LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence,15 novembre 2016), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 9 juillet 2014, pourvois n° 13-12.470 et 13-14.606), que, le 1er février 1996, M. et Mme P..., propriétaires de locaux dans un immeuble, et M. X... ont signé une promesse synallagmatique de vente dont la durée était fixée à trois mois ; que, le 11 juin 1996, les vendeurs ont restitué l'acompte versé et informé M. X... qu'ils n'envisageaient pas donner suite à la vente ; que, le 1er août 1996, M. X... et la société civile immobilière Sainte-Catherine (la SCI), constituée pour le substituer, ont assigné les époux P..., aujourd'hui représentés par leurs héritiers, Mme Yvonne Z..., Mme Marie D..., Mme Suzanne O..., Mme Philomène F..., Mme Marie-Thérèse G..., Mme Bernadette H..., M. Michel F..., M. Georges I..., Mme Michèle B..., Mme Evelyne J... en sa qualité d'administratrice légale des biens de M. Adrien F..., M. Adrien F..., M. Gilles Z..., Mme Yvonne K... en sa qualité de curatrice de M. Gilles Z..., M. Michel L..., Mme Marion L..., et Mme Katty Z..., épouse C... (les héritiers P...) en perfection de la vente et en indemnisation de leurs préjudices ;
Attendu que M. X... et la SCI Sainte Catherine font grief à l'arrêt de rejeter ces demandes ;
Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que les vendeurs, très âgés, avaient clairement manifesté leur volonté de ne pas s'engager définitivement sans l'assistance et le conseil de leur propre notaire, ne voulant conclure l'acte définitif qu'avec son concours, ce que l'acquéreur avait accepté expressément, et que la solennité de l'acte notarié, nécessaire pour que vendeur et acheteur fussent engagés dans les liens d'un contrat définitif, était, dans la commune intention des parties, un élément constitutif du consentement, la cour d'appel a exactement déduit de ces seuls motifs que, faute de réitération, la promesse de vente était caduque ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... et la SCI Sainte Catherine aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et de la SCI Sainte Catherine et les condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à Mme Yvonne Z..., Mme Marie D..., Mme Suzanne O..., Mme Philomène F..., Mme Marie-Thérèse G..., Mme Bernadette H..., M. Michel F..., M. Georges I..., Mme Michèle B..., Mme Evelyne J... en sa qualité d'administratrice légale de M. Adrien F..., M. Adrien F..., M. Gilles Z..., Mme Yvonne K... en sa qualité de curatrice de M. Gilles Z..., M. Michel L..., Mme Marion L..., et Mme Katty Z... épouse C... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze avril deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour M. X... et la société Sainte Catherine.
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué,
D'AVOIR confirmé le jugement et débouté Monsieur X... et la SCI Sainte Catherine de leurs demandes tendant à voir juger que le compromis du 1er février 1996 valait vente, à condamner les intimés à régulariser l'acte de vente des biens visés devant notaire, subsidiairement à juger que le jugement vaudrait vente et à condamner les vendeurs à payer à la SCI Sainte Catherine diverses indemnités ;
AUX MOTIFS QUE « En l'espèce, l'acte du 1er février 1996 contient un accord sur la vente du 1er étage (lot 7) que le prix y est clairement défini (425.000 FF) et que les deux parties s'étant respectivement engagées, l'une à vendre et l'autre à acheter, peu important la faculté de substitution, il s'agit d'une promesse synallagmatique de vente et que la question qui se pose désormais est celle de savoir s'il a pu opérer un transfert de propriété dès lors que les intimés soutiennent que sa réitération par acte authentique était un élément constitutif de leur consentement. Attendu qu'à cet égard, la cour relève que l'acte litigieux a été passé sous seing privé, qu'il contient non seulement l'accord pour la vente du 1er étage, mais qu'il envisage aussi la cession du lot 6 avant le 1er août 1996 ; que sa rédaction n'est que très approximative, l'immeuble n'y étant désigné par aucune référence cadastrale ; que les vendeurs au demeurant très âgés y ont clairement manifesté leur volonté de ne pas s'engager définitivement sans l'assistance et le conseil de leur propre notaire, ne voulant en effet passer l'acte définitif qu'avec son concours, ce qu'au demeurant l'acheteur a accepté expressément ; Attendu que ce souhait, couplé à l'emploi du terme « définitif » et non réitératif » démontrent que la solennité de l'acte notarié était nécessaire pour que vendeur et acheteur soient engagés dans les liens d'un contrat définitif, et qu'il s'agissait ainsi dans une commune intention des parties d'un élément constitutif de leur consentement. Or, attendu que cet acte n'ayant finalement jamais été passé les appelants sont désormais mal fondés à se prévaloir d'un engagement des vendeurs et que même en l'absence de nullité encourue, ils seront par suite déboutés de leurs prétentions tendant notamment à voir dire que le compromis vaut vente, à voir condamner les intimés à le régulariser ainsi que dans leurs demandes en paiement subséquentes. Attendu qu'en ce qui concerne la vente du sous-sol, l'acte sus-analysé ne contient aucune obligation de vendre de la part des époux P... ; qu'il s'agit d'une simple promesse unilatérale, laissant à l'acquéreur la possibilité de lever l'option dans un délai de six mois qui expirait le 1er août 1996 ; que faute d'avoir été enregistré dans le délai de 10 jours de son acceptation conformément aux exigences de l'article 1840A du CGI alors applicable, cet acte est nul ; que les débats sur l'assignation du 16 juillet 1996 ayant fait l'objet d'un retrait du rôle, dont on soulignera au demeurant que ceux sur les nouvelles assignations délivrées en 2008, qui ne pouvaient de toute façon faire revivre la promesse sont inopérants, la question n'étant en toute hypothèse pas celle d'un délai de prescription, mais celle de l'écoulement d'un délai d'option » ;
1°) ALORS QUE les juges du fond sont tenus par les termes clairs des écrits qui leur sont soumis; qu'en l'espèce, le compromis de vente faisait état de l'accord des parties sur la chose et sur le prix, stipulant simplement que « le vendeur déclare qu'il désire passer l'acte de vente devant son notaire habituel, Maître Georges Q..., Maire de [...] », que « l'acheteur ne s'oppose pas à ce choix » et que « l'acheteur s'engage à verser au vendeur une somme de 10% à la signature du présent compromis, le sorte à la signature de l'acte définitif devant notaire » ; qu'en affirmant qu'il en résultait que « les vendeurs au demeurant très âgés y ont clairement manifesté leur volonté de ne pas s'engager définitivement sans l'assistance et le conseil de leur propre notaire, ne voulant en effet passer l'acte définitif qu'avec son concours, ce qu'au demeurant l'acheteur a accepté expressément », bien que l'acte ne fasse mention que d'un accord des parties sur le choix d'un notaire pour régulariser l'acte, mais ni de leur souhait d'obtenir le conseil et l'assistance de leur notaire, ni une quelconque manifestation de volonté de reporter la date de la formation de la vente à la conclusion d'un contrat en la forme authentique, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs du compromis du 1er février 1996 et violé l'article 1192 du Code civil, ensemble le principe selon lequel les juges du fond ne doivent pas dénaturer les écrits qui leur sont soumis ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « la durée du compromis était fixée à 3 mois à compter de la signature du 1er février 1996. Les requérants ne justifient pas qu'une tentative de réitérer la vente soit intervenue avant le 1er mai 1996. Le droit à l'acquisition du sous-sol était valable pendant un délai de 6 mois et expirait donc le 1er août 1996. Une clause prévoyait qu'au-delà de ce délai de six mois le vendeur pourrait disposer des locaux. Le 11 juin 1996, le conseil des vendeurs a remboursé la somme de 42.500 FF à l'acquéreur en l'informant qu'ils ne comptaient pas donner suite à la vente. En admettant que l'assignation délivrée à jour fixe avant le 1er août 1996 pour voir déclarer la vente parfaite ait empêché les vendeurs de recouvrer leur liberté de disposer du sous-sol et même du premier étage, le retrait du rôle de l'affaire par ordonnance du 12 juin 2007, à la demande d'Albert X... et de la SCI Sainte Catherine, a restitué aux vendeurs leur liberté de disposer du bien dans son intégralité, les promesses étant devenues caduques et les requérant ne pouvant faire les revivre par leurs nouvelles assignations délivrées les 18, 19, 25 juin et 29 août 2008 » ;
2°) ALORS QUE la promesse synallagmatique de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des parties sur la chose et sur le prix et la durée du compromis ne peut être sanctionnée de caducité que si le contrat instaure une telle sanction, de sorte que l'expiration du délai fixé pour la signature de l'acte authentique n'emporte pas, en l'absence de réitération, la caducité de la promesse de vente, à moins d'une stipulation expresse en ce sens ; qu'en l'espèce, pour débouter Monsieur X... et la société Catherine SCI de leurs demandes, la cour d'appel a retenu que la durée de la promesse synallagmatique de vente était fixée à trois mois à compter de la signature et que, ce délai passé sans réitération, la promesse était devenue caduque ; qu'en se prononçant ainsi, bien que le délai fixé pour la signature de l'acte authentique ne soit pas assorti de la sanction de la caducité de la promesse synallagmatique de vente, la cour d'appel a violé les articles 1583 et 1589 du Code civil.
