LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 30 mars 2016), que, le 1er novembre 2006, la société Gsi-Vitronet a pris à bail, pour une durée d'un an, un immeuble appartenant à la société Fiesta afin d'y loger des salariés en emploi saisonnier ; que, le 1er novembre 2007, un nouveau bail a été conclu pour la même durée et le même objet ; qu'invoquant des désordres rendant l'immeuble inhabitable, la locataire a dénoncé le second bail par lettre du 14 avril 2008 et libéré les lieux le 30 avril 2008 ; que la bailleresse l'a assignée en paiement des loyers jusqu'au terme du bail et de diverses sommes au titre des charges et réparations locatives, ainsi que des pertes de loyers consécutives à la dégradation des locaux ; que la société Gsi-Vitronet a formé une demande reconventionnelle en résiliation anticipée du bail aux torts exclusifs de la société Fiesta ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que la société Gsi-Vitronet fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande ;
Mais attendu, d'une part, que la cour d'appel, qui n'était pas tenue de recueillir les observations des parties avant de vérifier si les conditions d'application de l'article 1719 du code civil, invoqué par la locataire, étaient réunies, n'a pas violé le principe de la contradiction ni méconnu l'objet du litige ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que la locataire avait signé le second bail sans exiger l'établissement d'un état contradictoire des lieux, alors occupés par ses salariés depuis plus d'un an, que les fuites des canalisations s'expliquaient par le comportement des occupants, l'expertise révélant des tuyaux arrachés et des lavabos descellés, que la commission de sécurité avait donné, le 14 septembre 2005, un avis favorable pour l'exploitation du foyer sans l'assortir de réserves ni prescrire des travaux urgents et que les disjonctions intempestives étaient liées aux fuites d'eau ou à la surcharge du réseau électrique par suite du branchement de convecteurs par les occupants, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu retenir que la bailleresse n'avait pas manqué à ses obligations et notamment celle de délivrer un immeuble conforme à son usage d'habitation ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen :
Attendu que, la cassation n'étant pas prononcée sur le premier moyen, le moyen pris d'une annulation par voie de conséquence est devenu sans portée ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Gsi-Vitronet aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Gsi-Vitronet et la condamne à payer à la société Fiesta la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit janvier deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me B... , avocat aux Conseils, pour la société Gsi-Vitronet
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué, D'AVOIR rejeté la demande de résiliation anticipée du contrat de bail liant la société Fiesta à la société Gsi-Vitronet ;
AUX MOTIFS QUE la SARL Fiesta a donné à bail d'habitation en meublé à la SAS Groupe services industrie Vitronet (GSI-Vitronet) un immeuble d'habitation situé sur la commune de [...]
(Savoie). Le bail était consenti pour 36 chambres
et une capacité de 40 personnes, pour une durée d'un an avec effet au 1er novembre 2006, le loyer étant fixé à la somme de 110 000 € par an hors taxes et hors charges ; qu'un second bail concernant le même immeuble a été conclu pour la période du 1er novembre 2007 au 31 octobre 2008, 45 chambres étant louées pour une capacité de 60 personnes, le prix du bail étant fixé à la somme de 184 000 € par an hors taxes et hors charges ; que par courrier en date du 14 avril 2008, le conseil de la société GSI-Vitronet a informé la société Fiesta de son intention de résilier le bail aux torts exclusifs du bailleur à compter du 30 avril 2008 ; que par courrier du 29 avril 2008, la société Fiesta a contesté cette rupture anticipée ; que la société Fiesta a alors fait assigner la société GSI-Vitronet devant le juge des référés du tribunal de grande instance d'Albertville aux fins d'expertise ; que par ordonnance de référé en date du 8 juillet 2008, M. Y... a été désigné pour procéder à l'expertise ;
que l'expert judiciaire a déposé son rapport le 24 mars 2010 ; que par acte d'huissier de justice en date du 23 mars 2011, la société Fiesta a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Rennes la société GSI-Vitronet aux fins d'obtenir l'indemnisation de la perte de loyers ainsi que le paiement des travaux de remise en état ; que par le jugement déféré, le tribunal de grande instance a considéré que le preneur était fondé à invoquer un manquement à l'obligation de délivrance du bailleur et donc à se prévaloir de la résiliation anticipée du bail, dans la mesure où le bailleur ne s'était pas assuré que les exigences minimales en termes de confort et d'habitabilité étaient assurées ; que le premier juge a ensuite procédé à un partage de responsabilité à hauteur de 50% pour le preneur, reconnaissant que certaines des dégradations lui étaient imputables ; qu'il a enfin rejeté la demande de remboursement des travaux de remise en état pris en charge par la société Fiesta, dans la mesure où celle-ci ne justifiait pas que les travaux réalisés étaient nécessaires et imputables au preneur ; que la SARL Fiesta reproche au premier juge d'avoir statué ainsi, alors que l'article 1732 du code civil dispose que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ; qu'elle ajoute que le locataire n'apporte pas la preuve du manquement à son obligation de délivrance par le bailleur, dans la mesure où le bâtiment était conforme à l'usage auquel il était destiné et où il y avait un manque d'entretien des lieux par les occupants ; que l'appelante réclame alors la perte des loyers dus jusqu'à l'expiration du bail, suite à cette rupture abusive, ainsi que la perte de loyers après le 31 octobre 2008 en raison de l'impossibilité de louer les locaux, compte tenu de leur état général imputable à la société GSI-Vitronet, ainsi que de l'expertise en cours ; qu'elle demande donc l'indemnisation de son préjudice ; que la SAS GSIVitronet répond qu'elle a accepté de signer le second bail sous réserve que le bailleur réalise de nombreux travaux de réparation, de nombreux dégâts des eaux et des dysfonctionnements ayant pu être observés au cours du premier bail ; qu'elle indique que ces travaux n'ont pas été effectués ; qu'elle souligne en outre que l'article 1719 du code civil impose au bailleur de délivrer au locataire un logement décent, en bon état, et répondant aux normes minimales de confort et d'habitabilité ; qu'elle explique que les travaux réalisés par le bailleur avant l'entrée dans les lieux du locataire ont exclusivement consisté à masquer le mauvais état général de l'immeuble et qu'ainsi, le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance, ce qui justifiait la résiliation anticipée du contrat de bail ; qu'elle considère qu'elle n'a pas manqué à son obligation d'entretien, la société Fiesta prenant en charge la mise en oeuvre matérielle des travaux, la locataire n'ayant jamais procédé directement à ceux-ci mais étant toujours passée par la société Fiesta ; qu'elle répond enfin que la société Fiesta tente de lui faire supporter les conséquences de ses propres négligences pour voir indemniser son préjudice de perte de loyers dans la période du 1er novembre 2008 au 31 mars 2010 ; qu'aux termes de l'article 1719 du code civil, dans sa rédaction alors applicable, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, 1° de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, 2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; que la SAS GSI-Vitronet est une société d'envergure nationale ayant pour objet le nettoyage industriel et des collectivités ; que l'article du code civil précité devant s'appliquer strictement, les dispositions réglementaires relatives au logement décent ne sont donc pas applicables aux contrats de bail que cette société a signés en tant que preneur pour loger temporairement certains de ses salariés chargés de l'entretien et du nettoyage de collectivités installées dans des stations de haute montagne ; que par ailleurs, l'obligation de délivrance du bailleur s'évalue au moment de la prise de possession des lieux par le preneur. Dans l'espèce présente, la SAS GSIVitronet a pris possession des lieux au plus tard le 1er novembre 2006 ; que les deux baux concernant les mêmes lieux se sont succédés sans interruption ; qu'il ressort des photographies annexées au rapport d'expertise judiciaire que si l'immeuble donné à bail n'a pas été remis à neuf avant d'être loué à la SAS GSI-Vitronet, cet immeuble a été remis à propre, même si des travaux dans les salles d'eau se sont révélés ensuite perfectibles, avant d'accueillir les salariés de l'intimée ; que de plus, la SAS GSI-Vitronet ne peut arguer que des états des lieux d'entrée n'ont pas été établis malgré ses demandes alors que le bail ayant pris effet le 1er novembre 2007 n'a été signé par elle que le 8 janvier 2008, selon courrier du 10 janvier 2008 de M. Olivier Z..., directeur général de cette société ; que la lecture attentive des courriers échangés entre les parties démontre que la société preneuse tergiversait dans l'attente de savoir le nombre de chambres qu'elle voulait louer eu égard aux contrats de nettoyage obtenus ; que la SAS GSI-Vitronet prétend, sans le moindre commencement de preuve, qu'elle ne voulait louer à nouveau les lieux en 2007 que si des travaux étaient effectués par le bailleur à la charge de ce dernier. Un courriel en date du 25 octobre 2007, émanant de M. Michel A... directeur régional de la SAS GSI-Vitronet, démontre même le contraire puisque ce dernier précise que le preneur ne peut accepter de prendre en charge les travaux de remise en état entrepris par le bailleur que s'il y a un chiffrage préalable et un accord écrit de sa part ; que la SAS GSI-Vitronet argue aussi du mécontentement de ses salariés qui se plaignaient de l'état déplorable de l'immeuble ; qu'elle verse aux débats un article paru le 4 avril 2008 dans la presse locale ; que la lecture complète de cet article démontre que certains salariés étaient satisfaits de leur espace personnel de logement, propre presque coquet, que d'autres reconnaissaient ne pas entretenir leur espace personnel ni l'espace collectif mais aussi que les salariés se plaignaient de ne pas être payés de leurs heures supplémentaires, d'être transportés dans des autobus non chauffés avec des chauffeurs peu aimables, d'être mal nourris sur leurs lieux de travail ; que la lecture du rapport d'expertise est édifiante puisqu'il y est fait état de tuyaux d'eau arrachés, de lavabos descellés ; que les fuites dont se plaint le preneur s'expliquent au moins en partie par le comportement des occupants ; que l'état des cuisinières électriques, installées neuves en 2006, démontre un manque d'entretien flagrant ; qu'il y a lieu de rappeler que des courriers démontrent que le bailleur a dû insister pour que le preneur exécute son engagement en installant à demeure un gardien chargé de la surveillance des lieux et du bon fonctionnement de la résidence, ce qui n'a été fait que le 6 décembre 2007 ; que si le travail du sapiteur en matière d'électricité, choisi par l'expert judiciaire, fait ressortir que les travaux électriques réalisés par le bailleur avant la prise de possession des lieux étaient insuffisants, il convient de relever qu'avant même ces travaux, la commission de sécurité de l'arrondissement d'Albertville avait donné, le 14 septembre 2005, un avis favorable pour le fonctionnement du foyer se trouvant dans les lieux, avis valable cinq ans, la commission ayant toutefois noté des prescriptions concernant les installations électriques sans les considérer comme urgentes, l'avis favorable ne faisant état d'aucune réserve ; que par ailleurs, le sapiteur a précisé que les disjonctions intempestives électriques pouvaient avoir plusieurs origines notamment les fuites d'eau et la surcharge des circuits liés à l'utilisation de convecteurs électriques branchés, ces disjonctions n'étant alors pas imputables au bailleur ; que dans ces conditions, il n'est nullement démontré que la SARL Fiesta ait manqué à ses obligations de bailleur, notamment son obligation de délivrance ; que dès lors, le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail aux torts de la SARL Fiesta ;
1°) ALORS QUE pour débouter la société Gsi-Vitronet de sa demande de résiliation anticipée du contrat de bail contracté par celle-ci auprès de la société Fiesta, la cour d'appel a retenu que l'article 1719 du code civil devant s'appliquer strictement, les dispositions réglementaires relatives au logement décent n'étaient donc pas applicables aux contrats de bail que la société Gsi-Vitronet avait signés en tant que preneur pour loger temporairement certains de ses salariés chargés de l'entretien et du nettoyage de collectivités installées dans des stations de haute montagne ; que la société Fiesta n'invoquant cependant nullement l'inapplicabilité, aux contrats de bail litigieux, de l'article 1719 du code civil et/ou des dispositions règlementaires sur le logement décent, la cour d'appel, en statuant ainsi d'office, et sans susciter les observations préalables des parties, a méconnu le principe du contradictoire, et a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
2°) ALORS en outre QU'en retenant que l'article 1719 du code civil devant s'appliquer strictement, les dispositions réglementaires relatives au logement décent n'étaient donc pas applicables aux contrats de bail que la société Gsi-Vitronet avait signés en tant que preneur pour loger temporairement certains de ses salariés chargés de l'entretien et du nettoyage de collectivités installées dans des stations de haute montagne, cependant que la société Fiesta n'invoquait nullement l'inapplicabilité, aux contrats de bail litigieux, de l'article 1719 du code civil et/ou des dispositions règlementaires relatives au logement décent, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et a violé l'article 4 du code de procédure civile ;
3°) ALORS également QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent ; qu'en l'espèce, pour débouter la société Gsi-Vitronet de sa demande de résiliation anticipée, la cour d'appel a retenu que, non remis à neuf avant d'être loué à la société Gsi-Vitronet, l'immeuble avait néanmoins été « remis à propre », bien que nécessitant encore des travaux dans les salles d'eau avant l'entrée des occupants, que l'absence d'état des lieux d'entrée était imputable à la société Gsi-Vitronet, laquelle n'établissait par ailleurs pas, au contraire, qu'elle subordonnait une nouvelle location des lieux à la réalisation de travaux, par le bailleur et à sa charge, que l'article de presse dans lequel les salariés de la société Gsi-Vitronet exprimaient leur mécontentement sur l'état déplorable de l'immeuble montrait aussi que certains étaient satisfaits de leur espace personnel et que d'autres reconnaissaient ne pas l'entretenir, les autres formulant d'autres doléances sans rapport avec leurs conditions de logement, que le rapport d'expertise faisait état de tuyaux d'eau arrachés et de lavabos descellés et que les fuites s'expliquaient « au moins en partie » par le comportement des occupants, l'état des cuisinières électriques démontrant un manque d'entretien flagrant et le preneur n'ayant installé un gardien dans la résidence que le 6 décembre 2007, et que les disjonctions intempestives électriques pouvaient notamment avoir pour origine les fuites d'eau et la surcharge des circuits liés à l'utilisation de convecteurs électriques, ces disjonctions n'étant alors pas imputables au bailleur ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée par la société Gsi-Vitronet, si les lieux loués répondaient à des conditions de décence et à des conditions minimales de confort et d'habitabilité, la cour d'appel, qui constatait par ailleurs que l'utilisation de convecteurs électriques branchés entraînait une surcharge des circuits, que les travaux électriques réalisés par le bailleur avant la prise de possession des lieux étaient insuffisants, et qu'une partie des fuites n'était pas imputable au preneur, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1719 du code civil, et 2 et 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 ;
4°) ALORS de surcroît QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, ce qui implique notamment une protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation, des réseaux et des branchements d'électricité conformes aux normes de sécurité et en bon état d'usage et de fonctionnement, permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne, et des équipements de chauffage et de production d'eau chaude conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et en bon état d'usage et de fonctionnement, une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie, la conservation et l'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne devant pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; qu'en l'espèce, la société Gsi-Vitronet faisait valoir, au vu des conclusions du rapport d'expertise, qu'en raison de la vétusté de l'immeuble et de l'insuffisance des travaux qui y avaient été exécutés par la société Fiesta, les radiateurs étaient équipés de robinets très anciens datant de l'origine de l'immeuble, de sorte que les occupants avaient rencontré des difficultés à se chauffer et dû recourir à des convecteurs électriques, ce qui, suivant les constatations mêmes de la cour d'appel, avait entraîné une surcharge des circuits électriques et des disjonctions intempestives, et que plus généralement, l'immeuble ne répondait pas aux normes de sécurité, le
bâtiment n'étant pas conforme à la règlementation pour l'incendie et l'installation électrique, et l'ascenseur n'étant pas aux normes ; qu'en affirmant que la société Gsi-Vitronet n'établissait pas le manquement du bailleur à son obligation de délivrance, sans rechercher si ces dysfonctionnements et désordres ne caractérisaient pas une méconnaissance de l'obligation incombant au bailleur de louer un logement décent répondant à des conditions minimales de confort et d'habitabilité, la cour d'appel, qui a par ailleurs relevé l'insuffisance des travaux d'électricité réalisés par le bailleur, et des fuites pour partie imputables à ce dernier se trouvant notamment à l'origine des disjonctions du système électrique, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1719 du code civil et 2 et 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 ;
5°) ALORS enfin et en toute hypothèse QUE le bailleur est tenu de délivrer au locataire le logement conforme à son usage d'habitation, en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, l'obligation de délivrance englobant l'obligation de louer des lieux conformes à leur destination contractuelle ; qu'en l'espèce, la société Gsi-Vitronet faisait valoir, au vu des conclusions du rapport d'expertise, que la méconnaissance de l'obligation de délivrance du bailleur résultait de ce que, en raison de la vétusté de l'immeuble et de l'insuffisance des travaux qui y avaient été exécutés par la société Fiesta, non seulement les locaux loués étaient affectés de nombreuses fuites, que la cour d'appel a du reste en partie imputées au bailleur, qui avaient provoqué l'effondrement de plafonds, et étaient munis d'une installation électrique insuffisante, ainsi que la cour d'appel l'a elle-même constaté, mais de plus les radiateurs étaient équipés de robinets très anciens datant de l'origine de l'immeuble, de sorte que les occupants avaient rencontré des difficultés à se chauffer et dû recourir à des convecteurs électriques, ce qui, suivant les constatations mêmes de la cour d'appel, avait entraîné une surcharge des circuits électriques et des disjonctions intempestives, et que plus généralement, l'immeuble ne répondait pas aux normes de sécurité, le rapport d'expertise ayant relevé que le bâtiment n'était pas conforme à la règlementation pour l'incendie et l'installation électrique, et que l'ascenseur n'était pas conforme aux normes de sécurité ; qu'en affirmant que la société Gsi-Vitronet n'établissait pas le manquement du bailleur à son obligation de délivrance, sans rechercher si l'ensemble des dysfonctionnements et désordres invoqués par la société Gsi-Vitronet, sur lesquels elle ne s'est pas expliquée, ne faisaient pas obstacle à une délivrance de l'immeuble conforme à son usage d'habitation et à sa destination et en bon état d'usage et de réparation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1719 et 1720 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué, D'AVOIR condamné la société Gsi-Vitronet à payer à la société Fiesta les sommes de 110 032 euros, au titre des loyers et 38 331,64 euros au titre des charges locatives ;
AUX MOTIFS QUE la SARL Fiesta a donné à bail d'habitation en meublé à la SAS Groupe services industrie Vitronet (GSI-Vitronet) un immeuble d'habitation situé sur la commune de [...] (Savoie). Le bail était consenti pour 36 chambres et une capacité de 40 personnes, pour une durée d'un an avec effet au 1er novembre 2006, le loyer étant fixé à la somme de 110 000 € par an hors taxes et hors charges ; qu'un second bail concernant le même immeuble a été conclu pour la période du 1er novembre 2007 au 31 octobre 2008, 45 chambres étant louées pour une capacité de 60 personnes, le prix du bail étant fixé à la somme de 184 000 € par an hors taxes et hors charges ; que par courrier en date du 14 avril 2008, le conseil de la société GSI-Vitronet a informé la société Fiesta de son intention de résilier le bail aux torts exclusifs du bailleur à compter du 30 avril 2008 ; que par courrier du 29 avril 2008, la société Fiesta a contesté cette rupture anticipée ; que la société Fiesta a alors fait assigner la société GSI-Vitronet devant le juge des référés du tribunal de grande instance d'Albertville aux fins d'expertise ; que par ordonnance de référé en date du 8 juillet 2008, M. Y... a été désigné pour procéder à l'expertise ;
que l'expert judiciaire a déposé son rapport le 24 mars 2010 ; que par acte d'huissier de justice en date du 23 mars 2011, la société Fiesta a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Rennes la société GSI-Vitronet aux fins d'obtenir l'indemnisation de la perte de loyers ainsi que le paiement des travaux de remise en état ; que par le jugement déféré, le tribunal de grande instance a considéré que le preneur était fondé à invoquer un manquement à l'obligation de délivrance du bailleur et donc à se prévaloir de la résiliation anticipée du bail, dans la mesure où le bailleur ne s'était pas assuré que les exigences minimales en termes de confort et d'habitabilité étaient assurées ; que le premier juge a ensuite procédé à un partage de responsabilité à hauteur de 50% pour le preneur, reconnaissant que certaines des dégradations lui étaient imputables ; qu'il a enfin rejeté la demande de remboursement des travaux de remise en état pris en charge par la société Fiesta, dans la mesure où celle-ci ne justifiait pas que les travaux réalisés étaient nécessaires et imputables au preneur ; que la SARL Fiesta reproche au premier juge d'avoir statué ainsi, alors que l'article 1732 du code civil dispose que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ; qu'elle ajoute que le locataire n'apporte pas la preuve du manquement à son obligation de délivrance par le bailleur, dans la mesure où le bâtiment était conforme à l'usage auquel il était destiné et où il y avait un manque d'entretien des lieux par les occupants ; que l'appelante réclame alors la perte des loyers dus jusqu'à l'expiration du bail, suite à cette rupture abusive, ainsi que la perte de loyers après le 31 octobre 2008 en raison de l'impossibilité de louer les locaux, compte tenu de leur état général imputable à la société GSI-Vitronet, ainsi que de l'expertise en cours ; qu'elle demande donc l'indemnisation de son préjudice ; que la SAS GSIVitronet répond qu'elle a accepté de signer le second bail sous réserve que le bailleur réalise de nombreux travaux de réparation, de nombreux dégâts des eaux et des dysfonctionnements ayant pu être observés au cours du premier bail ; qu'elle indique que ces travaux n'ont pas été effectués ; qu'elle souligne en outre que l'article 1719 du code civil impose au bailleur de délivrer au locataire un logement décent, en bon état, et répondant aux normes minimales de confort et d'habitabilité ; qu'elle explique que les travaux réalisés par le bailleur avant l'entrée dans les lieux du locataire ont exclusivement consisté à masquer le mauvais état général de l'immeuble et qu'ainsi, le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance, ce qui justifiait la résiliation anticipée du contrat de bail ; qu'elle considère qu'elle n'a pas manqué à son obligation d'entretien, la société Fiesta prenant en charge la mise en oeuvre matérielle des travaux, la locataire n'ayant jamais procédé directement à ceux-ci mais étant toujours passée par la société Fiesta ; qu'elle répond enfin que la société Fiesta tente de lui faire supporter les conséquences de ses propres négligences pour voir indemniser son préjudice de perte de loyers dans la période du 1er novembre 2008 au 31 mars 2010 ; qu'aux termes de l'article 1719 du code civil, dans sa rédaction alors applicable, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, 1° de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, 2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; que la SAS GSI-Vitronet est une société d'envergure nationale ayant pour objet le nettoyage industriel et des collectivités ; que l'article du code civil précité devant s'appliquer strictement, les dispositions réglementaires relatives au logement décent ne sont donc pas applicables aux contrats de bail que cette société a signés en tant que preneur pour loger temporairement certains de ses salariés chargés de l'entretien et du nettoyage de collectivités installées dans des stations de haute montagne ; que par ailleurs, l'obligation de délivrance du bailleur s'évalue au moment de la prise de possession des lieux par le preneur. Dans l'espèce présente, la SAS GSIVitronet a pris possession des lieux au plus tard le 1er novembre 2006 ; que les deux baux concernant les mêmes lieux se sont succédés sans interruption ; qu'il ressort des photographies annexées au rapport d'expertise judiciaire que si l'immeuble donné à bail n'a pas été remis à neuf avant d'être loué à la SAS GSI-Vitronet, cet immeuble a été remis à propre, même si des travaux dans les salles d'eau se sont révélés ensuite perfectibles, avant d'accueillir les salariés de l'intimée ; que de plus, la SAS GSI-Vitronet ne peut arguer que des états des lieux d'entrée n'ont pas été établis malgré ses demandes alors que le bail ayant pris effet le 1er novembre 2007 n'a été signé par elle que le 8 janvier 2008, selon courrier du 10 janvier 2008 de M. Olivier Z..., directeur général de cette société ; que la lecture attentive des courriers échangés entre les parties démontre que la société preneuse tergiversait dans l'attente de savoir le nombre de chambres qu'elle voulait louer eu égard aux contrats de nettoyage obtenus ; que la SAS GSI-Vitronet prétend, sans le moindre commencement de preuve, qu'elle ne voulait louer à nouveau les lieux en 2007 que si des travaux étaient effectués par le bailleur à la charge de ce dernier. Un courriel en date du 25 octobre 2007, émanant de M. Michel A... directeur régional de la SAS GSI-Vitronet, démontre même le contraire puisque ce dernier précise que le preneur ne peut accepter de prendre en charge les travaux de remise en état entrepris par le bailleur que s'il y a un chiffrage préalable et un accord écrit de sa part ; que la SAS GSI-Vitronet argue aussi du mécontentement de ses salariés qui se plaignaient de l'état déplorable de l'immeuble ; qu'elle verse aux débats un article paru le 4 avril 2008 dans la presse locale ; que la lecture complète de cet article démontre que certains salariés étaient satisfaits de leur espace personnel de logement, propre presque coquet, que d'autres reconnaissaient ne pas entretenir leur espace personnel ni l'espace collectif mais aussi que les salariés se plaignaient de ne pas être payés de leurs heures supplémentaires, d'être transportés dans des autobus non chauffés avec des chauffeurs peu aimables, d'être mal nourris sur leurs lieux de travail ; que la lecture du rapport d'expertise est édifiante puisqu'il y est fait état de tuyaux d'eau arrachés, de lavabos descellés ; que les fuites dont se plaint le preneur s'expliquent au moins en partie par le comportement des occupants ; que l'état des cuisinières électriques, installées neuves en 2006, démontre un manque d'entretien flagrant ; qu'il y a lieu de rappeler que des courriers démontrent que le bailleur a dû insister pour que le preneur exécute son engagement en installant à demeure un gardien chargé de la surveillance des lieux et du bon fonctionnement de la résidence, ce qui n'a été fait que le 6 décembre 2007 ;
que si le travail du sapiteur en matière d'électricité, choisi par l'expert judiciaire, fait ressortir que les travaux électriques réalisés par le bailleur avant la prise de possession des lieux étaient insuffisants, il convient de relever qu'avant même ces travaux, la commission de sécurité de l'arrondissement d'Albertville avait donné, le 14 septembre 2005, un avis favorable pour le fonctionnement du foyer se trouvant dans les lieux, avis valable cinq ans, la commission ayant toutefois noté des prescriptions concernant les installations électriques sans les considérer comme urgentes, l'avis favorable ne faisant état d'aucune réserve ; que par ailleurs, le sapiteur a précisé que les disjonctions intempestives électriques pouvaient avoir plusieurs origines notamment les fuites d'eau et la surcharge des circuits liés à l'utilisation de convecteurs électriques branchés, ces disjonctions n'étant alors pas imputables au bailleur ; que dans ces conditions, il n'est nullement démontré que la SARL Fiesta ait manqué à ses obligations de bailleur, notamment son obligation de délivrance ; que dès lors, le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail aux torts de la SARL Fiesta ; que le bail liant les parties avait pour terme le 31 octobre 2008 ; que la SAS GSI-Vitronet doit donc à la SARL Fiesta les loyers postérieurs au 30 avril 2008 jusqu'au 31 octobre 2008 soit la somme de 110 032 € TTC ; que par ailleurs le montant des charges incombant au locataire est justifié à hauteur de 38 331,64 € ; que le jugement déféré sera infirmé en ce sens ;
ALORS QUE c'est parce que la cour d'appel a rejeté la demande de résiliation anticipée du contrat de bail formulée par la société Gsi-Vitronet qu'elle a ensuite condamné cette dernière à s'acquitter du montant des loyers restant à courir jusqu'au terme contractuellement prévu, ainsi que les charges y afférentes ; que dès lors, la cassation à intervenir du chef du premier moyen, qui a critiqué le dispositif de l'arrêt sur ce point, devra, par voie de conséquence, et par application de l'article 625 du code de procédure civile, entraîner l'annulation de l'arrêt en ce qu'il a condamné la société Gsi-Vitronet à payer à la société Fiesta les sommes de 110 032 euros TTC et de 38 331,64 euros respectivement au titre des loyers postérieurs au 30 avril 2008 jusqu'au 31 octobre 2008 et des charges se rapportant à cette période.
