LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à la société 51-MAB de sa reprise d'instance à l'encontre de Mme Y..., prise en sa qualité d'héritière de A... X..., décédée ;
Sur le moyen unique :
Vu l'article 16 du code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Colmar, 18 décembre 2015), que le capital de la société civile immobilière le Palais de la bière (la SCI) était détenu par la société Grande brasserie de la patrie Schutzenberger, en contrepartie de l'apport par celle-ci d'un immeuble à usage commercial, et par A... X..., en contrepartie d'un apport en numéraire ; que, l'immeuble appartenant à la SCI était donné à bail à la société le Schutzenberger ; que, par actes du 17 juin 2004, la société 5I-MAB a prêté à la société le Schutzenberger une certaine somme, un nouveau bail lui a été consenti par la SCI, avec un loyer annuel réduit, et A... X... a cédé la moitié de ses parts sociales à la société 5I-MAB, moyennant le prix d'un euro ; que cet acte de cession stipulait qu'en cas de résiliation du bail, notamment pour défaut de paiement des loyers, le cédant s'engageait à céder au cessionnaire la totalité des parts de la SCI lui appartenant au prix arrêté de la façon suivante : montant de dix loyers annuels hors taxes perçus de la société le Schutzenberger au jour de la cession, moins le total des dettes de la SCI comptabilisées à cette date ; qu'invoquant le défaut de paiement des loyers et la mise en liquidation judiciaire de la société le Schutzenberger, la société 5I-MAB a assigné A... X... en cession forcée de ses parts ;
Attendu que, pour dire que le prix négatif stipulé dans la promesse de cession de la seconde moitié des parts sociales détenues par A... X..., alors que la première moitié de ces parts avait été antérieurement cédée pour un euro, n'était pas sérieux, l'arrêt retient qu'il n'est pas contesté que l'immeuble, libre de toute occupation, a fait l'objet d'offres d'achat pour un montant compris entre huit et dix millions d'euros, soit une somme près de cinq fois supérieure aux engagements pris par la société 5I-MAB ;
Qu'en statuant ainsi, en relevant d'office le moyen tiré d'un montant d'offres de rachat de l'immeuble, sans inviter au préalable les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 18 décembre 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Colmar ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Colmar, autrement composée ;
Condamne Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux novembre deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Ohl et Vexliard, avocat aux Conseils, pour la société 51-MAB.
En ce que l'arrêt attaqué, par confirmation du jugement dont appel, a annulé la promesse de cessions des parts sociales souscrite par Madame A... X... tant à l'acte de cession de parts du 17 juin 2004 qu'à l'acte de prêt du même jour, a rejeté les prétentions de la société 5I MAB et, ajoutant au jugement, a rejeté la demande de dommages-intérêts formée par la société 5I MAB à hauteur d'appel ;
Aux motifs, substitués à ceux des premiers juges, sur le caractère sérieux du prix, que contrairement à ce qu'a estimé le premier juge, un prix négatif n'est pas nécessairement un prix non sérieux ; en effet, la contrepartie à la chose vendue peut résider dans des engagements de l'acquéreur, autres que celui de payer le prix ; il en est ainsi, par exemple, en cas de cession de parts sociales, lorsque le cessionnaire prend en charge le passif de la société ; il convient donc, en l'espèce, de prendre en considération non pas la seule promesse de cession de parts sociales appréciée isolément, mais l'ensemble des engagements de la société 5I MAB tels qu'ils résultaient des quatre actes notariés conclus le 17 juin 2004, ces actes s'inscrivent dans une opération unique ayant pour finalité le sauvetage de la SA Le Schutzenberger, dont la situation était sérieusement obérée ; en premier lieu, la société 5I MAB s'engageait à prêter à la SA Le Schutzenberger une somme de 800 000 euros ; en second lieu, l'acquisition de 50 % des parts de la SCI Le palais de la bière obligeait la société 5I MAB à supporter la moitié du passif social de la SCI, les associés étant tenus indéfiniment, à l'égard des tiers, des dettes sociales, à proportion de leur part dans le capital de la société ; ce passif s'élevait, selon le bilan de la SCI Le palais de la bière arrêté au 31 décembre 2003, annexé à l'acte de cession de parts du 17 juin 2004, à 2 048 895 euros, dont 1 548 016 euros au titre d'emprunts bancaires souscrits pour financer d'importants travaux de rénovation de l'immeuble appartenant à la SCI et 291 256 euros pour les comptes courants d'associés, outre une dette fiscale qui n'était pas fixée lors de la cession, mais estimée par les parties à 380 000 euros, soit au total environ 2 400 000 euros ; lors de la levée de l'option en date du 16 juin 2011, le passif de la SCI Le palais de la bière était évalué à 2 917 141 euros, ce passif ne comprenant plus d'emprunts bancaires, mais une somme de 2 249 367 euros au titre des comptes courants d'associés, ce qui corrobore les allégations de la société 5I MAB selon lesquelles elle a assumé le remboursement des emprunts bancaires de la SCI ; de ces éléments, il peut être déduit que les engagements de la société 5I MAB s'élevaient à 800 000 euros pour le prêt consenti à la SA Le Schutzenberger et environ 1 000 000 euros correspondant à la moitié du passif de la SCI Le palais de la bière au jour de la signature de l'acte, soit au total une somme de l'ordre de 1 800 000 euros ; le fait que la société 5I MAB ait pu rembourser la totalité des emprunts bancaires, alors qu'elle n'était tenue qu'à la moitié des dettes de la SCI, n'a pas à être pris en compte, le montant des engagements devant être appréciés à la date des actes par lesquels ils ont été souscrits et dans la limite des obligations résultant des actes, pour apprécier le caractère sérieux ou non du prix, cette somme de 1 800 000 euros doit être mise en regard de la valeur réelle des parts sociales ; à cet égard, la méthode d'évaluation prévue dans la promesse de cession de parts, pertinente au jour de l'acte, ne l'était plus au jour de la levée de l'option ; en effet, cette méthode, prenant en compte le montant des loyers dus par le locataire, se justifiait tant que l'immeuble était loué, mais tel n'était plus le cas après la résiliation du bail ; il n'est pas contesté que l'immeuble, libre de toute occupation, a fait l'objet d'offres d'achat pour un montant compris entre 8 et 10 millions d'euros, soit une somme près de cinq fois supérieure aux engagements pris par la société 5I MAB ; par ailleurs, il convient de tenir compte, aussi, de ce que la promesse de cession litigieuse venait s'ajouter à la cession de 50% des parts sociales opérée par l'acte du 17 juin 2004, moyennant le prix de 2 euros ; ce prix tenait déjà largement compte des engagements pris par la société 5I MAB ; certes, la cession a été annulée en ce qui concerne les parts cédées par la société Grande brasserie de la patrie Schutzenberger, mais, s'agissant des parts cédées par Mme X..., elle a été reconnue valable, de sorte que Mme X... a déjà cédé à la société 5I MAB, pour un euro, la moitié des parts qu'elle détenait ; sur la base d'une valeur de l'immeuble de 8 millions d'euros, les 10 % du capital déjà cédés compensent la perte de la somme de 800 000 euros prêtée à la SA Le Schutzenberger, que celle-ci, placée en liquidation judiciaire, ne pourra pas rembourser ; s'agissant de la créance de la société 5I MAB en compte courant d'associé dans la SCI, il ne s'agit pas de fonds perdus, cette créance, d'un montant de 2 249 367 euros au 16 juin 2011, étant manifestement inférieure à la valeur de l'immeuble et ayant par conséquent vocation à être remboursée lors de la vente de l'immeuble ; au final, il apparaît que, même en tenant compte de l'ensemble des engagements pris par la société 5I MAB, le prix négatif stipulé dans la promesse de cession de la seconde moitié des parts sociales détenues par Mme X..., alors que la première moitié de ces parts avait été antérieurement cédée pour un euro, n'est pas sérieux ; par ces motifs qu'il convient de substituer à ceux du premier juge, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a annulé la promesse de cession des parts sociales et débouté la société 5I MAB de ses prétentions ; sur les demandes annexes, le rejet des prétentions de la société 5I MAB au fond entraîne celui de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive de la part des intimées ;
1°/ Alors qu'en cas de promesse unilatérale de vente, c'est à la date de la promesse que les juges doivent se placer pour rechercher si le prix stipulé était sérieux ; qu'en retenant tout au contraire, pour annuler la promesse unilatérale de vente des parts sociales de la SCI Le palais de la bière conclue le 17 juin 2004 pour absence de prix sérieux, que le caractère sérieux du prix devait être mis en regard de la valeur réelle des parts sociales et qu'il n'était pas contesté que l'immeuble propriété de la SCI, libre de toute occupation au jour de la levée de l'option, le 16 juin 2011, avait fait l'objet d'offres de rachat pour un montant compris entre 8 et 10 millions d'euros, la cour d'appel, qui a apprécié le caractère sérieux du prix au jour de la levée de l'option et non au jour de la promesse unilatérale de vente, a violé l'article 1591 du code civil ;
2°/ Alors, en toute hypothèse, que le juge ne peut relever d'office un moyen tiré d'un fait que les parties n'avaient pas spécialement invoqué au soutien de leurs prétentions sans les avoir invitées, au préalable, à s'expliquer sur ce moyen ; qu'en retenant, pour dire que le prix de la promesse unilatérale de vente des parts sociales de la SCI Le palais de la bière conclue le 17 juin 2004 n'était pas sérieux, qu'il n'était pas contesté que l'immeuble propriété de la SCI, libre de toute occupation, avait fait l'objet d'offres d'achat pour un montant compris entre 8 et 10 millions d'euros, faits qui n'étaient pas invoqués par ladite SCI ni par Mme X... à l'appui de leurs prétentions, la cour d'appel, qui a relevé d'office ce moyen sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations, a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
3°/ Alors, subsidiairement et à supposer même que l'existence d'un prix sérieux doive s'apprécier au jour de la levée de l'option, qu'en refusant de prendre en considération, pour apprécier le caractère sérieux du prix, le fait que la société 5I MAB avait remboursé la totalité des emprunts bancaires souscrits par la SCI motif pris que les engagements de la société 5I MAB devaient être appréciés à la date des actes par lesquels ils avaient été souscrits et dans la limite des obligations résultant de ces actes, en d'autres termes, au jour de la promesse de vente, quand, dès lors qu'elle appréciait le caractère sérieux du prix des parts sociales au jour de la levée de l'option, elle aurait dû prendre en considération l'ensemble des engagements supportés par la société 5I MAB à cette date, la cour d'appel aurait en tout état de cause violé l'article 1591 du code civil ;
4°/ Alors, toujours subsidiairement, qu'en retenant, pour en déduire que le prix n'était pas sérieux, que la créance de la société 5I MAB en compte courant d'associé dans la SCI ne constituait pas des fonds perdus dès lors que, d'un montant de 2 249 367 euros au jour de la levée de l'option le 16 juin 2011, elle était manifestement inférieure à la valeur de l'immeuble et avait donc vocation à être remboursée lors de la vente d'immeuble quand, dès lors qu'elle devait être remboursée, cette créance de la société 5I MAB venait justement diminuer la valeur des parts sociales cédées et aurait dû être prise en considération dans l'appréciation du caractère sérieux du prix de cession desdites parts, la cour d'appel aurait derechef violé l'article 1591 du code civil.
