LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 3 du décret du 17 mars 1967 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 5 janvier 2017), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 24 avril 2013, pourvoi n° 12-14.593), que l'immeuble appartenant aux consorts C... et à la société Les Remparts d'Antibes (la société) a été divisé en deux lots n° 1 et 2 devenus 10 et 11 selon un état descriptif de division sommaire établi par acte notarié du 5 janvier 1995 et que Mme Y... est devenue propriétaire du lot n° 11 par licitation entre les consorts C... ; qu'une ordonnance de référé du 15 février 1989 a désigné M. D... en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété avec mission d'établir un état descriptif de division, ainsi qu'un règlement de copropriété ; que M. D... a déposé un rapport concluant que le règlement de copropriété n'avait pas été approuvé ; qu'un jugement du 18 mai 2001 a placé Mme Y... en liquidation judiciaire, M. E... étant désigné liquidateur ; qu'une ordonnance du juge-commissaire du 18 octobre 2001 a désigné Mme Z..., notaire, avec mission d'établir et publier l'état descriptif de division et un règlement de copropriété de l'immeuble dépendant de la procédure de liquidation judiciaire ; que, le 29 mars 2002, Mme Z... a établi un acte intitulé "modificatifs et règlement de copropriété" auquel étaient joints les plans établis par M. F..., géomètre-expert, et qui a été régularisé par M. E... et la société ; que Mme Y... a assigné Mme Z... et le syndicat des copropriétaires du [...] aux fins de voir juger que la cave, initialement comprise dans le lot n° 2, constituant le lot n° 9 de l'état descriptif de division de M. D... et incluse dans les parties communes dans l'acte du 29 mars 2002, était sa propriété privative ;
Attendu que, pour rejeter la demande de Mme Y..., l'arrêt retient que le notaire, qui tirait de l'ordonnance du juge-commissaire ayant autorité de chose jugée, le pouvoir d'établir et de publier le règlement de copropriété-état descriptif de division établi par ses soins, n'avait pas à obtenir, préalablement, l'approbation de son projet par une décision de l'assemblée générale, dans les conditions de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'en l'absence d'homologation judiciaire le projet de règlement de copropriété devait être approuvé par une assemblée générale, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 5 janvier 2017, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du [...] et Mme Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes du syndicat des copropriétaires du [...] et de Mme Z... et les condamne, chacun, à payer à Mme Y... la somme de 1 750 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux mars deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Odent et Poulet, avocat aux Conseils, pour Mme Y...
Il est fait grief à l'arrêt d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait, ayant dit qu'une copropriétaire ne démontrait pas qu'une cave avait été incluse par erreur dans les parties communes d'un immeuble, lors du modificatif à l'état descriptif de division et règlement de copropriété dressé le 29 mars 2002 et dit que ces deux documents ne contenaient aucune erreur ou omission, débouté en conséquence une copropriétaire (Mme Y...) de toutes ses demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires (le syndicat des copropriétaires des [...] ) ;
AUX MOTIFS QUE l'état de division sommaire établi le 5 janvier 1995 par Me G... l'avait été afin de permettre la licitation des droits indivis détenus par les consorts C... X... dans les deux immeubles imbriqués cadastrés à Antibes section [...] et [...], en vertu des dispositions de l'article 50-1 du décret du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, sachant qu'aucun règlement de copropriété-état descriptif de division déterminant la destination des parties privatives et communes des immeubles, ainsi que les conditions de leur jouissance, n'avait été adopté, bien qu'ils étaient alors la propriété, par fractions, de deux propriétaires distincts, les consorts C... X..., d'une part, la SCI des Remparts d'Antibes, d'autre part ; qu'il avait donc été créé deux lots 1 et 2, devenus les lots 10 et 11, le premier correspondant aux locaux de la SCI des Remparts d'Antibes, le second au surplus des immeubles appartenant, avant licitation, aux consorts C... X... ; que, bien que l'état de division sommaire établi par Me G..., le 5 janvier 1995, ne soit pas produit aux débats, il se trouvait néanmoins reproduit dans le règlement de copropriété état descriptif de division dressé le 29 mars 2002 par Me Z..., notaire, décrivant le lot 2 devenu lot 11 ; que c'était essentiellement les fractions de l'immeuble cadastré section [...] , propriété des consorts C... X..., qui y étaient décrites, et s'il n'était pas fait référence, dans cet état de division, à une cave – celle revendiquée aujourd'hui par Mme Y... – accessible par le n° 10 de la rue de l'Orme, il était mentionné dans l'acte établi le même jour par Me G..., que la cession à Mme Y... des biens et droits immobiliers indivis dépendant du lot n° 2 incluait notamment un local commercial à usage de restaurant en sous-sol et rez-de-chaussée, d'une surface privative d'environ 161,40 m² outre une cave d'environ 29 m² ; que cette cave, située dans l'emprise foncière de l'immeuble cadastré [...] , correspondait très précisément à la cave formant le lot 2 du projet d'état descriptif de division établi par M. D..., désigné comme administrateur judiciaire de la copropriété, ainsi décrit : une cave au rez-de-chaussée inférieur mais dont l'accès se fait au rez-de-chaussée supérieur par une porte ouvrant immédiatement à gauche en entrant dans le couloir commun du numéro 10 de la rue de l'Orme. Cette porte dessert un escalier qui descend dans la cave formant le lot 2 ; que ce projet d'état descriptif de division n'avait jamais été approuvé par l'assemblée générale des copropriétaires contrairement à ce qu'indiquait Mme Y... qui se référait à un procès-verbal d'assemblée générale du 13 septembre 1996 n'ayant fait que différer l'approbation du projet de règlement de copropriété établi par le géomètre en raison d'un différend sur la destination du lot de M. et Mme H... (SCI des Remparts d'Antibes) à savoir un local commercial tous commerces, M. D... indiquant ainsi, dans son rapport de fin de mission du 11 septembre 1998, que les deux assembles générales en date du 22 janvier 1996 et 13 septembre 1996, réunies pour faire approuver le descriptif et le règlement de copropriété, n'avaient pas abouti ; que les plans joints au rapport de M. D... montraient que la cave dont il était question, accessible par une porte s'ouvrant dans le couloir d'entrée au n° 10 de la rue de l'Orme, avait une surface de 28,80 m² et semblait communiquer avec le local commercial à usage de restaurant accessible par la promenade Amiral de Grasse , raison pour laquelle dans le lot 2 de l'état de division sommaire établi par Me G... le 5 janvier 1995, la cave d'environ 29 m² était rattachée au local commercial à usage de restaurant en sous-sol et rez-de-chaussée de l'ensemble immobilier ; que, pour autant, cette cave servait d'emprise à une cage d'ascenseur et à sa machinerie, desservant les 2ème et 3ème niveaux de l'immeuble cadastré [...] , ainsi qu'il ressortait des plans dressés par M. F..., géomètre-expert ; qu'ainsi, lors de l'établissement du règlement de copropriété-état descriptif de division précisément destiné, dans la perspective de la réalisation des actifs de Mme Y..., à déterminer la destination des parties privatives et communes, la cave litigieuse avait été justement considérée comme une partie commune, au même titre que les locaux des services communs, les passages ou les corridors affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux, comme il est dit à l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'il importait peu qu'antérieurement à l'établissement de l'état descriptif de division sur la base des plans de M. F..., l'ascenseur n'était affecté qu'aux consorts C... X... ou même qu'il n'y ait plus aujourd'hui qu'une ancienne gaine d'ascenseur donc les portes avaient été obstruées ; que, par ailleurs, c'était par une ordonnance du juge-commissaire à la liquidation judiciaire de Mme Y... en date du 18 octobre 2001, reproduite en page 7 de l'acte établi le 29 mars 2002, que Me Z..., notaire, s'était vu confier la mission d'établir et de publier le règlement de copropriété et l'état descriptif de division de l'immeuble dépendant de la procédure collective, ladite ordonnance précisant que le notaire pourrait se faire assister de tel géomètre qu'il lui plairait et que les frais (d'établissement du règlement de copropriété-état descriptif de division) seraient supportés par les différents copropriétaires en fonction des tantièmes qui leur seraient attribués ; que le notaire, qui tirait de cette ordonnance du juge-commissaire ayant autorité de chose jugée, le pouvoir d'établir et de publier le règlement de copropriété-état descriptif de division établi par ses soins, n'avait pas à obtenir, préalablement, l'approbation de son projet par une décision de l'assemblée générale, dans les conditions de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'il résultait de ce qui précédait que Mme Y... n'était pas fondée à soutenir que la cave litigieuse devait être regardée comme son lot privatif, de telle sorte que le règlement de copropriété et l'état descriptif de division du 29 mars 2002 devaient être modifiés, et que Me Z... et le syndicat des copropriétaires devaient l'indemniser de ses préjudices résultant notamment de la perte de jouissance de la cave ;
1°) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer les écrits de la cause ; qu'en ayant énoncé que le procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires du 13 septembre 1996 n'avait fait que différer l'approbation du règlement de copropriété et n'avait donc pas approuvé le projet d'état descriptif de division établi par Me D..., administrateur judiciaire de la copropriété, quand ce procès-verbal indiquait clairement que le projet de règlement de copropriété et les millièmes figurant dans celui-ci étaient approuvés à l'unanimité des copropriétaires, la cour d'appel a dénaturé ce procès-verbal d'assemblée générale du 13 septembre 1996, en violation de l'article 1134 ancien du code civil, dont l'interprétation jurisprudentielle a été codifiée à l'article 1192 nouveau du même code ;
2°) ALORS QUE le règlement de copropriété, déterminant la nature commune ou privative de lots de copropriété, doit être approuvé en assemblée générale ; qu'en ayant énoncé que la cave litigieuse avait été justement considérée par le règlement de copropriété du 29 mars 2002 comme une partie commune, sans rechercher si ce règlement de copropriété dont la valeur contraignante était précisément contestée par l'exposante, avait été approuvé par une assemblée générale de copropriétaires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3°) ALORS QUE l'ascenseur qui est affecté à l'usage exclusif d'un copropriétaire ne constitue pas une partie commune ; qu'en ayant jugé que la cave litigieuse servant d'emprise à une cage d'ascenseur était une partie commune, « peu important qu'antérieurement à l'établissement de l'état descriptif de division sur la base des plans de M. F..., l'ascenseur n'était affecté qu'aux consorts C... X... ou même qu'il n'y ait plus aujourd'hui qu'une ancienne gaine d'ascenseur, dont les portes ont été obstruées », la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 ;
4°) ALORS QUE le règlement de copropriété, déterminant la nature commune ou privative de lots de copropriété, doit être approuvé en assemblée générale, quand bien même son rédacteur tenait ses pouvoirs d'une ordonnance judiciaire ; qu'en ayant jugé que Me Z..., qui tenait ses pouvoirs d'une ordonnance du juge-commissaire, n'avait pas à faire approuver son projet de règlement de copropriété par l'assemblée générale des copropriétaires, la cour d'appel a violé les articles 26 b) de la loi du 10 juillet 1965 et 11 du décret du 17 mars 1967.
