LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 17 décembre 2015), que, le 26 janvier 2001, les consorts X... ont donné à bail à la société Oxidental II des locaux à usage de « location de bureaux et de domiciliation d'entreprises, de salles de réunion de l'hôtel adjacent » ; que le 30 juin 2009, M. Y... agissant en qualité d'administrateur provisoire de la succession de Amélie Z... veuve X... a délivré congé à la société locataire avec offre de renouvellement au 1er janvier 2010 moyennant un loyer annuel de 85 000 euros et, le 14 avril 2011, l'a assignée devant le juge des loyers commerciaux en déplafonnement du loyer ;
Attendu que M. Y..., agissant en qualité d'administrateur provisoire de la succession de Amélie Z... veuve X..., fait grief à l'arrêt de dire que les locaux ne relèvent pas du régime des locaux à usage exclusif de bureaux ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la destination contractuelle permettait la réception de public dans la salle de réunion en vue d'activités diverses organisées par la société locataire pour ses clients et que l'usage de cette salle, non exclusivement limité à l'exercice d'activité intellectuelle, ne se concevait pas sans la présence de la clientèle, nécessaire à l'activité elle-même, la cour d'appel a pu en déduire que les locaux n'étaient pas à usage exclusif de bureau ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Xavier Y... agissant en qualité d'administrateur provisoire de la succession de Amélie Z... veuve X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Xavier Y..., ès qualités, et le condamne à payer à la société Oxidental II la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept décembre deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Rémy-Corlay, avocat aux Conseils, pour M. Y..., ès qualités.
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que les locaux ne relèvent pas du régime des locaux à usage exclusif de bureau et fixé à la somme de 41.941 euros euros hors taxe et hors charge par an le prix du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2010 afférent aux locaux situés 165 boulevard Cassin à Nice donnés à bail commercial à la Société Oxidental II toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, outre la condamnation aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance et d'appel ;
AUX MOTIFS QUE : « Attendu que les parties sont en l'état d'un bail du 26 janvier 2001 pour des locaux composés d'un rez-de-chaussée d'une superficie de 88m2 et d'un premier étage d'une superficie de 338m², loués à usage de "location de bureaux et domiciliation d'entreprise et salles de réunion de l'hôtel adjacent " ; Attendu qu'aux termes de l'article R145-11 du code de commerces, le prix des locaux donnés à bail à usage de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, que doit être qualifié de bureau, tout local au sein duquel s'effectue une activité intellectuelle pour laquelle aucune marchandise n'est livrée ni déposée, la réception ponctuelle de la clientèle ou de fournisseurs étant indifférents ; que la notion de bureau exclut tout stockage de marchandise pour les clients dans les bureaux, à l'exclusion des fournitures nécessaires au fonctionnement de l'entreprise ; Attendu qu'en l'espèce, la destination contractuelle des lieux permettait la réception de public dans la salle de réunion en vue d'activités diverses organisées par le preneur, que l'activité relative à l'usage de la salle de réunion ne se conçoit pas sans la présence de la clientèle, nécessaire à l'activité elle-même, l'usage de la salle n'étant par ailleurs pas exclusivement limité à l'exercice d'une activité intellectuelle puisque le bail ne fait allusion qu'à la notion de réunion qui se définit comme une séance à laquelle participe un groupe de personnes données ; qu'il résulte de considérer que les locaux ne sont pas loués à usage exclusif de bureaux ; Attendu que le bailleur fait état d'une modification des facteurs locaux de commercialité tenant à la construction de nouveaux immeubles dans le quartier Arenas, à une modification du sens de circulation permettant un accès plus aisé à la voie rapide depuis les locaux et à la construction d'un lycée hôtelier à proximité ; Attendu toutefois, qu'aucun élément précis et circonstancié ne permet de dater la réalisation des travaux dont il est fait état ni d'en apprécier l'ampleur, sachant que l'accès à la voie rapide a toujours été possible depuis les locaux, seul le sens de circulation aurait été modifié, qu'il n'est pas établi que ce seul élément constitue une évolution notable de nature à avoir un impact sur le commerce considéré ; Attendu que Monsieur A..., expert amiable intervenu à la demande du bailleur, note que les immeubles dans le quartier de l'Arenas sont encore en cours d'achèvement ou de commercialisation en novembre 2010, date de la rédaction de son rapport, de sorte qu'ils ne peuvent être pris en considération pour l'examen des facteurs locaux pour la période de janvier 2001 à janvier 2010, que de surcroît, le bailleur ne fournit aucun élément sur les incidents de ces évolutions sur le commerce considéré, qu'enfin, le lycée hôtelier de Nice est installé depuis au moins 1993 dans le secteur de l'Arenas ; Attendu qu'il incombe au bailleur, demandeur au déplafonnement, de fournir les éléments nécessaires au succès de ses prétentions, que le recours à une expertise ne peut avoir pour but de suppléer la carence des parties, qu'en l'état du dossier, le bailleur ne démontre pas d'indice de modification des facteurs locaux de commercialité de nature à avoir une influence sur le commerce considéré ; Attendu que le déplafonnement étant refusé, le loyer doit être fixé au loyer indexé au 1er janvier 2010 soit la somme de 41.941€ par an »
ALORS QUE 1°) le caractère d'usage exclusif de bureaux du bail commercial n'est pas incompatible avec le fait pour le preneur de recevoir des clients, dès lors que ce local ne sert notamment ni au dépôt ni à la livraison de marchandises ; qu'en l'espèce il est constant que le bail litigieux prévoyait que les locaux étaient « à usage de "location de bureaux et domiciliation d'entreprise et salles de réunion de l'hôtel adjacent " » ; qu'en considérant, pour dire qu'il n'y avait lieu à déplafonnement, que l'usage ne pouvait être considéré comme location exclusive de bureaux aux motifs inopérants qu'il était possible d'y réunir notamment de la clientèle de l'hôtel, la Cour d'appel a violé l'article R. 145-11 du Code de commerce ;
ALORS QUE 2°) le caractère d'usage exclusif de bureaux s'applique aux locaux commerciaux quand bien même il n'est pas démontré le caractère effectivement intellectuel de la prestation, du moment qu'aucune marchandise n'est livrée ni déposée, la réception de la clientèle ou de fournisseurs étant indifférente à cette qualification ; qu'en considérant que les locaux litigieux n'étaient pas à usage exclusif de bureau aux motifs que « l'usage de la salle n'est par ailleurs pas exclusivement limité à l'exercice d'une activité intellectuelle puisque le bail ne fait allusion qu'à la notion de réunion qui se définit comme une séance à laquelle participe un groupe de personnes données », la Cour d'appel a violé l'article R. 145-11 du Code de commerce ;
ALORS QUE 3°) en toute hypothèse, le caractère d'usage exclusif de bureaux n'est pas incompatible avec le fait pour le preneur de recevoir des clients, dès lors que ce local ne sert notamment ni au dépôt ni à la livraison de marchandises ; que l'usage d'une salle de réunion est limité à l'exercice d'une activité intellectuelle, la salle de réunion se distinguant de la salle de réception ou d'une salle de jeux ; qu'en considérant que les locaux litigieux n'étaient pas à usage exclusif de bureau aux motifs que « l'usage de la salle n'est par ailleurs pas exclusivement limité à l'exercice d'une activité intellectuelle puisque le bail ne fait allusion qu'à la notion de réunion qui se définit comme une séance à laquelle participe un groupe de personnes données », la Cour d'appel a violé l'article R. 145-11 du Code de commerce.
