LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu les articles 1149, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, et 1719 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 18 mai 2017), que la société Beaurivage Cagnes-sur-Mer (la société Beaurivage) est titulaire d'un bail commercial portant sur deux immeubles appartenant à Mme X... et à la SCI l'Ardéchoise, le premier à usage d'hôtel restaurant, et le second à usage d'annexe de l'hôtel ; que, le 7 février 2002, les bailleresses lui ont donné congé avec offre de renouvellement ; qu'un jugement définitif du 22 octobre 2007 a fixé le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2002 à la somme de 26 770 euros par an ; que la locataire a assigné les bailleresses en indemnisation du préjudice résultant de l'impossibilité d'exploiter le restaurant du fait d'un défaut d'étanchéité de la toiture et en paiement de dommages-intérêts correspondant à l'augmentation de loyer entre le 1er octobre 2002 et le 23 février 2007 ;
Attendu que, pour rejeter la demande de la société Beaurivage, l'arrêt retient que la privation de jouissance de la salle de restaurant a été prise en compte par le jugement du 22 octobre 2007 qui a exclu ce local du calcul de la valeur locative ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le gain manqué du fait de l'impossibilité d'exploiter le restaurant constituait un préjudice distinct de celui distinct de celui résultant de la privation de jouissance de la salle de restaurant, non indemnisé, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de la société Beaurivage Cagnes-Sur-Mer tendant à condamner Mme X... à lui payer la somme de 216 000 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice, résultant de l'impossibilité dans laquelle elle s'est trouvée d'exploiter le restaurant , l'arrêt rendu le 18 mai 2017, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne Mme X... et la SCI l'Ardéchoise aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... et la SCI l'Ardéchoise et les condamne à payer à la société Beaurivage Cagnes-sur-Mer la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six septembre deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Monod, Colin et Stoclet, avocat aux Conseils, pour la société Beaurivage Cagnes-sur-Mer
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société Beaurivage de ses demandes tendant à voir condamner Mme X..., venant aux droits de Mme Y..., à lui payer la somme de 216 000 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice, résultant de l'impossibilité dans laquelle elle s'est trouvée d'exploiter le restaurant faisant partie intégrante des lieux loués aux termes du bail liant les parties ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'il est constant et non contesté que la salle de restaurant est inexploitable ; qu'au regard du constat réalisé en octobre 2005 par l'expert désigné par le juge des loyers commerciaux, l'impossibilité d'exploiter ladite salle résulte d'un défaut d'étanchéité de la toiture ; que Mme X... fait valoir que s'agissant de tôles ondulées, elle ne saurait être tenue de réparer ce type de couverture n'étant pas de celles prévues par l'article 606 du code civil ; qu'en l'espèce la privation de jouissance de la salle de restaurant a été prise en compte par le jugement de 2007, aujourd'hui définitif, qui a totalement exclu la salle de restaurant dans la fixation de la valeur locative et le prix du loyer ; que la Sarl Beaurivage ne démontre pas la perte de clientèle dont elle argue, étant relevé qu'en 2005 l'expert avait déjà constaté que le restaurant n'était pas exploité ; que le preneur n'ayant pas actionné le bailleur sur le fondement de l'article 1719 du code civil, c'est à bon droit que le premier juge l'a débouté de sa demande ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE suivant jugement en date du 22 octobre 2007, le tribunal de grande instance de Grasse, section des loyers commerciaux, a retenu la monovalence des locaux loués par la Sarl Beau Rivage après avoir observé que la locataire avait effectué d'importants travaux d'aménagement de l'hôtel de tourisme et que la salle de bar/restaurant, affectée de désordres d'étanchéité, n'était utilisée que pour les petits déjeuners dans la partie bar ; que le jugement poursuit : « Le loyer du bail renouvelé doit être calculé selon la méthode hôtelière. La valeur locative issue de la recette théorique s'élevant à 26 770 euros sera retenue, sans y ajouter une valeur locative spécifique pour la salle de restaurant inexploitable, la partie bar n'étant utilisée que pour les petits-déjeuners liés directement à l'hébergement et sans y appliquer un abattement pour les travaux hôteliers réalisés par la locataire qui n'a pas procédé à la notification prescrite par l'article L. 311-3 du code du tourisme, s'agissant d'une formalité substantielle à laquelle ne peut suppléer l'accord préalable du bailleur » ; que la méthode hôtelière à laquelle il est ainsi fait référence consiste à reconstituer la recette théorique de l'établissement à partir de ses tarifs en tenant compte du coefficient de fréquentation ou taux d'occupation, et à appliquer à cette recette théorique le taux de rendement déterminé par les usages de la profession ; qu'aussi, au regard de la méthode employée et du fait qu'aucune valeur locative spécifique n'a été ajoutée pour la salle de restaurant, le tribunal, qui a fixé le loyer annuel dû à compter du 1er octobre 2002 en prenant pour référence la somme de 26 770 euros correspondant à la valeur locative de la seule « partie hébergement » à l'exclusion de celle de la « partie restaurant » déterminées par M. l'expert A... dans son rapport du 21 juillet 2006, a tenu compte pour ce faire de la privation de jouissance de cette salle ; que la Sarl Beau Rivage ne peut donc utilement alléguer l'existence d'un préjudice non indemnisé à ce titre ;
1°/ ALORS QUE, en application du principe de réparation intégrale du préjudice, en cas de manquement d'un bailleur à son obligation de permettre au preneur de jouir de la chose louée, les juges du fond doivent indemniser ce dernier de l'intégralité du préjudice en résultant correspondant, d'une part, à la perte de jouissance du bien, d'autre part, au gain manqué du fait de l'impossibilité d'utiliser le bien ; qu'en se fondant, pour débouter la société Beaurivage de sa demande d'indemnisation du préjudice correspondant au gain manqué du fait de l'impossibilité d'exploiter le restaurant, sur le fait que le jugement de 2007 aurait pris en compte la privation de jouissance au travers de la fixation de la valeur locative et du prix du loyer, tandis que la société Beaurivage pouvait tout ou plus être considérée comme ayant été indemnisée, au travers de la fixation du loyer, du préjudice correspondant à la surévaluation du loyer, qui était distinct de celui correspondant au gain manqué du fait de l'impossibilité d'exploiter le restaurant, la cour d'appel a méconnu l'article 1149 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble l'article 1719 dudit code ;
2°/ ALORS QU'en estimant, pour débouter la société Beaurivage de sa demande d'indemnisation du préjudice correspondant au gain manqué du fait de l'impossibilité d'exploiter le restaurant, qu'elle ne démontrait pas la perte de clientèle dont elle arguait, sans rechercher si la société aurait réalisé, si elle avait disposé du restaurant, le bénéfice à raison duquel elle demandait une indemnisation, la cour d'appel s'est déterminée par un motif inopérant et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1149 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
3°/ ALORS QUE le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux invoqués par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en l'espèce, il résultait des conclusions d'appel de la SCI Beaurivage que celle-ci invoquait le manquement de la bailleresse à son obligation d'entretien des lieux donnés à bail et sollicitait l'indemnisation résultant de l'impossibilité d'exploiter la partie restaurant de l'immeuble donné à bail en raison de l'absence de travaux mettant fin aux problèmes d'étanchéité de la toiture ; qu'en retenant, pour débouter la société Beaurivage de ses demandes indemnitaires, qu'elle n'invoquait pas l'article 1719 du code civil, cependant qu'elle devait restituer aux demandes de la société Beaurivage leur exacte qualification, la cour d'appel a méconnu l'article 12 du code de procédure civile ;
4°/ ALORS QU'en application de l'article 16 du code de procédure civile, le juge ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en l'espèce, les parties n'avaient pas soutenu que le préjudice invoqué par la preneuse et évalué à 216 000 euros aurait déjà été indemnisé par le jugement du 22 octobre 2007 ; qu'en relevant d'office ce moyen, sans inviter au préalable les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a méconnu le texte susvisé.
