LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 30 septembre 2016), que, par acte du 26 novembre 1996, Henri B... a donné à bail à M. X..., conformément à la loi du 6 juillet 1989, un immeuble à usage d'habitation pour une durée de trois ans commençant à courir le 1er octobre 1996 ; que le bail s'est tacitement renouvelé depuis cette date ; que, par un autre acte du 26 novembre 1996, Henri B... a donné à bail rural à M. X... un ensemble de parcelles ; que le bailleur est décédé le [...] , en léguant le bâtiment à Mme Z... ; que, par acte du 27 mars 2014, celle-ci a délivré congé au preneur pour le 30 septembre 2014 aux fins de reprise pour le logement de sa fille, Mme C... ; que, par acte du 27 août 2014, M. X... a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en requalification du contrat en bail rural et annulation du congé ;
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes ;
Mais attendu qu'ayant relevé, par une interprétation souveraine des pièces produites, que les parties au bail d'habitation s'étaient soumises aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et que les contrats renouvelés à plusieurs reprises sans contestation ne mentionnaient pas l'existence de bâtiments agricoles, et retenu que M. X... ne rapportait pas la preuve, qui lui incombait, que le bien loué pour son logement était indissociable de son exploitation céréalière, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, sans modifier l'objet du litige ni violer le principe de la contradiction, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et le condamne à payer à Mme Z... la somme de 3000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit juin deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour M. X...
Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir dit n'y avoir lieu à requalification du bail authentique du 26 novembre 1996, d'avoir déclaré recevable l'action en contestation du congé mais non fondée et d'avoir, en conséquence, déclaré valide le congé délivré le 27 mars 2014 en ce qu'il porte sur un immeuble à usage d'habitation situé sur la commune de [...] et dénommé « ... » ;
AUX MOTIFS QUE « Avant de pouvoir statuer sur la recevabilité de la demande, il convient de statuer sur le statut juridique du bail.
Au soutien de sa demande, M. X... expose que les deux baux, (habitation et rural) ont été conclus le même jour, devant le même notaire, qu'il a mis par la suite les biens, objet du bail rural, à la disposition de l'EARL de la Chapelle dont il est associé, que l'EARL est une exploitation céréalière, que la maison objet du bail qualifié d'habitation constitue sa résidence principale, qu'elle est attenante aux bâtiments d'exploitation et que les immeubles constituent à l'évidence un ensemble indissociable.
L'article L. 411-1 du code rural dispose que toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble rural en vue d'y exercer une activité agricole est soumise au statut du fermage; cet immeuble doit pouvoir être le siège d'une activité agricole ; il n'est pas contesté par les parties que M. X... a exercé la profession d'exploitant agricole sur les parcelles de terres louées à M. Henri B... en 1996.
Le locataire verse en pièce 7 une photographie aérienne de l'ensemble immobilier qu'il dit avoir loué et qui est constitué d'une maison d'habitation et de bâtiments qu'il dit à vocation agricole; cependant, il ne résulte nullement du bail rural et du bail d'habitation que M. X... ait souscrit un bail sur les autres bâtiments situés à [...], ferme de [...], seules étant mentionnées sur cette commune des parcelles de terres dont une dénommée ferme de [...] (partie) pour plus de 25ha, le bail ne mentionnant nullement l'existence de bâtiments d'exploitation agricole entrant dans le bail à ferme à cette adresse alors que le bail rural porte également sur une ferme, la ferme du Mont (partie) à [...] pour une surface de plus de 12ha, dont la composition n'est pas plus connue de sorte qu'à défaut pour l'appelant de plus en justifier, la cour ne peut déduire de cette seule photographie que les bâtiments entourant la maison d'habitation relèvent du bail rural et que la ferme de [...] est indissociable de l'exploitation agricole de M. X....
En présence de deux statuts relevant chacun de dispositions d'ordre public ou d'un droit fondamental auquel il ne peut être dérogé tacitement, il convient de constater que les engagements des parties sont parfaitement clairs dans cet acte et que la volonté des parties de soumettre la maison d'habitation louée par M. X... à M. B... au statut de droit commun du bail d'habitation constatée dans l'acte authentique, ne peut être remise en cause, M. X... ayant par ailleurs l'interdiction d'y exercer une quelconque activité professionnelle.
Les conditions d'un bail rural ne sont donc pas réunies comme l'a relevé justement les premiers juges, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de requalification ; le premier juge a justement écarté le délai de forclusion de 4 mois soulevé par Mme Z..., celui-ci ne trouvant pas application pour le bail conclu.
Ainsi, si la demande de M. X... est recevable, il ne conteste pas le motif indiqué par Mme Z... dans le congé pour reprise.
Mme Z... ayant respecté le délai de 6 mois avant l'échéance pour s'opposer au renouvellement, il convient de débouter M. X... de ses demandes concernant son immeuble d'habitation et de débouter les parties du surplus de leurs réclamations » (arrêt, p. 4, al. 3 et s.) ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « 1) sur la requalification du contrat:
Il est constant que les juges doivent restituer aux conventions leur véritable qualification, nonobstant les stipulations expresses contraires qui pourraient y figurer.
En l'espèce, il convient de relever que le bailleur initial, Monsieur B..., et le preneur, Monsieur X..., ont conclu le même jour et devant le même notaire deux baux:
- le premier portant sur des parcelles de terres sises sur plusieurs communes, qualifié expressément de bail à ferme soumis aux dispositions du statut du fermage,
- le second portant exclusivement sur une maison d'habitation située sur la commune de [...] comprenant au rez de chaussée, une cuisine, une salle et un salon et à l'étage, cinq chambres et une salle de bains, expressément soumis au titre Ier de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi qu'aux dispositions non contraires des articles 1714 à 1762 du code civil.
Il est de jurisprudence constante que le preneur ne peut renoncer à un droit conféré par le statut du fermage que si celui-ci est né ou peut être exercé.
La renonciation à ce droit doit être sans équivoque.
Alors que le second bail existe depuis 18 ans et qu'il s'est renouvelé six fois, il n'est prétendu, ni justifié d'aucune modification de l'affectation principale et originelle de l'immeuble, ou des rapports contractuels entre le bailleur et le preneur ou encore de la nature et de la location consentie.
L'application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 au bail d'habitation est contenue dans un acte authentique, dont chaque page a été paraphée par Monsieur X..., puis signé par celui-ci après lecture par le notaire.
Dès lors, il ne peut nullement prétendre l'avoir ignoré, d'autant que le même jour il concluait un autre bail avec le même propriétaire soumis, lui, au statut du fermage.
La volonté des parties de soumettre le bail à usage d'habitation aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et non au statut du fermage, quelqu'en soient les motifs, est sans équivoque.
Il en résulte que Monsieur X... a ainsi expressément renoncé à se prévaloir d'un autre statut que celui, également d'ordre public, résultant de l'application de la loi du 6 juillet 1989.
Le tribunal observe de surcroît que le second bail du 26 novembre 1996 ne porte pas sur un bien à vocation agricole, que la location ne porte pas non plus sur des parcelles de terres même de dimension minime, ni sur des bâtiments d'exploitation et qu'aucun cheptel existant ou à venir n'est évoqué.
Les conditions d'un bail rural ne sont donc pas remplies » (jugement, p. 3 et 4) ;
1) ALORS QUE le juge ne saurait méconnaître les termes du litige, tels qu'ils résultent des conclusions respectives des parties ; qu'en retenant que M. X... n'établissait pas, par la production de la photographie aérienne de l'ensemble immobilier loué constitué d'une maison d'habitation et de bâtiments à vocation agricole, que les bâtiments entourant la maison d'habitation relevaient du bail rural et que la ferme de [...], située à [...], était indissociable de son exploitation agricole, ni le bail à ferme consenti le même jour à M. X... sur des terres situées notamment à [...], ferme de [...], ni le bail d'habitation ne mentionnant l'existence de bâtiments d'exploitation agricole entrant dans le bail à ferme, cependant que Mme Z... ne contestait nullement que les bâtiments entourant la maison d'habitation relevaient du bail rural et que la ferme de [...] était indissociable de l'exploitation agricole de M. X..., mais se bornait à soutenir, d'une part, que les deux baux avaient été soumis à un statut différent pour une raison qu'elle ignorait mais qui était sans nulle doute justifiée à l'époque et, d'autre part, que M. X... avait renoncé à se prévaloir du statut du fermage, la cour d'appel a méconnu les termes du litige, en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
2) ALORS QUE le juge doit faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en relevant d'office le moyen tiré de ce que M. X... n'établissait pas, par la production de la photographie aérienne de l'ensemble immobilier loué constitué d'une maison d'habitation et de bâtiments à vocation agricole, que les bâtiments entourant la maison d'habitation relevaient du bail rural et que la ferme de [...] était indissociable de son exploitation agricole, sans avoir préalablement invité les parties à formuler leurs observations, la cour d'appel, qui a méconnu le principe de la contradiction, a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
3) ALORS QUE le juge doit faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en relevant d'office le moyen tiré de ce que les engagements des parties étant parfaitement clairs dans le bail, leur volonté de soumettre la maison d'habitation au statut de droit commun du bail d'habitation constatée dans l'acte authentique ne pouvait être remise en cause, sans avoir préalablement invité les parties à formuler leurs observations, la cour d'appel, qui a méconnu le principe de la contradiction, a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
4) ALORS QUE quelles que soient les dénominations dont les parties ont usé, et quelles que soient les références qu'elles ont pu faire dans leurs conventions à tel ou tel texte, en toute hypothèse il appartient aux juges du fond de restituer aux conventions leur exacte qualification ; qu'en refusant de satisfaire à cette obligation, pour déterminer si le bail portant sur un immeuble d'habitation ne devait pas être requalifié en bail rural, par la considération que les engagements des parties étant parfaitement clairs dans le bail, leur volonté de soumettre la maison d'habitation au statut de droit commun du bail d'habitation constatée dans l'acte authentique ne pouvait être remise en cause, les juges du fond ont violé l'article 12 du code de procédure civile ensemble l'article L.411-1 du code rural et de la pêche maritime ;
5) ALORS QUE, à supposer ces motifs adoptés par la cour d'appel, le preneur d'un bien à vocation agricole ne peut renoncer au bénéfice du statut du fermage que si ce droit est né et acquis ; qu'en retenant que M. X... avait renoncé à se prévaloir du statut du fermage par la considération que la volonté des parties de soumettre le bail aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et non au statut du fermage résultait sans équivoque de la signature par M. X... de l'acte authentique et du paraphe par ce dernier de chaque page de cet acte soumettant le bail aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 alors que la renonciation par M. X... ne pouvait intervenir qu'une fois son droit au bénéfice du statut du fermage né et acquis, soit postérieurement à la signature de l'acte authentique, la cour d'appel a violé les articles L.411-1 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l'article 1134 du code civil ;
6) ALORS QUE, à supposer ces motifs adoptés par la cour d'appel, la renonciation à un droit d'ordre public ne se présume pas, elle doit être certaine et ne peut résulter que d'actes positifs non équivoques qui impliquent la volonté de renoncer ; que dès lors en statuant comme elle l'a fait, par des motifs impropres à caractériser des actes positifs non équivoques impliquant la volonté de M. X... renoncer au statut du fermage, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil.
