequel se trouve un parc et des voies de circulation ; que le syndicat des copropriétaires ne contestant pas avoir mis en place une clôture et des barrières afin de limiter à ses seuls membres l'accès à ce parc et à ces voies, il convient de le condamner à supprimer ces ouvrages qui portent atteintes aux droits des appelants (cf. arrêt, p. 6 à 8) ;
1°) ALORS QUE le régime de la copropriété est d'application exclusive ; qu'un terrain soumis au régime de la copropriété, d'où il résulte qu'il appartient à la communauté des copropriétaires, ne peut parallèlement faire l'objet d'une indivision avec des propriétaires de terrains voisins non soumis au régime de la copropriété ; qu'en décidant cependant que les propriétaires des terrains constituant le lotissement Parc de l'Enchanteresse étaient également propriétaires indivis, avec la copropriété Villa l'Enchanteresse, d'un parc pourtant situé, selon ses propres constatations (arrêt, p. 7 § 2), sur le sol constituant l'assiette de cette copropriété, ce dont il résultait que ce parc ne pouvait appartenir qu'à la copropriété Villa l'Enchanteresse et ne pouvait pas faire l'objet d'une indivision avec des tiers, la cour d'appel a violé l'article 544 du code civil et l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 ;
2°) ALORS QUE le règlement de copropriété de la résidence la Villa l'Enchanteresse, établi le 27 septembre 1948 et modifié par avenant du 22 mars 1949, stipulait qu'il s'appliquait à « une propriété sise à Nice, Quartier de Cimiez, dénommée Villa « L'Enchanteresse » comprenant : grande villa et divers bâtiments annexes, avec parc en copropriété. Le tout occupant une superficie de cinq mille mètres carrés » (p. 3 in fine) ; que l'article II du règlement, tel que modifié par l'avenant, précisait que la copropriété était composée des bâtiments suivants : une villa dénommée « l'Enchanteresse », élevée sur deux étages et comportant sept appartements, un pavillon « Ex Casino », un bungalow, une conciergerie et des garages (p. 6 et 7) ; que, pour juger que le parc était la propriété commune de la copropriété de la Villa l'Enchanteresse et des colotis du lotissement Parc de l'Enchanteresse, la cour d'appel a considéré que « la propriété du parc teinté en jaune est répartie entre ces copropriétaires [de la villa de deux étages divisée en appartements] et les propriétaires des terrains [colotis] », « le règlement de copropriété de 1949 ne s'appliquant qu'à la villa de deux étages divisée en appartements » (arrêt, p. 8 § 5) ; qu'en statuant ainsi, tandis que le règlement de copropriété de la résidence Villa l'Enchanteresse englobait plusieurs bâtiments et le parc litigieux, sans se limiter à la villa de deux étages qui en constituait seulement le bâtiment principal, et sans comprendre les terrains qui ont ultérieurement permis la constitution du lotissement Parc de l'Enchanteresse, la cour d'appel a dénaturé le règlement de copropriété établi le 27 septembre 1948 et son avenant du 22 mars 1949, et ainsi violé l'article 1134 du code civil ;
3°) ALORS QUE le régime de la copropriété est d'application exclusive ; qu'un terrain soumis au régime de la copropriété, d'où il résulte qu'il appartient à la communauté des copropriétaires, ne peut parallèlement faire l'objet d'une indivision avec des propriétaires de terrains voisins non soumis au régime de la copropriété ; qu'en l'espèce, le syndicat des copropriétaires faisait valoir que la référence, dans le règlement de copropriété, à des tantièmes de copropriété attribués aux lots de terrain entourant le terrain de 5. 000 m ² constituant l'assiette de la copropriété la Villa l'Enchanteresse, ne concernait qu'un projet du vendeur de ce terrain, la société Hôtelière des Basses Alpes, laquelle s'était réservée des terrains répartis en lots d'une surface totale d'environ 9. 000 m ² entourant la copropriété, dans l'éventualité de construire sur ces lots des bâtiments également soumis au régime de la copropriété, ce qui n'avait pas été finalement le cas (concl., p. 12 § 7 à 9) ;
que la cour d'appel, pour considérer que les propriétaires colotis étaient également propriétaires indivis, avec la copropriété Villa l'Enchanteresse, du parc situé sur le sol constituant l'assiette de cette copropriété, a jugé qu'il résultait du règlement de copropriété établi en 1948 et modifié en 1949 « que la propriété du parc teinté en jaune est répartie entre ces copropriétaires et les propriétaires des terrains » (arrêt, p. 8 § 5) ; qu'en se prononçant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la référence, dans le règlement de copropriété, aux terrains qui en définitive ont servi à la constitution d'un lotissement, ne concernait que l'hypothèse où ces terrains se trouveraient soumis au régime de la copropriété, projet qui avait été abandonné, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 544 du code civil et de l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 ;
4°) ALORS QUE, SUBSIDIAIREMENT, à supposer qu'un règlement de copropriété puisse stipuler des droits de copropriété au profit d'un lotissement voisin, tiers à la copropriété, encore faudrait-il que ce lotissement soit pourvu d'existence juridique à la date d'entrée en vigueur du règlement de copropriété ; qu'en l'espèce, le syndicat des copropriétaires faisait valoir que le lotissement Parc de l'Enchanteresse n'avait aucune existence juridique lors de la constitution de la copropriété Villa l'Enchanteresse (concl., p. 11 § 8 et s.) ; qu'en décidant néanmoins que les propriétaires des terrains constituant le lotissement Parc de l'Enchanteresse étaient également propriétaires indivis, avec la copropriété Villa l'Enchanteresse, du parc situé sur le sol constituant l'assiette de cette copropriété, sans rechercher au préalable, comme il lui était demandé, si le lotissement était dépourvu d'existence juridique lors de la constitution de la copropriété, ce qui excluait que les propriétaires de ce lotissement puissent prétendre au moindre droit sur le parc, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 544 du code civil et de l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965.
