LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 6 juillet 2017), rendu en référé, que la SCI Les Terrasses de La Mer a fait édifier un ensemble immobilier et l'a vendu par lots en l'état futur d'achèvement ; que le syndicat des copropriétaires de cet ensemble (le syndicat) a fait assigner en référé la SCI Les Terrasses de La Mer, la société Compagnie Immobilière Méditerranée (la société CIM), son gérant, et la Caisse d'Epargne CEPAC, garant d'achèvement (le garant), en réalisation de travaux d'achèvement, subsidiairement en expertise, et en remise de divers documents ;
Sur les deuxième, troisième, quatrième, cinquième, pris en sa seconde branche, et sixième moyens, ci-après annexés :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le premier moyen :
Vu l'article 654 du code de procédure civile, ensemble l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu qu'il résulte de ces textes que la signification doit être faite à personne ; que la signification à une personne morale est faite à personne lorsque l'acte est délivré à son représentant légal, à un fondé de pouvoir de ce dernier ou à toute autre personne habilitée à cet effet ; que le syndic est chargé de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice ;
Attendu que, pour déclarer l'appel irrecevable à l'égard du garant et mettre celui-ci hors de cause, l'arrêt retient que la signification faite à la société LOGECIL en sa qualité de syndic apparent n'est pas irrégulière, en l'absence de toute diligence du syndicat, qui avait décidé de ne pas renouveler le mandat de syndic de cette société le 18 avril 2016, pour le faire savoir et faire connaître le nom de son nouveau syndic au cours de la procédure de référé ou postérieurement, et que ce n'est que postérieurement à l'expiration du délai légal courant à compter de cette signification que le syndicat a relevé appel de l'ordonnance de référé ;
Qu'en statuant ainsi, sans relever que la signification avait été faite à l'adresse du cabinet du syndic en exercice, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Et sur le cinquième moyen, pris en sa première branche :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour rejeter la demande de remise du certificat BBC établi par la société SIRTEM Agence Provence, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, qu'il importe peu que ce soit Promotelec et non SIRTEM Agence Provence qui ait rédigé le certificat délivré, dès lors que ce sont deux organismes agréés de certification et qu'il n'existe pas de certificat de cette dernière société ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions par lesquelles le syndicat soutenait que le certificat délivré était erroné faute de correspondre à la réalité de la construction, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
Met hors de cause la société Compagnie Immobilière Méditerranée ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déclare irrecevable l'appel à l'égard de la Caisse d'Epargne CEPAC, la met hors de cause et rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier "Les Terrasses de La Mer" à Marseille à l'encontre de la SCI Les Terrasses de La Mer en remise d'un certificat BBC établi par la société SIRTEM Agence Provence, l'arrêt rendu le 6 juillet 2017, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne la Caisse d'Epargne CEPAC et la SCI Les Terrasses de La Mer aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la Caisse d'Epargne CEPAC et la SCI Les Terrasses de La Mer à payer chacun la somme de 1 500 euros au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier "Les Terrasses de La Mer" à Marseille et rejette les autres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit mars deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SARL Cabinet Briard, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Terrasses de La Mer
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dans ses motifs déclarés irrecevable à l'égard de la Caisse d'Epargne CEPAC l'appel interjeté par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Terrasses de La Mer à l'encontre de l'ordonnance de référé rendue le 24 août 2016, après l'expiration du délai courant à compter de la signification de cette ordonnance, puis confirmé dans son dispositif cette ordonnance qui a mis hors de cause la Caisse d'Epargne CEPAC,
Aux motifs propres que la Caisse d'Epargne CEPAC soulève l'irrecevabilité de l'appel comme tardif ; que l'ordonnance de référé du 24 août 2016 a été signifiée le 7 septembre au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Terrasses de La Mer et ce n'est que le 12 octobre, soit postérieurement à l'expiration du délai d'appel, que celui-ci a relevé appel de cette décision ; qu'il soutient que la signification serait irrégulière au motif qu'il s'agirait d'un acte groupé, que la date de signification ne serait pas indiquée et que la signification n'aurait pas été faite au syndic en exercice ; qu'il ressort clairement du procès-verbal de signification que la décision a été signifiée le 7 septembre, à la requête de la Caisse d'Epargne, de manière individualisée, à chacune des parties ; qu'en outre, l'acte de signification au syndicat des copropriétaires indique que la copie de l'acte destiné à : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER Les Terrasses de La Mer, [...], représenté par son syndic en exercice, la SARL LOGECIL, [...], lui a été signifié le MERCREDI 7 septembre 2016 par acte remis à : Mme F... W..., en sa qualité de secrétaire qui a déclaré être habilitée à recevoir l'acte et a confirmé l'adresse du siège social du destinataire de l'acte ; qu'il appartenait au syndicat des copropriétaires qui avait décidé, le 18 avril 2016, de ne pas renouveler le mandat de la société LOGECIL en tant que syndic, de le faire savoir et de faire connaître le nom de son nouveau syndic au cours de la procédure de référé ou postérieurement ; qu'or, tel n'a pas été le cas, l'ordonnance de référé rendue le 24 août, soit plusieurs mois après le retrait d'habilitation, portant mention de la société LOGECIL en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires ; que ce dernier ne justifie pas plus avoir communiqué cette information postérieurement ; qu'enfin, la société LOGECIL, à qui, lors de la signification, il a bien été indiqué que la copie de l'acte était destinée au syndicat des copropriétaires Les Terrasses de La Mer, n'a nullement fait savoir qu'elle n'était plus le syndic du syndicat des copropriétaires ; que la signification qui a été faite à la société LOGECIL, en sa qualité de syndic apparent, n'est pas irrégulière en l'absence de toute diligence du syndicat et même du syndic pour faire connaître le retrait d'habilitation ; que l'appel contre l'ordonnance de référé, interjeté après l'expiration du délai légal courant à compter de la signification de cette ordonnance, doit donc être déclaré irrecevable à l'égard de la Caisse d'Epargne,
1° Alors en premier lieu que la signification doit être faite à personne ; que la signification à une personne morale est faite à personne lorsque l'acte est délivré à son représentant légal, à un fondé de pouvoir de ce dernier ou à tout autre personne habilitée à cet effet ; que le syndic est chargé de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice ; qu'il ressort des constatations de l'arrêt que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Terrasses de La Mer avait décidé le 18 avril 2016 de ne pas renouveler le mandat de la société LOGECIL en tant que syndic; qu'il s'en déduisait que la mention figurant dans le procès-verbal de signification délivré le 7 septembre 2016 à la requête de la Caisse d'Epargne CEPAC, indiquant que « la copie de l'acte destiné à : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER Les Terrasses de La Mer [...] représenté par son syndic en exercice la SARL LOGECIL , [...] , lui a été signifié le 7 septembre 2016 par acte remis à Mme F... W..., en sa qualité de secrétaire qui a déclaré être habilitée à recevoir l'acte et m'a confirmé l'adresse du siège social du destinataire de l'acte », était erronée et que la signification de l'acte était de ce fait irrégulière; qu'en jugeant du contraire pour en déduire que l'appel contre l'ordonnance de référé, interjeté après l'expiration du délai légal courant à compter de la signification de cette ordonnance, devait être déclaré irrecevable à l'égard de la Caisse d'Epargne, la cour d'appel a violé les articles 490, 648, 654, 675 et 693 du code de procédure civile, ensemble l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965,
2° Alors en deuxième lieu la signification doit être faite à personne ; que la signification à une personne morale est faite à personne lorsque l'acte est délivré à son représentant légal, à un fondé de pouvoir de ce dernier ou à tout autre personne habilitée à cet effet ; que le syndic est chargé de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice ; que la nullité des actes d'huissier est régie par les seules dispositions des articles 648 et suivants du code de procédure civile ; qu'il ressort des constatations de l'arrêt que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Terrasses de La Mer avait décidé le 18 avril 2016 de ne pas renouveler le mandat de la société LOGECIL en qualité de syndic; qu'il s'en déduisait que la mention figurant dans le procès-verbal de signification délivré le 7 septembre 2016 à la requête de la Caisse d'Epargne CEPAC, indiquant que « la copie de l'acte destiné à : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER Les Terrasses de La Mer [...] représenté par son syndic en exercice la SARL LOGECIL , [...] , lui a été signifié le 7 septembre 2016 par acte remis à Mme F... W..., en sa qualité de secrétaire qui a déclaré être habilitée à recevoir l'acte et m'a confirmé l'adresse du siège social du destinataire de l'acte », était erronée et que la signification de l'acte était de ce fait irrégulière; qu'en énonçant que la signification faite à la société LOGECIL, en sa qualité de syndic apparent, n'est pas irrégulière en l'absence de toute diligence du syndicat et même du syndic pour faire connaître le retrait d'habilitation quand l'appréciation de la régularité de la signification ne pouvait prendre en considération une quelconque apparence d'habilitation, la cour d'appel a violé les articles 490, 648, 654, 675 et 693 du code de procédure civile, ensemble l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965,
3° Alors en troisième lieu que la signification à une personne morale est faite à personne lorsque l'acte est délivré à son représentant légal, à un fondé de pouvoir de ce dernier, ou à toute autre personne habilitée à cet effet ; qu'est nulle la signification faite à une personne dépourvue de toute habilitation pour représenter le syndicat des copropriétaires destinataire de l'acte ; qu'en ne recherchant pas si l'absence de toutes diligences accomplies par l'huissier de justice ne résultait pas de ce que ce dernier s'était abstenu de vérifier à l'adresse mentionnée dans l'acte de signification si la société LOGECIL, mentionnée dans l'acte comme étant le « syndic en exercice » du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Terrasses de La Mer, en demeurait bien le représentant légal, Mme W... F... ayant seulement déclaré être habilitée à recevoir l'acte délivré à la société LOGECIL puis confirmé l'adresse du siège social de cette société, alors même que la société LOGECIL, émanation du promoteur immobilier, était le premier syndic mis en place par celui-ci, ce que n'ignorait pas la Caisse d'Epargne qui était en possession de tous les actes en qualité de garant d'achèvement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 490, 648, 654, 675 et 693 du code de procédure civile, ensemble l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965,
4° Alors en quatrième lieu que la signification à une personne morale est faite à personne lorsque l'acte est délivré à son représentant légal, à un fondé de pouvoir de ce dernier, ou à toute autre personne habilitée à cet effet ; qu'est nulle la signification faite à une personne dépourvue de toute habilitation pour représenter le syndicat des copropriétaires destinataire de l'acte ; qu'en ne recherchant pas si l'absence de toutes diligences accomplies par l'huissier de justice ne résultait pas de ce que ce dernier s'était abstenu de vérifier à l'adresse mentionnée dans l'acte de signification si la société LOGECIL, mentionnée dans l'acte comme étant le « syndic en exercice » du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Terrasses de La Mer, en demeurait bien le représentant légal quand dans le cadre de la signification groupée de l'ordonnance de référé accomplie à la requête de la Caisse d'Epargne CEPAS, copie de l'acte avait été successivement signifiée le même jour à la SAS Compagnie Immobilière Méditerranée, [...] « par acte remis à Madame F... W... en sa qualité de secrétaire qui a déclaré être habilitée à recevoir l'acte et m'a confirmé l'adresse du siège social du destinataire de l'acte », à la SCI Les Terrasses de La Mer « Chez la SAS Compagnie Immobilière Méditerranée [...] par acte remis à Madame F... W... en sa qualité de « secrétaire de la SAS Compagnie Immobilière Méditerranée chez laquelle la requise a établi son siège social, qui a déclaré être habilitée à recevoir l'acte et m'a confirmé l'adresse du siège social du destinataire de l'acte », puis au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Terrasses de La Mer, [...] représenté par son syndic en exercice la SARL LOGECIL [...] « par acte remis à Madame F... W... en sa qualité de secrétaire qui a déclaré être habilitée à recevoir l'acte et m'a confirmé l'adresse du siège social du destinataire de l'acte » d'où il résultait que la même personne avait déclaré être habilitée à recevoir les différents actes de signification destinées à trois personnes morales distinctes, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 490, 648, 654, 675 et 693 du code de procédure civile, ensemble l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965,
5° Alors en cinquième lieu qu'aucune disposition légale ou réglementaire n'impose au syndicat des copropriétaires et à son syndic de faire connaître aux parties, en cours de délibéré, le nom du nouveau syndic désigné par l'assemblée générale des copropriétaires postérieurement à l'audience des débats qui s'est tenue devant le juge des référés; qu'en énonçant qu'il appartenait au syndicat des copropriétaires qui avait décidé, le 18 avril 2016, de ne pas renouveler le mandat de la société LOGECIL en tant que syndic, de le faire savoir et de faire connaître le nom de son nouveau syndic au cours de la procédure de référé ou postérieurement, que tel n'a pas été le cas, l'ordonnance de référé rendue le 24 août, soit plusieurs mois après le retrait d'habilitation, portant mention de la société LOGECIL en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires, que ce dernier ne justifie pas plus avoir communiqué cette information postérieurement et que la société LOGECIL, à qui, lors de la signification, il a bien été indiqué que la copie de l'acte était destinée au syndicat des copropriétaires Les Terrasses de La Mer, n'a nullement fait savoir qu'elle n'était plus le syndic du syndicat des copropriétaires, pour en déduire qu'en l'absence de toute diligence du syndicat et même du syndic pour faire connaître le retrait d'habilitation, la signification effectuée le 7 septembre 2016 n'était pas irrégulière, la cour d'appel a violé les articles 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 28 du décret du 17 mars 1967.
DEUXIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé l'ordonnance rendue le 24 août 2016 par le président du tribunal de grande instance de Marseille qui a mis hors de cause la SAS Compagnie Immobilière Méditerranée,
Aux motifs propres que le permis de construire a été transféré par la société Compagnie Immobilière Méditerranée à la SCI Les Terrasses de La Mer et le règlement de copropriété a été établi à la requête de la SCI qui a vendu les appartements en l'état futur d'achèvement ; que la société Compagnie Immobilière Méditerranée n'intervenant qu'en qualité de gérant de cette SCI, c'est donc à juste titre que la société CIM a été mise hors de cause par le juge des référés,
Et aux motifs éventuellement adoptés des premiers juges que la société CIM doit être mis hors de cause puisqu'elle n'est que la gérante du promoteur constructeur vendeur, soit la SCI Les Terrasses de La Mer qui a fait construire le programme immobilier et l'a vendu,
Alors que dans ses conclusions d'appel, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Terrasses de La Mer faisait valoir qu'au regard de son objet social, la société Compagnie Immobilière Méditerranée (CIM) était une société de promotion immobilière ; qu'il était ajouté qu'à ce titre, elle avait déterminé le programme à édifier, traité avec les maitres d'oeuvre conception, déposé et obtenu le permis de construire, permis qu'elle avait ensuite transféré à son émanation, la SCI Les Terrasses de La Mer, constructeur non réalisateur dont l'intervention n'enlève rien à la qualité de la société CIM de promoteur de l'opération; qu'il en était déduit qu'en sa qualité de promoteur, la société CIM était garante des obligations mises à la charge des personnes avec laquelle elle avait traité au nom du maître de l'ouvrage et se trouvait notamment tenue des obligations résultant des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du code civil ; qu'en ne répondant pas à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
TROISIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé l'ordonnance rendue le 24 août 2016 par le président du tribunal de grande instance de Marseille sauf en ce qu'elle a rejeté la demande d'expertise concernant le désordre n° 12 concernant le remplacement des barillets de portes des logements et le désordre n° 24 concernant l'impropriété des châssis coulissants, des volets coulissants et des pare-soleil, puis, statuant en nouveau, dit que l'expertise portera également sur le désordre n° 12 concernant le remplacement des barillets de portes des logements et le désordre n° 24 concernant l'impropriété des châssis coulissants, des volets coulissants et des pare-soleil, déboutant le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Terrasses de La Mer de sa demande tendant à voir condamner la SCI Les Terrasses de La Mer, in solidum avec la société CIM, à réaliser sous astreinte les travaux d'achèvement de la partie de terrain entre les bâtiments et l'avenue de la Mer par remise en état du trottoir, exécution d'une clôture sur muret et poteaux métalliques de deux mètres, galvanisés, implanté au niveau du trottoir, traitement de la zone de pleine terre entre le bâtiment et la clôture en espaces verts avec végétation dense évide d'essences régionales, exécution d'un ouvrage de récupération et évacuation des eaux pluviales en pied de rampe,
Aux motifs propres que le permis de construire accordé par arrêté du 9 mars 2012 prévoit la cession, avec effet immédiat, au profit de la Communauté Urbaine Marseille Provence Métropole, d'une bande de terrain d'une superficie de 290 m2, compte tenu de la nécessité d'élargir l'avenue de la Mer ; que le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ont été établis sur la base de ce permis de construire qui excluait cette bande de terrain et qui a été transféré à la SCI ; que dans la mesure où il n'est pas justifié d'un permis de construire modificatif, c'est à juste titre que le juge des référés a déclaré le syndicat irrecevable à solliciter de la SCI l'aménagement de ce terrain aux lieu et place de la CUMPM à qui il a été cédé ; que les actes authentiques de vente indiquent que les caractéristiques techniques des fractions vendues, du bâtiment et de ses équipements extérieurs sont exprimés dans la notice descriptive annexée à l'acte de vente ; qu'il convient donc de se référer à cette notice comme seul élément contractuel, à l'exclusion de la plaquette publicitaire et des plans du permis de construire,
Et aux motifs éventuellement adoptés des premiers juges que l'ensemble immobilier a fait l'objet d'un permis de construire du 9 mars 2012 correspondant à l'édification de 22 logements dont 21 en collectif et une villa individuelle ; qu'il y est expressément prévu la cession avec effet immédiat à la CUMPM de la bande de terrain délimitée selon le plan annexé dressé par la Direction de Pôle Gestion de l'Espace Public ; qu'il s'agit d'une bande de 290 mètres carrés dont la valeur doit être donnée par le Directeur des Services fiscaux ; qu'il en résulte que le règlement de copropriété et l'état descriptif de division établi le 26 mars 2013, modifié en octobre 2013 et en février 2015, a délimité l'assiette de la copropriété en excluant cette bande de terrain ; qu'il importe peu que le prix n'en ait pas été payé et que l'acte de vente n'ait pas été concrétisé puisque cela concernait la CIM laquelle a transféré le bénéfice du permis à la SCI Les Terrasses de La Mer donc [sic] les plans de masse du permis de construire ont fait mention de cette cession ; que le syndicat des copropriétaires n'est donc pas recevable à solliciter de la SCI qu'elle aménage le terrain aux lieu et place de la CUMPM ; qu'il n'y a jamais eu de permis de construire modificatif délivré par les Services de l'Urbanisme qui soit produit au dossier ; qu'il convient donc de rejeter la demande,
Alors en premier lieu que le vendeur est tenu de livrer la chose contractuellement prévue ; qu'en énonçant que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Terrasses de La Mer n'était pas recevable à solliciter de la SCI Les Terrasses de La Mer qu'elle aménage la bande de terrain de 290 m2 sans rechercher si, au regard des mentions figurant tant dans les actes de vente que dans le règlement de copropriété, l'ensemble immobilier dénommé « Les Terrasses de La Mer » mais aussi dans la demande de permis de construire modificatif de février 2015, l'emprise du terrain, objet de l'opération immobilière, se voyait reconnaître une contenance totale de 25a et 57ca, soit la totalité du terrain, bande comprise de 290 m2, sans aucune mention portant sur une restriction d'assiette de la résidence édifiée, de sorte qu'il incombait à la SCI Les Terrasses de La Mer de procéder à l'aménagement de cette bande de terrain et d'effectuer les travaux d'aménagement VDR extérieurs côté avenue de la Mer, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1601-1 et 1603 du code civil, ensemble l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable au litige,
Alors en second lieu que dans ses conclusions d'appel, le syndicat des copropriétaires faisait valoir que le permis de construire accordé par arrêté du 9 mars 2012, stipulant la cession de la bande de terrain de 290 m2 au profit de la Communauté Urbaine Marseille Provence Métropole, imposait également au pétitionnaire de prendre toutes mesures utiles pour que les travaux d'aménagement soient possibles dès l'ouverture du chantier de sorte que la SCI Les Terrasses de La Mer demeurait tenue de livrer les biens vendus en l'état futur d'achèvement, totalement praticables, habitables, y compris en ses abords, quelle que soit l'issue du projet de cession envisagée ; qu'il était ajouté que la demande de permis de construire modificatif déposé par la SCI Les Terrasses de La Mer ne faisait plus aucune référence à la cession de la bande de terre à la Communauté Urbaine Provence Métropole, le plan de masse du permis modificatif démontrant au contraire que la bande de terrain de 290 m2 demeurait incluse dans l'assiette de la résidence édifiée ; qu'en ne répondant pas à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé l'ordonnance rendue le 24 août 2016 par le président du tribunal de grande instance de Marseille sauf en ce qu'elle a rejeté la demande d'expertise concernant le désordre n° 12 concernant le remplacement des barillets de portes des logements et le désordre n° 24 concernant l'impropriété des châssis coulissants, des volets coulissants et des pare-soleil, puis dit, statuant en nouveau, que l'expertise portera également sur le désordre n° 12 concernant le remplacement des barillets de portes des logements et le désordre n° 24 concernant l'impropriété des châssis coulissants, des volets coulissants et des pare-soleil, déboutant le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Terrasses de La Mer de ses demandes tendant à voir condamner sous astreinte la SCI Les Terrasses de La Mer, in solidum avec la société CIM, à réaliser les travaux d'achèvement relatifs à la toiture terrasse du bâtiment dit « Villa », au bassin de rétention, aux claustras séparatifs, à la pergola, aux soubassements en façade et aux parements de pierre, aux dépassements de toiture, à la couverture de la rampe d'accès parking et à la sortie de secours du parking ouest,
Aux motifs propres que les actes authentiques de vente indiquent que les caractéristiques techniques des fractions vendues, du bâtiment et de ses équipements extérieurs sont exprimés dans la notice descriptive annexée à l'acte de vente ; qu'il convient donc de se référer à cette notice comme seul élément contractuel, à l'exclusion de la plaquette publicitaire et des plans du permis de construire ; que le syndicat des copropriétaires se plaint de l'absence de végétalisation sur le toit terrasse du bâtiment appelé Villa et se prévaut de la notice descriptive du permis de construire prévoyant 46 m2 de toiture végétalisée, des pièces graphiques du permis de construire de mars 2012 et de l'article 6.3.2. Engazonnement-Plantes aromatiques de la notice descriptive acquéreurs qui indique que toutes les parties construites et non traitées en revêtement minéral seront engazonnées ou recevront des plantes aromatiques ; qu'or, il sera rappelé que seule la notice descriptive acquéreur a valeur contractuelle et que cette notice précise que seules les prestations explicitement prévues au présent descriptif sont contractuelles ; qu'en particulier, les aménagements décoratifs ou extérieurs représentés sur les plans du permis de construire ou d'exécution ne sont opposables au réservant que s'ils font l'objet d'une stipulation explicite dans le présent descriptif ou par voie d'avenant ; qu'or la notice descriptive ne prévoit pas cette prestation et l'article 6.3.2. qui fait référence aux parties non construites ne peut s'appliquer à un toit terrasse qui est nécessairement une partie construite ; que le syndicat des copropriétaires invoque la non-conformité du bassin de rétention qui a été réalisé en bassin à ciel ouvert et non en bassin couvert contrairement aux pièces du dossier du permis de construire ; que cependant l'article 6.5.5.de la notice descriptive, qui a seule valeur contractuelle prévoit l'évacuation des eaux de pluie par descente EP vers un dispositif de rétention (
) implanté dans les espaces verts extérieurs, avant renvoi dans le domaine public ; que l'aménagement sollicité ne correspond donc pas aux stipulations contractuelles ; que le syndicat des copropriétaires reproche à la SCI des claustras séparatifs entre jardins privatifs en grillage octogonal avec poteaux métalliques et non en bois ; que l'article 3.2. de la notice descriptive prévoit la clôture séparative entre les jardins privatifs sous forme de claustras en bois selon localisation, cette localisation dépendant du choix architectural de l'architecte ; que le syndicat des copropriétaires est donc mal venu à réclamer une clôture séparative nécessairement par claustras en bois ; que le syndicat sollicite l'exécution d'une pergola en bois au-dessus de la rampe d'accès aux garages ; qu'il est cependant mal fondé à se prévaloir des documents et plans du permis de construire et de la plaquette publicitaire qui n'ont pas de valeur contractuelle alors que la notice descriptive ne prévoit pas cette prestation ; que le syndicat des copropriétaires demande l'exécution des soubassements en façade est ouest et nord des parements de pierre tels qu'ils auraient été représentés sur les pièces graphiques du permis de construire alors que ces aménagements ne figure pas dans la notice descriptive et que celle-ci rappelle que les aménagements décoratifs extérieurs représentés sur les plans du permis de construire ne sont pas opposables aux réservants ; que cette demande ne saurait prospérer ; qu'il en va de même des dépassements formant casquette au-dessus du logement A32 et devant les appartements A13, A23 et A32, de la couverture béton de la rampe d'accès au bâtiment A et du chemin d'accès ai jardin commun, éléments dont le syndicat demande la réalisation en se fondant sur les plans du permis de construire qui ne s'implorent pas aux parties puisque dépourvus de valeur contractuelle ; que la non réalisation de l'issue de secours du bâtiment A qui figurerait sur les plans du permis de construire ne constitue ni une obligation contractuelle ni une violation des règles de sécurité dans la mesure où le bureau de contrôle n'a émis aucun avis négatif ni réserve dans son rapport après achèvement des travaux ; que le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de ses demandes relatives aux travaux d'achèvement,
Et aux motifs éventuellement adoptés des premiers juges que le permis de construire est un document d'urbanisme cité dans l'acte de vente pour justifier de la régularité administrative de la construction mais la consistance et les caractéristiques techniques des biens vendus (fractions privatives, bâtiments et équipements extérieurs) sont exprimées dans la notice descriptive annexée aux actes de vente ; que c'est donc le seul écrit contractuel et ni la plaquette de vente qui est un document publicitaire sans aucune valeur juridique, ni les plans du permis ne sont susceptibles de créer des obligations à la charge du constructeur ; qu'il paraît évident en ce qui concerne la casquette en béton dépassant des toitures au-dessus des appartements A13, A23 et A32 et les plans de façades qui figuraient sur les pièces graphiques du permis n'ont pas été exécutés ; que les plans d'exécution remis à la société titulaire du lot gros oeuvre ne les mentionnaient pas et ces débords esthétiques ou non ne sauraient se voir attribuer une fonction de pare soleil ou de pare vue peu crédible ; qu'il est techniquement impossible de fabriquer ces rajouts et de les coller sur la façade existante ; qu'il ne s'agit pas d'ouvrages manquants de protection mais de fantaisies de décoration qui n'ont pas été mises en oeuvre dans le cadre des pièces contractuelles du marché ; qu'il convient donc de débouter le syndicat des copropriétaires et les consorts R... de leurs prétentions à ce titre ; qu'en ce qui concerne la toiture-terrasse du bâtiment appelé « Villa », il s'agit d'un lot de copropriété dont à l'évidence la copropriétaire n'est pas à la procédure ; qu'il ne paraît pas avoir réclamé à son vendeur que sa toiture terrasse soit végétalisée avec un arrosage automatique ; qu'il s'agit du lot n° 46 soit une villa duplex Type 4/5 avec garage, terrasse, patio, jardin et balcon ; que le descriptif du lot n'évoque en aucun cas une terrasse végétalisée d'autant qu'elle intégrée dans les parties privatives ; qu'il paraît certain que l'acquéreur n'a pas exigé que sa terrasse soit végétalisée et arrosée à ses frais pour le plaisir visuel des copropriétaires des bâtiments collectifs ; qu'il s'agit d'un aménagement décoratif extérieur représenté sur les plans dont le syndicat des copropriétaires n'est pas fondé à obtenir l'exécution ; qu'il en est de même pour le bassin de rétention prévu pour être implanté dans les espaces verts mais non enterré et recouvert de gazon selon la notice descriptive ; que pour la pergola bois de couverture de la rampe d'accès aux garages, les parements en pierre sur les façades, la pose de claustrats séparatifs entre tous les jardins du rez-de-chaussée, leur localisation dépendant du choix architectural de l'architecte, l'achèvement de la couverture béton de la rampe d'accès et un chemin d'accès au jardin commun avec escalier, ces dernières prestations n'ayant pas été prévues dans la notice descriptive et dans les marché de travaux ; qu'enfin, l'issue de secours des garages du bâtiment A ne correspond ni à une prestation contractuelle, ni à une obligation de sécurité avérée ; qu'il en résulte que toutes les demandes de condamnation à exécuter des travaux sous astreinte pour remédier à des conformités contractuelles seront rejetées, faute d'en justifier le bien fondé,
Alors en premier lieu qu'ont valeur contractuelle, non seulement la notice descriptive annexée à l'acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement, mais aussi les documents auxquels cet acte fait référence et qui sont déposés chez le notaire ; qu'en énonçant que les actes authentiques de vente indiquent que les caractéristiques techniques des fractions vendues du bâtiment et de ses équipements extérieurs sont exprimées dans la notice descriptive annexée à l'acte de vente et qu'il convient donc de se référer à cette notice comme seul élément contractuel, à l'exclusion de la plaquette publicitaire et des plans du permis de construire sans rechercher si le dossier du permis de construire obtenu le 9 mars 2012 par la société Compagnie Immobilière Méditerranée puis transféré à la SCI Les Terrasses de La Mer, n'avait pas été annexé à l'acte de vente de sorte que les documents et plans de permis de construire se voyaient conférer une valeur contractuelle, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 261-11 et R. 261-13 du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable au litige,
Alors en deuxième lieu que les documents publicitaires peuvent avoir une valeur contractuelle dès lors que, suffisamment précis et détaillés, ils ont eu une influence sur le consentement du contractant ; qu'en écartant d'emblée toute valeur contractuelle à la plaquette publicitaire de vente qui vantait l'intérêt de l'achat du bien dans cette « résidence de prestige en plein coeur du village alliant confort et bien être, avenue de la Mer », représentait la « villa unique de type F4 avec son jardin et son patio intérieur » avec une toiture végétalisée offrant une vue sur la mer bénéficiant aux logements à compter du premier étage, un bassin de rétention couvert, recouvert d'un espace vert, l'installation de claustrats et d'une pergola en bois ainsi que différents éléments décoratifs et des espaces extérieurs privilégiant la verdure, tous éléments ayant été déterminants du consentement des acquéreurs des appartements vendus en l'état futur d'achèvement, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable au litige,
Alors en troisième lieu que dans ses conclusions d'appel le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Terrasses de La Mer faisait valoir que sur le procès-verbal du 13 octobre 2015, l'assistant maître d'ouvrage avait demandé la réalisation des travaux de plantation et d'arrosage automatique de la toiture-terrasse de la villa et fait chiffrer ces travaux par une société paysagiste, mentionné la non-conformité constituée de l'absence de claustras séparatifs entre jardins séparatifs, relevé l'absence des parements pierre façades, réclamé l'exécution de la casquette au-dessus du logement A32 et les compléments de façade ouest devant les appartements A13, A23 et A32 ainsi que la réalisation de la couverture béton de la rampe d'accès parking par prolongement des jardins conformément au permis de construire, la réalisation de l'accès au jardin commun et l'exécution d'une sortie de secours parking ouest ; qu'il en était déduit que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Terrasses de La Mer était fondé à se prévaloir de ce procès-verbal aux fins de voir condamner le maître de l'ouvrage à remédier aux non-conformités ainsi constatées ; qu'en ne répondant pas à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile,
Alors en quatrième lieu que le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'aux termes de l'article 3.2 de la notice descriptive annexée aux acte de vente, il était mentionné sous la rubrique « Balcons, terrasses et Jardins privatifs » : « (
) Jardins privatifs des logements engazonnés : clôture séparatives en claustras bois selon localisation » sans qu'il soit ajouté que cette localisation relevait du choix architectural de l'architecte ; qu'en énonçant l'inverse la cour d'appel a dénaturé la notice descriptive annexée aux acte de vente et a violé le principe susvisé.
CINQUIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé l'ordonnance rendue le 24 août 2016 par le président du tribunal de grande instance de Marseille sauf en ce qu'elle a rejeté la demande d'expertise concernant le désordre n° 12 concernant le remplacement des barillets de portes des logements et le désordre n° 24 concernant l'impropriété des châssis coulissants, des volets coulissants et des pare-soleil, puis dit, statuant en nouveau, que l'expertise portera également sur le désordre n° 12 concernant le remplacement des barillets de portes des logements et le désordre n° 24 concernant l'impropriété des châssis coulissants, des volets coulissants et des pare-soleil, et d'avoir débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Terrasses de La Mer de ses demandes tendant à voir condamner sous astreinte la SCI Les Terrasses de La Mer, in solidum avec la société CIM, à lui remettre, ou bien à son mandataire, le certificat BBC établi par SIRTEM Agence Provence, l'étude thermique établie par MIDI-ENR, l'étude acoustique établie par ESPACE 9/ACTIMAR, l'étude béton établie par le BET GARNIER et le rapport final du bureau de contrôle DEKRA ainsi que l'ensemble des rapports intermédiaires,
Aux motifs propres que le syndicat des copropriétaires sollicite la remise sous astreinte du certificat BBC par Sitem Agence Provence au motif que celui établi par Promotelec serait inopérant puisqu'il ne prendrait pas en compte les modifications intervenues par rapport au projet initial ; qu'il y a lieu de constater que le certificat BBC de Promotelec a été communiqué au syndicat et qu'il n'existe pas de certificat de la société Sitem qui n'a pas été missionné ; que cette demande sera donc rejetée ; que le syndicat des copropriétaires réclame en outre la remise de documents dont il ne prouve pas que la SCI, qui affirme ne pas détenir, soit en possession et dont la communication ne résulte d'aucune disposition légale ou réglementaire, étant observé que la SCI a remis les D.O.E. et D.I.U.O. obligatoires ; que la demande de remise sous astreinte des documents sera donc rejetée,
Et aux motifs éventuellement adoptés des premiers juges que le certificat BBC permettant aux copropriétaires de bénéficier d'avantages financiers au niveau de la souscription de leurs prêts a bien été délivré dans le délai d'un an pour leur permettre d'en justifier auprès de leurs banques respectives ; qu'il importe peu que ce soit Promotelec et Dirtem Agence Provence qui l'ait rédigé dès lors que les deux sont des organismes agréés de certification ; que le syndicat des copropriétaires n'est donc pas fondé dans sa réclamation, le label BBC ayant bien été obtenu ; qu'il n'est juridiquement pas établi que le syndicat des copropriétaires, gestionnaire des parties communes, soit en droit d'exiger la remise des documents qui n'existent (rapport intermédiaire du bureau de contrôle Dekkra) dès lors qu'il dispose du rapport final, pas plus que des études thermiques, acoustiques et béton, ces documents n'étant d'aucune utilité pour administrer un syndicat des copropriétaires,
Alors en premier lieu que dans ses conclusions d'appel, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Terrasses de La Mer faisait valoir que l'opération avait été réalisée dans le cadre et le respect du label « bâtiment basse consommation BBC » ; qu'il était soutenu que le certificat établi par Promotelec était erroné car ne correspond pas à la réalité de la construction, en particulier au regard du nombre de logements construits, le certificat tenant compte des 212 logements initialement envisagés et non des 22 effectivement construits ; qu'il en était déduit que la SCI Les Terrasses de La Mer et la société CIM étaient tenues de remettre au syndicat des copropriétaires ou son mandataire, un certificat BBC conforme ; qu'en ne répondant pas à ce moyen la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile,
Alors en second lieu que dans ses conclusions d'appel, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Terrasses de La Mer faisait valoir que la SCI Les Terrasses de La Mer et la société CIM étaient tenues d'établir à leurs frais exclusifs un projet de règlement de copropriété modifié tenant compte des modifications apportées à la construction lors de la vente, notamment la réduction du nombre de logements de 22 à 21 et l'installation d'un chauffage individuel dans le lot n° 46 dit « Villa » et de le transmettre pour avis à l'assemblée générale des copropriétaires avant toute régularisation ; qu'il était ajouté que la société LOGECIL avait pour cette raison refusé d'arrêter les comptes lors de l'assemblée qui avait présidé à son remplacement et qu'il incombait par conséquent à la SCI Les Terrasses de La Mer et à la société CIM d'exécuter à cet égard leurs obligations ; qu'en ne répondant pas à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
SIXIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé l'ordonnance rendue le 24 août 2016 par le président du tribunal de grande instance de Marseille sauf en ce qu'elle a rejeté la demande d'expertise concernant le désordre n° 12 concernant le remplacement des barillets de portes des logements et le désordre n° 24 concernant l'impropriété des châssis coulissants, des volets coulissants et des pare-soleil, puis, statuant en nouveau, d'avoir dit que l'expertise portera également sur le désordre n° 12 concernant le remplacement des barillets de portes des logements et le désordre n° 24 concernant l'impropriété des châssis coulissants, des volets coulissants et des pare-soleil, déboutant le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Terrasses de La Mer de sa demande subsidiaires tendant à voir dire et juger que la mission confiée à l'expert Y... désigné par l'ordonnance de référé portera également, outre les vingt-quatre désordres énumérés et numérotés de 1 à 24 sur les désordres relatifs à l'aménagement VRD côté avenue de la Mer, les plantations et l'arrosage automatique sur la toiture terrasse du bâtiment appelé villa, l'achèvement des travaux du bassin de rétention, la mise en place de claustras séparatifs entre jardins privatifs, l'exécution d'une pergola bois de couverture de la rampe d'accès aux garages, l'exécution des parements en pierre en façades ouest, est et nord, l'exécution de la protection au-dessus du logement A32 et devant les appartements A13, A23 et A32, l'achèvement de la couverture béton de la rampe d'accès aux parkings du bâtiment A et l'exécution d'une issue de secours des garages du bâtiment A,
Aux motifs que le syndicat des copropriétaires invoque des désordres concernant les châssis coulissants, les pare-soleil et les volets coulissants des terrasses ; qu'il expose en outre qu'il a été dans l'obligation, pour des raisons de sécurité, de changer l'ensemble des barillets des portes d'entrée des portes de logement ; qu'il y a donc lieu d'étendre la mission de l'expert au désordre n° 12 concernant le remplacement des barillets des portes des logements et le désordre n° 24 concernant l'impropriété des châssis coulissants, des volets coulissants et des pare-soleil ; que la livraison des parties communes est intervenue le 2 février 2015 et le syndicat des copropriétaires a dénoncé une non-conformité concernant l'épaisseur de la terre végétale dans un courrier en date du 13 juillet reprenant les réserves formulées au cours d'une réunion du 2 juillet ; que faute de rapporter la preuve de l'épaisseur de la terre végétale au jour de la livraison, compte tenu des possibles tassements et pertes liés aux intempéries, le syndicat ne justifie pas d'un intérêt légitime à voir ordonner une mesure d'expertise,
1° Alors en premier lieu que tout jugement doit être motivé à peine de nullité ; qu' en déboutant, sans s'en expliquer dans ses motifs, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Terrasses de La Mer de sa demande présentée à titre subsidiaire tendant à voir dire et juger que, si par impossible, la cour ne faisait pas droit à la demande de condamnation sous astreinte la SCI Les Terrasses de La Mer et la société Compagnie Immobilière Méditerranée à effectuer les travaux, pour tout ou partie des non-conformités relatives à l'aménagement VRD côté avenue de la Mer, les plantations et l'arrosage automatique sur la toiture terrasse du bâtiment appelé villa, l'achèvement des travaux du bassin de rétention, la mise en place de claustras séparatifs entre jardins privatifs, l'exécution d'une pergola bois de couverture de la rampe d'accès aux garages, l'exécution des parements en pierre en façades ouest, est et nord, l'exécution de la protection au-dessus du logement A32 et devant les appartements A13,A23 et A32, l'achèvement de la couverture béton de la rampe d'accès aux parkings du bâtiment A et l'exécution d'une issue de secours des garages du bâtiment A, la cour devrait dire et juger que la mission confiée à l'expert Y... désigné par l'ordonnance de référé portera également sur ces différents postes de griefs, la cour a violé l'article 455 du code de procédure civile,
2° Alors en second lieu que s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ; qu'en ne recherchant pas si le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Terrasses de La Mer ne justifiait pas d'un intérêt légitime à voir dire et juger que la mission de l'expert devait intégrer l'ensemble des désordres énumérés dans l'acte d'assignation et repris dans les conclusions d'appel, y compris les points relatifs à l'aménagement VRD côté avenue de la Mer, les plantations et l'arrosage automatique sur la toiture terrasse du bâtiment appelé villa, l'achèvement des travaux du bassin de rétention, la mise en place de claustras séparatifs entre jardins privatifs, l'exécution d'une pergola bois de couverture de la rampe d'accès aux garages, l'exécution des parements en pierre en façades ouest, est et nord, l'exécution de la protection au-dessus du logement A32 et devant les appartements A13, A23 et A32, l'achèvement de la couverture béton de la rampe d'accès aux parkings du bâtiment A et l'exécution d'une issue de secours des garages du bâtiment A, quand bien même il ne serait préalablement pas fait droit à sa demande tendant à voir condamner in solidum la SCI Les Terrasses de La Mer et la société Compagnie Immobilière Méditerranéenne à réaliser sous astreinte les travaux d'achèvement de l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 145 du code de procédure civile.
