LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur les deux moyens du pourvoi principal, réunis, ci-après annexés :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis de la Réunion, 13 octobre 2017), que la société civile de construction vente [...] (la SCCV) a entrepris, à [...] (La Réunion), la réalisation d'une résidence de vingt-sept logements, dont elle a confié la commercialisation à la société IFB France ; que, par acte authentique du 4 décembre 2007, M. X... a acquis un lot, en l'état futur d'achèvement, au titre d'une opération de défiscalisation ; que le bien a été réceptionné le 21 décembre 2008 par la Société immobilière de transaction (la société SIT), mandatée à cette fin par M. X... ; qu'ayant constaté divers désordres, celui-ci a, le 15 mars 2013, assigné la SCCV, aux droits de laquelle se trouve la société Oceanis Outre-Mer, la société IFB France et la société SIT en résolution de la vente et, subsidiairement, en réduction du prix ;
Attendu que la société IFB France fait grief à l'arrêt de dire qu'elle a manqué à son obligation d'information et de conseil envers M. X... et de la condamner à lui payer une certaine somme ;
Attendu, d'abord, qu'ayant constaté que la société IFB France avait joint à sa plaquette divers documents destinés à ôter de l'esprit de ses potentiels acquéreurs tout doute sur les aléas liés aux possibilités de location et à ses revenus potentiels, qu'elle avait produit un écrit portant le nom d'une agence de gestion immobilière qui accréditait l'idée d'une sécurisation du projet et d'une rentabilité certaine, et que le contrat de réservation contenait une clause de garantie de revenus locatifs de nature à laisser croire à l'acquéreur que cette garantie n'était subordonnée qu'à la condition qu'il confie la gestion à cette agence immobilière, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de s'expliquer sur une simple allégation dépourvue d'offre de preuve, a retenu qu'en détournant l'attention des acquéreurs potentiels de la subsistance d'aléas et de risques liés à cette opération immobilière, la société IFB France avait manqué à son obligation d'information sincère et de conseil, caractérisant ainsi la faute commise par celle-ci ;
Attendu, ensuite, que M. X... avait soutenu qu'il n'aurait jamais consenti à la vente s'il avait su que l'opération était potentiellement risquée, de sorte que la cour d'appel n'a introduit aucun élément nouveau dans le débat ;
D'où il suit que le moyen, qui ne tend, en sa dernière branche, qu'à remettre en discussion, devant la Cour de cassation, l'appréciation souveraine du montant du préjudice par la cour d'appel, n'est pas fondé pour le surplus ;
Et attendu que la contradiction dénoncée par la défense, entre le dispositif et les motifs de l'arrêt, quant à la désignation de la partie condamnée aux dépens, résulte d'une erreur matérielle qui peut, selon l'article 462 du code de procédure civile, être réparée par la Cour de cassation à laquelle est déférée cette décision, dont la rectification sera ci-après ordonnée ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le pourvoi incident éventuel :
REJETTE le pourvoi principal ;
Vu l'article 462 du code de procédure civile ;
DIT que la dernière ligne du dispositif de l'arrêt rendu par la cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion le 13 octobre 2017 est rectifiée en ce sens : "Condamne la société IFB France aux dépens de première instance et d'appel" ;
Condamne la société IFB France aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, la condamne à payer à M. X... la somme de 3 000 euros et rejette les autres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt rectifié ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois janvier deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour la société IFB France
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit que la société IFB FRANCE avait manqué à son obligation d'information et de conseil envers M. X... lors de la commercialisation des appartements de la résidence « [...] », et D'AVOIR condamné la société IFB FRANCE à payer à M. X... la somme de 58 900 € ;
AUX MOTIFS QUE la société IFB FRANCE, qui était chargée de commercialiser les appartements de la résidence [...], était tenue d'informer et de conseiller l'acquéreur éventuel sur les caractéristiques de l'investissement qu'elle lui proposait et sur les choix à effectuer ; que l'acquisition faite par Pascal Philippe Christian X... de l'appartement de type T4 dans la résidence ‘‘le palmiste blanc'' intervenait dans le cadre d'une opération de défiscalisation ; que la société IFB FRANCE lui a remis une plaquette publicitaire qui contient, outre les principales caractéristiques et les plans du produit proposé, un "document personnel et confidentiel établi en fonction des chiffres, objectifs et possibilités budgétaires du client" dans lequel elle développe une projection financière de l'opération envisagée : qu'en tablant sur des loyers annuels de 10 980 euros, une réduction d'impôt annuelle de 14 euros, l'acquéreur pouvait raisonnablement escompter un bénéfice net de 100 652 euros à la fin de la défiscalisation ; que ce résultat étant toutefois totalement dépendant de la location effective du bien vendu, la société IFB FRANCE a joint à sa plaquette divers documents destinés à ôter de l'esprit de ses potentiels acquéreurs, tout doute sur les aléas liés aux possibilités de location et à ses revenus potentiels ; qu'elle a produit une attestation d'une agence de gestion immobilière, la SIT OI, comportant une grille des loyers adaptés aux appartements de la résidence [...] et fixant le montant du loyer de l'appartement T4 proposé à Pascal Philippe Christian X... à 915 euros ; que la SIT OI s'engageait en plus à "assurer le remplissage de l'opération sur la base de cette grille" ; que cette attestation qui n'était pas signée par la SIT OI n'engageait, certes pas, celle-ci, mais qu'elle accréditait l'idée d'une sécurisation du projet de bout en bout et d'une rentabilité certaine puisqu'après la vente, un professionnel déjà identifié prenait la suite de l'opération pour se charger de la gestion et du suivi des locations sur la base de la grille des loyers qu'il avait établis ; que le contrat préliminaire du 16 mars 2017 indiquait encore qu'après le transfert de propriété, le propriétaire bénéficiait d'une garantie de revenus locatifs et détériorations immobilières, à condition de confier un mandat à un gestionnaire agréé par le promoteur et la société IFB ; que même si aucun élément sur le débiteur de la garantie, son étendue et sa mise en oeuvre n'était fourni, cette clause était de nature à laisser croire que la garantie n'était subordonnée qu'à la condition que l'acquéreur confie la gestion à la SIT OI ; qu'en détournant l'attention des acquéreurs potentiels de la subsistance d'aléas pouvant entacher cette opération immobilière et des risques qu'ils encouraient, la société IFB FRANCE a manqué à son obligation d'information sincère et de conseil ; que ce manquement a causé à Pascal Philippe Christian X... un préjudice s'analysant en la perte d'une chance de ne pas contracter ; que ce préjudice sera évalué à 20 % du prix de vente ; qu'il convient de condamner la société IFB FRANCE à payer à Pascal Philippe Christian X... la somme de 58 900 euros ;
1. ALORS QUE tout investissement en matière immobilière comporte un aléa en raison notamment des variations du marché immobilier, dont l'investisseur a nécessairement connaissance pour avoir souscrit une assurance garantissant l'absence de locataire pour son appartement ou le défaut de paiement des loyers ; qu'en considérant que la société IFB FRANCE avait manqué à son obligation d'information sincère et de conseil, « en détournant l'attention des acquéreurs potentiels de la subsistance d'aléas pouvant entacher cette opération immobilières et des risques qu'ils encouraient », après avoir constaté qu'elle avait remis une plaquette publicitaire décrivant les principales caractéristiques de l'investissement locatif, qu'elle a produit une attestation accréditant « l'idée d'une sécurisation du projet de bout en bout et d'une rentabilité certaine puisqu'après la vente, un professionnel déjà identifié prenait la suite de l'opération pour se charger de la gestion et du suivi des locations sur la base de la grille des loyers qu'il avait établis » et que l'une des clauses du contrat préliminaire était de nature à laisser croire que la garantie n'était subordonnée qu'à la condition que l'acquéreur confie la gestion à la société SIT, en indiquant qu'après le transfert de propriété, le propriétaire bénéficiait d'une garantie de revenus locatifs et détériorations immobilières, à condition de confier un mandat à un gestionnaire agréé par le promoteur et la société IFB FRANCE, sans rechercher, ainsi qu'elle y avait été invitée (conclusions, pp. 17 et svtes), si M. X... était parfaitement informé des risques de l'opération pour avoir souscrit, sur les conseils de la société IFB FRANCE, une assurance garantissant le défaut de paiement des loyers, sans franchise, les détériorations immobilières et la vacance locative, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil dans sa rédaction antérieure applicable au litige ;
2. ALORS QUE tout investissement en matière immobilière comporte un aléa en raison notamment des variations du marché immobilier dont l'investisseur a connaissance par lui-même en raison de ses compétences professionnelles sans qu'il soit nécessaire que l'agent immobilier l'en informe ; que la société IFB FRANCE a soutenu que « M. X... exerce la profession de dirigeant de société dans le secteur de l'immobilier et de la construction et qu'il ne peut pas raisonnablement prétendre qu'il ne connaissait pas l'aléa inhérent à tout investissement pour lequel des garanties locatives lui avaient été proposées » (conclusions, p. 28) ; qu'en considérant que la société IFB FRANCE avait manqué à son obligation d'information sincère et de conseil, « en détournant l'attention des acquéreurs potentiels de la subsistance d'aléas pouvant entacher cette opération immobilières et des risques qu'ils encouraient », après avoir constaté qu'elle avait remis une plaquette publicitaire décrivant les principales caractéristiques de l'investissement locatif, qu'elle a produit une attestation accréditant « l'idée d'une sécurisation du projet de bout en bout et d'une rentabilité certaine puisqu'après la vente, un professionnel déjà identifié prenait la suite de l'opération pour se charger de la gestion et du suivi des locations sur la base de la grille des loyers qu'il avait établis » et que l'une des clauses du contrat préliminaire était de nature à laisser croire que la garantie n'était subordonnée qu'à la condition que l'acquéreur confie la gestion à la société SIT, en indiquant qu'après le transfert de propriété, le propriétaire bénéficiait d'une garantie de revenus locatifs et détériorations immobilières, à condition de confier un mandat à un gestionnaire agréé par le promoteur et la société IFB FRANCE, la cour d'appel, qui n'a pas recherché si M. X... avait pu se convaincre par lui8 même des risques de l'opération dont il avait nécessairement connaissance par ses compétences professionnelles, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil dans sa rédaction antérieure applicable au litige ;
3. ALORS QUE la délivrance d'une information complète et loyale exclut de rechercher la responsabilité de l'un des intervenants à une opération de défiscalisation immobilière pour avoir manqué à son devoir d'information et de conseil ; qu'en considérant que la société IFB FRANCE avait manqué à son obligation d'information sincère et de conseil, « en détournant l'attention des acquéreurs potentiels de la subsistance d'aléas pouvant entacher cette opération immobilières et des risques qu'ils encouraient », après avoir constaté qu'elle avait remis une plaquette publicitaire décrivant les principales caractéristiques de l'investissement locatif, qu'elle a produit une attestation accréditant « l'idée d'une sécurisation du projet de bout en bout et d'une rentabilité certaine puisqu'après la vente, un professionnel déjà identifié prenait la suite de l'opération pour se charger de la gestion et du suivi des locations sur la base de la grille des loyers qu'il avait établis » et que l'une des clauses du contrat préliminaire était de nature à laisser croire que la garantie n'était subordonnée qu'à la condition que l'acquéreur confie la gestion à la société SIT, en indiquant qu'après le transfert de propriété, le propriétaire bénéficiait d'une garantie de revenus locatifs et détériorations immobilières, à condition de confier un mandat à un gestionnaire agréé par le promoteur et la société IFB FRANCE, la cour d'appel, qui n'a pas expliqué en quoi la plaquette et les documents qui y étaient joints, comportaient des affirmations mensongères qui auraient pu tromper M. X... sur la rentabilité de son investissement, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil dans sa rédaction antérieure applicable au litige.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit que la société IFB FRANCE avait manqué à son obligation d'information et de conseil envers M. X... lors de la commercialisation des appartements de la résidence [...], et D'AVOIR condamné la société IFB FRANCE à payer à M. X... la somme de 58 900 € ;
AUX MOTIFS QUE la société IFB FRANCE, qui était chargée de commercialiser les appartements de la résidence [...], était tenue d'informer et de conseiller l'acquéreur éventuel sur les caractéristiques de l'investissement qu'elle lui proposait et sur les choix à effectuer ; que l'acquisition faite par Pascal Philippe Christian X... de l'appartement de type T4 dans la résidence ‘‘le palmiste blanc'' intervenait dans le cadre d'une opération de défiscalisation ; que la société IFB FRANCE lui a remis une plaquette publicitaire qui contient, outre les principales caractéristiques et les plans du produit proposé, un "document personnel et confidentiel établi en fonction des chiffres, objectifs et possibilités budgétaires du client" dans lequel elle développe une projection financière de l'opération envisagée : qu'en tablant sur des loyers annuels de 10 980 euros, une réduction d'impôt annuelle de 14 euros, l'acquéreur pouvait raisonnablement escompter un bénéfice net de 100 652 euros à la fin de la défiscalisation ; que ce résultat étant toutefois totalement dépendant de la location effective du bien vendu, la société IFB FRANCE a joint à sa plaquette divers documents destinés à ôter de l'esprit de ses potentiels acquéreurs, tout doute sur les aléas liés aux possibilités de location et à ses revenus potentiels ; qu'elle a produit une attestation d'une agence de gestion immobilière, la SIT OI, comportant une grille des loyers adaptés aux appartements de la résidence [...] et fixant le montant du loyer de l'appartement T4 proposé à Pascal Philippe Christian X... à 915 euros ; que la SIT OI s'engageait en plus à "assurer le remplissage de l'opération sur la base de cette grille" ; que cette attestation qui n'était pas signée par la SIT OI n'engageait, certes pas, celle-ci, mais qu'elle accréditait l'idée d'une sécurisation du projet de bout en bout et d'une rentabilité certaine puisqu'après la vente, un professionnel déjà identifié prenait la suite de l'opération pour se charger de la gestion et du suivi des locations sur la base de la grille des loyers qu'il avait établis ; que le contrat préliminaire du 16 mars 2017 indiquait encore qu'après le transfert de propriété, le propriétaire bénéficiait d'une garantie de revenus locatifs et détériorations immobilières, à condition de confier un mandat à un gestionnaire agréé par le promoteur et la société IFB ; que même si aucun élément sur le débiteur de la garantie, son étendue et sa mise en oeuvre n'était fourni, cette clause était de nature à laisser croire que la garantie n'était subordonnée qu'à la condition que l'acquéreur confie la gestion à la SIT OI ; qu'en détournant l'attention des acquéreurs potentiels de la subsistance d'aléas pouvant entacher cette opération immobilière et des risques qu'ils encouraient, la société IFB FRANCE a manqué à son obligation d'information sincère et de conseil ; que ce manquement a causé à Pascal Philippe Christian X... un préjudice s'analysant en la perte d'une chance de ne pas contracter ; que ce préjudice sera évalué à 20 % du prix de vente ; qu'il convient de condamner la société IFB FRANCE à payer à Pascal Philippe Christian X... la somme de 58 900 euros ;
1. ALORS QUE le juge doit respecter le principe du contradictoire ; qu'en relevant de sa propre initiative que le préjudice s'analysait en la perte d'une chance de ne pas contracter sans inviter les parties à s'expliquer sur ce moyen relevé d'office, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile, ensemble l'article 6, § 1, de la Convention européenne des droits de l'Homme ;
2. ALORS QUE la détermination d'un préjudice suppose, en effet, la prise en compte des avantages que le demandeur à l'action a pu retirer de la situation dommageable ; qu'en évaluant à 20 % du prix de vente, le préjudice résultant de la perte de chance de ne pas contracter, sans tenir compte des gains que M. X... a retiré de l'acquisition d'un appartement et des économies réalisées, la cour d'appel a méconnu le principe de la réparation intégrale du préjudice sans perte, ni profit pour la victime, en violation de l'article 1382 du code civil dans sa rédaction antérieure applicable au litige. Moyen produit au pourvoi incident éventuel par la SCP Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat aux Conseils, pour M. X...
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté un acquéreur-investisseur (M. X..., l'exposant) de sa demande en nullité de la vente conclue avec un promoteur immobilier (la SCCV [...], devenue la société Océanis Outre-Mer), par l'entremise d'un commercialisateur (la société IFB France) ;
AUX MOTIFS QUE, bien qu'invoquant dans ses conclusions l'existence d'un dol et d'erreurs susceptibles de justifier l'annulation de la vente, M. X... ne formulait pas dans son dispositif des demandes d'annulation de la vente ; qu'il en sollicitait à titre principal la résolution en raison des non-conformités affectant le bien vendu, outre des dommages-intérêts à l'encontre du vendeur, du commercial et du mandataire chargé de la réception du bien litigieux pour manquements à leurs obligations contractuelles ;
ALORS QUE le juge statue sur les prétentions énoncées au dispositif ; qu'en déclarant que, dans ses conclusions, l'acquéreur sollicitait l'annulation de la vente pour dol et pour erreur mais que cette prétention n'était pas récapitulée dans le dispositif, quand il s'agissait de deux moyens de l'exposant formulés aux fins de poursuivre l'anéantissement rétroactif du contrat, lequel était visé dans le dispositif de ses écritures, la cour d'appel a violé l'article 954, alinéa 2ème, du code de procédure civile ;
ALORS QUE, de surcroît, le juge ne peut dénaturer les écritures qui lui sont soumises ; qu'en affirmant que, dans le dispositif de ses conclusions, l'acquéreur « sollicit(ait) la résolution de la vente en raison des non-conformités affectant le bien vendu », quand il se bornait à poursuivre la résolution de la vente sans davantage de précision, la cour d'appel a dénaturé les écritures de l'exposant en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
ALORS QUE, en toute hypothèse, dans le dispositif de ses écritures, l'exposant visait expressément les articles 1110 et 1116 relatifs à l'annulation pour dol et pour erreur puis sollicitait sans davantage de précision la résolution de la vente ; qu'en retenant d'emblée que les demandes en annulation n'étaient pas récapitulées sans s'interroger sur l'interprétation qui devait être donnée au dispositif et déterminer si, par la mention de la résolution et le visa des articles relatifs à l'annulation, l'acquéreur avait entendu demander l'anéantissement rétroactif du contrat sur les trois moyens développés dans le corps de ses écritures, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 4 du code de procédure civile.
