LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier et le second moyens, réunis, ci-après annexés :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 22 novembre 2017), que, par acte authentique du 27 décembre 2001, dressé par M. R..., notaire, Mme U... a vendu à M. et Mme H... une propriété agricole et une maison d'habitation ; que, soutenant avoir découvert une servitude grevant trois des parcelles vendues, M. et Mme H... ont assigné Mme U... et M. R... en dommages et intérêts ;
Attendu que M. et Mme H... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes ;
Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que la connaissance de la servitude n'aurait eu aucune influence sur la décision de M. et Mme H... d'acheter l'exploitation puisque celle-ci avait pour objectif de faciliter l'installation de leur fils en qualité de jeune exploitant et qu'elle ne portait que sur trois parcelles à vocation agricole représentant environ 1/50e de la surface exploitée, qu'il n'était pas démontré que la méconnaissance de la servitude avait eu une influence sur la fixation du prix de vente et que l'existence d'un préjudice lié à l'impossibilité d'édifier un bâtiment agricole ne pouvait être retenue dès lors que la déclaration de création d'une entreprise agricole par Mme H... n'était étayée par aucun élément de preuve sur la réalité de cette exploitation, la cour d'appel a pu en déduire qu'en raison du caractère minime de la charge et de l'absence de préjudice certain et actuel, les demandes de M. et Mme H... devaient être rejetées ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme H... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme H... et les condamne à payer la somme de 4 000 euros à Mme U... et celle de 2 000 euros à M. R... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept mars deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour M. et Mme H....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, D'AVOIR débouté les époux H... de leurs demandes contre Mme N... épouse U... ;
AUX MOTIFS QUE, sur la demande à l'encontre du vendeur, l'article 1638 dispose que si l'héritage vendu se trouve grevé, sans qu'il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu'elles soient de telle importance qu'il y ait lieu de présumer que l'acquéreur n'aurait pas acheté s'il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n'aime se contenter d'une indemnité ; que ce texte ne s'applique qu'aux servitudes occultes et qui ne relèvent pas d'une servitude légale ordinaire, conditions remplies en l'espèce ; que la garantie s'étend à toute charge, dès lors qu'elle diminue l'usage de la chose ; que l'acheteur bénéficie d'une présomption d'ignorance de la charge et le vendeur doit garantir la charge non déclarée même s'il l'a lui-même ignorée ; que le manquement à l'obligation déclarative prévue par l'article 1638 du code civil n'est sanctionné que si la servitude est d'une telle importance qu'il y a lieu de penser que l'acquéreur n'aurait pas acheté s'il en avait été informé ; que si la charge est de moindre importance et n'aurait pas été susceptible, si elle avait été connue, de faire renoncer l'acquéreur à son achat, ou si l'acheteur ne demande pas la résolution du contrat parce qu'il ne la souhaite pas, il ne peut prétendre qu'à une indemnité ; qu'enfin, lorsque l'importance de la charge est si minime que son existence ou son absence n'a pu avoir aucune influence ni sur la conclusion du contrat, ni sur la fixation du prix, l'acheteur, qui n'a subi aucun préjudice, ne peut réclamer aucune indemnité ; qu'au cas d'espèce, l'acte d'acquisition comportait obligation d'affecter les terres à une exploitation agricole personnelle pendant au moins 10 ans ; que les époux H..., âgés de 54 ans en 2001 et tous deux fonctionnaires, n'avaient aucune intention d'exploiter eux-mêmes les terres qui devaient faire l'objet d'un bail rural à compter du mois de décembre 2003 ; qu'un fermage devait en effet être consenti à leur fils X..., étudiant âgé de 19 ans, intervenant volontaire à l'acte ; qu'ainsi, l'acquisition avait pour but de faciliter l'installation de X... H... en qualité de jeune exploitant, objectif auquel était indifférente l'existence d'une servitude non aedificandi portant sur trois parcelles représentant environ 1/50ème de la surface exploitée (soit 1ha 13a 37ca sur 49ha 35a 73ca), et au demeurant elles-mêmes à vocation agricole ; que la connaissance de la servitude n'a ainsi eu aucune influence sur la décision des époux H... d'acheter l'exploitation ; que le PLU en vigueur au 1er janvier 2016 établit que les trois parcelles sont toujours en zone agricole ; que le prix global de 182.940 € s'appliquait pour 91.470 € aux immeubles bâtis et 91.470 € aux immeubles non bâtis (acte p. 6). Le cadastre établit que la maison d'habitation se situait sur une parcelle [...] de 43 a 15 ca ; que la surface non bâtie était ainsi de l'ordre de 48 ha 92a 58ca, représentant un prix de 1 870 € l'hectare et une valeur de 2 120 € pour les trois parcelles [...], [...] et [...] (ou 1,15% du prix global) ; qu'il n'est pas suffisamment démontré que la méconnaissance de la servitude a eu une influence sur la fixation du prix ; que quant au préjudice tiré du caractère constructible de la parcelle, les époux H... produisent un certificat d'urbanisme du 23 août 2012 rappelant l'article L. 111-1-2 du code de l'urbanisme, dont le paragraphe 2°, autorise notamment les constructions et installations nécessaires à l'exploitation agricole ; que néanmoins, la déclaration du 23 novembre 2011 de création d'une entreprise agricole par Mme Époux H... n'est étayée par aucun élément de preuve sur la réalité de cette exploitation ; que l'intéressée est âgée de 66 ans et exerçait précédemment le métier de professeur ainsi que le mentionne l'acte d'acquisition du bien ; que cette déclaration est donc de pure opportunité et ne fait pas la preuve de la réalité du préjudice lié à l'impossibilité d'édifier un bâtiment nécessaire à l'exploitation agricole sur la parcelle [...] ; qu'il ressort de ces éléments que le préjudice allégué n'est ni certain ni actuel ; qu'en raison du caractère minime de la charge et faute de démontrer la réalité d'un préjudice, les époux H... seront déboutés de leur action envers Mme N... épouse U... ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE selon acte authentique du 27 décembre 2001 reçu par ME R..., notaire à RIEUX VOLVESTRE avec la participation de Me Y..., notaire au MAS D'AZIL, les époux H... ont acheté à S... U... différentes parcelles situées sur la commune de FORNEX (09) et notamment tes parcelles cadastrées section [...] , [...] et [...] lieu-dit [...] d'une superficie totale de 01 ha 13 a 37 ca ; que selon acte du 08 décembre 1979 portant vente de diverses parcelles par les époux N... O... aux époux K..., les époux N... O... avaient consenti une servitude d'interdiction de construire sur ces trois parcelles dont ils conservaient la propriété de manière à ce que leur acquéreur continue à jouir d'une belle vue ; que par acte du 29 décembre 1983, tes époux N... O... ont fait donation à S... N... épouse U... desdites parcelles ; que l'acte ne rappelle pas la servitude grevant ces parcelles ; que par acte du 27 décembre 2001, les époux H... ont acquis ces parcelles sans que la servitude de non construction des trois parcelles soit rappelée dans l'acte ; que les époux H... avaient fait l'acquisition des parcelles litigieuses dans le but de tes affecter à une activité agricole pendant 10 ans ; que cette durée est expirée ; que l'absence de rappel de la servitude constitue effectivement un vice caché au sens des articles 1638 et 1641 du code civil ; mais que ce vice n'est pas d'une gravité telle qu'il soit de nature à vicier la vente intervenue depuis 13 ans pour l'exercice d'une activité agricole qui a été effective ; qu'il n'est pas davantage démontré que la vente fut intervenue à moindre prix si cette servitude avait été connue alors que ces trois parcelles n'ont toujours pas vocation à être constructibles pour se situer en zone agricole, puisque ces trois parcelles ne représentent qu'à peine plus d'un hectare alors que l'acquisition de 2001 portait sur 50 hectares au prix de 182.940 euros soit 3.650 euros environ l'hectare ; que l''action rédhibitoire n'est donc pas fondée car le même prix aurait été payé pour la même opération, même si la servitude avait été connue ; qu'aucune expertise n'est nécessaire ;
1°) ALORS QUE si l'héritage vendu se trouve grevé, sans qu'il en a été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu'elles soient de telle importance qu'il y ait lieu de présumer que l'acquéreur n'aurait pas acheté s'il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat ou une indemnité ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que, par acte du 27 décembre 2001, Mme U... avait vendu aux époux H... un ensemble de terres comprenant notamment les parcelles [...], [...] et [...], ce, sans faire figurer dans l'acte de vente une servitude conventionnelle non aedificandi dont étaient grevées les trois parcelles susvisées ; que pour estimer que la connaissance de cette servitude n'aurait pas dissuadé les époux H... d'acheter les fonds litigieux et les débouter en conséquence de leur demande indemnitaire, la cour d'appel a déclaré que l'acte d'acquisition comportait obligation d'affecter les terres à une exploitation agricole personnelle pendant au moins dix ans, les époux H..., âgés de 54 ans en 2001 et tous deux fonctionnaires, n'ayant pas l'intention d'exploiter eux-mêmes les terres qui devaient faire l'objet d'un bail rural consenti à leur fils de 19 ans, à l'installation duquel était indifférente l'existence d'une servitude non aedificandi portant sur trois parcelles représentant environ 1/50ème de la surface exploitée et elles-mêmes à vocation agricole ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui constatait elle-même que le bail était à durée limitée et que Mme H... produisait une déclaration de création d'une entreprise agricole du 23 novembre 2011, confortée par un certificat d'urbanisme du 23 août 2012 portant sur la parcelle [...] et visant l'article L.111-1-2,2° du code de l'urbanisme, ce qui témoignait de la volonté des époux H..., à l'expiration du bail rural, de reprendre une exploitation agricole s'appuyant sur des constructions édifiée sur la parcelle [...], figurant à l'acte de vente sous l'appellation valorisante de « sol » et non de prés, bois, landes, friches ou terres, comme les autres parcelles, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, et a violé l'article 1638 du code civil ;
2°) ALORS en outre QUE la cour d'appel a constaté que, par acte du 27 décembre 2001, Mme U... avait vendu aux époux H... un ensemble de terres comprenant notamment les parcelles [...], [...] et [...], ce, sans faire figurer dans l'acte de vente une servitude conventionnelle non aedificandi dont étaient grevées les trois parcelles susvisées ; qu'ayant affirmé que l'acquéreur pouvait également solliciter une indemnité si la charge, même connue, ne l'aurait pas fait renoncer à l'acquisition, la cour d'appel a cependant ajouté que les époux H... n'établissaient pas de préjudice en lien avec cette servitude non déclarée dans la vente, du fait que, d'une part, il n'était pas démontré que « la méconnaissance de la servitude a[vait] eu une influence sur la fixation du prix », et d'autre part, que, si Mme H... produisait une déclaration de création d'une entreprise agricole du 23 novembre 2011 et un certificat d'urbanisme du 23 août 2012 portant sur la parcelle [...] et visant l'article L. 111-1-2,2° du code de l'urbanisme, la réalité de l'exploitation envisagée n'était étayée par aucun élément de preuve, Mme H..., anciennement professeur, étant âgée de 66 ans, de sorte que la déclaration était de pure opportunité et que la preuve n'était pas rapportée d'un préjudice en lien avec l'impossibilité de construire sur la parcelle [...] en vue d'une exploitation ; qu'en se bornant à préjuger des projets réels d'exploitation des époux H... au regard de l'âge de Mme H... et de son ancien métier de professeur, et qui plus est, sans répondre aux conclusions d'appel dans lesquelles les époux H... faisaient valoir, d'une part, que Mme H... revêtait la qualité d'exploitante, celle-ci figurant du reste dans la déclaration de création d'une entreprise agricole comme « ayant déjà exercé une activité non salariée » et comme relevant du régime non salarié, et d'autre part, que la découverte de la servitude non aedificandi litigieuse dix après la vente avait entravé la poursuite des projets des époux H... rendus possibles après obtention du certificat d'urbanisme, la cour d'appel a privé sa décision de motifs et a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3°) ALORS de plus et en toute hypothèse QUE la cour d'appel a constaté que, par acte du 27 décembre 2001, Mme U... avait vendu aux époux H... un ensemble de terres comprenant notamment les parcelles [...], [...] et [...], sans mentionner la servitude conventionnelle non aedificandi dont étaient grevées ces trois parcelles ; que tout en relevant que l'acquéreur pouvait solliciter une indemnité si la charge, même connue, ne l'aurait pas fait renoncer à l'acquisition, la cour d'appel a débouté les époux H... de leur demande indemnitaire du fait que, si Mme H... justifiait d'une déclaration de création d'une entreprise agricole du 23 novembre 2011 et d'un certificat d'urbanisme du 23 août 2012 portant sur la parcelle [...], permettant d'édifier des constructions nécessaires à l'exploitation agricole, la réalité de cette exploitation n'était étayée par aucun élément de preuve, au regard de l'âge de Mme H... et de son ancien métier de professeur, de sorte que n'était pas rapportée la preuve d'un préjudice en lien avec l'impossibilité de construire sur la parcelle [...] en vue d'une exploitation ; qu'en statuant ainsi cependant que la découverte après la vente d'une impossibilité de construire sur un terrain pour lequel il avait été obtenu un certificat d'urbanisme qui plus est destiné à permettre une exploitation agricole, constitue un préjudice objectif devant être réparé, tout comme l'impossibilité d'affecter librement le bien à l'usage qui pouvait en être fait en l'absence de charge, la cour d'appel a violé l'article 1638 du code civil, ensemble l'article 1147 du code civil dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, D'AVOIR débouté les époux H... de leurs demandes contre M. R... ;
AUX MOTIFS QUE, sur la demande à l'encontre du vendeur, l'article 1638 dispose que si l'héritage vendu se trouve grevé, sans qu'il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu'elles soient de telle importance qu'il y ait lieu de présumer que l'acquéreur n'aurait pas acheté s'il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n'aime se contenter d'une indemnité ; que ce texte ne s'applique qu'aux servitudes occultes et qui ne relèvent pas d'une servitude légale ordinaire, conditions remplies en l'espèce ; que la garantie s'étend à toute charge, dès lors qu'elle diminue l'usage de la chose ; que l'acheteur bénéficie d'une présomption d'ignorance de la charge et le vendeur doit garantir la charge non déclarée même s'il l'a lui-même ignorée ; que le manquement à l'obligation déclarative prévue par l'article 1638 du code civil n'est sanctionné que si la servitude est d'une telle importance qu'il y a lieu de penser que l'acquéreur n'aurait pas acheté s'il en avait été informé ; que si la charge est de moindre importance et n'aurait pas été susceptible, si elle avait été connue, de faire renoncer l'acquéreur à son achat, ou si l'acheteur ne demande pas la résolution du contrat parce qu'il ne la souhaite pas, il ne peut prétendre qu'à une indemnité ; qu'enfin, lorsque l'importance de la charge est si minime que son existence ou son absence n'a pu avoir aucune influence ni sur la conclusion du contrat, ni sur la fixation du prix, l'acheteur, qui n'a subi aucun préjudice, ne peut réclamer aucune indemnité ; qu'au cas d'espèce, l'acte d'acquisition comportait obligation d'affecter les terres à une exploitation agricole personnelle pendant au moins 10 ans ; que les époux H..., âgés de 54 ans en 2001 et tous deux fonctionnaires, n'avaient aucune intention d'exploiter eux-mêmes les terres qui devaient faire l'objet d'un bail rural à compter du mois de décembre 2003 ; qu'un fermage devait en effet être consenti à leur fils X..., étudiant âgé de 19 ans, intervenant volontaire à l'acte ; qu'ainsi, l'acquisition avait pour but de faciliter l'installation de X... H... en qualité de jeune exploitant, objectif auquel était indifférente l'existence d'une servitude non aedificandi portant sur trois parcelles représentant environ 1/50ème de la surface exploitée (soit 1ha 13a 37ca sur 49ha 35a 73ca), et au demeurant elles-mêmes à vocation agricole ; que la connaissance de la servitude n'a ainsi eu aucune influence sur la décision des époux H... d'acheter l'exploitation ; que le PLU en vigueur au 1er janvier 2016 établit que les trois parcelles sont toujours en zone agricole ; que le prix global de 182.940 € s'appliquait pour 91.470 € aux immeubles bâtis et 91.470 € aux immeubles non bâtis (acte p. 6). Le cadastre établit que la maison d'habitation se situait sur une parcelle [...] de 43 a 15 ca ; que la surface non bâtie était ainsi de l'ordre de 48 ha 92a 58ca, représentant un prix de 1 870 € l'hectare et une valeur de 2 120 € pour les trois parcelles [...], [...] et [...] (ou 1,15% du prix global) ; qu'il n'est pas suffisamment démontré que la méconnaissance de la servitude a eu une influence sur la fixation du prix ; que quant au préjudice tiré du caractère constructible de la parcelle, les époux H... produisent un certificat d'urbanisme du 23 août 2012 rappelant l'article L. 111-1-2 du code de l'urbanisme, dont le paragraphe 2°, autorise notamment les constructions et installations nécessaires à l'exploitation agricole ; que néanmoins, la déclaration du 23 novembre 2011 de création d'une entreprise agricole par Mme Époux H... n'est étayée par aucun élément de preuve sur la réalité de cette exploitation ; que l'intéressée est âgée de 66 ans et exerçait précédemment le métier de professeur ainsi que le mentionne l'acte d'acquisition du bien ; que cette déclaration est donc de pure opportunité et ne fait pas la preuve de la réalité du préjudice lié à l'impossibilité d'édifier un bâtiment nécessaire à l'exploitation agricole sur la parcelle [...] ; qu'il ressort de ces éléments que le préjudice allégué n'est ni certain ni actuel ; qu'en raison du caractère minime de la charge et faute de démontrer la réalité d'un préjudice, les époux H... seront déboutés de leur action envers Mme N... épouse U... ; que sur la demande à l'encontre du notaire, le notaire est responsable des manquements qui peuvent être établis à son obligation d'éclairer les parties et d'assurer la validité et l'efficacité des actes qu'il reçoit ; que cette obligation trouve son fondement dans la loi et sa violation engage la responsabilité extra-contractuelle de l'officier ministériel sur le fondement de l'article 1382 ancien du Code Civil (1240 nouveau) ; qu'il est constant que l'acte de vente ne mentionne pas l'existence de la servitude constituée en 1979 et qui figurait sur l'état hypothécaire de sorte que la faute du notaire est établie ; que néanmoins, comme indiqué plus haut les époux H... ne font la preuve d'aucun préjudice et leur action en responsabilité à l'encontre du notaire sera rejetée ; que le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE selon acte authentique du 27 décembre 2001 reçu par ME R..., notaire à RIEUX VOLVESTRE avec la participation de Me Y..., notaire au MAS D'AZIL, les époux H... ont acheté à S... U... différentes parcelles situées sur la commune de FORNEX (09) et notamment tes parcelles cadastrées section [...] , [...] et [...] lieu-dit [...] d'une superficie totale de 01 ha 13 a 37 ca ; que selon acte du 08 décembre 1979 portant vente de diverses parcelles par les époux N... O... aux époux K..., les époux N... O... avaient consenti une servitude d'interdiction de construire sur ces trois parcelles dont ils conservaient la propriété de manière à ce que leur acquéreur continue à jouir d'une belle vue ; que par acte du 29 décembre 1983, tes époux N... O... ont fait donation à S... N... épouse U... desdites parcelles ; que l'acte ne rappelle pas la servitude grevant ces parcelles ; que par acte du 27 décembre 2001, les époux H... ont acquis ces parcelles sans que la servitude de non construction des trois parcelles soit rappelée dans l'acte ; que les époux H... avaient fait l'acquisition des parcelles litigieuses dans le but de tes affecter à une activité agricole pendant 10 ans ; que cette durée est expirée ; que l'absence de rappel de la servitude constitue effectivement un vice caché au sens des articles 1638 et 1641 du code civil ; mais que ce vice n'est pas d'une gravité telle qu'il soit de nature à vicier la vente intervenue depuis 13 ans pour l'exercice d'une activité agricole qui a été effective ; qu'il n'est pas davantage démontré que la vente fut intervenue à moindre prix si cette servitude avait été connue alors que ces trois parcelles n'ont toujours pas vocation à être constructibles pour se situer en zone agricole, puisque ces trois parcelles ne représentent qu'à peine plus d'un hectare alors que l'acquisition de 2001 portait sur 50 hectares au prix de 182.940 euros soit 3.650 euros environ l'hectare ; que l''action rédhibitoire n'est donc pas fondée car le même prix aurait été payé pour la même opération, même si la servitude avait été connue ; qu'aucune expertise n'est nécessaire ;
ALORS QUE le notaire est débiteur d'un devoir de conseil destiné à éclairer les parties sur toutes les conséquences de leurs actes et de leurs engagements, et à leur fournir toutes informations permettant de leur en expliquer la nature et la portée ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a à cet égard retenu la faute du notaire, qui n'avait pas mentionné dans l'acte de vente litigieux l'existence de la servitude non aedificandi constituée en 1979 et qui figurait sur l'état hypothécaire ; que pour débouter néanmoins les époux H... de leur demande de dommages et intérêts à l'encontre du notaire, la cour d'appel a déclaré qu'ils ne faisaient pas la preuve d'un préjudice ; qu'en statuant ainsi, cependant que la découverte après la vente d'une impossibilité de construire sur un terrain pour lequel elle constatait qu'il avait été obtenu un certificat d'urbanisme, qui plus est destiné à permettre une exploitation agricole, constituait un préjudice objectif devant être réparé, tout comme l'impossibilité d'affecter librement le bien à l'usage qui aurait pu en être fait en l'absence de la charge non divulguée, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.
