LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 29 septembre 2016), que la SCI Farigoulier, propriétaire d'une parcelle à [...] classée en zone UE du plan d'occupation des sols, après avoir obtenu le 8 septembre 1988 un permis de construire, a fait édifier un hangar à usage commercial ; que, le 4 novembre 1999, elle a obtenu un second permis de construire portant sur l'extension du bâtiment principal pour une surface à usage de garage ; que, par acte authentique du 30 juillet 2004, dressé par M. Z..., notaire, elle a vendu l'immeuble à la SCI Permi ; que, par acte authentique des 29 et 30 mai 2008, la société Lubéron investissement patrimoine a acquis l'immeuble et fait établir un règlement de copropriété contenant un état descriptif de division, créant trois lots distincts à l'étage et désignés comme « locaux bruts pour appartements » ; que, par acte authentique du 8 octobre 2008, dressé par M. Z..., M. et Mme X... ont acquis le lot n° 10, ainsi que les parties communes s'y rattachant ; que, leur déclaration préalable de travaux ayant fait l'objet d'un arrêté d'opposition pour irrégularité de la construction initiale, M. et Mme X... ont assigné la société Lubéron investissement patrimoine et M. Z... en résolution de la vente pour vice caché et en réparation de leurs préjudices ;
Sur les premier et deuxième moyens, réunis, ci-après annexés :
Attendu que la société Lubéron investissement patrimoine fait grief à l'arrêt d'ordonner la résolution de la vente et de la condamner à payer diverses sommes à M. et Mme X... ;
Mais attendu qu'ayant relevé qu'il résultait de l'arrêté d'opposition à la déclaration de travaux et du jugement du tribunal administratif, rejetant le recours formé contre cette décision, que la création d'une copropriété pour mettre en vente certains lots, à usage d'habitation, ne pouvait être réalisée, que toute régularisation en vue de modifier la destination des lieux d'un usage commercial en un usage aux fins d'habitation était désormais impossible et que les règles d'urbanisme interdisaient la vente de l'immeuble aux fins d'habitation hors les cas des logements de fonction ou de gardiennage, et souverainement retenu que l'impossibilité de réaliser des travaux d'aménagement courants, de régulariser la situation administrative et de pouvoir le revendre à des conditions normales constituait un défaut rendant la chose vendue impropre à l'usage auquel il était destiné et que ce vice était inconnu des acquéreurs à la date de la vente, la cour d'appel, qui n'était pas tenue d'effectuer une recherche que ses constatations rendaient inopérante et qui ne s'est pas contredite, a pu, par ces seuls motifs, en déduire qu'il s'agissait d'un vice caché et que la résolution de la vente devait être ordonnée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu que la société Lubéron investissement patrimoine fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de garantie contre M. Z... ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la société Lubéron investissement patrimoine ne pouvait ignorer les règles d'urbanisme et celles touchant au changement d'affection d'un bâtiment à usage commercial en tant que professionnelle de l'immobilier et qu'elle avait entrepris de diviser l'immeuble en lots à usage d'habitation sans permis de construire et en contravention avec le plan d'occupation des sols, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu, par ces seuls motifs, en déduire que la société Lubéron investissement patrimoine ne pouvait, en raison de ses fautes, solliciter la garantie du notaire pour un préjudice qui ne résultait que de son propre fait ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Lubéron investissement patrimoine aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Lubéron investissement patrimoine et la condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit février deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyens produits par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour la société Lubéron investissement patrimoine.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, partiellement confirmatif, d'AVOIR déclaré M. et Mme X... recevables en leurs demandes, ordonné la résolution de la vente passée entre ces derniers et la société Lubéron Investissement Patrimoine par un acte du 8 octobre 2008 et portant sur le lot n°10 de l'immeuble en copropriété situé [...] , ordonné aux époux X... de restituer ce lot n° 10, » tel que décrit aux termes de l'acte reçu par M. Z... », à la société Lubéron Investissement Patrimoine, condamné cette société à restituer à M. et Mme X... le prix de vente et à leur payer diverses sommes, débouté la société Lubéron Investissement Patrimoine de ses demandes de garantie et condamnations dirigées contre M. Z... et rejeté les autres demandes de cette société ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur la demande en résolution de la vente, les époux X... poursuivent à titre principal la résolution de la vente immobilière intervenue le 8 octobre 2008 pour vice caché ; que Me Z... leur oppose la fin de non-recevoir tirée du délai de deux ans de l'article 1648 du code civil pour engager l'action rédhibitoire ; qu'il soutient à cet effet que le vice ne pouvait plus être ignoré par les époux X... depuis une résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 15 juin 2010 ayant invité chacun d'entre eux à régulariser des déclarations pour des travaux déjà effectués sans autorisation préalable ; que l'assignation ayant été délivrée le 24 janvier 2013, les époux X... se trouvaient à cette date forclos que, cependant, cette délibération de l'assemblée générale, propre à divers travaux entrepris par les copropriétaires sans autorisation préalable de l'assemblée générale, était sans incidence sur la réalité juridique et la destination du lot acquis par les époux X... qui n'ont été révélées que par les motifs de l'arrêté d'opposition du maire à la déclaration de travaux finalement déposée, pris le 2 février 2011, selon lesquels toute régularisation des travaux effectués sur leur lot était impossible en l'absence de permis de construire portant sur la création d'un étage à usage de logements ; qu'à la date de délivrance de l'assignation, le 24 janvier 2013, l'action des époux X... n'était donc pas prescrite ; que, sur le fond, il résulte tant de l'arrêté du maire que du jugement du tribunal administratif ayant rejeté le recours des époux X..., que la création d'une copropriété ensuite d'un état de division pour mettre en vente certains lots, à usage d'habitation, d'un immeuble construit en zone UE du plan d'occupation des sols, laquelle n'autorise que les seules activités artisanales, commerciales ou industrielles et les installations techniques de service public, à l'exclusion de tout logement autres que ceux nécessités par la surveillance ou le gardiennage des dites activités, ne pouvait être régulièrement réalisée, compte tenu de l'ampleur des modifications ainsi apportées au projet initialement autorisé, en l'espèce un hangar à usage de garage, sans délivrance d'un nouveau permis de construire aux fins d'aménager un étage à usage de logements, de sorte que toute régularisation en vue de modifier la destination des lieux d'un usage commercial en un usage aux fins d'habitation est désormais impossible ; que la société Lubéron Investissement Patrimoine, acquéreur en 2004 de l'immeuble litigieux, ne saurait, pour contester l'existence du vice caché, reprocher aux époux X... de n'avoir pas exercé des voies de recours contre la décision du tribunal administratif dont elle soutient qu'elle encourrait l'annulation ou l'infirmation, alors qu'elle se trouve précisément à l'origine de la division en copropriété, laquelle n'avait d'autre objet que de lui permettre de vendre par lots certaines parties de l'immeuble aux fins d'habitation, ce que les règles d'urbanisme de surcroît interdisent, hors le cas, étranger à l'espèce, des logements de fonction ou de gardiennage ; qu'il ne peut qu'être relevé après le juge administratif que le permis de construire initial délivré en 1988 ne visait qu'un hangar à usage commercial en rez-de-chaussée, lequel permis ne comportait plus le logement de fonction initialement prévu, que le permis de construire modificatif délivré à la sci Le Farigoulier le 4 novembre 1999 ne portait que sur une extension de plain-pied de ce garage, qu'aucun permis de construire n'a ensuite été déposé aux fins de créer dans les hauteurs de la construction d'origine un étage aux fins d'appartements à usage d'habitation ; que l'absence d'opposition de la mairie de [...] à certaines déclarations de travaux déposées dans le courant de l'année 2010 limitées au remplacement de deux vitres ondulées par deux vélux n'est d'aucune incidence démontrée sur une régularisation possible, à laquelle précisément elle s'oppose, confirmée en cela par une décision du juge administratif à ce jour définitive ; que pour les motifs exactement énoncés par les premiers juges, et que la cour d'appel fait siens, l'impossibilité pour qui a cru acquérir un logement aux fins d'habitation de réaliser des travaux d'aménagement courants, de régulariser la situation administrative du bien acquis et de pouvoir le revendre en tant que tel à des conditions normales de marché constitue un défaut rendant la chose vendue impropre à l'usage auquel on la destine ou, pour le moins, qui en diminue tellement l'usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, peu important que les époux X... aient pu y vivre comme dans un logement d'habitation dès lors que l'appartement en cause est désormais dépourvu d'existence à ce titre, étant juridiquement regardé comme non régularisable en cette qualité, de sorte qu'il est en pratique invendable ; qu'il est constant que ce vice était inconnu de l'acquéreur à la date de la vente ; que le jugement déféré sera approuvé en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente, ordonné la remise des parties dans leur état antérieur à la passation de l'acte, la restitution du lot n° 10 de la copropriété à la société Lubéron Investissement Patrimoine et la restitution par ces derniers du prix de vente, soit la somme de 82.000 euros, ainsi que des frais de notaire, soit la somme de 5.853,60 euros aux époux X... ; que, sur les demandes des époux X..., à l'égard de la société Lubéron Investissement Patrimoine, c'est à juste titre que les époux X... excipent de la mauvaise foi de leur vendeur, qui en sa qualité de professionnel de l'immobilier, ne pouvait ignorer l'irrégularité des constructions litigieuses d'appartements à l'étage d'un bâtiment à usage commercial compte tenu à la fois de l'absence de permis de construire pour la réalisation de cet étage et de la destination des lieux telle qu'imposée par les règles d'urbanisme ; qu'il suffira de relever que c'est cette société qui a établi la division en lots dudit bâtiment et le règlement de copropriété à seule fin de pouvoir vendre trois appartements qui n'avaient en tant que tels aucune existence légale et se trouvaient contraires à la destination d'origine des lieux comme aux règles d'urbanisme ; que selon l'article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait, comme en l'espèce, les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur ; que seront admis comme postes de préjudice : /- les intérêts bancaires de l'emprunt souscrit en vue de financer l'acquisition jusqu'à la date de la présente décision qui s'établissent compte tenu du tableau d'amortissement versé au débat, à la somme de 39.055 euros, le surplus de la demande étant rejeté faute de toute précision sur le sort du prêt en cours, /- les frais d'assurance du crédit sur cette même période soit la somme de 2.309 euros, /- les taxes foncières acquittées pour la somme justifiée de 2.627 euros, /- le coût des travaux réalisés en pure perte dont seront exclues les factures de petit matériel et celles correspondant à des réparations courantes, à hauteur de la somme de 35.000 euros, seule justifiée ; que les autres postes de préjudices financiers seront rejetés, n'étant pas justifiés ; que tel est notamment le cas des charges de copropriété et de la taxe d'habitation qui correspondent à l'usage normal à des fins d'habitation du logement acquis par les époux X... et dont ils ont bénéficié jusqu'à la présente décision et des frais du recours engagé devant la juridiction administrative qui ne sont ni isolés ni justifiés ; que le préjudice moral, dont la réalité est suffisamment établie par les faits de l'espèce et les pièces au débat, sera arrêté à la somme de 10.000 euros ; que la société Lubéron Investissement Patrimoine sera condamnée à payer ces sommes aux époux X... à titre de dommages-intérêts ; qu'à l'égard du notaire rédacteur d'acte, il appartient au notaire de vérifier la désignation, l'existence légale et la destination du bien vendu ; que le fait pour Maître Z... qui avait pourtant reçu quelques mois auparavant du vendeur l'état de division et le règlement de copropriété (le 30 mai 2008) de ne pas avoir vérifié, lors de la rédaction de l'acte authentique de vente, la régularité et la destination du bien vendu désigné comme un « local brut pour appartement » alors qu'il se situait dans une zone dont le règlement d'urbanisme enseignait qu'elle ne pouvait comporter d'autres constructions à usage d'habitation que de gardiennage ou de surveillance et qui n'avait de surcroît fait l'objet d'aucun permis de construire constitue un manquement à ses devoirs professionnels à l'égard de l'acquéreur ; que cette faute sans laquelle les époux X... n'auraient pas acheté ledit bien, dont la situation administrative n'est pas régularisable selon une décision définitive de la juridiction administrative et se trouve par conséquent non vendable aux conditions du marché, est en lien de causalité directe avec les différents postes de préjudice subis ci-dessus examinés, ainsi qu'avec les frais d'acte authentique, lequel est privé de toute efficacité de son fait, de sorte que Maître Z... sera condamné in solidum avec la société Lubéron Investissement Patrimoine à payer aux époux X... les sommes arrêtées au dispositif de la présente décision ; que le notaire, qui n'est pas partie à l'acte, ne saurait être condamné in solidum avec la société Lubéron Investissement Patrimoine à rembourser le prix de vente, seule la société venderesse étant tenue à restitution du prix ; que, toutefois, les époux X... font valoir, sans être contredits, que les derniers comptes publiés par la société Lubéron Investissement Patrimoine arrêtés au 31 décembre 2014 font apparaître un bilan déficitaire de 102.000 euros et que, compte tenu de la vente de trois lots du même bâtiment dans les mêmes conditions de fait et de droit, leur vendeur encourt d'autres condamnations que celles prononcées dans la présente instance, de sorte que sa solvabilité n'est pas assurée ; que cette circonstance de pur fait acquise au débat, d'où il résulte que la faute du notaire expose, en l'espèce, les époux X... à un risque caractérisé d'insolvabilité de la société venderesse conduira la cour d'appel à condamner Maître Z... à garantir la créance de restitution du prix dont disposent les époux X... sur la société Lubéron Investissement Patrimoine en cas d'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire prononcée à l'égard de cette dernière avant complet paiement de la dite créance ; que, sur les demandes de garantie de la société Lubéron Investissement Patrimoine, professionnelle de l'immobilier qui ne pouvait ignorer les règles d'urbanisme ni celles touchant au changement d'affection d'un bâtiment à usage commercial, qu'elle a entrepris de diviser en lots, pour certains à usage d'habitation, sans permis de construire et en contravention avec le plan d'occupation des sols, elle ne saurait, en l'état de ses propres fautes, solliciter la condamnation ou la garantie du notaire à raison d'un préjudice qui ne résulte que de son propre fait ; qu'elle sera déboutée de ses demandes à cet égard et le jugement déféré, infirmé de ce chef ; que, sur les autres demandes, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a alloué aux époux X... la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à la charge in solidum de la société Lubéron Investissement Patrimoine et de Maître Z... ; qu'il y sera ajouté la somme supplémentaire de 2.000 euros en cause d'appel ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE, sur la recevabilité de la demande, Maître Z... fait valoir que la demande de M. et Mme X... est irrecevable au motif que celle-ci n'a pas respecté les dispositions de l'article 30-5 du décret du 5 janvier 1955 ; que ce décret prévoit en effet que les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision de droits résultant d'actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l'article 28-4°, c, et s'il est justifié de cette publication par un certificat du conservateur ou la production d'une copie de la demande revêtue de la mention de publicité ;
que, toutefois, les époux X... justifient de la publication et de l'enregistrement au service de la publicité foncière d'Avignon le 16 décembre 2013 ; qu'ils ont ainsi respecté l'article 30-5 du décret du 5 janvier 1955, sachant que la publication en cours de procédure n'emporte pas irrecevabilité de leurs demandes ; que sur les vices cachés, la société Lubéron Investissement Patrimoine et M. Z... soulèvent la prescription des actions engagées par les époux X... ; que selon l'article 1648 du code civil, l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice ;
qu'en l'espèce, si M. et Mme X... ne pouvaient ignorer que la mise en place d'un climatiseur, d'une antenne privative et des pavés de verre avait été réalisée sans l'accord de la copropriété et si ils ont voté la résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 15 juin 2010, aux termes de laquelle il a été demandé à tous les copropriétaires d'effectuer des demandes d'autorisation pour tous les travaux réalisés, il n'est pas pour autant établi qu'ils savaient à cette date que la destination et la nature de leur bien immobilier était commerciale ; qu'ils ont acheté le 8 octobre 2008, au vu de l'acte notarié, à l'étage : un local brut pour appartement de 70,50 m² et les parties indivises communes afférentes, ils n'ont pas eu connaissance du permis de construire accordé à la sci Farigoulier qui précisait que le bien était situé en zone UE et qui n'autorisait pas la construction d'appartements ; qu'il sera précisé que l'avis favorable de la commune de [...] en date du 28 mai 2010 pour la pose d'un velux sans changement de destination ne pouvait, sans autre précision alerter les demandeurs sur la nature du bien acheté qui avait pour destination, selon l'acte d'achat, l'habitation, sachant qu'ils ne souhaitaient pas le transformer en commerce ; qu'aussi, il convient de considérer que le vice a été découvert par M. et Mme X... uniquement le 12 mars 2012, à l'occasion de la réception du mémoire déposé en défense par la mairie de [...] ; qu'or, l'assignation est en date du 24 janvier 2013 et e donc été délivrée avant l'expiration du délai de deux ans ; que l'action en garantie des vices cachés des époux X... n'est donc pas prescrite ; que l'acte de vente du 8 octobre 2008 comporte une clause de non garantie des vices cachés en page 10 ; que, toutefois, il sera précisé que les clauses limitatives sont d'interprétation stricte et qu'il ne résulte pas des termes employés en l'espèce que l'exclusion de garantie puisse porter sur des vices réglementaires et sur la régularité de la construction ; qu'en tout état de cause, la clause de non-garantie des vices cachés ne peut être prise en considération car le vendeur, la société Lubéron Investissement Patrimoine est un professionnel de l'immobilier, qui, eu égard à cette qualité, est présumé connaître les vices de la chose vendue ; qu'il appartient à l'acquéreur qui entend se prévaloir de la garantie des vices caches d'établir, conformément à l'article 1641 du code civil, l'existence d'un vice la gravité du vice le caractère, le caractère caché du vice et son antériorité par rapport à la vente ; qu'aux termes de l'acte de vente du 8 octobre 2008, M. et Mme X... ont acheté à la société Lubéron Investissement Patrimoine un local brut pour appartement qui constitue le lot 10 conformément au règlement de copropriété selon lequel les focaux pourront être affectés à usage d'habitation ou à usage professionnel ou mixte, à l'exclusion de toute activité commerciale ou artisanale ; qu'ainsi, conformément à l'acte de vente et au règlement de copropriété, les acheteurs ont légitimement pensé acquérir des locaux à usage d'habitation ; qu'or il résulte de la lecture de l'opposition à déclaration préalable du 2 février 2011 et du jugement du tribunal administratif de Nîmes du 31 décembre 2013, qu'aucun permis de construire n'a été accordé pour l'édification d'un immeuble à usage d'habitation ; que le permis initial du 8 septembre 1988 ne prévoyait qu'un logement de fonction pour un gardien conformément à la note d'urbanisme ; que le tribunal administratif précise qu'eu égard à l'ampleur des modifications apportées au projet autorisé en 1988, qui a bouleversé son économie générale, la construction ne pouvait être régulièrement réalisée sans délivrance d'un nouveau permis et si un permis de construire a été accordé pour ce bâtiment le 4 novembre 1999, ce permis ne portait que sur l'extension pour 138 m² du garage existant ; que les époux X... n'avaient en aucun cas l'obligation d'engager un recours contre la décision du tribunal administratif, sachant de surcroît que l'arrêt A... dont fait état la société Lubéron Investissement Patrimoine ne peut s'appliquer en l'espèce car comme l'a souligné le tribunal administratif de Nîmes, les dispositions de l'article L. 111-12 du code de l'urbanisme, ne sont pas applicables lorsque la construction a été édifiée sans permis de construire or, aucun nouveau permis n'a été demandé pour régulariser la construction litigieuse ; que M. et Mme X... ont acheté un appartement qui n'a pas d'existence légale ; qu'il existe donc manifestement un vice et si les consorts X... peuvent vivre dans le bien immobilier acheté il n'en demeure pas moins que la venté de locaux commerciaux au lieu et place de locaux à usage d'habitation rend le bien acquis impropre à sa destination ; que le bien vendu devait présenter les qualités qui étaient mentionnées à l'acte ; qu'or, le vice décrit précédemment rend la chose vendue impropre à l'usage auquel elle était destiné : l'habitation ; qu'en effet, les travaux réalisés, qui concernent notamment la climatisation, l'antenne et les pavés de verse, ne peuvent être autorisés par la mairie, les acquéreurs ne peuvent bénéficier d'un permis de construire régulier et le bien rie peut être revendu comme un immeuble à usage d'habitation ; que la régularisation de la situation n'est pas possible au vu du jugement du tribunal administratif de Nîmes ; que le vice était antérieur à la vente intervenue en 2008, puisque les permis de construire n'autorisaient pas la création d'appartements à usage d'habitation à l'exception du logement du gardien ; qu'ainsi, au vu des éléments qui précèdent, il convient de considérer que la société Lubéron Investissement Patrimoine est tenue de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropres à l'usage auquel on la destine ou qui en diminue tellement cet usage que les époux X... ne l'auraient acquise ou n'en auraient donné qu'un moindre prix s'ils les avaient connus ; que la gravité du vice, tel que décrit précédemment, justifie la résolution de la vente passée entre les consorts X... et la société Lubéron Investissement Patrimoine ;
1°) ALORS QUE le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; que la cour d'appel a énoncé que « l'impossibilité pour qui a cru acquérir un logement aux fins d'habitation de réaliser des travaux d'aménagement courants, de régulariser la situation administrative du bien acquis et de pouvoir le revendre en tant que tel à des conditions normales de marché »
constituait un vice caché, « peu important que les époux X... aient pu y vivre comme dans un logement d'habitation, dès lors que l'appartement en cause était désormais dépourvu d'existence à ce titre, étant regardé comme non régularisable en cette qualité, de sorte qu'il [étai]t en pratique invendable » (arrêt attaqué, p. 7, § 3) ; qu'en statuant de la sorte, quand il ressortait de ses propres constatations que les époux X... avaient pu habiter dans le local cédé par la société Lubéron Investissement Patrimoine, ce dont il résultait que les défauts imputés au bien vendu ne le rendaient pas impropre à l'usage auquel il était destiné, à savoir l'habitation, et n'en diminuaient pas cet usage au point que les acquéreurs ne l'auraient pas acquis, ou n'en auraient donné qu'un moindre prix, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1641 du code civil ;
2°) ALORS, subsidiairement, QUE le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; que la cour d'appel a énoncé que « l'impossibilité pour qui a cru acquérir un logement aux fins d'habitation de réaliser des travaux d'aménagement courants, de régulariser la situation administrative du bien acquis et de pouvoir le revendre en tant que tel à des conditions normales de marché » constituait un vice caché, « peu important que les époux X... aient pu y vivre comme dans un logement d'habitation, dès lors que l'appartement en cause était désormais dépourvu d'existence à ce titre, étant regardé comme non régularisable en cette qualité, de sorte qu'il [étai]t en pratique invendable » (arrêt attaqué, p. 7, § 3) ; qu'en statuant de la sorte, sans avoir relevé que le bien vendu n'était pas habitable, ce que contestait sans ambiguïté la venderesse (conclusions, p. 12, dernier §, et p. 13, § 2), la cour d'appel, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil ;
3°) ALORS QUE le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; qu'en énonçant que le bien vendu par la société Lubéron Investissement Patrimoine aux époux X... était affecté d'un vice caché, « peu important que les époux X... aient pu y vivre comme dans un logement d'habitation, dès lors que l'appartement en cause était désormais dépourvu d'existence à ce titre, étant regardé comme non régularisable en cette qualité, de sorte qu'il [étai]t en pratique invendable » (arrêt attaqué, p. 7, § 3), sans avoir recherché si, comme le soutenait la venderesse (conclusions, p. 13, § 4 s.), la démolition du bien vendu ne pouvait plus être ordonnée en justice, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil ;
4°) ALORS QU' en énonçant que le permis de construire « initial délivré en 1988 ne visait qu'un hangar à usage commercial en rez-de-chaussée, lequel permis ne comportait plus le logement de fonction initialement prévu » (arrêt attaqué, p. 7, § 1), cependant que cette autorisation, délivrée le 8 septembre 1988, avait été accordée « pour le projet décrit dans la demande susvisée [
] » (article 1 de l'arrêté octroyant le permis de construire), laquelle demande avait pour objet, tel que le décrivait le permis de construire, sans ambiguïté aucune, la « construction d'un bat. commercial et de logement. », la cour d'appel a interprété un acte administratif individuel, clair qui plus est, partant, a violé l'article 13 de la loi des 16-24 août 1790 et le décret du 16 fructidor an III ;
5°) ALORS, subsidiairement, QU' en énonçant que le permis de construire « initial délivré en 1988 ne visait qu'un hangar à usage commercial en rez-de-chaussée, lequel permis ne comportait plus le logement de fonction initialement prévu » (arrêt attaqué, p. 7, § 1), cependant que cette autorisation, délivrée le 8 septembre 1988, avait été accordée « pour le projet décrit dans la demande susvisée [
] » (article 1 de l'arrêté octroyant le permis de construire), laquelle demande avait pour objet, tel que le décrivait le permis de construire, sans ambiguïté aucune, la « construction d'un bat. commercial et de logement. », la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du permis de construire, partant a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
6°) ALORS QUE l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement et il faut que la chose demandée soit la même, que la demande soit fondée sur la même cause et entre les mêmes parties ; qu'en s'estimant liés par l'autorité de la chose jugée attachée à la décision du tribunal administratif de Nîmes, en date du 8 novembre 2012, sur la question de savoir si la situation administrative du bien vendu pouvait être régularisée, cependant que le tribunal administratif de Nîmes s'était contenté de rejeter le recours formé par les époux X... contre la décision du maire de [...] d'opposition à la déclaration préalable de travaux portant sur la mise en place d'un climatiseur et d'une antenne privative et sur la pose de pavés de verre (arrêt attaqué, p. 3, § 3 et 4), les juges du fond ont violé l'article 1351 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
7°) ALORS QU' à supposer que les juges du fond ne se soient pas estimés liés par l'autorité de la chose jugée attachée à la décision du tribunal administratif de Nîmes, en date du 8 novembre 2012, sur la question de savoir si la situation administrative du bien vendu pouvait être régularisée, en se référant tout de même à cette décision à titre d'élément de preuve, cependant que celle-ci reposait sur le motif déterminant mais erroné que l'immeuble « à usage d'habitation » dont relevait le bien vendu « avait été édifié en lieu et place du hangar à usage commercial pour la construction duquel un permis de construire a[vait] été délivré le 8 septembre 1988 » (jugement du tribunal administratif du 8 novembre 2012, p. 3, § 3), quand cette autorisation avait été accordée, sans ambiguïté, pour la construction d'un bâtiment commercial mais aussi « de logement », les juges du fond n'ont pas suffisamment justifié leur décision, partant ont violé l'article 455 du code de procédure civile ;
8°) ALORS QU' en énonçant qu'il ne pouvait être reproché aux époux X... de ne pas avoir frappé d'un recours la décision du tribunal administratif de Nîmes en date du 8 novembre 2012 (arrêt, p. 6, dernier §), sans avoir recherché si, comme le soutenait société Lubéron Investissement Patrimoine (conclusions, p. 8, § 1 s.), ce jugement, qui reposait sur un motif déterminant mais erroné que l'immeuble « à usage d'habitation » dont relevait le bien vendu « avait été édifié en lieu et place du hangar à usage commercial pour la construction duquel un permis de construire a[vait] été délivré le 8 septembre 1988 » (jugement du tribunal administratif du 8 novembre 2012, p. 3, § 3), quand cette autorisation avait été accordée, sans ambiguïté, pour la construction d'un bâtiment commercial mais aussi « de logement », n'était pas susceptible d'être censurée en cas de recours, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil ;
9°) ALORS, en tout état de cause, QU' en énonçant qu'il ne pouvait être reproché aux époux X... de ne pas avoir frappé d'un recours la décision du tribunal administratif de Nîmes en date du 8 novembre 2012 (arrêt attaqué, p. 6, dernier §), par la considération inopérante que la société Lubéron Investissement Patrimoine avait procédé, en méconnaissance des règles d'urbanisme, à la division en copropriété de l'immeuble litigieux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil ;
10°) ALORS QU'en énonçant que la commune de [...] s'opposait à la régularisation de la situation administrative du bien vendu (arrêt attaqué, p. 7, § 2), après avoir pourtant constaté qu'aucun permis de construire n'avait été déposé « aux fins de créer dans les hauteurs de la construction d'origine un étage aux fins d'appartements à usage d'habitation » (arrêt attaqué, p. 7, § 1), ce dont il résultait que la régularisation n'avait jamais été demandée à la commune de [...], la cour d'appel a statué par des motifs contradictoires, partant, a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
11°) ALORS, subsidiairement, QU'en énonçant que la commune de [...] s'opposait à la régularisation de la situation administrative du bien vendu (arrêt attaqué, p. 7, § 2), après avoir pourtant constaté qu'aucun permis de construire n'avait été déposé « aux fins de créer dans les hauteurs de la construction d'origine un étage aux fins d'appartements à usage d'habitation » (arrêt attaqué, p. 7, § 1), ce dont il résultait que la régularisation n'avait jamais été demandée à la commune de [...], la cour d'appel n'a pas suffisamment motivé sa décision, partant, a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
12°) ALORS, subsidiairement, QU'en énonçant que la commune de [...] s'opposait à la régularisation de la situation administrative du bien vendu (arrêt attaqué, p. 7, § 2), après avoir pourtant constaté qu'elle s'était uniquement opposée à une déclaration préalable de travaux portant sur la mise en place d'un climatiseur et d'une antenne privative et sur la pose de pavés de verre (arrêt attaqué, p. 3, § 3 et 4), la cour d'appel n'a pas suffisamment motivé sa décision, partant, a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
13°) ALORS, en tout état de cause, QU'en retenant que le bien cédé était affecté d'un vice, sans rechercher si, comme le soutenait la société Lubéron Investissement Patrimoine qui se prévalait de la solution de l'arrêt Mme B..., rendu par le Conseil d'Etat le 3 mai 2011 (conclusions, p. 11, § 2), M. et Mme X... ne pourraient pas, à l'avenir, obtenir de l'administration l'autorisation, à tout le moins, d'effectuer les travaux nécessaires « à la préservation [du bien] et au respect des normes », de sorte que le vice affectant le bien vendu ne le rendrait pas impropre à l'usage auquel il était destiné et ne diminuerait pas tellement cet usage que les acheteurs ne l'auraient pas acquis, ou n'en auraient donné qu'un moindre prix, s'ils les avaient connus, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt attaqué, partiellement confirmatif, d'AVOIR déclaré M. et Mme X... recevables en leurs demandes, ordonné la résolution de la vente passée entre ces derniers et la société Lubéron Investissement Patrimoine par un acte du 8 octobre 2008 et portant sur le lot n°10[...] , ordonné aux époux X... de restituer ce lot n° 10, » tel que décrit aux termes de l'acte reçu par M. Z... », à la société Lubéron Investissement Patrimoine, condamné cette société à restituer à M. et Mme X... le prix de vente et à leur payer diverses sommes, débouté la société Lubéron Investissement Patrimoine de ses demandes de garantie et condamnations dirigées contre M. Z... et rejeté les autres demandes de cette société ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur la demande en résolution de la vente, les époux X... poursuivent à titre principal la résolution de la vente immobilière intervenue le 8 octobre 2008 pour vice caché ; que Me Z... leur oppose la fin de non-recevoir tirée du délai de deux ans de l'article 1648 du code civil pour engager l'action rédhibitoire ; qu'il soutient à cet effet que le vice ne pouvait plus être ignoré par les époux X... depuis une résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 15 juin 2010 ayant invité chacun d'entre eux à régulariser des déclarations pour des travaux déjà effectués sans autorisation préalable ; que l'assignation ayant été délivrée le 24 janvier 2013, les époux X... se trouvaient à cette date forclos que, cependant, cette délibération de l'assemblée générale, propre à divers travaux entrepris par les copropriétaires sans autorisation préalable de l'assemblée générale, était sans incidence sur la réalité juridique et la destination du lot acquis par les époux X... qui n'ont été révélées que par les motifs de l'arrêté d'opposition du maire à la déclaration de travaux finalement déposée, pris le 2 février 2011, selon lesquels toute régularisation des travaux effectués sur leur lot était impossible en l'absence de permis de construire portant sur la création d'un étage à usage de logements ; qu'à la date de délivrance de l'assignation, le 24 janvier 2013, l'action des époux X... n'était donc pas prescrite ; que, sur le fond, il résulte tant de l'arrêté du maire que du jugement du tribunal administratif ayant rejeté le recours des époux X..., que la création d'une copropriété ensuite d'un état de division pour mettre en vente certains lots, à usage d'habitation, d'un immeuble construit en zone UE du plan d'occupation des sols, laquelle n'autorise que les seules activités artisanales, commerciales ou industrielles et les installations techniques de service public, à l'exclusion de tout logement autres que ceux nécessités par la surveillance ou le gardiennage des dites activités, ne pouvait être régulièrement réalisée, compte tenu de l'ampleur des modifications ainsi apportées au projet initialement autorisé, en l'espèce un hangar à usage de garage, sans délivrance d'un nouveau permis de construire aux fins d'aménager un étage à usage de logements, de sorte que toute régularisation en vue de modifier la destination des lieux d'un usage commercial en un usage aux fins d'habitation est désormais impossible ; que la société Lubéron Investissement Patrimoine, acquéreur en 2004 de l'immeuble litigieux, ne saurait, pour contester l'existence du vice caché, reprocher aux époux X... de n'avoir pas exercé des voies de recours contre la décision du tribunal administratif dont elle soutient qu'elle encourrait l'annulation ou l'infirmation, alors qu'elle se trouve précisément à l'origine de la division en copropriété, laquelle n'avait d'autre objet que de lui permettre de vendre par lots certaines parties de l'immeuble aux fins d'habitation, ce que les règles d'urbanisme de surcroît interdisent, hors le cas, étranger à l'espèce, des logements de fonction ou de gardiennage ; qu'il ne peut qu'être relevé après le juge administratif que le permis de construire initial délivré en 1988 ne visait qu'un hangar à usage commercial en rez-de-chaussée, lequel permis ne comportait plus le logement de fonction initialement prévu, que le permis de construire modificatif délivré à la sci Le Farigoulier le 4 novembre 1999 ne portait que sur une extension de plain-pied de ce garage, qu'aucun permis de construire n'a ensuite été déposé aux fins de créer dans les hauteurs de la construction d'origine un étage aux fins d'appartements à usage d'habitation ; que l'absence d'opposition de la mairie de [...] à certaines déclarations de travaux déposées dans le courant de l'année 2010 limitées au remplacement de deux vitres ondulées par deux vélux n'est d'aucune incidence démontrée sur une régularisation possible, à laquelle précisément elle s'oppose, confirmée en cela par une décision du juge administratif à ce jour définitive ; que pour les motifs exactement énoncés par les premiers juges, et que la cour d'appel fait siens, l'impossibilité pour qui a cru acquérir un logement aux fins d'habitation de réaliser des travaux d'aménagement courants, de régulariser la situation administrative du bien acquis et de pouvoir le revendre en tant que tel à des conditions normales de marché constitue un défaut rendant la chose vendue impropre à l'usage auquel on la destine ou, pour le moins, qui en diminue tellement l'usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, peu important que les époux X... aient pu y vivre comme dans un logement d'habitation dès lors que l'appartement en cause est désormais dépourvu d'existence à ce titre, étant juridiquement regardé comme non régularisable en cette qualité, de sorte qu'il est en pratique invendable ; qu'il est constant que ce vice était inconnu de l'acquéreur à la date de la vente ; que le jugement déféré sera approuvé en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente, ordonné la remise des parties dans leur état antérieur à la passation de l'acte, la restitution du lot n° 10 de la copropriété à la société Lubéron Investissement Patrimoine et la restitution par ces derniers du prix de vente, soit la somme de 82.000 euros, ainsi que des frais de notaire, soit la somme de 5.853,60 euros aux époux X... ; que, sur les demandes des époux X..., à l'égard de la société Lubéron Investissement Patrimoine, c'est à juste titre que les époux X... excipent de la mauvaise foi de leur vendeur, qui en sa qualité de professionnel de l'immobilier, ne pouvait ignorer l'irrégularité des constructions litigieuses d'appartements à l'étage d'un bâtiment à usage commercial compte tenu à la fois de l'absence de permis de construire pour la réalisation de cet étage et de la destination des lieux telle qu'imposée par les règles d'urbanisme ; qu'il suffira de relever que c'est cette société qui a établi la division en lots dudit bâtiment et le règlement de copropriété à seule fin de pouvoir vendre trois appartements qui n'avaient en tant que tels aucune existence légale et se trouvaient contraires à la destination d'origine des lieux comme aux règles d'urbanisme ; que selon l'article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait, comme en l'espèce, les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur ; que seront admis comme postes de préjudice : /- les intérêts bancaires de l'emprunt souscrit en vue de financer l'acquisition jusqu'à la date de la présente décision qui s'établissent compte tenu du tableau d'amortissement versé au débat, à la somme de 39.055 euros, le surplus de la demande étant rejeté faute de toute précision sur le sort du prêt en cours, /- les frais d'assurance du crédit sur cette même période soit la somme de 2.309 euros, /- les taxes foncières acquittées pour la somme justifiée de 2.627 euros, /- le coût des travaux réalisés en pure perte dont seront exclues les factures de petit matériel et celles correspondant à des réparations courantes, à hauteur de la somme de 35.000 euros, seule justifiée ; que les autres postes de préjudices financiers seront rejetés, n'étant pas justifiés ; que tel est notamment le cas des charges de copropriété et de la taxe d'habitation qui correspondent à l'usage normal à des fins d'habitation du logement acquis par les époux X... et dont ils ont bénéficié jusqu'à la présente décision et des frais du recours engagé devant la juridiction administrative qui ne sont ni isolés ni justifiés ; que le préjudice moral, dont la réalité est suffisamment établie par les faits de l'espèce et les pièces au débat, sera arrêté à la somme de 10.000 euros ; que la société Lubéron Investissement Patrimoine sera condamnée à payer ces sommes aux époux X... à titre de dommages-intérêts ; qu'à l'égard du notaire rédacteur d'acte, il appartient au notaire de vérifier la désignation, l'existence légale et la destination du bien vendu ; que le fait pour Maître Z... qui avait pourtant reçu quelques mois auparavant du vendeur l'état de division et le règlement de copropriété (le 30 mai 2008) de ne pas avoir vérifié, lors de la rédaction de l'acte authentique de vente, la régularité et la destination du bien vendu désigné comme un « local brut pour appartement » alors qu'il se situait dans une zone dont le règlement d'urbanisme enseignait qu'elle ne pouvait comporter d'autres constructions à usage d'habitation que de gardiennage ou de surveillance et qui n'avait de surcroît fait l'objet d'aucun permis de construire constitue un manquement à ses devoirs professionnels à l'égard de l'acquéreur ; que cette faute sans laquelle les époux X... n'auraient pas acheté ledit bien, dont la situation administrative n'est pas régularisable selon une décision définitive de la juridiction administrative et se trouve par conséquent non vendable aux conditions du marché, est en lien de causalité directe avec les différents postes de préjudice subis ci-dessus examinés, ainsi qu'avec les frais d'acte authentique, lequel est privé de toute efficacité de son fait, de sorte que Maître Z... sera condamné in solidum avec la société Lubéron Investissement Patrimoine à payer aux époux X... les sommes arrêtées au dispositif de la présente décision ; que le notaire, qui n'est pas partie à l'acte, ne saurait être condamné in solidum avec la société Lubéron Investissement Patrimoine à rembourser le prix de vente, seule la société venderesse étant tenue à restitution du prix ; que, toutefois, les époux X... font valoir, sans être contredits, que les derniers comptes publiés par la société Lubéron Investissement Patrimoine arrêtés au 31 décembre 2014 font apparaître un bilan déficitaire de 102.000 euros et que, compte tenu de la vente de trois lots du même bâtiment dans les mêmes conditions de fait et de droit, leur vendeur encourt d'autres condamnations que celles prononcées dans la présente instance, de sorte que sa solvabilité n'est pas assurée ; que cette circonstance de pur fait acquise au débat, d'où il résulte que la faute du notaire expose, en l'espèce, les époux X... à un risque caractérisé d'insolvabilité de la société venderesse conduira la cour d'appel à condamner Maître Z... à garantir la créance de restitution du prix dont disposent les époux X... sur la société Lubéron Investissement Patrimoine en cas d'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire prononcée à l'égard de cette dernière avant complet paiement de la dite créance ; que, sur les demandes de garantie de la société Lubéron Investissement Patrimoine, professionnelle de l'immobilier qui ne pouvait ignorer les règles d'urbanisme ni celles touchant au changement d'affection d'un bâtiment à usage commercial, qu'elle a entrepris de diviser en lots, pour certains à usage d'habitation, sans permis de construire et en contravention avec le plan d'occupation des sols, elle ne saurait, en l'état de ses propres fautes, solliciter la condamnation ou la garantie du notaire à raison d'un préjudice qui ne résulte que de son propre fait ; qu'elle sera déboutée de ses demandes à cet égard et le jugement déféré, infirmé de ce chef ; que, sur les autres demandes, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a alloué aux époux X... la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à la charge in solidum de la société Lubéron Investissement Patrimoine et de Maître Z... ; qu'il y sera ajouté la somme supplémentaire de 2.000 euros en cause d'appel ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE, sur la recevabilité de la demande, Maître Z... fait valoir que la demande de M. et Mme X... est irrecevable au motif que celle-ci n'a pas respecté les dispositions de l'article 30-5 du décret du 5 janvier 1955 ; que ce décret prévoit en effet que les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision de droits résultant d'actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l'article 28-4°, c, et s'il est justifié de cette publication par un certificat du conservateur ou la production d'une copie de la demande revêtue de la mention de publicité ;
que, toutefois, les époux X... justifient de la publication et de l'enregistrement au service de la publicité foncière d'Avignon le 16 décembre 2013 ; qu'ils ont ainsi respecté l'article 30-5 du décret du 5 janvier 1955, sachant que la publication en cours de procédure n'emporte pas irrecevabilité de leurs demandes ; que sur les vices cachés, la société Lubéron Investissement Patrimoine et M. Z... soulèvent la prescription des actions engagées par les époux X... ; que selon l'article 1648 du code civil, l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice ;
qu'en l'espèce, si M. et Mme X... ne pouvaient ignorer que la mise en place d'un climatiseur, d'une antenne privative et des pavés de verre avait été réalisée sans l'accord de la copropriété et si ils ont voté la résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 15 juin 2010, aux termes de laquelle il a été demandé à tous les copropriétaires d'effectuer des demandes d'autorisation pour tous les travaux réalisés, il n'est pas pour autant établi qu'ils savaient à cette date que la destination et la nature de leur bien immobilier était commerciale ; qu'ils ont acheté le 8 octobre 2008, au vu de l'acte notarié, à l'étage : un local brut pour appartement de 70,50 m² et les parties indivises communes afférentes, ils n'ont pas eu connaissance du permis de construire accordé à la sci Farigoulier qui précisait que le bien était situé en zone UE et qui n'autorisait pas la construction d'appartements ; qu'il sera précisé que l'avis favorable de la commune de [...] en date du 28 mai 2010 pour la pose d'un velux sans changement de destination ne pouvait, sans autre précision alerter les demandeurs sur la nature du bien acheté qui avait pour destination, selon l'acte d'achat, l'habitation, sachant qu'ils ne souhaitaient pas le transformer en commerce ; qu'aussi, il convient de considérer que le vice a été découvert par M. et Mme X... uniquement le 12 mars 2012, à l'occasion de la réception du mémoire déposé en défense par la mairie de [...] ; qu'or, l'assignation est en date du 24 janvier 2013 et e donc été délivrée avant l'expiration du délai de deux ans ; que l'action en garantie des vices cachés des époux X... n'est donc pas prescrite ; que l'acte de vente du 8 octobre 2008 comporte une clause de non garantie des vices cachés en page 10 ; que, toutefois, il sera précisé que les clauses limitatives sont d'interprétation stricte et qu'il ne résulte pas des termes employés en l'espèce que l'exclusion de garantie puisse porter sur des vices réglementaires et sur la régularité de la construction ; qu'en tout état de cause, la clause de non-garantie des vices cachés ne peut être prise en considération car le vendeur, la société Lubéron Investissement Patrimoine est un professionnel de l'immobilier, qui, eu égard à cette qualité, est présumé connaître les vices de la chose vendue ; qu'il appartient à l'acquéreur qui entend se prévaloir de la garantie des vices caches d'établir, conformément à l'article 1641 du code civil, l'existence d'un vice la gravité du vice le caractère, le caractère caché du vice et son antériorité par rapport à la vente ; qu'aux termes de l'acte de vente du 8 octobre 2008, M. et Mme X... ont acheté à la société Lubéron Investissement Patrimoine un local brut pour appartement qui constitue le lot 10 conformément au règlement de copropriété selon lequel les focaux pourront être affectés à usage d'habitation ou à usage professionnel ou mixte, à l'exclusion de toute activité commerciale ou artisanale ; qu'ainsi, conformément à l'acte de vente et au règlement de copropriété, les acheteurs ont légitimement pensé acquérir des locaux à usage d'habitation ; qu'or il résulte de la lecture de l'opposition à déclaration préalable du 2 février 2011 et du jugement du tribunal administratif de Nîmes du 31 décembre 2013, qu'aucun permis de construire n'a été accordé pour l'édification d'un immeuble à usage d'habitation ; que le permis initial du 8 septembre 1988 ne prévoyait qu'un logement de fonction pour un gardien conformément à la note d'urbanisme ; que le tribunal administratif précise qu'eu égard à l'ampleur des modifications apportées au projet autorisé en 1988, qui a bouleversé son économie générale, la construction ne pouvait être régulièrement réalisée sans délivrance d'un nouveau permis et si un permis de construire a été accordé pour ce bâtiment le 4 novembre 1999, ce permis ne portait que sur l'extension pour 138 m² du garage existant ; que les époux X... n'avaient en aucun cas l'obligation d'engager un recours contre la décision du tribunal administratif, sachant de surcroît que l'arrêt A... dont fait état la société Lubéron Investissement Patrimoine ne peut s'appliquer en l'espèce car comme l'a souligné le tribunal administratif de Nîmes, les dispositions de l'article L. 111-12 du code de l'urbanisme, ne sont pas applicables lorsque la construction a été édifiée sans permis de construire or, aucun nouveau permis n'a été demandé pour régulariser la construction litigieuse ; que M. et Mme X... ont acheté un appartement qui n'a pas d'existence légale ; qu'il existe donc manifestement un vice et si les consorts X... peuvent vivre dans le bien immobilier acheté il n'en demeure pas moins que la venté de locaux commerciaux au lieu et place de locaux à usage d'habitation rend le bien acquis impropre à sa destination ; que le bien vendu devait présenter les qualités qui étaient mentionnées à l'acte ; qu'or, le vice décrit précédemment rend la chose vendue impropre à l'usage auquel elle était destiné : l'habitation ; qu'en effet, les travaux réalisés, qui concernent notamment la climatisation, l'antenne et les pavés de verse, ne peuvent être autorisés par la mairie, les acquéreurs ne peuvent bénéficier d'un permis de construire régulier et le bien rie peut être revendu comme un immeuble à usage d'habitation ; que la régularisation de la situation n'est pas possible au vu du jugement du tribunal administratif de Nîmes ; que le vice était antérieur à la vente intervenue en 2008, puisque les permis de construire n'autorisaient pas la création d'appartements à usage d'habitation à l'exception du logement du gardien ; qu'ainsi, au vu des éléments qui précèdent, il convient de considérer que la société Lubéron Investissement Patrimoine est tenue de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropres à l'usage auquel on la destine ou qui en diminue tellement cet usage que les époux X... ne l'auraient acquise ou n'en auraient donné qu'un moindre prix s'ils les avaient connus ; que la gravité du vice, tel que décrit précédemment, justifie la résolution de la vente passée entre les consorts X... et la société Lubéron Investissement Patrimoine ;
1°) ALORS QUE le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; qu'en énonçant que le bien vendu par la société Lubéron Investissement Patrimoine aux époux X... était affecté d'un vice caché car le bien cédé avait été édifié en méconnaissance des mentions du plan d'occupation des sols, cependant que ce document d'urbanisme étant public, les acquéreurs étaient à même d'en prendre aisément connaissance, de sorte que le vice allégué n'était pas caché à leurs yeux, la cour d'appel a violé l'article 1641 du code civil ;
2°) ALORS, subsidiairement, QUE le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; qu'en énonçant que le bien vendu par la société Lubéron Investissement Patrimoine aux époux X... était affecté d'un vice caché, en raison du fait que le bien cédé avait été édifié en méconnaissance des mentions du plan d'occupation des sols, sans rechercher si, dès lors que ce document d'urbanisme était public, les acquéreurs n'étaient pas à même d'en prendre aisément connaissance, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
(plus subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR débouté la société Lubéron Investissement Patrimoine de ses demandes de garantie et condamnations dirigées contre M. Z... ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur le fond, il résulte tant de l'arrêté du maire que du jugement du tribunal administratif ayant rejeté le recours des époux X..., que la création d'une copropriété ensuite d'un état de division pour mettre en vente certains lots, à usage d'habitation, d'un immeuble construit en zone UE du plan d'occupation des sols, laquelle n'autorise que les seules activités artisanales, commerciales ou industrielles et les installations techniques de service public, à l'exclusion de tout logement autres que ceux nécessités par la surveillance ou le gardiennage des dites activités, ne pouvait être régulièrement réalisée, compte tenu de l'ampleur des modifications ainsi apportées au projet initialement autorisé, en l'espèce un hangar à usage de garage, sans délivrance d'un nouveau permis de construire aux fins d'aménager un étage à usage de logements, de sorte que toute régularisation en vue de modifier la destination des lieux d'un usage commercial en un usage aux fins d'habitation est désormais impossible ; que la société Lubéron Investissement Patrimoine, acquéreur en 2004 de l'immeuble litigieux, ne saurait, pour contester l'existence du vice caché, reprocher aux époux X... de n'avoir pas exercé des voies de recours contre la décision du tribunal administratif dont elle soutient qu'elle encourrait l'annulation ou l'infirmation, alors qu'elle se trouve précisément à l'origine de la division en copropriété, laquelle n'avait d'autre objet que de lui permettre de vendre par lots certaines parties de l'immeuble aux fins d'habitation, ce que les règles d'urbanisme de surcroît interdisent, hors le cas, étranger à l'espèce, des logements de fonction ou de gardiennage ; qu'il ne peut qu'être relevé après le juge administratif que le permis de construire initial délivré en 1988 ne visait qu'un hangar à usage commercial en rez-de-chaussée, lequel permis ne comportait plus le logement de fonction initialement prévu, que le permis de construire modificatif délivré à la sci Le Farigoulier le 4 novembre 1999 ne portait que sur une extension de plain-pied de ce garage, qu'aucun permis de construire n'a ensuite été déposé aux fins de créer dans les hauteurs de la construction d'origine un étage aux fins d'appartements à usage d'habitation ; que l'absence d'opposition de la mairie de [...] à certaines déclarations de travaux déposées dans le courant de l'année 2010 limitées au remplacement de deux vitres ondulées par deux vélux n'est d'aucune incidence démontrée sur une régularisation possible, à laquelle précisément elle s'oppose, confirmée en cela par une décision du juge administratif à ce jour définitive ; que pour les motifs exactement énoncés par les premiers juges, et que la cour d'appel fait siens, l'impossibilité pour qui a cru acquérir un logement aux fins d'habitation de réaliser des travaux d'aménagement courants, de régulariser la situation administrative du bien acquis et de pouvoir le revendre en tant que tel à des conditions normales de marché constitue un défaut rendant la chose vendue impropre à l'usage auquel on la destine ou, pour le moins, qui en diminue tellement l'usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, peu important que les époux X... aient pu y vivre comme dans un logement d'habitation dès lors que l'appartement en cause est désormais dépourvu d'existence à ce titre, étant juridiquement regardé comme non régularisable en cette qualité, de sorte qu'il est en pratique invendable ; qu'il est constant que ce vice était inconnu de l'acquéreur à la date de la vente ; que le jugement déféré sera approuvé en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente, ordonné la remise des parties dans leur état antérieur à la passation de l'acte, la restitution du lot n° 10 de la copropriété à la société Lubéron Investissement Patrimoine et la restitution par ces derniers du prix de vente, soit la somme de 82.000 euros, ainsi que des frais de notaire, soit la somme de 5.853,60 euros aux époux X... ; que, sur les demandes des époux X..., à l'égard de la société Lubéron Investissement Patrimoine, c'est à juste titre que les époux X... excipent de la mauvaise foi de leur vendeur, qui en sa qualité de professionnel de l'immobilier, ne pouvait ignorer l'irrégularité des constructions litigieuses d'appartements à l'étage d'un bâtiment à usage commercial compte tenu à la fois de l'absence de permis de construire pour la réalisation de cet étage et de la destination des lieux telle qu'imposée par les règles d'urbanisme ; qu'il suffira de relever que c'est cette société qui a établi la division en lots dudit bâtiment et le règlement de copropriété à seule fin de pouvoir vendre trois appartements qui n'avaient en tant que tels aucune existence légale et se trouvaient contraires à la destination d'origine des lieux comme aux règles d'urbanisme ; que selon l'article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait, comme en l'espèce, les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur ; que seront admis comme postes de préjudice : /- les intérêts bancaires de l'emprunt souscrit en vue de financer l'acquisition jusqu'à la date de la présente décision qui s'établissent compte tenu du tableau d'amortissement versé au débat, à la somme de 39.055 euros, le surplus de la demande étant rejeté faute de toute précision sur le sort du prêt en cours, /- les frais d'assurance du crédit sur cette même période soit la somme de 2.309 euros, /- les taxes foncières acquittées pour la somme justifiée de 2.627 euros, /- le coût des travaux réalisés en pure perte dont seront exclues les factures de petit matériel et celles correspondant à des réparations courantes, à hauteur de la somme de 35.000 euros, seule justifiée ; que les autres postes de préjudices financiers seront rejetés, n'étant pas justifiés ; que tel est notamment le cas des charges de copropriété et de la taxe d'habitation qui correspondent à l'usage normal à des fins d'habitation du logement acquis par les époux X... et dont ils ont bénéficié jusqu'à la présente décision et des frais du recours engagé devant la juridiction administrative qui ne sont ni isolés ni justifiés ; que le préjudice moral, dont la réalité est suffisamment établie par les faits de l'espèce et les pièces au débat, sera arrêté à la somme de l0 000 euros ; que la société Lubéron Investissement Patrimoine sera condamnée à payer ces sommes aux époux X... à titre de dommages-intérêts ; qu'à l'égard du notaire rédacteur d'acte, il appartient au notaire de vérifier la désignation, l'existence légale et la destination du bien vendu ; que le fait pour Maître Z... qui avait pourtant reçu quelques mois auparavant du vendeur l'état de division et le règlement de copropriété (le 30 mai 2008) de ne pas avoir vérifié, lors de la rédaction de l'acte authentique de vente, la régularité et la destination du bien vendu désigné comme un « local brut pour appartement » alors qu'il se situait dans une zone dont le règlement d'urbanisme enseignait qu'elle ne pouvait comporter d'autres constructions à usage d'habitation que de gardiennage ou de surveillance et qui n'avait de surcroît fait l'objet d'aucun permis de construire constitue un manquement à ses devoirs professionnels à l'égard de l'acquéreur ; que cette faute sans laquelle les époux X... n'auraient pas acheté ledit bien, dont la situation administrative n'est pas régularisable selon une décision définitive de la juridiction administrative et se trouve par conséquent non vendable aux conditions du marché, est en lien de causalité directe avec les différents postes de préjudice subis ci-dessus examinés, ainsi qu'avec les frais d'acte authentique, lequel est privé de toute efficacité de son fait, de sorte que Maître Z... sera condamné in solidum avec la société Lubéron Investissement Patrimoine à payer aux époux X... les sommes arrêtées au dispositif de la présente décision ; que le notaire, qui n'est pas partie à l'acte, ne saurait être condamné in solidum avec la société Lubéron Investissement Patrimoine à rembourser le prix de vente, seule la société venderesse étant tenue à restitution du prix ; que, toutefois, les époux X... font valoir, sans être contredits, que les derniers comptes publiés par la société Lubéron Investissement Patrimoine arrêtés au 31 décembre 2014 font apparaître un bilan déficitaire de 102.000 euros et que, compte tenu de la vente de trois lots du même bâtiment dans les mêmes conditions de fait et de droit, leur vendeur encourt d'autres condamnations que celles prononcées dans la présente instance, de sorte que sa solvabilité n'est pas assurée ; que cette circonstance de pur fait acquise au débat, d'où il résulte que la faute du notaire expose, en l'espèce, les époux X... à un risque caractérisé d'insolvabilité de la société venderesse conduira la cour d'appel à condamner Maître Z... à garantir la créance de restitution du prix dont disposent les époux X... sur la société Lubéron Investissement Patrimoine en cas d'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire prononcée à l'égard de cette dernière avant complet paiement de la dite créance ; que, sur les demandes de garantie de la société Lubéron Investissement Patrimoine, professionnelle de l'immobilier qui ne pouvait ignorer les règles d'urbanisme ni celles touchant au changement d'affection d'un bâtiment à usage commercial, qu'elle a entrepris de diviser en lots, pour certains à usage d'habitation, sans permis de construire et en contravention avec le plan d'occupation des sols, elle ne saurait, en l'état de ses propres fautes, solliciter la condamnation ou la garantie du notaire à raison d'un préjudice qui ne résulte que de son propre fait ; qu'elle sera déboutée de ses demandes à cet égard et le jugement déféré, infirmé de ce chef ; que, sur les autres demandes, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a alloué aux époux X... la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à la charge in solidum de la société Lubéron Investissement Patrimoine et de Maître Z... ; qu'il y sera ajouté la somme supplémentaire de 2.000 euros en cause d'appel ;
1°) ALORS QUE les compétences et connaissances personnelles du client ne libèrent pas le notaire de ses obligations d'information et de conseil ; qu'au soutien de ses demandes formées contre M. Z..., notaire, la société Lubéron Investissement Patrimoine affirmait (conclusions, p. 14, § 5 s., et 15) s'être fiée, d'une part, aux mentions de l'acte de vente, rédigé par M. Z..., notaire, en date des 29 et 30 mai 2008, par lequel la société Lubéron Investissement Patrimoine avait acquis de la société Permi le bien cédé ultérieurement aux époux X..., lequel acte mentionnait que le bâtiment était « à usage commercial et d'habitation », sans que ne soit indiquée aucune restriction quant à la qualité d'habitation de l'immeuble, et aussi que la construction avait été édifiée conformément à un permis de construire délivré en 1988, d'autre part, aux mentions de l'acte de vente passé avec les époux X..., rédigé lui aussi par M. Z..., qui visait « à l'étage un local brut pour appartement » (arrêt attaqué, p. 8, dernier §) ; que dès lors, en énonçant que la société Lubéron Investissement Patrimoine, en qualité de professionnelle de l'immobilier, ne pouvait ignorer les règles d'urbanisme, ni celles touchant au changement d'affectation d'un bâtiment à usage commercial et que son préjudice ne résultait que de ses propres fautes (arrêt attaqué, p. 9, avant-dernier §), sans rechercher si la société Lubéron Investissement Patrimoine n'avait pas pu, sans faute de sa part, s'en remettre aux informations données par le notaire, et, à supposer que la société Lubéron Investissement Patrimoine était fautive d'avoir agi de la sorte, si la faute de cette dernière ne trouvait pas sa cause dans celles, répétées, du notaire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
2°) ALORS QUE les compétences et connaissances personnelles du client ne libèrent pas le notaire de ses obligations d'information et de conseil ; qu'en énonçant que la société Lubéron Investissement Patrimoine, en qualité de professionnelle de l'immobilier, ne pouvait ignorer les règles d'urbanisme, ni celles touchant au changement d'affectation d'un bâtiment à usage commercial et que son préjudice ne résultait que de ses propres fautes (arrêt attaqué, p. 9, avant-dernier §), sans rechercher si la société Lubéron Investissement Patrimoine n'avait pas pu, sans faute de sa part, se fier au fait que M. Z..., notaire, avait accepté de recevoir, le 30 mai 2008, l'état descriptif de division et le règlement de copropriété de l'immeuble incluant le bien vendu ultérieurement aux époux X..., à tout le moins, en cas de faute de la société Lubéron Investissement Patrimoine, si cette faute ne trouvait pas sa cause dans celle du notaire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
3°) ALORS QUE pour débouter la société Lubéron Investissement Patrimoine de ses demandes formées à l'encontre du notaire, M. Z..., la cour d'appel a énoncé que le préjudice de celle-ci « ne résult[ait] que de son propre fait » (arrêt attaqué, p. 9, avant-dernier §), cependant que, d'une part, ce préjudice tenait aux obligations mises à la charge de la société Lubéron Investissement Patrimoine qui découlaient de la résolution de la vente, telles que les obligations de restitution du prix et de paiement de diverses sommes, d'autre part, elle avait constaté que le notaire avait commis une faute « sans laquelle les époux X... n'auraient pas acheté [le] bien [dont la vente a été résolue] » (arrêt attaqué, p. 8, dernier §, et p. 9, § 1) ; qu'il en résultait que, sans la faute du notaire, la vente n'aurait pas été conclue et n'aurait donc pas été résolue, et la société Lubéron Investissement Patrimoine n'aurait pas été condamnée à indemniser les acquéreurs sur le fondement de l'article 1645 du code civil ; que dès lors, la faute du notaire était une cause du préjudice de la société Lubéron Investissement Patrimoine et, en statuant comme elle a fait, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
4°) ALORS, subsidiairement, QUE pour débouter la société Lubéron Investissement Patrimoine de ses demandes formées à l'encontre du notaire, M. Z..., la cour d'appel a énoncé que le préjudice de celle-ci « ne résultait que de son propre fait » (arrêt attaqué, p. 9, avant-dernier §), cependant que, d'une part, ce préjudice tenait à la résolution de la vente et aux obligations mises à la charge de la société Lubéron Investissement Patrimoine qui découlaient de la résolution, telles que les obligations de restitution du prix et de paiement de diverses sommes, d'autre part, elle avait constaté que le notaire avait commis une faute « sans laquelle les époux X... n'auraient pas acheté [le] bien [dont la vente a été résolue] » (arrêt attaqué, p. 8, dernier §, et p. 9, § 1) ; que, dès lors, en ne recherchant pas s'il ne résultait pas de ses propres constatations que, sans la faute du notaire, la vente n'aurait pas été résolue, puisqu'elle n'aurait pas été conclue, et la société Lubéron Investissement Patrimoine n'aurait pas été condamnée à indemniser les acquéreurs sur le fondement de l'article 1645 du code civil, de sorte que la faute du notaire était une cause du préjudice de la société Lubéron Investissement Patrimoine, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
5°) ALORS, plus subsidiairement, QUE le notaire est tenu de prendre toutes dispositions pour assurer la validité et l'efficacité des actes auxquels il prête son concours et, s'il n'est pas en mesure de le faire, il doit refuser son concours ; qu'en énonçant, pour débouter la société Lubéron Investissement Patrimoine de ses demandes formées à l'encontre du notaire, M. Z..., que le préjudice de celle-ci « ne résult[ait] que de son propre fait » (arrêt attaqué, p. 9, avant-dernier §), sans avoir recherché si, en acceptant de recevoir l'acte de vente passé, le 8 octobre 2008, entre la société Lubéron Investissement Patrimoine et les époux X..., qui visait « à l'étage un local brut pour appartement » (arrêt attaqué, p. 8, dernier §), le notaire n'avait pas commis une faute à l'égard de la société Lubéron Investissement Patrimoine, et si cette faute n'était pas à l'origine de tout ou partie du préjudice subi par la société Lubéron Investissement Patrimoine, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
6°) ALORS, plus subsidiairement, QUE le notaire est tenu de prendre toutes dispositions pour assurer la validité et l'efficacité des actes auxquels il prête son concours et, s'il n'est pas en mesure de le faire, il doit refuser son concours ; qu'en énonçant, pour débouter la société Lubéron Investissement Patrimoine de ses demandes formées à l'encontre du notaire, M. Z..., que le préjudice de celle-ci « ne résult[ait] que de son propre fait » (arrêt attaqué, p. 9, avant-dernier §), sans avoir recherché si, en acceptant de recevoir, le 30 mai 2008, l'état descriptif de division et le règlement de copropriété de l'immeuble incluant le bien vendu ultérieurement aux époux X..., le notaire n'avait pas commis une faute à l'égard de la société Lubéron Investissement Patrimoine, et si cette faute n'était pas à l'origine de tout ou partie du préjudice subi par la société Lubéron Investissement Patrimoine, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.
