LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 19 janvier 2018), que, par acte de vente du 29 août 2014, la société civile immobilière Casa-Vosgia (la SCI) a vendu à la société de Gestion et études techniques du bâtiment (la société GET) un bien immobilier loué en vertu d'un bail commercial ; que, l'acte de vente mentionnait que la venderesse s'engageait à remettre le bien libre de toute occupation pour le 30 septembre 2014 et qu'à défaut de libération du bien, une somme de 715 euros par jour de retard serait due à titre de clause pénale à l'acquéreur à compter du 14 octobre 2014 jusqu'à la libération effective et complète des lieux ; qu'estimant être victime de manoeuvres dolosives de la part de la société GET, la SCI l'a assignée en nullité de la vente sur le fondement du dol ; que la société GET, soutenant que la venderesse avait manqué à son obligation de délivrance, a assigné la SCI et appelé en intervention forcée M. et Mme F..., ses associés, aux fins de condamnation au paiement de la clause pénale et en dommages-intérêts ;
Sur le second moyen du pourvoi principal et sur le moyen unique du pourvoi incident, ci-après annexés :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le premier moyen du pourvoi principal :
Vu l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
Attendu que, pour rejeter la demande de l'acquéreur au titre de la clause pénale, l'arrêt retient qu'à compter du 29 août 2014, la SCI, qui n'était plus propriétaire du bien, n'avait plus le pouvoir de contraindre le locataire à libérer les lieux, de sorte qu'à compter du 14 octobre 2014, le retard ne lui était plus imputable ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le vendeur peut s'engager dans l'acte de vente à faire son affaire personnelle de la libération des lieux par le locataire, un tel engagement n'étant pas subordonné à ce que le débiteur de cette obligation demeure propriétaire du bien en cause, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de la société Gestion et études techniques du bâtiment au titre de l'application de la clause pénale, l'arrêt rendu le 19 janvier 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne la société civile immobilière Casa-Vosgia et M. et Mme F... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société civile immobilière Casa-Vosgia et de M. et Mme F... et les condamne à payer à la société Gestion et études techniques du bâtiment la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze février deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens au pourvoi principal produits par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société Gestion et études techiques du bâtiment
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la société GET de ses demandes envers la société Casa Vosgia fondées sur la clause pénale ;
AUX MOTIFS QUE les difficultés rencontrées par la société Casa Vosgia pour remplir son obligation de délivrance trouvent leur origine dans l'imprudence et l'imprévoyance de cette société, qui a donné à bail commercial le 1er décembre 2013 pour une durée de neuf années les locaux qu'elle allait promettre à la vente, libres d'occupation, dès le 26 juin 2014 ; que la société Casa Vosgia ne peut reprocher à la société GET de lui avoir fait confiance et d'avoir cru ses affirmations de vendeur selon lesquelles le preneur s'était engagé à libérer les lieux au plus tard le 25 août 2014 (promesse unilatérale de vente du 16 juin 2014), puis, au 30 septembre 2014 (vente du 29 août 2014) ; qu'ainsi, la société GET, qui convoitait le bien dans le but de le revendre, n'a pas commis de dol en levant l'option, en n'imposant pas une condition suspensive et en ne réclamant pas la résolution de la vente pour défaut de délivrance ; que la collusion entre la société GET et la locataire, alléguée par la société Casa Vosgia repose sur des faits postérieurs à la vente ; qu'il ressort de la lettre que le locataire a adressée à la société Casa Vosgia le 9 octobre 2014 que celui-ci a subordonné son départ volontaire au paiement d'une indemnité de 56.000 € qui ne lui a pas été versée, ce que la société Casa Vosgia aurait eu le plus grand intérêt à faire eu égard à son obligation contractuelle à l'égard de l'acquéreur ; que la fraude de l'acquéreur n'est donc pas établie ; qu'en conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté la société Casa Vosgia et les époux F... de leur demande de nullité de la vente et en paiement de dommages-intérêts ; que l'acte de vente du 29 août 2014 renferme la clause suivante : « A défaut de libération des lieux à ladite date du 30 septembre 2014, le vendeur s'engage à verser à l'acquéreur à compter du 14 octobre 2014 une somme de 715 € par jour de retard à titre de clause pénale, jusqu'à libération effective et complète du bien, somme qui s'imputera, de la même manière que la réversion du loyer, sur le prix de vente restant à verser par l'acquéreur. Précision étant ici faite que la libération totale et définitive du bien objet des présentes reste à la charge du vendeur » ; que toutefois, au chapitre « Propriété jouissance », l'acte de vente énonce que « l'acquéreur est propriétaire du bien à compter de ce jour » ; qu'à compter du 29 août 2014, la société Casa Vosgia n'avait plus le pouvoir contraindre le locataire à libérer les lieux de sorte qu'à compter du 14 octobre 2014, le retard ne lui étant plus imputable, la clause précitée ne peut trouver à s'appliquer ; que la société GET, bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente du 16 juin 2014, de locaux libres de toute occupation, qui l'autorisait à ne pas lever l'option, faute pour le promettant de pouvoir remplir son obligation de délivrance, a, néanmoins, levé l'option, puis conclu la vente le 29 août 2014 en sachant que le locataire commercial, qui aurait promis de libérer les locaux au 25 août 2014, se maintenait dans les lieux ; que la société GET a délibérément pris le risque de ne pouvoir revendre le bien dans les cinq ans et ce d'autant qu'elle ne justifie pas avoir tenté d'obtenir la libération des lieux par le locataire en lui offrant, notamment, d'avancer le montant de l'indemnité de départ qu'il réclamait ; que le préjudice de la société GET, né du défaut d'exécution par le vendeur de son obligation de délivrance, doit être évalué au montant de cette indemnité soit la somme de 56.000 € au paiement de laquelle il convient de condamner la société Casa Vosgia ;
1/ ALORS QUE le juge doit observer et faire observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut, à ce titre, fonder sa décision sur un moyen qu'il a relevé d'office, sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; que les consorts F... et la Sci Casa Vosgia avaient uniquement invoqué, sur le fondement de l'article L.132-1 du code de la consommation, le caractère abusif de la clause pénale stipulée à l'acte authentique de vente, prétendant qu'elle était déséquilibrée en ce qu'elle mettait à la charge de l'acquéreur une astreinte de 715 € en cas de non-paiement du prix et la même astreinte à la charge du vendeur en cas de non libération des lieux par le locataire et qu'elle avait plus de risque d'être appliquée au détriment du vendeur ; que la cour d'appel a jugé que la clause pénale, convenue entre deux professionnels de l'immobilier, n'était pas déséquilibrée ; qu'en retenant, pour refuser néanmoins de faire application de cette clause pénale, qu'à compter de la signature de l'acte authentique de vente, le vendeur n'était plus propriétaire du bien et n'avait donc plus le pouvoir de contraindre le locataire à libérer les lieux et que le retard ne pouvait donc pas lui être imputable, la cour d'appel a relevé d'office un moyen nouveau sans provoquer les observations préalables des parties ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
2/ ALORS QUE le juge doit respecter la loi des parties ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que l'acte authentique de vente comportait une clause pénale stipulant qu'« A défaut de libération des lieux à ladite date du 30 septembre 2014, le vendeur s'engage à verser à l'acquéreur à compter du 14 octobre 2014 une somme de 715 € par jour de retard à titre de clause pénale, jusqu'à libération effective et complète du bien, somme qui s'imputera, de la même manière que la réversion du loyer, sur le prix de vente restant à verser par l'acquéreur. Précision étant ici faite que la libération totale et définitive du bien objet des présentes reste à la charge du vendeur » ; que la cour d'appel a constaté que la Sci Casa Vosgia avait une obligation contractuelle de délivrance d'un bien libre de toute occupation et que le bien vendu était toujours occupé ; qu'en jugeant cependant que la clause pénale ne pouvait s'appliquer à compter de la signature de l'acte authentique de vente, le vendeur n'étant plus propriétaire du bien et n'ayant plus le pouvoir de contraindre le locataire à libérer les lieux de sorte que le retard ne pouvait pas lui être imputable, quand il résultait de ses constatations que le vendeur s'était contractuellement engagé envers l'acquéreur à faire en sorte de libérer les lieux et à payer une astreinte en cas d'inexécution de cette obligation, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les articles 1134 et 1152 du code civil, devenus les articles 1103 et 1231-5 du même code ;
3/ ALORS QUE le vendeur peut s'engager dans l'acte de vente à faire son affaire personnelle de la libération des lieux par le locataire, un tel engagement n'étant pas subordonné à ce que le débiteur de cette obligation demeure propriétaire du bien en cause ; qu'en se fondant sur la perte de la qualité de propriétaire du vendeur pour faire échec à l'application de la clause pénale prévue en cas de retard dans la libération des lieux par le locataire à laquelle s'était engagé le vendeur, la cour d'appel s'est prononcée par un motif inopérant et a violé l'article 1134 du code civil, devenu l'article 1103 du même code ;
4/ ALORS QUE la cour d'appel a constaté que le manquement de la Sci Casa Vosgia à son obligation contractuelle de délivrance d'un bien libre d'occupation trouvait « son origine dans l'imprudence et l'imprévoyance de cette société, qui a donné à bail commercial le 1er décembre 2013 pour une durée de neuf années les locaux qu'elle allait promettre à la vente, libres d'occupation, dès le 26 juin 2014 » (arrêt, p.4, § 4), que « La société Casa Vosgia ne peut reprocher à la société GET de lui avoir fait confiance et d'avoir cru ses affirmations de vendeur selon lesquelles le preneur s'était engagé à libérer les lieux au plus tard le 25 août 2014 (promesse unilatérale de vente du 16 juin 2014), puis, au 30 septembre 2014 (vente du 29 août 2014) » (arrêt, p. 4, § 4) et qu'« il ressort de la lettre que le locataire a adressée à la société Casa-Vosgia le 9 octobre 2014 que celui-ci a subordonné son départ volontaire au paiement d'une indemnité de 56 000 € qui ne lui a pas été versée, ce que la société Casa Vosgia aurait eu le plus grand intérêt à faire eu égard à son obligation contractuelle à l'égard de l'acquéreur » (arrêt, p. 4, § 5) ; qu'en jugeant cependant que le retard dans la libération des lieux n'était pas imputable à la Sci Casa Vosgia, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, violant les articles 1147 et 1152 du code civil, devenus les articles 1217, 1231-1 et 1231-5 du même code.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la société GET de sa demande tendant à la condamnation de la Sci Casa Vosgia à lui payer la somme de 150.000 € de dommages et intérêts en réparation de son impossibilité de revendre les biens immobiliers acquis en qualité de marchand de biens et d'AVOIR limité la condamnation à la somme de 56.000 €, déboutant la société GET du surplus de ses demandes ;
AUX MOTIFS QUE l'acte de vente du 29 août 2014 renferme la clause suivante : « A défaut de libération des lieux à ladite date du 30 septembre 2014, le vendeur s'engage à verser à l'acquéreur à compter du 14 octobre 2014 une somme de 715 € par jour de retard à titre de clause pénale, jusqu'à libération effective et complète du bien, somme qui s'imputera, de la même manière que la réversion du loyer, sur le prix de vente restant à verser par l'acquéreur. Précision étant ici faite que la libération totale et définitive du bien objet des présentes reste à la charge du vendeur » ; que toutefois, au chapitre « Propriété jouissance », l'acte de vente énonce que « l'acquéreur est propriétaire du bien à compter de ce jour » ; qu'à compter du 29 août 2014, la société Casa Vosgia n'avait plus le pouvoir contraindre le locataire à libérer les lieux de sorte qu'à compter du 14 octobre 2014, le retard ne lui étant plus imputable, la clause précitée ne peut trouver à s'appliquer ; que la société GET, bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente du 16 juin 2014, de locaux libres de toute occupation, qui l'autorisait à ne pas lever l'option, faute pour le promettant de pouvoir remplir son obligation de délivrance, a, néanmoins, levé l'option, puis conclu la vente le 29 août 2014 en sachant que le locataire commercial, qui aurait promis de libérer les locaux au 25 août 2014, se maintenait dans les lieux ; que la société GET a délibérément pris le risque de ne pouvoir revendre le bien dans les cinq ans et ce d'autant qu'elle ne justifie pas avoir tenté d'obtenir la libération des lieux par le locataire en lui offrant, notamment, d'avancer le montant de l'indemnité de départ qu'il réclamait ; que le préjudice de la société GET, né du défaut d'exécution par le vendeur de son obligation de délivrance, doit être évalué au montant de cette indemnité soit la somme de 56.000 € au paiement de laquelle il convient de condamner la société Casa Vosgia ;
ALORS QUE le vendeur qui s'engage envers l'acquéreur à la libération des lieux par le locataire engage sa responsabilité envers l'acquéreur en cas d'inexécution de son obligation contractuelle, sauf à justifier d'un cas de force majeure ; que la cour d'appel a constaté que la Sci Casa Vosgia avait une obligation contractuelle de délivrance d'un bien libre de toute occupation et que le bien vendu était toujours occupé, tandis qu'il ne pouvait être reproché à la société GET d'avoir fait confiance à son vendeur ; qu'en énonçant, pour limiter les dommages et intérêts dus en suite de ce manquement que la société GET avait pris le risque de lever l'option en sachant que le locataire était dans les lieux, et pris le risque de ne pas pouvoir revendre son bien libre de tout occupant dans les cinq ans, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil, devenu les articles 1217 et 1231-1 du même code. Moyen produit au pourvoi incident par Me Bertrand, avocat aux Conseils, pour la société Casa Vosgia et M. et Mme F...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif sur ce point, d'avoir condamné la SCI Casa Vosgia à payer à la société GET la somme de 56.000 euros à titre de dommages-intérêts pour manquement de sa part à son obligation de délivrance ;
AUX MOTIFS QUE la société GET, bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente du 16 juin 2014, de locaux libres de toute occupation, qui l'autorisait à ne pas lever l'option, faute pour le promettant de pouvoir remplir son obligation de délivrance, a, néanmoins, levé l'option, puis conclu la vente le 29 août 2014 en sachant que le locataire commercial, qui aurait promis de libérer les locaux au 25 août 2014, se maintenait dans les lieux. La société GET a délibérément pris le risque de ne pouvoir revendre le bien dans les cinq ans et ce d'autant qu'elle ne justifie pas avoir tenté d'obtenir la libération des lieux par le locataire en lui offrant, notamment, d'avancer le montant de l'indemnité de départ qu'il réclamait. Le préjudice de la société GET, né du défaut d'exécution par le vendeur de son obligation de délivrance, doit être évalué au montant de cette indemnité soit la somme de 56.000 euros au paiement de laquelle il convient de condamner la société Casa Vosgia (arrêt attaqué p. 5) ;
ALORS, d'une part, QUE lorsqu'une partie à un contrat adopte, en toute connaissance de cause, une attitude qui contrarie la mise en oeuvre de l'une des clauses du contrat qui lui bénéficie, cette partie est censée avoir renoncé au bénéfice de cette clause ; qu'en considérant que la SCI Casa Vosgia avait manqué à son obligation de délivrance en vendant un bien immobilier occupé, ce qui justifiait sa condamnation à indemniser l'acquéreur, tout en constatant que la société GET avait, en levant l'option d'achat en toute connaissance de cause, "pris le risque de ne pouvoir revendre le bien dans les cinq ans ", et que de surcroît elle ne justifiait "pas avoir tenté d'obtenir la libération des lieux par le locataire", d'où il résultait nécessairement que la société GET ne pouvait obtenir aucune indemnisation de la part du vendeur au titre d'un manquement de ce dernier à son obligation de délivrance, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1147 du code civil, applicable en l'espèce, et l'article 1603 du même code ;
ALORS, d'autre part, et en toute hypothèse, QUE dans ses conclusions d'appel (signifiées le 21 novembre 2017, p. 48 al. 1 à 6), la SCI Casa Vosgia faisait valoir que la société GET ne pouvait invoquer aucun manquement de sa part à son obligation de délivrance, ni aucun préjudice, s'agissant de l'occupation du bien immobilier par un locataire, puisque la date ultime de libération des lieux par celui-ci avait été fixée dans l'acte de vente définitif à la date du 30 septembre 2014 et que, dès le 23 septembre 2014, la société GET avait signé une promesse de vente du bien au profit d'un tiers ; qu'en laissant sans réponse ces écritures déterminantes, qui démontraient que la société GET ne pouvait, au regard des circonstances de la cause, avoir subi un quelconque préjudice, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
