LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 3 décembre 2015), que M. X... a donné à bail une maison d'habitation à Mme Y..., avec la caution solidaire de Mme Z... ; que, le 14 janvier 2013, le bailleur a délivré à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis l'a assignée, ainsi que la caution, en constatation de la résiliation du bail et paiement de l'arriéré de loyers ; que, la locataire ayant invoqué l'existence de désordres, une expertise a été ordonnée ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en annulation de l'expertise ;
Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, d'une part, que, si le bailleur n'avait pas participé à la première réunion d'expertise, faute d'avoir accusé réception de la convocation en temps utile, il avait assisté aux deux réunions suivantes au cours desquelles il avait pu formuler toutes observations utiles, d'autre part, que, si l'expert n'avait pas déposé de pré-rapport, non stipulé dans sa mission, ni invité les parties à formuler des observations avant le dépôt de son rapport, il avait réalisé l'ensemble des opérations en leur présence et répondu à leurs dires lors de ses investigations, la cour d'appel a pu en déduire que le principe de la contradiction avait été respecté ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de limiter à une certaine somme la dette de la locataire ;
Mais attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, d'une part, que les infiltrations et les traces de moisissures étaient dues principalement à des défauts de structure du bâtiment, à l'insuffisance de certains de ses équipements et au déplacement d'une tuile et relevaient de l'obligation du bailleur d'assurer le clos et le couvert des lieux donnés à bail, d'autre part, que le bailleur avait constaté le désordre affectant la toiture sans réaliser les réparations nécessaires, la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions prétendument délaissées et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a souverainement déduit que le trouble de jouissance subi par la locataire justifiait, à titre d'indemnisation, la réduction de la moitié du loyer à compter de l'apparition des désordres ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le premier moyen :
Vu l'article 954, alinéa 2, du code de procédure civile ;
Attendu que les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif ; que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ;
Attendu que, pour limiter la condamnation de la locataire au titre de l'indemnité d'occupation, l'arrêt retient que le compte locatif doit être arrêté au 30 avril 2014, date de la libération des lieux précisée par le conseil du bailleur à l'audience et non autrement établie par les pièces produites aux débats ;
Qu'en statuant ainsi, par référence aux débats oraux et à l'encontre des écritures du bailleur qui ne faisaient pas état de la restitution des lieux, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne Mme Y... à payer à M. X... la somme de 7 008,03 euros et fixe au 30 avril 2014 la date de libération des lieux, l'arrêt rendu le 3 décembre 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes, autrement composée ;
Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept décembre deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir limité la créance de Monsieur X... au titre des indemnités d'occupation dues par Madame Y... au 30 avril 2014 ;
AUX MOTIFS QUE au vu du décompte actualisé produit, faisant ressortir un solde débiteur de 253,11 euros au mois d'août 2012 et jusqu'au 30 avril 2014, date de libération des lieux précisée par le conseil de l'appelant sur l'audience et non autrement établie par les pièces produites aux débats, le montant des loyers et indemnités d'occupation impayés s'établit à la somme de 353,11 euros + (652,08 euros x 3 mois)/2 + (666,10 euros x 12 mois)/2 + (672,08 euros x 5 mois)/2 = 7 008,03 euros ;
1°) ALORS QUE la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées aux dispositif des conclusions ; que Monsieur X... demandait, dans le dispositif de ses conclusions du 24 février 2015, qui fixait seul ses prétentions, la condamnation de Madame Y... à lui verser des indemnités d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux, sans limitation de temps ; qu'en se fondant sur une remarque du conseil de Monsieur X... lors de l'audience selon laquelle les lieux auraient été libérés le 30 avril 2014 pour arrêter les indemnités d'occupation à cette date, la Cour d'appel a violé l'article 954 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées aux dispositif des conclusions ; Monsieur X... demandait, dans ses conclusions du 24 février 2015, d'une part, à voir fixer sa créance arrêtée au 31 mai 2014 et, d'autre part, à voir condamner Madame Y... à lui verser des indemnités d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux ; qu'en décidant que Monsieur X... soutenait que la locataire avait libéré les lieux le 30 avril 2014, en se fondant sur une remarque de son conseil émise à l'audience, quand ses conclusions demandaient la condamnation de la locataire à des indemnités d'occupation postérieurement à mai 2014 et sans limitation de temps, la Cour d'appel a dénaturé ces conclusions et violé l'article 4 du Code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE Monsieur X... demandait dans ses conclusions la condamnation de Madame Y... à lui verser des indemnités d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux, sans limitation de temps ; que Madame Y... n'a pas soutenu avoir libéré les lieux le 30 avril 2014 ; qu'en retenant que les lieux avaient été libérés le 30 avril 2014, la Cour d'appel a dénaturé les termes du litige et violé l'article 4 du Code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir dit ne pas y avoir lieu à nullité de l'expertise ;
AUX MOTIFS QUE, bien qu'absent lors de la première réunion d'expertise du 9 décembre 2013, malgré convocation par lettre recommandée en date du 25 novembre 2013, dont il n'a accusé réception que le 15ème jour suivant, M. X... a pu participer aux réunions d'expertise des 19 décembre 2013, organisée par l'expert pour « entendre son témoignage » (p 28 du rapport) et du 28 février 2014 et formuler ainsi toutes observations utiles, si bien que le principe du contradictoire a été respecté et qu'il ne subit pas de grief du fait d'une convocation adressée à une date trop proche de la réunion elle-même ; que l'expert, dont la mission ne comprenait pas l'établissement d'un pré-rapport, a clôturé son rapport le 21 mars 2014 ; que les observations écrites en date du 4 avril 2014, dont M. X... ne prétend, ni ne démontre avoir informé l'expert, sont manifestement tardives ; qu'ils ne peut donc être reproché à l'expert de les avoir ignorées et d'avoir méconnu la règle du contradictoire ; qu'il n'est pas démontré par ailleurs, que l'expert a manqué à son obligation d'objectivité et d'impartialité ;
1°) ALORS QUE ne respecte pas le principe du contradictoire l'expert qui procède à des diligences en dehors de la présence d'une des parties, convoquée trop tardivement, et ne lui donne pas accès aux constatations effectuées lors de ces diligences ; que Monsieur X... faisait valoir qu'il avait été convoqué dans un délai trop proche de la date de la première réunion et n'avait pu, en conséquence, être présent lors de la première expertise ; que l'expert n'a pas déposé de pré-rapport indiquant ses conclusions sur la première réunion d'expertise et n'a pas informé les parties du contenu de ses conclusions ; que Monsieur X... n'a pas été mis en mesure non plus de discuter de l'analyse de la première réunion d'expertise en assistant à la deuxième et troisième réunions d'expertise, car celles-ci n'ont pas porté sur les éléments examinés lors de la première réunion et dont il ne connaissait pas le contenu; que Monsieur X... n'ayant pas eu accès aux données concernant la première, et décisive, réunion d'expertise, le principe du contradictoire n'a pas été respecté ; qu'en affirmant le contraire, la Cour d'appel a violé les articles 16 et 276 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE ne respecte pas le principe du contradictoire l'expert qui adresse aux parties son rapport définitif sans l'avoir fait précéder d'un pré-rapport et sans avoir indiqué aux parties un délai pour lui faire part de leurs observations ; qu'en ne déposant pas de pré-rapport, l'expert n'a pas informé les parties du contenu de son rapport, et notamment Monsieur X... concernant la première réunion d'expertise, les empêchant de pouvoir discuter contradictoirement des conclusions qu'il entendait retenir ; qu'en décidant pourtant que le principe du contradictoire a été respecté, la Cour d'appel a violé les articles 16 et 276 du Code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir limité la condamnation à paiement de Madame Y... à la somme de 7.008,03 euros ;
AUX MOTIFS QUE l'expert judiciaire a constaté: - dans l'escalier, des moisissures sous la tapisserie dans l'angle Nord-Ouest et de façon importante dans la chambre 1 (mur Ouest, sous la fenêtre et sur toute la longueur de la pièce, dans l'angle Nord-Ouest, sous le revêtement en PVC, sur le retour du mur en partie basse du doublage autour d'une prise électrique), ainsi que le décollement du papier peint autour du radiateur et sur le retour de cloison séparative de l'escalier, - dans la salle de bain, des moisissures en plafond, sur le joint d'étanchéité autour de la baignoire et sur les joints du carrelage dans l'angle Nord-Est, tandis que la grille d'aération est trop basse et que le percement du plancher, qui communique avec le garage, n'est pas calfeutré) - le radiateur de la chambre (n° 2) paraît sous-dimensionné par rapport au volume à chauffer, - dans la chambre 3,des traces d'humidité anciennes dans les angles droit et gauche de la fenêtre, dont la cause probable est un défaut d'étanchéité de la jonction tapée/dormant, ainsi qu'un effritement du mastic autour du vitrage de l'ouvrant, - dans le garage, des traces d'humidité importantes et des moisissures en partie basse du mur, tandis que le dallage est empreint d'humidité; sous le portail, un jour de 1 à 2 cm témoigne de l'irrégularité du dallage, qui présente une pente vers le doublage du mur; des plaques d'isolant ont disparu du plafond et on distingue les canalisations d'évacuation de la salle de bain, ainsi que la canalisation de VMC débouchant sous la baignoire, - l'absence d'étanchéité entre le bas du portail et le seuil en béton favorisant l'amenée d'eau vers l'intérieur du garage, - le fonctionnement de la VMC dans la cuisine et les wc est aléatoire et inefficace à petite vitesse, - le tuyau de descente des eaux pluviales est percé, tandis que le regard en béton en pied de chute de la descente d'eau pluviale est cassé ainsi que son couvercle, si bien que l'eau qui n'est plus évacuée par la canalisation, se répand sur le terrain ; que ces éléments rendent compte d'un logement présentant des risques d'atteinte à la santé de son occupant et des vices faisant obstacle à sa jouissance paisible ; qu'au vu du décret n° 87-712 du 26 août 1987 énumérant les réparations locatives, le dégorgement des conduits d'eaux pluviales et la réfection des mastics des vitrages incombaient à Mme Y... en sa qualité de locataire ; que le bailleur ne peut cependant s'exonérer de son obligation d'assurer le clos et le couvert et de supporter les conséquences du déplacement d'une tuile, en invoquant le défaut d'intervention de l'assureur habitation du fait de Mme Y... ; que, alors qu'il devait, en outre, prendre en charge toutes les réparations autres que locatives, l'étanchéité insuffisante du garage, le défaut de pente du dallage, l'emplacement inadapté d'une bouche d'évacuation dans la salle de bain, la non conformité et l'insuffisance de la VMC, de même que le défaut d'étanchéité d'une fenêtre, qui ont contribué à l'humidité et au développement de moisissures rendant le logement non conforme à son usage d'habitation, relèvent de la responsabilité de M. X... ; que c'est dès lors justement que la décision déférée a accueilli la demande d'indemnisation de Mme Y... au titre des troubles de jouissance subis, en réduisant de moitié le montant du loyer dont elle était débitrice, et ce, en application de l'article 20-1 alinéa 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;
1°) ALORS QUE, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ; que le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ; que Monsieur X... faisait valoir que l'état des lieux d'entrée fait mention de locaux en bon état d'entretien, que Madame Y... ne s'est jamais plainte de problèmes au bailleur et que les dégradations trouvaient leur origine dans le comportement fautif de Madame Y... qui n'avait pas replacé la tuile déplacée et n'avait pas suffisamment aéré et chauffé les lieux ; qu'en ne répondant pas à ce moyen des conclusions de Monsieur X... dont il ressortait que les dégradations ont eu lieu par la seule faute de Madame Y..., la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE commet une faute le locataire qui n'avertit pas en temps utile le bailleur des réparations indispensables qui lui incombent ; que l'état des lieux d'entrée fait mention de locaux en bon état d'entretien ; que Monsieur X... faisait valoir que Madame Y... ne l'a jamais informé de la moindre difficulté au sujet de l'habitabilité du logement ; qu'en ne recherchant pas si la locataire n'avait pas commis de faute en n'informant pas le bailleur de l'existence de dommages subis par l'immeuble loué, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1732, 1719 et 1720 du Code civil.
