LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 9 avril 2015), que, par acte du 31 juillet 1997, dressé par M. X..., notaire, Jacques Y...et ses quatre fils, Philippe, Thierry, Pascal et Jean-Luc, ont vendu divers biens immobiliers à la société Norminter Ile-de-France, devenue ITM développement région parisienne, puis Immo mousquetaires région parisienne, moyennant le paiement d'un prix principal et l'obligation de réaliser un garage en rez-de-chaussée sur un des lots et d'en transférer la propriété à Jacques Y...; que, par acte du 6 août 1998, dressé par M. X..., la société Norminter Ile-de-France a revendu plusieurs lots à la société civile immobilière La Rainville II (la SCI) moyennant le paiement d'un prix principal et l'obligation de réaliser le garage dans les conditions énoncées dans l'acte du 31 juillet 1997 et d'en transférer la propriété à Jacques Y...; que celui-ci, décédé le 22 août 2006, a laissé pour lui succéder ses quatre fils (les consorts Y...) qui ont assigné en exécution forcée la SCI ayant réalisé le garage sur un des lots qu'elle avait acquis, mais n'en avait pas transféré la propriété ; que la SCI a appelé en intervention forcée la société ITM développement région parisienne et le notaire ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de dire que les consorts Y...sont propriétaires du lot n° 70 consistant en un garage situé au rez-de-chaussée de l'immeuble, d'ordonner le transfert de la propriété de ce lot aux consorts Y..., de dire que le jugement vaudra titre de propriété et de condamner la SCI à le publier à ses frais ;
Mais attendu que la partie envers laquelle un engagement contractuel n'a pas été exécuté a la faculté de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsque celle-ci est possible ; qu'ayant relevé que, le garage ayant été réalisé, seuls étaient en cause le transfert de propriété du lot concerné au profit des consorts Y...et sa publication au service de la publicité foncière et que l'acte du 6 août 1998, qui reprenait les mentions de celui du 31 juillet 1997, décrivait avec précision l'obligation de construire un garage, dont la localisation et les caractéristiques étaient détaillées, et que l'immeuble construit par la SCI ne comportait qu'un seul garage situé en rez-de-chaussée, la cour d'appel a exactement déduit de ces seuls motifs que la demande des consorts Y...devait être accueillie ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société civile immobilière La Rainville II aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société civile immobilière La Rainville II et la condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à MM. Philippe, Thierry, Pascal et Jean-Luc Y...et celle de 3 000 euros à la société Immo mousquetaires région parisienne ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente novembre deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour la société La Rainville II
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevable la demande d'annulation de la clause de l'acte de vente en date du 6 août 1998, présentée par la SCI La Rainville II ;
Aux motifs propres que « selon l'article 30-5 du décret n° 55-22 du 5 janvier 1955, les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision de droits résultant d'actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l'article 28-4°, c, dudit décret, et s'il est justifié de cette publication par un certificat du conservateur ou la production d'une copie de la demande revêtue de la mention de publicité ; que la SCI La Rainville II ne justifiant pas plus en cause d'appel que devant les premiers juges de cette publication, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré irrecevable son action en nullité de la clause litigieuse de l'acte notarié du 6 août 1998, acte soumis à publicité en tant qu'il porte sur la vente de droits réels immobiliers ; qu'à cet égard, les pièces produites aux débats par la société La Rainville II sous le numéro 20 (copie de courriers adressés les 15 mars et 12 avril 2012, 17 avril 2013 et 10 juin 2014 par l'avocat de la SCI La Rainville II à la conservation des hypothèques de Châteaudun) ne répondent pas aux exigences du texte susvisé » ;
Et aux motifs adoptés que « selon l'article 28-4°) c) du décret du 4 janvier 1955, sont obligatoirement publiées les demandes en justice tendant à obtenir l'annulation d'une convention portant sur des droits soumis à publicité ; que force est de constater que la SCI La Rainville II ne démontre pas avoir publié la demande d'annulation de la clause relative au prix de l'acte de vente notarié en date du 6 août 1998 alors que ladite demande aurait pour conséquence, si elle était accueillie, la nullité de l'acte entier en application de l'article 1591 du code civil ; que de plus, la demande y relative, pour être recevable, doit être dûment publiée avant l'ordonnance de clôture et non pas être en cours de publication (encore que la SCI La Rainville II ne justifie pas non plus avoir engagé des démarches à ce sujet, bien que dans ses conclusions signifiées le 23 mai 2011, soit près d'un an avant la clôture de la procédure, Maître X...ait soulevé ce moyen d'irrecevabilité) ; que dans ces conditions, la demande d'annulation de la clause querellée présentée par la SCI La Rainville II, pour cause d'absence d'objet et/ ou de cause, est irrecevable » ;
Alors que la demande tendant à faire annuler la clause d'une convention portant sur des droits soumis à publicité n'est assujettie à la publicité obligatoire que dans la mesure où la clause critiquée présente un caractère déterminant propre à justifier, en cas d'annulation, celle de l'acte en son entier et, par voie de conséquence, la remise en cause rétroactive des droits publiés ; qu'en se bornant à relever, pour la déclarer irrecevable, que la demande présentée par la SCI La Rivière II aux fins de faire annuler la clause du contrat de vente mettant à sa charge, outre le paiement du prix, une obligation d'édifier sur les biens vendus un garage au profit de l'ancien propriétaire, sans rechercher ni établir en quoi, dans l'intention des parties, une telle stipulation aurait été déterminante et indivisible des autres clauses du contrat de vente au point que son annulation aurait pu entraîner la remise en cause rétroactive de l'acte en son entier, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 28. 4° c) et 30-5 du décret du 4 janvier 1955.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que MM. Philippe, Thierry, Pascal et Jean-Luc Y...sont « propriétaires du lot n° 70 (désigné selon l'état descriptif de division P 14 sur le plan de l'architecte), consistant en un garage situé au rez-de-chaussée (accès direct sur la rue St-Valérien), dans un ensemble immobilier sis ... cadastré section AE 375, d'une contenance totale de 6 à 19 ca, avec les 134/ 10 000ème de de la propriété du sol et des parties communes générales de l'ensemble immobilier », d'avoir ordonné le transfert de la propriété de ce lot aux consorts Y..., d'avoir dit que le jugement vaudrait titre de propriété et d'avoir condamné la SCI La Rainville II à le publier à ses frais à la Conservation des hypothèques ;
Aux motifs propres que « la SCI La Rainville II soutient que le transfert de propriété au profit des consorts Y...ne pouvait être ordonné dès lors qu'ils ne rapporteraient pas la preuve que le garage visé par l'acte est bien celui dont ils se prévalent ; qu'elle estime que la chose à livrer n'est pas déterminée et qu'en tout état de cause ses engagements constituent une obligation de faire dont l'inexécution se résout en dommages-intérêts ; qu'en réponse, les consorts Y...font valoir que le lot était bien défini et qu'un constat d'huissier démontre son existence au rez-de-chaussée ; qu'ils précisent que l'obligation de construire le garage a été exécutée et qu'il ne manque plus qu'à en transférer la propriété, de sorte que le fondement juridique de leur demande n'est plus l'inexécution de l'obligation de faire ; qu'ainsi que l'ont à juste titre relevé les premiers juges, l'acte notarié du 6 août 1998 reprend en ses pages 16 et 17 des mentions exactement similaires à celles contenues dans l'acte du 31 juillet 1997 décrivant avec précision l'obligation de construire un garage, dont la localisation et les caractéristiques sont détaillées ; qu'un procès-verbal de constat du 25 novembre 2009 indique que dans la résidence Eden se trouve un seul garage, visible sur la photographie, sans que la SCI La Rainville II ne produise aux débats d'éléments contraires ; qu'en outre, le règlement de copropriété en date du 25 juin 1999 mentionne en page 2 la présence d'un et d'un seul garage en rez-de-chaussée ; que le relevé des formalités provenant de la conservation des hypothèques de Châteaudun mentionne à trois reprises le lot n° 70 ; que l'appel de provisions de charges émanant du syndicat de copropriété mentionne expressément que le lot n° 70 est constitué d'un garage sis ...; qu'il s'ensuit que le garage litigieux est parfaitement identifié et qu'il s'agit bien du lot n° 70 ; que ce garage ayant été réalisé, c'est à juste titre que les consorts Y...font valoir que seule est en cause le transfert de propriété à leur profit du lot concerné et sa publicité à la conservation des hypothèques ; qu'il convient, en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a constaté le transfert de propriété du lot litigieux au profit des consorts Y...et ordonné sa publication en tant que titre de propriété à la conservation des hypothèques de Châteaudun » ;
Alors, d'une part, que l'inexécution d'une obligation de faire se résout en dommages-intérêts ; qu'en confirmant le jugement qui avait constaté le transfert de propriété du lot litigieux au profit des consorts Y...et ordonné sa publication en tant que titre de propriété à la conservation des hypothèques, cependant que l'engagement souscrit par la SCI La Rainville II, qui avait pour objet « d'édifier un garage et d'en transférer la propriété à M. Jacques Y...», constituait une obligation de faire dont l'inexécution ne pouvait donner lieu qu'à des dommages intérêts, la cour d'appel a violé, par refus d'application, l'article 1142 du code civil ;
Alors, d'autre part, et en toute hypothèse, que la vente consentie moyennant paiement d'un complément de prix, stipulé en nature, consistant pour l'acquéreur à construire un immeuble destiné à être attribué à l'ancien propriétaire, ne saurait obliger l'acquéreur à transférer la propriété d'un lot dont la valeur excède l'équivalent numéraire, fixé par le contrat, de cette obligation en nature ; qu'en se bornant à relever, afin d'en constater le transfert au profit des consorts Y..., que le garage que la SCI La Rainville II s'était engagée à édifier était réalisé, sans s'assurer, ainsi qu'elle y était pourtant expressément invitée, que la valeur du lot 70 de l'immeuble Eden n'excédait pas la partie du prix qui, selon les termes de l'acte de vente du 6 août 1998, correspondait à l'obligation d'édifier un garage souscrite par la SCI La Rainville II, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil.
