LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 1er décembre 2016), que, les 25 avril 2007 et 1er novembre 2009, la SCI Biker et la SCI Indiana ont donné à bail en renouvellement à la société Marc Laurent, aux droits de laquelle se trouve la société Celio France, des locaux situés au rez-de-chaussée et en étages d'un immeuble ancien ; que les bailleresses ont donné l'autorisation à la locataire de réunir les locaux ; qu'en 2009, à la suite de l'apparition de désordres dans l'immeuble, une expertise a été ordonnée en référé ; que, se prévalant d'un manquement à l'obligation de délivrance, la société Celio France a assigné les SCI bailleresses en exécution des travaux préconisés par l'expert et en indemnisation de ses préjudices ;
Sur les premier et troisième moyens, réunis, ci-après annexés :
Attendu que la société Celio France fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes au titre des travaux relatifs à l'ossature de l'immeuble et aux désordres secondaires et de dire qu'elle en supportera le coût ;
Mais attendu qu'ayant souverainement relevé que le bail était un bail tous commerces, que les lieux loués formaient un tout alors même que les plans annexés au bail décrivaient les deuxième et troisième étages comme aménagés en pièces d'habitation, que la société locataire avait stocké dans les étages la marchandise destinée à la vente et y avait installé des appareils de climatisation et que cette surexploitation avait été la cause directe des désordres tant structurels affectant les façades et les planchers porteurs que secondaires et ayant retenu qu'il n'était pas établi que la société locataire ait avisé le bailleur de son intention d'utiliser les étages à destination exclusive de stockage ni que ce stockage dans les proportions qu'elle avait mises en oeuvre ait été nécessaire à son activité commerciale, la cour d'appel, qui a procédé aux recherches prétendument omises, a pu, sans dénaturation du rapport d'expertise, en déduire que les bailleresses n'avaient pas méconnu leur obligation de délivrance ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu que la société Celio France fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande au titre des travaux relatifs à l'ossature de l'escalier et de dire qu'elle en supportera le coût ;
Mais attendu qu'ayant retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté de la clause du bail relative aux travaux nécessaires à la séparation entre les locaux loués et ceux dont le bailleur conservait la jouissance rendait nécessaire, que le bailleur n'avait pas la charge de supprimer l'escalier, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ;
Et attendu qu'il n'y a pas de statuer par une décision spécialement motivée sur le quatrième moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Celio France aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Celio France et la condamne à payer à la société Biker la somme de 3 000 euros et au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze avril deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyens produits par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société Celio France.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
(relatif aux désordres structurels)Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté la société Célio France de ses demandes formées au titre des travaux relatifs à l'ossature de l'immeuble et dit qu'elle supportera le coût des dits travaux ;
AUX MOTIFS QUE, sur les baux liant les parties, il ressort des débats et pièces du dossier que les baux aux droits desquels est venue la société Celio sont à destination de l'exploitation de «tous commerces souhaités à l'exception d'activités liées au commerce alimentaire » et qu'ils portent sur divers locaux composant un immeuble de 3 étages du XVIIIe (selon les bailleurs) et XIXe siècle (selon la description de l'expert), situé en front de port ; que cet immeuble d'une « contenance de 45 m2 a été divisé en 9 lots, dont partie d'abord louée par la société Biker (magasin en rez de chaussée et réserve au 1er étage) les autres parties (9 m2 en rez de chaussée, un appartement au 2ème étage, et une chambre, un séjour et une cuisine au 3ème étage), louées ultérieurement par la SCI Indiana, à fin de réunification des surfaces ; que ces baux prévoient que le preneur « aura à sa charge toutes les transformations et réparations nécessitées (... ) et notamment la modification éventuelle des accès aux étages ( ...) » ; que le bail consenti par la société Biker ajoute que les travaux « se feront sous la surveillance de l'architecte du bailleur dont les honoraires et vacations resteront à la charge du preneur (.) Lesdits travaux seront réalisés sous la surveillance et le contrôle de l'architecte du bailleur, comme il a été dit au paragraphe ci-dessus. (..) Le bailleur autorise les réunifications éventuelles des (...) étages (.)» ; que le bail consenti par la SCI Indiana le 15 mars 2000 précise : «Le bailleur exécutera les travaux nécessaires à la séparation entre les locaux loués et la partie dont il conserve la jouissance jusqu'au 30 octobre 2000 : fermeture de l'accès au deuxième niveau et ouverture du mur permettant une communication avec le magasin actuellement occupé par le preneur et les locaux loués aux présentes. Les dits travaux devront être effectués au jour de la prise de possession selon plan ci-joint. » ; qu'il en résulte que les bailleurs ont donné l'autorisation d'effectuer des transformations permettant la réunification de l'immeuble et que la SCI Indiana s'est réservée l'exécution de ceux nécessaires à l'indépendance des locaux dont elle conservait la jouissance, soit selon le plan annexé : un mur à monter et une cloison à ouvrir ; que sur la responsabilité au titre des désordres, en application de l'article 1719 du code civil « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : / 1° De délivrer au preneur la chose louée (...) 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 30 D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (.) » et aux termes de l'article 1720 du même code : «Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. /Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » ; qu'il en résulte que l'obligation de délivrance, qui suppose celle d'une chose en bon état de réparation, impose au bailleur de permettre au locataire d'exploiter les lieux conformément à leur destination et ce, durant toute la période de location ; qu'elle implique ainsi que le bailleur conserve la charge des vices de structure de l'immeuble, en dépit des clauses par lesquelles le preneur déclare prendre les lieux en l'état et/ou renonce à tout recours contre le bailleur ; qu'en revanche, le bailleur n'est pas tenu au titre de réparations résultant d'une activité qui n'invitait pas à penser qu'elles seraient nécessaires ; qu'en effet, et par application des articles 1728 du code civil, le preneur est tenu : « d'user de la chose en bon père de famille, suivant la destination donnée par le bail ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention (..) » ; que l'expert judiciaire a relevé des désordres structurels, secondaires et d'humidité sur le plancher du rez-de-chaussée.
1- S'agissant des désordres structurels :
a) concernant les planchers et fissures de façade (travaux évalués à la somme de 188.000 euros HT) :
L'expert précise : « les désordres sont initialement causés par une déformation des planchers surexploités /Les planchers du deuxième et du troisième étage sont anciens et ils ne répondent qu'à des usages d'habitation anciens (...) /Les charpentes bois bénéficient d'une très forte élasticité qui obligent enduits et les plâtras des planchers à la fissure (.) / En sous face des planchers, les fissures observées aux abords des encastrements des poutres bois témoignent des fléchissements de celles-ci ...) /Les fissures observées sur l'angle et la façade de la rue [...], témoignent d'une descente de charge dissymétrique, ce qui signifie d'ailleurs que les fissures de façade sont causées directement par la surcharge des planchers » ; en conclusion de ce paragraphe, l'expert écartant tout vice, erreur de conception ou d'exécution précise encore : « Des désordres de fissures observés sur les maçonneries et planchers porteurs proviennent directement d'une négligence dans l'exploitation des ouvrages. La SAS CELIO FRANCE use de la surface du plancher du 2ème étage comme entrepôt d'arrière boutique de son commerce et use du troisième étage comme entrepôt occasionnel de son commerce. La structure de l'immeuble n'est pas adaptée à cet usage, / (..) Les planchers intérieurs surchargés ont modifié la structure de l'immeuble (..) les descentes de charges sont mal réparties, et l'ensemble organise des fissures en façade (.) Le désordre affecte la solidité de l'immeuble » ; qu'ainsi, et comme l'a justement relevé le premier juge les fissures des façades et des planchers proviennent d'une surexploitation du deuxième et troisième étage par la société Célio qui y stocke sa marchandise et y a installé des appareils de climatisation ; qu'en effet, il ressort des débats que la société Célio a utilisé les surfaces des planchers des 2ème et 3ème étage, comme entrepôt de stockage de son commerce ; qu'ainsi, l'huissier de justice requis le 5 janvier 2011, à l'effet de constater l'état des planchers avant travaux, a noté au niveau 3 que « la totalité de l'étage est occupée par le stockage de cartons et marchandises » et que « la totalité de la surface est occupée par des rayonnages », constatant « que le niveau 4 est entièrement occupé par un stockage de cartons contenant des marchandises de prêt à porter » ; qu'en ce sens, la SCI Indiana observe que les photographies jointes attestent de cartons empilés et d'étagères et portants jusqu'au plafond ; elle en conclut que ces désordres proviennent directement, comme relevé par l'expert, de la surcharge des planchers et d'une négligence dans l'exploitation des ouvrages ; elle rappelle les articles 1, 4 et 9 du bail aux termes desquels : «Le preneur prendra les lieux loués dans l'état ou ils se trouveront au moment de l'entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur aucune remise en état, ni réparation, ni lui faire aucune réclamation quelconque à ce sujet. Le preneur restera responsable des travaux tels que prévus à l'article 606 du Code Civil si les désordres résultent d'ouvrages réalisés par le preneur », «Le preneur aura à sa charge toutes les transformations et réparations nécessitées durant l'exercice de son activité tout en restant garant vis à vis du bailleur de toute action en dommages et intérêts de la part d'autres locataires ou voisins que pourrait provoquer l'exercice de son activité (..) / Il aura à sa charge exclusive toutes les transformations et réparations nécessitées qu'il jugera nécessaires à l'exercice de son activité en ce et y compris les travaux de gros oeuvre et notamment la modification éventuelle des accès aux étages sous réserve de les effectuer dans les règles de l'art et sous la surveillance d'un Bureau de Contrôle. », « Le preneur ne pourra faire entrer, ni entreposer des marchandises présentant des risques et inconvénients quels qu'ils soient » ; que pour écarter sa propre responsabilité dans la survenance de ces désordres et entendre condamner la SCI Indiana, la société Célio fait valoir que l'expert a constaté que « l'ossature de la partie d'immeuble de la SCI INDIANA n'est pas adaptée aux usages de la SAS CELIO FRANCE » ; affirmant d'une part que le bailleur ne pouvait ignorer qu'elle y entreposerait la marchandise destinée à la vente, d'autre part que ce stockage était nécessaire et complémentaire à son commerce et conforme à la destination contractuelle des locaux, elle en déduit qu'il a manqué à son obligation de délivrance de locaux à usage de commerce, comme cela a été retenu par le premier juge ; que toutefois, et comme le relève la SCI Indiana :
- il ne ressort pas du bail que les étages devaient servir d'entrepôts de stockage ; en effet, la société Célio n'a pas conclu avec la SCI Indiana un bail à destination d'entrepôt mais tout commerce dans un immeuble ancien, dont les plans annexés mentionnaient que les étages étaient aménagés en pièce à vivre (studio, salon, cuisine et chambre), observation devant être faite que cet aménagement n'empêchait pas la destination commerciale des dits étages puisque l'expert indique que l'immeuble a été divisé « en 1989 pour constituer 2 copropriétés mitoyennes à destination commerciale et à tout étage » (page 21 du rapport d'expertise),
- il n'est par ailleurs pas établi que la société Célio a avisé le bailleur de son intention d'utiliser les étages à destination exclusive de stockage et de réserve,
- qu'il n'est également pas démontré que le stockage, dans le même immeuble et en étage, dans les proportions mises en oeuvre par la société Célio, était nécessaire à son activité ni que la location des étages d'un immeuble dont le rez de chaussée est occupé par un commerce est nécessairement destinée stockage des réserves, plutôt qu'à l'aménagement par exemple, d'espaces de ventes privées, de bureaux ou salle réservées au personnel ;
qu'enfin, il sera observé, que l'expert précise que « les travaux préconisés ne visent pas à l'adaptation des activités de stockage de la SAS CELIO FRANCE au deuxième et au troisième étage » ; que par ailleurs, et comme le soutient la société Biker, les baux « tous commerces » présentent la particularité de laisser au locataire la liberté du choix de l'activité, sous réserve du respect des dispositions de la nature de l'immeuble ainsi que dans le cas d'espèce de l'état descriptif de division ; qu'il en résulte que le preneur qui avait «à sa charge exclusive toutes les transformations et réparations nécessitées qu'il jugera nécessaires à l'exercice de son activité » n'est pas fondé à soutenir ni qu'il a fait un usage normal et conforme à la destination contractuelle des locaux des 2ème et 3ème étage d'un immeuble ancien en les transformant en entrepôts de stockage, ni que ces désordres caractérisent un manquement à l'obligation de délivrance du bailleur ; que le jugement déféré aux termes duquel le premier juge a retenu la responsabilité de la SCI Indiana au motif qu'il ne résultait pas des pièces produites qu'elle avait attiré l'attention de son locataire sur la surexploitation des planchers des étages sera réformé, et ce, d'autant que la société Célio, professionnel averti ne peut prétendre avoir ignoré les contraintes résultant d'un immeuble ancien, alors même qu'elle s'est entourée de son bureau d'architectes, notamment comme cela ressort des débats, pour réaménager les locaux en 2002 ; qu'elle sera en conséquence déclarée responsable des fissures et de la déformation des planchers, provenant de la surexploitation de ceux-ci et caractérisant un manquement aux obligations du preneur telles que résultant de l'article 1728 sus visé du code civil, s'agissant non de locaux loués pour servir d'entrepôt de stockage mais de locaux situés dans un immeuble ancien ; qu'enfin, et faute de lien de causalité avec le désordre, elle sera également déboutée de sa prétention à entendre condamner les bailleurs au titre de leur faute résultant de l'absence de désignation d'un syndicat des copropriétaires ;
; qu'il suit de ce qui précède que la société Célio responsable des désordres, à l'exception de ceux concernant l'humidité durez de chaussée, n'est pas fondée en sa demande de condamnation des bailleurs à l'exécution des autres travaux ; qu'elle n'est également pas fondée en ses demandes formées au titre du préjudice de jouissance partiel quant à la réduction des surfaces qu'elle entendait destiner au stockage ; qu'il sera relevé que l'expert précise n'avoir pas relevé « de préjudice matériel du demandeur », ni observé « de préjudice de jouissance ou financier des locaux commerciaux » ; qu'en effet, et comme soutenu par la SCI Indiana, la société Célio n'a pas démontré que le bailleur était tenu de lui délivrer des locaux dont les planchers auraient dû supporter une charge de 500 kgs par m2 ; qu'elle n'établit pas au demeurant avoir subi un préjudice du fait de la réduction du stockage des marchandises, à laquelle elle a procédé à compter de l'année 2009 ; qu'il en résulte que le jugement déféré aux termes duquel le premier juge l'a déboutée de cette demande au titre du préjudice de jouissance antérieur à la réalisation des travaux, sera confirmé de ce chef ; que responsable des désordres nécessitant l'exécution de travaux de reprise, à l'exception de ceux concernant l'humidité des planchers, elle sera en conséquence, également déboutée des prétentions formées au titre de son préjudice de jouissance durant les dits travaux de reprise, observation devant être faite que les travaux nécessaires à la réparation de l'humidité en rez de chaussée ont été exécutés en même temps que les autres travaux résultant de sa faute ; que le jugement déféré ayant accueilli la demande en expertise pour évaluer ce préjudice dont la société Célio ne justifiait pas, sera réformé de ce chef, sans qu'il n'y ait lieu par voie de conséquence à ampliation de la dite mission expertale ;
1°) ALORS QUE la mise à disposition du bien objet du bail est l'essence même du contrat de louage ; que le bailleur doit délivrer des locaux permettant l'exercice de l'activité prévue par le bail ; que le stockage de vêtements est inhérent et indispensable à l'exploitation d'un fonds de commerce de vente de vêtements ; que la cour d'appel a constaté que le bail était destiné à tous commerces, excepté le commerce alimentaire, que l'immeuble était très ancien et que les 2ème et 3ème étages loués par la société Indiana étaient destinés exclusivement à l'habitation (arrêt, p. 7) ; qu'en retenant, pour débouter la société Célio France de ses demandes, que cette dernière avait commis une faute en usant du 2ème étage comme entrepôt d'arrière boutique et du 3ème étage d'entrepôt occasionnel de son commerce, cette surexploitation des deux étages étant la cause des désordres structurels et que le stockage de vêtements n'était pas prévue au bail, quand le bail, portant sur tous commerce, consenti à une société de vente de vêtements, induit par essence le stockage des vêtements destinés à la vente, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 (devenu l'article 1103), ensemble l'article 1719 du même code ;
2°) ALORS QUE la cour d'appel qui, infirme un jugement, doit réfuter les motifs déterminants des premiers juges dont il est demandé confirmation ; qu'en l'espèce, la société Célio France demandait la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il avait retenu une faute de la SCI Indiana qui avait loué des locaux initialement destinés à l'usage d'habitation en locaux à usage commercial sans avoir vérifié si cet usage était possible au regard de la structure de l'immeuble (jugement, p. 7, § 1) ; qu'en infirmant le jugement, sans réfuter ce motif, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; que la cour d'appel a constaté que le bail était destiné à tous commerces, excepté le commerce alimentaire, que l'immeuble était très ancien et que les 2ème et 3ème étages loués par la société Indiana étaient destinés exclusivement à l'habitation (arrêt, p. 7) ; qu'en retenant une faute du preneur tenant au stockage des vêtements destinés à la vente, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la SCI Indiana n'avait pas manqué à son obligation de délivrance en donnant à la société Célio France à bail un local non conforme à la destination contractuellement prévue de tous commerces et sans rechercher préalablement si le bailleur avait vérifié l'aptitude des locaux à un usage tous commerces, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1719 du code civil ;
4°) ALORS QU'en considérant que la société Célio France ne démontrait pas que le bailleur était tenu de lui délivrer des locaux dont les planchers auraient dû supporter une charge de 500kgs par m2 quand le rapport d'expertise précisait que les locaux loués devaient être dotés de planchers pouvant recevoir une charge au moins de 500kg/m2 dès lors qu'il s'agit de la norme minimale pour une boutique et ses annexes (rapport d'expertise, p. 31), la cour d'appel a dénaturé par omission le rapport d'expertise, violant l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 (devenu l'article 1103).
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
(relatif aux fissures de la cage d'escalier)Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté la société Célio France de ses demandes formées au titre des travaux préconisés par l'expert relatifs à l'ossature de l'escalier et dit qu'elle supportera le coût des dits travaux ;
AUX MOTIFS QUE, sur les baux liant les parties, il ressort des débats et pièces du dossier que les baux aux droits desquels est venue la société Celio sont à destination de l'exploitation de «tous commerces souhaités à l'exception d'activités liées au commerce alimentaire » et qu'ils portent sur divers locaux composant un immeuble de 3 étages du XVIIIe (selon les bailleurs) et XIXe siècle (selon la description de l'expert), situé en front de port ; que cet immeuble d'une « contenance de 45 m2 a été divisé en 9 lots, dont partie d'abord louée par la société Biker (magasin en rez de chaussée et réserve au 1er étage) les autres parties ( 9 m2 en rez de chaussée, un appartement au 2ème étage, et une chambre, un séjour et une cuisine au 3ème étage), louées ultérieurement par la SCI Indiana, à fin de réunification des surfaces ; que ces baux prévoient que le preneur « aura à sa charge toutes les transformations et réparations nécessitées (... ) et notamment la modification éventuelle des accès aux étages ( ...) » ; que le bail consenti par la société Biker ajoute que les travaux « se feront sous la surveillance de l'architecte du bailleur dont les honoraires et vacations resteront à la charge du preneur (.) Lesdits travaux seront réalisés sous la surveillance et le contrôle de l'architecte du bailleur, comme il a été dit au paragraphe ci-dessus. (..) Le bailleur autorise les réunifications éventuelles des (...) étages (.)» ; que le bail consenti par la SCI Indiana le 15 mars 2000 précise : «Le bailleur exécutera les travaux nécessaires à la séparation entre les locaux loués et la partie dont il conserve la jouissance jusqu'au 30 octobre 2000 : fermeture de l'accès au deuxième niveau et ouverture du mur permettant une communication avec le magasin actuellement occupé par le preneur et les locaux loués aux présentes. Les dits travaux devront être effectués au jour de la prise de possession selon plan ci-joint. » ; qu'il en résulte que les bailleurs ont donné l'autorisation d'effectuer des transformations permettant la réunification de l'immeuble et que la SCI Indiana s'est réservée l'exécution de ceux nécessaires à l'indépendance des locaux dont elle conservait la jouissance, soit selon le plan annexé : un mur à monter et une cloison à ouvrir ; que sur la responsabilité au titre des désordres, en application de l'article 1719 du code civil « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : / 1° De délivrer au preneur la chose louée (...) 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 30 D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (.) » et aux termes de l'article 1720 du même code : «Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. /Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » ; qu'il en résulte que l'obligation de délivrance, qui suppose celle d'une chose en bon état de réparation, impose au bailleur de permettre au locataire d'exploiter les lieux conformément à leur destination et ce, durant toute la période de location ; qu'elle implique ainsi que le bailleur conserve la charge des vices de structure de l'immeuble, en dépit des clauses par lesquelles le preneur déclare prendre les lieux en l'état et/ou renonce à tout recours contre le bailleur ; qu'en revanche, le bailleur n'est pas tenu au titre de réparations résultant d'une activité qui n'invitait pas à penser qu'elles seraient nécessaires ; qu'en effet, et par application des articles 1728 du code civil, le preneur est tenu : « d'user de la chose en bon père de famille, suivant la destination donnée par le bail ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention (..) » ; que l'expert judiciaire a relevé des désordres structurels, secondaires et d'humidité sur le plancher du rez-de-chaussée ; que s'agissant des désordres structurels et notamment les fissures de la cage d'escalier (travaux évalués à la somme de 85.000 euros HT : l'expert a conclu que « Les désordres observés sur l'escalier et la cage d'escalier, proviennent d'une erreur de conception et/ou d'exécution. Les fissures observées dans et sur l'escalier de l'immeuble, résultent de la résistance insuffisante des ouvrages de soutien » ; il explique en ce sens : « en 2000, la SCI INDIANA démolit la première volet d'escalier pour interrompre l'accès depuis le rez-de-chaussée à l'étage. La démolition de l'escalier ne donne pas suite à la réalisation d'un plancher intermédiaire pour fermer la trémie. /La descente de charge de l'escalier ancien est modifiée. L'escalier repose uniquement sur la poutre (dite poutre en sous-oeuvre) et sur le pilier de brique » ; il conclut « La démolition de la première volée d'escalier (et l'absence de construction d'un plancher intermédiaire pour fermer la trémie) concentre toute la descente de charge traditionnelle de l'escalier sur le pilier de brique. Le pilier est insuffisamment tenu en tête. Les liaisons avec la poutre en sous-oeuvre sont sommaires. Le pilier vacille /Les maçonneries s'affaissent et ces affaissements organisent les fissures. Au poids de l'escalier s'ajoute la surcharge des planchers périphériques. » ; qu'il en résulte que les fissures de la cage d'escaliers sont la conséquence de la suppression du premier volet d'escalier, à laquelle s'est ajoutée la surcharge des planchers et qu'ainsi le désordre est augmenté par la négligence d'exploitation des ouvrages ; que toutefois, si l'expert attribue à la SCI Indiana, la responsabilité des travaux concernant l'escalier, en se référant au bail commercial ainsi qu'à ses plans annexés prévoyant la fermeture de l'accès au 2ème niveau, aucune des pièces du dossier, ne permet de confirmer cette observation, contestée par la SCI Indiana ; qu'en ce sens, il sera relevé que le bail consenti le 15 mars 2000 précise : «Le bailleur exécutera les travaux nécessaires à la séparation entre les locaux loués et la partie dont il conserve la jouissance jusqu'au 30 octobre 2000 fermeture de l'accès au deuxième niveau et ouverture du mur permettant une communication avec le magasin actuellement occupé par le preneur et les locaux loués aux présentes. Les dits travaux devront être effectués au jour de la prise de possession selon plan ci-joint. », ce dont il ne résulte pas que le bailleur avait la charge de supprimer le dit escalier ; qu'en outre, s'il ressort des plans annexés au bail, que la SCI Indiana avait la charge de monter un mur et d'ouvrir une cloison permettant de réunir les rez-de-chaussée, ce document, pas plus que la clause ci-avant énoncée ne met à sa charge la suppression de l'escalier ; qu'en revanche, et comme il a été dit, aux termes des deux baux souscrits, le preneur avait « à sa charge exclusive toutes les transformations et réparations nécessitées qu'il jugera nécessaires à l'exercice de son activité en ce et y compris les travaux de gros oeuvre et notamment la modification éventuelle des accès aux étages sous réserve de les effectuer dans les règles de l'art et sous la surveillance d'un Bureau de Contrôle. / Ces transformations sont d'ores et déjà autorisées (..) /Le bailleur consent aux travaux relatifs à tous percements de murs (..) dans l'hypothèse d'une éventuelle acquisition par le preneur des locaux mitoyens (...) » ; or, autorisée dans les termes de l'article sus-énoncé, à exécuter des travaux dans l'immeuble, la société Célio ne démontre pas que le bailleur a pris en charge, comme elle le soutient, la suppression de l'escalier ; que dès lors, le jugement déféré sera réformé de ce chef et la société Célio sera également déclarée responsable du désordre résultant pour partie de cette suppression outre de la surcharge des planchers supérieurs ; que faute de lien de causalité avec le désordre, elle sera également déboutée de sa prétention à entendre condamner les bailleurs au titre de leur faute résultant de l'absence de désignation d'un syndicat des copropriétaires ; qu'il suit de ce qui précède que la société Célio responsable des désordres, à l'exception de ceux concernant l'humidité durez de chaussée, n'est pas fondée en sa demande de condamnation des bailleurs à l'exécution des autres travaux ; qu'elle n'est également pas fondée en ses demandes formées au titre du préjudice de jouissance partiel quant à la réduction des surfaces qu'elle entendait destiner au stockage ; qu'il sera relevé que l'expert précise n'avoir pas relevé « de préjudice matériel du demandeur », ni observé « de préjudice de jouissance ou financier des locaux commerciaux » ; qu'en effet, et comme soutenu par la SCI Indiana, la société Célio n'a pas démontré que le bailleur était tenu de lui délivrer des locaux dont les planchers auraient dû supporter une charge de 500 kgs par m2 ; qu'elle n'établit pas au demeurant avoir subi un préjudice du fait de la réduction du stockage des marchandises, à laquelle elle a procédé à compter de l'année 2009 ; qu'il en résulte que le jugement déféré aux termes duquel le premier juge l'a déboutée de cette demande au titre du préjudice de jouissance antérieur à la réalisation des travaux, sera confirmé de ce chef ; que responsable des désordres nécessitant l'exécution de travaux de reprise, à l'exception de ceux concernant l'humidité des planchers, elle sera en conséquence, également déboutée des prétentions formées au titre de son préjudice de jouissance durant les dits travaux de reprise, observation devant être faite que les travaux nécessaires à la réparation de l'humidité en rez-de-chaussée ont été exécutés en même temps que les autres travaux résultant de sa faute ; que le jugement déféré ayant accueilli la demande en expertise pour évaluer ce préjudice dont la société Célio ne justifiait pas, sera réformé de ce chef, sans qu'il n'y ait lieu par voie de conséquence à ampliation de la dite mission expertale ;
ALORS QUE le juge ne peut dénaturer les documents de la cause ; que le bail consenti par la société Indiana stipulait en sa clause 5 que « le bailleur exécutera les travaux nécessaires à la séparation entre les locaux loués et la partie dont il conserve la jouissance jusqu'au 30 octobre 2000 fermeture de l'accès au deuxième niveau et ouverture du mur permettant une communication avec le magasin actuellement occupé par le preneur et les locaux loués aux présentes. Les dits travaux devront être effectués au jour de la prise de possession selon plan ci-joint » ; qu'en affirmant qu'il ne résultait pas de cette clause que le bailleur avait la charge de supprimer l'escalier, la cour d'appel l'a dénaturée violant l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 (devenu l'article 1103).
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
(relatifs aux désordres secondaires)Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la société Célio de ses demandes au titre des travaux relatifs aux désordres secondaires et dit qu'elle supportera le coût des dits travaux ;
AUX MOTIFS QUE, sur les baux liant les parties, il ressort des débats et pièces du dossier que les baux aux droits desquels est venue la société Celio sont à destination de l'exploitation de «tous commerces souhaités à l'exception d'activités liées au commerce alimentaire » et qu'ils portent sur divers locaux composant un immeuble de 3 étages du XVIIIe (selon les bailleurs) et XIXe siècle (selon la description de l'expert), situé en front de port ; que cet immeuble d'une « contenance de 45 m2 a été divisé en 9 lots, dont partie d'abord louée par la société Biker (magasin en rez de chaussée et réserve au 1er étage) les autres parties ( 9 m2 en rez de chaussée, un appartement au 2ème étage, et une chambre, un séjour et une cuisine au 3ème étage), louées ultérieurement par la SCI Indiana, à fin de réunification des surfaces ; que ces baux prévoient que le preneur « aura à sa charge toutes les transformations et réparations nécessitées (... ) et notamment la modification éventuelle des accès aux étages ( ...) » ; que le bail consenti par la société Biker ajoute que les travaux « se feront sous la surveillance de l'architecte du bailleur dont les honoraires et vacations resteront à la charge du preneur (.) Lesdits travaux seront réalisés sous la surveillance et le contrôle de l'architecte du bailleur, comme il a été dit au paragraphe ci-dessus. (..) Le bailleur autorise les réunifications éventuelles des (...) étages (.)» ; que le bail consenti par la SCI Indiana le 15 mars 2000 précise : «Le bailleur exécutera les travaux nécessaires à la séparation entre les locaux loués et la partie dont il conserve la jouissance jusqu'au 30 octobre 2000 : fermeture de l'accès au deuxième niveau et ouverture du mur permettant une communication avec le magasin actuellement occupé par le preneur et les locaux loués aux présentes. Les dits travaux devront être effectués au jour de la prise de possession selon plan ci-joint. » ; qu'il en résulte que les bailleurs ont donné l'autorisation d'effectuer des transformations permettant la réunification de l'immeuble et que la SCI Indiana s'est réservée l'exécution de ceux nécessaires à l'indépendance des locaux dont elle conservait la jouissance, soit selon le plan annexé : un mur à monter et une cloison à ouvrir ; que sur la responsabilité au titre des désordres, en application de l'article 1719 du code civil « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : / 1° De délivrer au preneur la chose louée (...) 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 30 D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (.) » et aux termes de l'article 1720 du même code : «Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. /Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » ; qu'il en résulte que l'obligation de délivrance, qui suppose celle d'une chose en bon état de réparation, impose au bailleur de permettre au locataire d'exploiter les lieux conformément à leur destination et ce, durant toute la période de location ; qu'elle implique ainsi que le bailleur conserve la charge des vices de structure de l'immeuble, en dépit des clauses par lesquelles le preneur déclare prendre les lieux en l'état et/ou renonce à tout recours contre le bailleur ; qu'en revanche, le bailleur n'est pas tenu au titre de réparations résultant d'une activité qui n'invitait pas à penser qu'elles seraient nécessaires ; qu'en effet, et par application des articles 1728 du code civil, le preneur est tenu : « d'user de la chose en bon père de famille, suivant la destination donnée par le bail ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention (..) » ; que l'expert judiciaire a relevé des désordres structurels, secondaires et d'humidité sur le plancher du rez-de-chaussée.
1- S'agissant des désordres structurels :
a) concernant les planchers et fissures de façade (travaux évalués à la somme de 188.000 euros HT) :
L'expert précise : « les désordres sont initialement causés par une déformation des planchers surexploités /Les planchers du deuxième et du troisième étage sont anciens et ils ne répondent qu'à des usages d'habitation anciens (...) /Les charpentes bois bénéficient d'une très forte élasticité qui obligent enduits et les plâtras des planchers à la fissure (.) / En sous face des planchers, les fissures observées aux abords des encastrements des poutres bois témoignent des fléchissements de celles-ci ...) /Les fissures observées sur l'angle et la façade de la rue [...], témoignent d'une descente de charge dissymétrique, ce qui signifie d'ailleurs que les fissures de façade sont causées directement par la surcharge des plancher » ; en conclusion de ce paragraphe, l'expert écartant tout vice, erreur de conception ou d'exécution précise encore : « Des désordres de fissures observés sur les maçonneries et planchers porteurs proviennent directement d'une négligence dans l'exploitation des ouvrages. I La SAS CELIO FRANCE use de la surface du plancher du 2ème étage comme entrepôt d'arrière boutique de son commerce et use du troisième étage comme entrepôt occasionnel de son commerce. La structure de l'immeuble n'est pas adaptée à cet usage, / (..) Les planchers intérieurs surchargés ont modifié la structure de l'immeuble (..) les descentes de charges sont mal réparties, et l'ensemble organise des fissures en façade (.) Le désordre affecte la solidité de l'immeuble » ; qu'ainsi, et comme l'a justement relevé le premier juge les fissures des façades et des planchers proviennent d'une surexploitation du deuxième et troisième étage par la société Célio qui y stocke sa marchandise et y a installé des appareils de climatisation ; qu'en effet, il ressort des débats que la société Célio a utilisé les surfaces des planchers des 2ème et 3ème étage, comme entrepôt de stockage de son commerce ; qu'ainsi, l'huissier de justice requis le 5 janvier 2011, à l'effet de constater l'état des planchers avant travaux, a noté au niveau 3 que « la totalité de l'étage est occupée par le stockage de cartons et marchandises » et que « la totalité de la surface est occupée par des rayonnages », constatant « que le niveau 4 est entièrement occupé par un stockage de cartons contenant des marchandises de prêt à porter » ; qu'en ce sens, la SCI Indiana observe que les photographies jointes attestent de cartons empilés et d'étagères et portants jusqu'au plafond ; elle en conclut que ces désordres proviennent directement, comme relevé par l'expert, de la surcharge des planchers et d'une négligence dans l'exploitation des ouvrages ; elle rappelle les articles 1, 4 et 9 du bail aux termes desquels : «Le preneur prendra les lieux loués dans l'état ou ils se trouveront au moment de l'entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur aucune remise en état, ni réparation, ni lui faire aucune réclamation quelconque à ce sujet. Le preneur restera responsable des travaux tels que prévus à l'article 606 du Code Civil si les désordres résultent d'ouvrages réalisés par le preneur », «Le preneur aura à sa charge toutes les transformations et réparations nécessitées durant l'exercice de son activité tout en restant garant vis à vis du bailleur de toute action en dommages et intérêts de la part d'autres locataires ou voisins que pourrait provoquer l'exercice de son activité (..) / Il aura à sa charge exclusive toutes les transformations et réparations nécessitées qu'il jugera nécessaires à l'exercice de son activité en ce et y compris les travaux de gros oeuvre et notamment la modification éventuelle des accès aux étages sous réserve de les effectuer dans les règles de l'art et sous la surveillance d'un Bureau de Contrôle. », « Le preneur ne pourra faire entrer, ni entreposer des marchandises présentant des risques et inconvénients quels qu'ils soient » ; que pour écarter sa propre responsabilité dans la survenance de ces désordres et entendre condamner la SCI Indiana, la société Célio fait valoir que l'expert a constaté que « l'ossature de la partie d'immeuble de la SCI INDIANA n'est pas adaptée aux usages de la SAS CELIO FRANCE » ; affirmant d'une part que le bailleur ne pouvait ignorer qu'elle y entreposerait la marchandise destinée à la vente, d'autre part que ce stockage était nécessaire et complémentaire à son commerce et conforme à la destination contractuelle des locaux, elle en déduit qu'il a manqué à son obligation de délivrance de locaux à usage de commerce, comme cela a été retenu par le premier juge ; que toutefois, et comme le relève la SCI Indiana :
- il ne ressort pas du bail que les étages devaient servir d'entrepôts de stockage ; en effet, la société Célio n'a pas conclu avec la SCI Indiana un bail à destination d'entrepôt mais tout commerce dans un immeuble ancien, dont les plans annexés mentionnaient que les étages étaient aménagés en pièce à vivre (studio, salon, cuisine et chambre), observation devant être faite que cet aménagement n'empêchait pas la destination commerciale des dits étages puisque l'expert indique que l'immeuble a été divisé « en 1989 pour constituer 2 copropriétés mitoyennes à destination commerciale et à tout étage » (page 21 du rapport d'expertise),
- il n'est par ailleurs pas établi que la société Célio a avisé le bailleur de son intention d'utiliser les étages à destination exclusive de stockage et de réserve,
- qu'il n'est également pas démontré que le stockage, dans le même immeuble et en étage, dans les proportions mises en oeuvre par la société Célio, était nécessaire à son activité ni que la location des étages d'un immeuble dont le rez de chaussée est occupé par un commerce est nécessairement destinée stockage des réserves, plutôt qu'à l'aménagement par exemple, d'espaces de ventes privées, de bureaux ou salle réservées au personnel ;
qu'enfin, il sera observé, que l'expert précise que « les travaux préconisés ne visent pas à l'adaptation des activités de stockage de la SAS CELIO FRANCE au deuxième et au troisième étage » ; que par ailleurs, et comme le soutient la société Biker, les baux « tous commerces » présentent la particularité de laisser au locataire la liberté du choix de l'activité, sous réserve du respect des dispositions de la nature de l'immeuble ainsi que dans le cas d'espèce de l'état descriptif de division ; qu'il en résulte que le preneur qui avait «à sa charge exclusive toutes les transformations et réparations nécessitées qu'il jugera nécessaires à l'exercice de son activité » n'est pas fondé à soutenir ni qu'il a fait un usage normal et conforme à la destination contractuelle des locaux des 2ème et 3ème étage d'un immeuble ancien en les transformant en entrepôts de stockage, ni que ces désordres caractérisent un manquement à l'obligation de délivrance du bailleur ; que le jugement déféré aux termes duquel le premier juge a retenu la responsabilité de la SCI Indiana au motif qu'il ne résultait pas des pièces produites qu'elle avait attiré l'attention de son locataire sur la surexploitation des planchers des étages sera réformé, et ce, d'autant que la société Célio, professionnel averti ne peut prétendre avoir ignoré les contraintes résultant d'un immeuble ancien, alors même qu'elle s'est entourée de son bureau d'architectes, notamment comme cela ressort des débats, pour réaménager les locaux en 2002 ; qu'elle sera en conséquence déclarée responsable des fissures et de la déformation des planchers, provenant de la surexploitation de ceux-ci et caractérisant un manquement aux obligations du preneur telles que résultant de l'article 1728 sus visé du code civil, s'agissant non de locaux loués pour servir d'entrepôt de stockage mais de locaux situés dans un immeuble ancien ; qu'enfin, et faute de lien de causalité avec le désordre, elle sera également déboutée de sa prétention à entendre condamner les bailleurs au titre de leur faute résultant de l'absence de désignation d'un syndicat des copropriétaires ; que le premier juge retenant que l'expert indique que les désordres secondaires (s'agissant notamment les plâtres sur la cage d'escalier) sont dus au mouvement de structure de l'immeuble ainsi qu'à un défaut d'entretien par le locataire a dit que ces désordres secondaires doivent être pris en charge tant par la SCI Indiana que par la société Célio qui s'est engagée contractuellement à entretenir les lieux loués ; que toutefois, et comme il a été dit, les mouvements de structure de l'immeuble sont la conséquence de l'utilisation des locaux à des fins de stockage non prévues au bail, l'expert précisant encore que les plâtres ne résistent pas au choc répété de transport de marchandises et que la mise en place d'un réseau de climatisation a encore aggravé le problème en occasionnant un vieillissement prématuré des ossatures de l'immeuble ; qu'à cet égard, il sera encore observé que la climatisation n'a pu être installée en extérieur en raison des interdictions affectant les immeubles construits en front de port, motif pour lequel la société Célio a percé les planchers et les murs pour installer un local de climatisation ; que le jugement déféré sera en conséquence réformé de ce chef et la société Célio sera seule déclarée responsable des désordres secondaires, sans lien de causalité avec l'absence de syndicat des copropriétaires, provenant pour partie d'une négligence dans l'entretien lui incombant et pour partie de l'exploitation qu'elle a faite des lieux loués ; qu'il suit de ce qui précède que la société Célio responsable des désordres, à l'exception de ceux concernant l'humidité durez de chaussée, n'est pas fondée en sa demande de condamnation des bailleurs à l'exécution des autres travaux ; qu'elle n'est également pas fondée en ses demandes formées au titre du préjudice de jouissance partiel quant à la réduction des surfaces qu'elle entendait destiner au stockage ; qu'il sera relevé que l'expert précise n'avoir pas relevé « de préjudice matériel du demandeur », ni observé « de préjudice de jouissance ou financier des locaux commerciaux » ; qu'en effet, et comme soutenu par la SCI Indiana, la société Célio n'a pas démontré que le bailleur était tenu de lui délivrer des locaux dont les planchers auraient dû supporter une charge de 500 kgs par m2 ; qu'elle n'établit pas au demeurant avoir subi un préjudice du fait de la réduction du stockage des marchandises, à laquelle elle a procédé à compter de l'année 2009 ; qu'il en résulte que le jugement déféré aux termes duquel le premier juge l'a déboutée de cette demande au titre du préjudice de jouissance antérieur à la réalisation des travaux, sera confirmé de ce chef ; que responsable des désordres nécessitant l'exécution de travaux de reprise, à l'exception de ceux concernant l'humidité des planchers, elle sera en conséquence, également déboutée des prétentions formées au titre de son préjudice de jouissance durant les dits travaux de reprise, observation devant être faite que les travaux nécessaires à la réparation de l'humidité en rez de chaussée ont été exécutés en même temps que les autres travaux résultant de sa faute ; que le jugement déféré ayant accueilli la demande en expertise pour évaluer ce préjudice dont la société Célio ne justifiait pas, sera réformé de ce chef, sans qu'il n'y ait lieu par voie de conséquence à ampliation de la dite mission expertale ;
ALORS QUE la cassation qui sera prononcée sur le premier moyen entraînera par voie de conséquence l'annulation du chef du dispositif de l'arrêt attaqué ayant débouté la société Célio France de ses demandes relatives aux désordres secondaires, en application de l'article 624 du code de procédure civile
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté la société Célio de ses demandes au titre des travaux préconisés par l'expert judiciaire, relatifs à l'ossature de l'immeuble, l'ossature de l'escalier et les désordres secondaires, évalués respectivement à 188.000 €, 85.000 € et 6.500 €, et d'AVOIR dit qu'elle supporterait le coût de ces travaux ;
AUX MOTIFS QUE, sur les baux liant les parties, il ressort des débats et pièces du dossier que les baux aux droits desquels est venue la société Celio sont à destination de l'exploitation de «tous commerces souhaités à l'exception d'activités liées au commerce alimentaire » et qu'ils portent sur divers locaux composant un immeuble de3 étages du XVIIIe (selon les bailleurs) et XIXe siècle (selon la description de l'expert), situé en front de port ; que cet immeuble d'une « contenance de 45 m2 a été divisé en 9 lots, dont partie d'abord louée par la société Biker (magasin en rez de chaussée et réserve au 1er étage) les autres parties ( 9 m2 en rez de chaussée, un appartement au 2ème étage, et une chambre, un séjour et une cuisine au 3ème étage), louées ultérieurement par la SCI Indiana, à fin de réunification des surfaces ; que ces baux prévoient que le preneur « aura à sa charge toutes les transformations et réparations nécessitées (... ) et notamment la modification éventuelle des accès aux étages ( ...) » ; que le bail consenti par la société Biker ajoute que les travaux « se feront sous la surveillance de l'architecte du bailleur dont les honoraires et vacations resteront à la charge du preneur (.) Lesdits travaux seront réalisés sous la surveillance et le contrôle de l'architecte du bailleur, comme il a été dit au paragraphe ci-dessus. (..) Le bailleur autorise les réunifications éventuelles des (...) étages (.)» ; que le bail consenti par la SCI Indiana le 15 mars 2000 précise : «Le bailleur exécutera les travaux nécessaires à la séparation entre les locaux loués et la partie dont il conserve la jouissance jusqu'au 30 octobre 2000 : fermeture de l'accès au deuxième niveau et ouverture du mur permettant une communication avec le magasin actuellement occupé par le preneur et les locaux loués aux présentes. Les dits travaux devront être effectués au jour de la prise de possession selon plan ci-joint. » ; qu'il en résulte que les bailleurs ont donné l'autorisation d'effectuer des transformations permettant la réunification de l'immeuble et que la SCI Indiana s'est réservée l'exécution de ceux nécessaires à l'indépendance des locaux dont elle conservait la jouissance, soit selon le plan annexé : un mur à monter et une cloison à ouvrir ; que sur la responsabilité au titre des désordres, en application de l'article 1719 du code civil « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : / 1° De délivrer au preneur la chose louée (...) 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 30 D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (.) » et aux termes de l'article 1720 du même code : «Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. /Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » ; qu'il en résulte que l'obligation de délivrance, qui suppose celle d'une chose en bon état de réparation, impose au bailleur de permettre au locataire d'exploiter les lieux conformément à leur destination et ce, durant toute la période de location ; qu'elle implique ainsi que le bailleur conserve la charge des vices de structure de l'immeuble, en dépit des clauses par lesquelles le preneur déclare prendre les lieux en l'état et/ou renonce à tout recours contre le bailleur ; qu'en revanche, le bailleur n'est pas tenu au titre de réparations résultant d'une activité qui n'invitait pas à penser qu'elles seraient nécessaires ; qu'en effet, et par application des articles 1728 du code civil, le preneur est tenu : « d'user de la chose en bon père de famille, suivant la destination donnée par le bail ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention (..) » ; que l'expert judiciaire a relevé des désordres structurels, secondaires et d'humidité sur le plancher du rez-de-chaussée.
1- S'agissant des désordres structurels :
a) concernant les planchers et fissures de façade (travaux évalués à la somme de 188.000 euros HT) :
L'expert précise : « les désordres sont initialement causés par une déformation des planchers surexploités /Les planchers du deuxième et du troisième étage sont anciens et ils ne répondent qu'à des usages d'habitation anciens (...) /Les charpentes bois bénéficient d'une très forte élasticité qui obligent enduits et les plâtras des planchers à la fissure (.) / En sous face des planchers, les fissures observées aux abords des encastrements des poutres bois témoignent des fléchissements de celles-ci ...) /Les fissures observées sur l'angle et la façade de la rue [...], témoignent d'une descente de charge dissymétrique, ce qui signifie d'ailleurs que les fissures de façade sont causées directement par la surcharge des plancher » ; en conclusion de ce paragraphe, l'expert écartant tout vice, erreur de conception ou d'exécution précise encore : « Des désordres de fissures observés sur les maçonneries et planchers porteurs proviennent directement d'une négligence dans l'exploitation des ouvrages. La SAS CELIO FRANCE use de la surface du plancher du 2ème étage comme entrepôt d'arrière boutique de son commerce et use du troisième étage comme entrepôt occasionnel de son commerce. La structure de l'immeuble n'est pas adaptée à cet usage, / (..) Les planchers intérieurs surchargés ont modifié la structure de l'immeuble (..) les descentes de charges sont mal réparties, et l'ensemble organise des fissures en façade (.) Le désordre affecte la solidité de l'immeuble » ; qu'ainsi, et comme l'a justement relevé le premier juge les fissures des façades et des planchers proviennent d'une surexploitation du deuxième et troisième étage par la société Célio qui y stocke sa marchandise et y a installé des appareils de climatisation ; qu'en effet, il ressort des débats que la société Célio a utilisé les surfaces des planchers des 2ème et 3ème étage, comme entrepôt de stockage de son commerce ; qu'ainsi, l'huissier de justice requis le 5 janvier 2011, à l'effet de constater l'état des planchers avant travaux, a noté au niveau 3 que « la totalité de l'étage est occupée par le stockage de cartons et marchandises » et que « la totalité de la surface est occupée par des rayonnages », constatant « que le niveau 4 est entièrement occupé par un stockage de cartons contenant des marchandises de prêt à porter » ; qu'en ce sens, la SCI Indiana observe que les photographies jointes attestent de cartons empilés et d'étagères et portants jusqu'au plafond ; elle en conclut que ces désordres proviennent directement, comme relevé par l'expert, de la surcharge des planchers et d'une négligence dans l'exploitation des ouvrages ; elle rappelle les articles 1, 4 et 9 du bail aux termes desquels : «Le preneur prendra les lieux loués dans l'état ou ils se trouveront au moment de l'entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur aucune remise en état, ni réparation, ni lui faire aucune réclamation quelconque à ce sujet. Le preneur restera responsable des travaux tels que prévus à l'article 606 du Code Civil si les désordres résultent d'ouvrages réalisés par le preneur », «Le preneur aura à sa charge toutes les transformations et réparations nécessitées durant l'exercice de son activité tout en restant garant vis à vis du bailleur de toute action en dommages et intérêts de la part d'autres locataires ou voisins que pourrait provoquer l'exercice de son activité (..) / Il aura à sa charge exclusive toutes les transformations et réparations nécessitées qu'il jugera nécessaires à l'exercice de son activité en ce et y compris les travaux de gros oeuvre et notamment la modification éventuelle des accès aux étages sous réserve de les effectuer dans les règles de l'art et sous la surveillance d'un Bureau de Contrôle. », « Le preneur ne pourra faire entrer, ni entreposer des marchandises présentant des risques et inconvénients quels qu'ils soient » ; que pour écarter sa propre responsabilité dans la survenance de ces désordres et entendre condamner la SCI Indiana, la société Célio fait valoir que l'expert a constaté que « l'ossature de la partie d'immeuble de la SCI INDIANA n'est pas adaptée aux usages de la SAS CELIO FRANCE » ; affirmant d'une part que le bailleur ne pouvait ignorer qu'elle y entreposerait la marchandise destinée à la vente, d'autre part que ce stockage était nécessaire et complémentaire à son commerce et conforme à la destination contractuelle des locaux, elle en déduit qu'il a manqué à son obligation de délivrance de locaux à usage de commerce, comme cela a été retenu par le premier juge ; que toutefois, et comme le relève la SCI Indiana :
- il ne ressort pas du bail que les étages devaient servir d'entrepôts de stockage ; en effet, la société Célio n'a pas conclu avec la SCI Indiana un bail à destination d'entrepôt mais tout commerce dans un immeuble ancien, dont les plans annexés mentionnaient que les étages étaient aménagés en pièce à vivre (studio, salon, cuisine et chambre), observation devant être faite que cet aménagement n'empêchait pas la destination commerciale des dits étages puisque l'expert indique que l'immeuble a été divisé « en 1989 pour constituer 2 copropriétés mitoyennes à destination commerciale et à tout étage » (page 21 du rapport d'expertise),
- il n'est par ailleurs pas établi que la société Célio a avisé le bailleur de son intention d'utiliser les étages à destination exclusive de stockage et de réserve,
- qu'il n'est également pas démontré que le stockage, dans le même immeuble et en étage, dans les proportions mises en oeuvre par la société Célio, était nécessaire à son activité ni que la location des étages d'un immeuble dont le rez de chaussée est occupé par un commerce est nécessairement destinée stockage des réserves, plutôt qu'à l'aménagement par exemple, d'espaces de ventes privées, de bureaux ou salle réservées au personnel ;
qu'enfin, il sera observé, que l'expert précise que « les travaux préconisés ne visent pas à l'adaptation des activités de stockage de la SAS CELIO FRANCE au deuxième et au troisième étage » ; que par ailleurs, et comme le soutient la société Biker, les baux « tous commerces » présentent la particularité de laisser au locataire la liberté du choix de l'activité, sous réserve du respect des dispositions de la nature de l'immeuble ainsi que dans le cas d'espèce de l'état descriptif de division ; qu'il en résulte que le preneur qui avait «à sa charge exclusive toutes les transformations et réparations nécessitées qu'il jugera nécessaires à l'exercice de son activité » n'est pas fondé à soutenir ni qu'il a fait un usage normal et conforme à la destination contractuelle des locaux des 2ème et 3ème étage d'un immeuble ancien en les transformant en entrepôts de stockage, ni que ces désordres caractérisent un manquement à l'obligation de délivrance du bailleur ; que le jugement déféré aux termes duquel le premier juge a retenu la responsabilité de la SCI Indiana au motif qu'il ne résultait pas des pièces produites qu'elle avait attiré l'attention de son locataire sur la surexploitation des planchers des étages sera réformé, et ce, d'autant que la société Célio, professionnel averti ne peut prétendre avoir ignoré les contraintes résultant d'un immeuble ancien, alors même qu'elle s'est entourée de son bureau d'architectes, notamment comme cela ressort des débats, pour réaménager les locaux en 2002 ; qu'elle sera en conséquence déclarée responsable des fissures et de la déformation des planchers, provenant de la surexploitation de ceux-ci et caractérisant un manquement aux obligations du preneur telles que résultant de l'article 1728 sus visé du code civil, s'agissant non de locaux loués pour servir d'entrepôt de stockage mais de locaux situés dans un immeuble ancien ; qu'enfin, et faute de lien de causalité avec le désordre, elle sera également déboutée de sa prétention à entendre condamner les bailleurs au titre de leur faute résultant de l'absence de désignation d'un syndicat des copropriétaires ;
; qu'il suit de ce qui précède que la société Célio responsable des désordres, à l'exception de ceux concernant l'humidité durez de chaussée, n'est pas fondée en sa demande de condamnation des bailleurs à l'exécution des autres travaux ; qu'elle n'est également pas fondée en ses demandes formées au titre du préjudice de jouissance partiel quant à la réduction des surfaces qu'elle entendait destiner au stockage ; qu'il sera relevé que l'expert précise n'avoir pas relevé « de préjudice matériel du demandeur », ni observé « de préjudice de jouissance ou financier des locaux commerciaux » ; qu'en effet, et comme soutenu par la SCI Indiana, la société Célio n'a pas démontré que le bailleur était tenu de lui délivrer des locaux dont les planchers auraient dû supporter une charge de 500 kgs par m2 ; qu'elle n'établit pas au demeurant avoir subi un préjudice du fait de la réduction du stockage des marchandises, à laquelle elle a procédé à compter de l'année 2009 ; qu'il en résulte que le jugement déféré aux termes duquel le premier juge l'a déboutée de cette demande au titre du préjudice de jouissance antérieur à la réalisation des travaux, sera confirmé de ce chef ; que responsable des désordres nécessitant l'exécution de travaux de reprise, à l'exception de ceux concernant l'humidité des planchers, elle sera en conséquence, également déboutée des prétentions formées au titre de son préjudice de jouissance durant les dits travaux de reprise, observation devant être faite que les travaux nécessaires à la réparation de l'humidité en rez de chaussée ont été exécutés en même temps que les autres travaux résultant de sa faute ; que le jugement déféré ayant accueilli la demande en expertise pour évaluer ce préjudice dont la société Célio ne justifiait pas, sera réformé de ce chef, sans qu'il n'y ait lieu par voie de conséquence à ampliation de la dite mission expertale ;
ALORS QUE dans ses conclusions d'appel (p. 39 et 40), la société Célio France faisait valoir que si la SCI Indiana avait réalisé certains travaux dans l'immeuble, en exécution du jugement entrepris, ces travaux n'étaient pas conformes à ce qui avait été préconisé par l'expert judiciaire et ordonné par les premiers juges, ce dont attestait le constat d'huissier en date du 3 mai 2016 ; qu'en condamnant la société Célio France à prendre en charge le coût « des travaux préconisés par l'expert », et donc à rembourser à la SCI Indiana le montant des travaux qu'elle avait effectués, sans rechercher s'ils étaient conformes à ce qui avait été préconisé par l'expert, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
