LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 18 mai 2016), que la société Transports réunis, propriétaire de deux lots dans un immeuble placé sous le régime de la copropriété, a été assignée en paiement de charges de copropriété par le syndicat des copropriétaires la Lanterne rouge ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu que la société Transports réunis fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande ;
Mais attendu qu'ayant relevé que l'état descriptif de division inséré dans le règlement de copropriété qualifiait les lots 8 et 9 de greniers et les affectait d'une part privative et d'une part de parties communes, la cour d'appel ne s'est pas contredite en retenant qu'ils constituaient des lots privatifs ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le premier moyen :
Vu l'article 566 du code de procédure civile ;
Attendu que les parties peuvent aussi expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément ;
Attendu que, pour déclarer irrecevable la demande de la société Transports réunis tendant à ce que la clause de répartition des charges contenues dans le règlement de copropriété soit déclarée non écrite, l'arrêt retient que cette demande ne peut être qualifiée de prétentions virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge ou de prétentions pouvant être considérée comme l'accessoire, la conséquence ou le complément de ses prétentions antérieures ;
Qu'en statuant ainsi, alors que, en première instance, la société Transports réunis avait soutenu que la répartition des charges figurant dans le règlement de copropriété était illicite de sorte que la demande formée en appel en était le complément, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et sur le troisième moyen :
Vu l' article 624 du code de procédure civile ;
Attendu que la cassation sur le premier moyen entraîne la cassation par voie de conséquence de la disposition qui est critiquée par ce moyen ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 18 mai 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires La Lanterne rouge aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires la Lanterne rouge et le condamne à payer à la société Transports réunis la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept décembre deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Haas, avocat aux Conseils, pour la société Transports réunis
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné la société Transports Réunis à payer au syndicat des copropriétaires La Lanterne Rouge la somme de 7 444,51 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2012 sur la somme de 7 396,95 euros, au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er avril 2013, appel de fonds du 2ème trimestre 2013 inclus, D'AVOIR condamné la société Transports Réunis à payer au syndicat des copropriétaires La Lanterne Rouge la somme de 981,38 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2015, au titre des charges de copropriété impayées correspondant à la période du 15 mai 2013 au 1er octobre 2015, appel de fonds du 4ème trimestre 2015 inclus, et D'AVOIR débouté la société Transports Réunis de ses demandes ;
AUX MOTIFS QUE, se prévalant des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires intimé prétend que la demande de la société Transports Réunis visant à faire déclarer non écrite et illicite la répartition des charges est une demande nouvelle formulée pour la première fois en appel et qu'elle doit être déclarée irrecevable ; que la société Transports réunis conteste le caractère nouveau de sa demande et prétend qu'elle avait déjà soulevé cette demande en première instance, ce qui suffit à fonder sa demande de réformation du jugement déféré ; que, selon les dispositions de l'article 564 du code de procédure civile, « à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions, si ce n'est pour leur opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger des questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait » ; que l'appréciation du caractère nouveau d'une demande doit se faire cependant au regard des prescriptions de l'article 565 du code de procédure civile précisant que « les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent » ; qu'elle doit également se faire au regard des dispositions de l'article 566 du code de procédure civile selon lesquelles « les parties peuvent toujours expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément » ; que, pour s'opposer à la demande en paiement de charges, la société appelante avait prétendu en première instance que les lots n° 8 et 9 dont elle était propriétaire avaient été à tort qualifiés de parties privatives alors qu'il s'agissait de combles qui étaient à l'évidence des parties communes, ces locaux n'étant selon elle ni aménageables ni exploitables, ni réservés à un usage exclusif et servaient uniquement au passage des différents câbles privatifs des appartements inférieurs ; que c'est pourquoi elle contestait devoir payer des charges sur ces combles ; qu'en appel, la société Transports Réunis sans renoncer à ce moyen de défense, demande à la cour de déclarer non écrite et illicite la répartition des charges en soutenant que les deux lots n° 8 et 9 avaient une quote-part de parties communes générales et spéciales identiques à celles des appartements, ce qui était illicite et ne respectait pas les critères légaux de répartition des charges prévus aux articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; que, contrairement à ce que soutient l'appelante, la demande tendant à voir déclarer illicite et non écrite la répartition des charges ne peut être qualifiée : - ni de prétention tendant à faire écarter les prétentions du syndicat qui étaient de même nature en première instance (demande en paiement de charges), étant observé qu'à supposer établie, l'illicéité de la répartition des charges ne pourrait entraîner qu'une nouvelle répartition des charges qui n'aurait d'effet que pour l'avenir, et serait sans conséquence sur le montant des charges réclamées, - ni de demande tendant aux mêmes fins que celles soumises au premier juge avec un fondement juridique différent : l'appelante soutenait en effet que ses lots étaient des parties communes et non privatives, ce qui n'a rien à voir avec l'illicéité de la répartition des charges, - ni de prétention virtuellement comprise dans les demandes et défenses soumises au premier juge ou de prétention pouvant être considérée comme l'accessoire, la conséquence ou le complément de ses prétentions antérieures, la demande relative à l'illicéité de la répartition des charges étant par nature différente de la contestation relative à la qualification de la nature des lots n° 8 et 9 ; que la demande de la société Transports Réunis constitue bien une prétention nouvelle présentée pour la première fois en cause d'appel ; qu'elle doit donc être déclarée irrecevable ; que, compte tenu des motifs qui précèdent, sa demande de remboursement du montant des condamnations prononcées en première instance ne peut prospérer et sera rejetée ;
ALORS, 1°), QU'une cour d'appel qui décide qu'une demande dont elle est saisie est irrecevable excède ses pouvoirs en statuant ensuite au fond de ce chef ; qu'en déboutant la société Transports Réunis de sa demande tendant à voir déclarer illicite la répartition des charges de copropriété, après avoir dit qu'une telle demande était nouvelle et, partant, irrecevable, la cour d'appel a excédé ses pouvoirs et violé l'article 562 du code de procédure civile ;
ALORS, 2°), QUE les parties peuvent soumettre à la cour d'appel de nouvelles demandes pour faire écarter les prétentions adverses ; qu'en déclarant irrecevable la demande de la société Transports Réunis tendant à voir déclarer illicite la répartition des charges de copropriété, qui tendait pourtant à faire écarter la prétention du syndicat des copropriétaires visant à obtenir le paiement des charges de copropriété établies sur la base de ladite répartition de charges, la cour d'appel a violé l'article 564 du code de procédure civile ;
ALORS, 3°), QUE les parties peuvent soumettre à la cour d'appel de nouvelles demandes pour faire écarter les prétentions adverses, quand bien même ces mêmes prétentions auraient déjà été formulées en première instance ; qu'en se fondant, pour déclarer irrecevable la demande de la société Transports Réunis tendant à voir déclarer illicite la répartition des charges de copropriété, sur la circonstance inopérante que les prétentions du syndicat des copropriétaires étaient de même nature que celles déjà présentées en première instance, la cour d'appel a violé l'article 564 du code de procédure civile ;
ALORS, 4°), QUE la nullité, qui emporte l'effacement rétroactif du contrat, a pour effet de remettre les parties dans la situation initiale ; qu'en affirmant que l'illicéité de la répartition des charges figurant à l'état descriptif de division inséré au règlement de copropriété ne pourrait, en tout état de cause, entraîner qu'une nouvelle répartition des charges qui n'aurait d'effet que pour l'avenir, de sorte qu'elle serait sans conséquence sur le montant des charges réclamées, la cour d'appel a violé l'article 1304 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
ALORS, 5°) et subsidiairement, QUE les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent ; qu'en excluant tout lien entre la prétention selon laquelle la détermination des charges de copropriété était illicite et celle selon laquelle les lots litigieux constituaient des combles, parties communes, quand ces prétentions visaient toutes deux à ce qu'il soit constaté que la société Transports Réunies ne pouvait être redevable sur ces lots de charges identiques à celles afférentes aux appartements de la copropriété et tendaient donc aux mêmes fins, la cour d'appel violé l'article 565 du code de procédure civile ;
ALORS, 6°) et subsidiairement, QUE les parties peuvent expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément ; qu'en considérant que tel n'était pas le cas de la demande tendant à voir déclarer illicite la répartition des charges de copropriété, cependant qu'en première instance, la société Transports Réunis s'était opposée à la demande en paiement de charges de copropriété en raison des incohérences qui existaient dans la répartition desdites charges entre les différents lots et de l'illicéité qui y était attachée, la cour d'appel a violé l'article 566 du code de procédure civile ;
ALORS, 7°) et subsidiairement, QUE les parties peuvent expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément ; qu'en considérant que tel n'était pas le cas de la demande tendant à voir déclarer illicite la répartition des charges de copropriété au prétexte inopérant qu'une telle demande était par nature différente de la contestation relative à la qualification de la nature des lots n° 8 et 9, la cour d'appel a violé l'article 566 du code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné la société Transports Réunis à payer au syndicat des copropriétaires La Lanterne Rouge la somme de 7 444,51 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2012 sur la somme de 7 396,95 euros, au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er avril 2013, appel de fonds du 2ème trimestre 2013 inclus, et D'AVOIR condamné la société Transports Réunis à payer au syndicat des copropriétaires La Lanterne Rouge la somme de 981,38 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2015, au titre des charges de copropriété impayées correspondant à la période du 15 mai 2013 au 1er octobre 2015, appel de fonds du 4ème trimestre 2015 inclus ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE, pas plus en appel qu'en première instance, la société Transports Réunis ne démontre la nature commune de ses lots n° 8 et 9 qui sont des lots privatifs et figurant comme tels dans l'état descriptif de division inséré dans le règlement de copropriété, lequel qualifie ces lots de « greniers », affectés d'une part privative et d'une part de parties communes ; que, comme l'a fait observer le premier juge, l'état descriptif ne comportant ni erreur manifeste, ni imprécision, il n'appartenait pas au juge de modifier la qualification opérée par les parties lors de son établissement qu'il ne peut donc être soutenu qu'aucune charge n'était due au titre des lots n° 8 et 9 en cause en raison de leur caractère de partie commune, ce qui n'est pas établi ; que, s'agissant du montant des charges dues, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de ses demandes : - les justificatifs de la qualité de propriétaire de la société Transports Réunis, - les procès-verbaux d'assemblée générale ayant approuvé les comptes des années 2006 à 2013 inclus, voté le budget prévisionnel de l'exercice suivant (le dernier budget prévisionnel voté étant celui des années 2014 et 2015), et voté aussi divers travaux, notamment des travaux de toiture, - les relevés de charges appels de fonds adressés à la société Transports Réunis de 2007 au 4ème trimestre 2015, - plusieurs situations de compte dont les deux dernières arrêtées l'une au 16 décembre 2012, et l'autre au 1er octobre 2015 (4ème trimestre 2015 inclus) ; qu'au vu de ces éléments, le syndicat des copropriétaires établit bien que le montant de charges et travaux dus par la société Transports Réunis s'élevait bien (hors frais) : - à la somme de 7 444,51 euros pour la période du 31 décembre 2006 au 1er avril 2013 (appel 2ème trimestre 2013 inclus), - à la somme de 981,38 euros pour les charges échues postérieurement, soit pour la période du 15 mai 2013 au 1er octobre 2015 (4ème trimestre 2015 inclus) ; qu'il y a donc lieu : - d'une part de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la société Transports Réunis à payer au syndicat des copropriétaires La Lanterne Rouge, la somme de 7 444,51 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er avril 2013, appel de fonds du 2ème trimestre 2013 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2012 sur la somme de 7 396,95 euros, - d'autre part d'ajouter à cette condamnation en condamnant la société appelante à verser au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 981,38 euros au titre des charges dues pour la période du 15 mai 2013 au 1er octobre 2015, charges du 4ème trimestre 2015 comprises ; que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2015, date des dernières conclusions du syndicat des copropriétaires valant mise en demeure ;
ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES, QUE, sur la nature privative ou commune des lots n° 8 et 9, en vertu des articles 2 et 3 de loi du 10 juillet 1965, les critères de qualification des lots de copropriété ne sont pas d'ordre public et sont supplétifs de volonté ; que les critères légaux s'appliquent en cas de conventions imprécises, contradictoires ou silencieuses sur la qualification du lot concerné ; qu'en l'espèce, force est de constater que l'état de division et le règlement de copropriété du 9 février 1990 prévoient de manière très claire et non équivoque que le lot est constitué d'un grenier situé au 3ème étage avec une quote-part de 250/10 000ème des parties communes générales à tous les copropriétaires de l'ensemble immobilier et les 71/1 000 des parties communes spéciales au bâtiment A ; que de même le lot n° 9 est constitué d'un grenier situé au 3ème étage avec une quote-part de 233/10 000ème des parties communes générales à tous les copropriétaires de l'ensemble immobilier et les 64/1 000 des parties communes spéciales au bâtiment A ; qu'en conséquence, en l'absence d'erreur manifeste présente dans l'état descriptif de division et règlement de copropriété du 9 février 1990, et en présence d'un écrit clair et non équivoque, il n'appartient pas au juge de modifier la qualification effectuée par les parties de sorte qu'il convient de débouter la société défenderesse de sa demande aux fins de voir débouter le syndicat des copropriétaires La Lanterne Rouge en l'absence du caractère privatif des lots litigieux ; que, sur la demande principale en paiement, selon les dispositions de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 les copropriétaires versent au syndicat de copropriété des provisions égales au quart du budget voté, la provision étant exigible le premier jour de chaque trimestre ; qu'aux termes de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, le syndic peut exiger le versement de provisions en début ou en cours d'exercice ou de provisions spéciales destinées à permettre l'exécution de travaux ; qu'en vertu de l'article 1315 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; qu'en l'espèce, le syndicat des copropriétaires La Lanterne Rouge, représenté par son syndic le cabinet Préclaire verse aux débats les pièces suivantes : - un relevé cadastral correspondant aux lots de la société Transports Réunis, - les appels trimestriels de fonds et de charges et régularisations depuis 2007, - procès-verbal d'assemblée générale du 15 février 2007 approuvant les comptes pour l'année 2006 et le budget prévisionnel 2007, - procès-verbal d'assemblée générale du 28 février 2008 approuvant les comptes pour l'année 2007 et le budget prévisionnel 2008, - procès-verbal d'assemblée générale du 23 avril 2009 approuvant les comptes pour l'année 2008 et le budget prévisionnel 2009, - procès-verbal d'assemblée générale du 15 mars 2010 approuvant les comptes pour l'année 2009, - procès-verbal d'assemblée générale du 4 avril 2011 approuvant les comptes pour l'année 2010 et le budget prévisionnel 2011, - procès-verbal d'assemblée générale du 11 septembre 2012 approuvant les comptes pour l'année 2011, - procès-verbal d'assemblée générale du 26 mars 2013 approuvant les comptes pour l'année 2012 et le budget prévisionnel 2013 et 2014, - le règlement de copropriété du 9 février 1990, - le contrat de syndic du 20 décembre 2012, - un décompte arrêté au 1er avril 2013, 2ème appel de fonds du 2ème trimestre 2013 inclus ; qu'au vu des pièces produites, il convient de condamner la société Transports Réunis à payer au syndicat des copropriétaires La Lanterne Rouge, représenté par son syndic le cabinet Préclaire la somme de 7 444,51 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er avril 2013, appel de fonds du 2ème trimestre 2013 inclus ; que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2012, sur la somme de 7 396,95 euros ; qu'il convient de faire droit à la demande de capitalisation et de dire que les intérêts échus des capitaux dus au moins pour une année entière porteront eux-mêmes intérêts conformément à l'article 1154 du code civil ;
ALORS QUE tout jugement ou arrêt doit être motivé ; que la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'en affirmant, d'une part, que les lots n° 8 et 9 figuraient dans l'état descriptif de division inséré dans le règlement de copropriété en tant que « lots privatifs » et, d'autre part, que ledit document qualifiait ces lots de « "greniers", affectés d'une part privative et d'une part de parties communes », la cour d'appel s'est contredite en méconnaissance de l'article 455 du code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné la société Transports Réunis à payer au syndicat des copropriétaires La Lanterne Rouge la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE le non-paiement des charges génère nécessairement la désorganisation des comptes de la copropriété, faisant peser une charge sur l'ensemble des autres copropriétaires et entraînant par ailleurs un manque de trésorerie privant le syndicat des copropriétaires des sommes nécessaires au fonctionnement de la copropriété ; qu'il s'agit d'un préjudice distinct du simple retard dans le paiement qui doit être indemnisé ; que la société Transports Réunis sera donc condamnée pour ses manquements répétés, à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts ; que le jugement déféré sera donc infirmé sur le montant des dommages-intérêts alloués au syndicat ;
ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES, QUE l'article 1153 paragraphe 4 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance ; qu'en l'espèce, il convient de constater que la société Transports Réunis s'est abstenue volontairement de payer ses charges de copropriété en raison de sa contestation du caractère privatif de ses lots et s'est dès lors fait justice à elle-même ; que ce comportement est constitutif d'une mauvaise foi qui a créé un préjudice financier distinct du simple retard de paiement dès lors qu'il ne peut être sérieusement contesté que le non-paiement des charges de copropriété a pour effet une désorganisation du fonctionnement de la copropriété ;
ALORS, 1°), QUE la cassation à intervenir sur le fondement du deuxième moyen entraînera, par voie de conséquence, celle du chef de dispositif critiqué par le présent moyen, en application de l'article 624 du code de procédure civile ;
ALORS, 2°), QUE seul le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance ; que, pour caractériser la mauvaise foi de la société Transports Réunis, la cour d'appel a relevé que celle-ci s'était volontairement abstenue de payer ses charges de copropriété en raison de la contestation du caractère privatif de ses lots ; qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser la mauvaise foi de la société Transports Réunis ayant causé un préjudice distinct du retard apporté dans le paiement des charges de copropriété, la cour d'appel a violé l'article 1153, alinéa 4, du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.
