LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à M. W... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre Mme A... ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 3 août 2017), que M. W..., propriétaire d'un appartement dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, a été assigné par sa locataire, Mme A..., en paiement de dommages-intérêts pour le préjudice de jouissance subi du fait des désordres affectant le logement ; que M. W... a appelé le syndicat des copropriétaires en garantie ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident, ci-après annexé :
Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande ;
Mais attendu qu'ayant retenu à bon droit que la responsabilité des infiltrations en provenance du toit terrasse incombait au syndicat des copropriétaires, la cour d'appel, abstraction faite du motif surabondant sur la déclaration de sinistre à la compagnie d'assurance de M. W..., en a exactement déduit que le syndicat des copropriétaires devait garantie à M. W... ;
Mais sur le moyen unique du pourvoi principal :
Vu l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble les articles 1382, devenu 1240, et 1315, devenu 1353, du code civil ;
Attendu qu'il résulte de ces textes que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des vices de construction ou du défaut d'entretien de l'immeuble et qu'il ne peut s'en exonérer qu'en rapportant la preuve d'une force majeure ou d'une faute de la victime ou d'un tiers ;
Attendu que, pour limiter la condamnation du syndicat des copropriétaires, l'arrêt retient que celui-ci soutient que le bailleur a fait procéder à des travaux pour intégrer le balcon à la surface habitable, sans autorisation, et que ce dernier ne démontre pas que ces travaux avaient été exécutés en conformité au règlement de copropriété ;
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne le syndicat des copropriétaires à garantir M. W... de la condamnation prononcée contre lui à concurrence de la somme de 1 700 euros, l'arrêt rendu le 3 août 2017, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties sur les points cassés dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] et le condamne à payer à M. W... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf mai deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Bernard Hémery, Carole Thomas-Raquin, Martin Le Guerer, avocat aux Conseils, pour M. W..., demandeur au pourvoi principal
Il est fait grief à l'arrêt attaqué de n'avoir condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] à ne relever et garantir M. W... de la condamnation prononcée contre lui au bénéfice de Mme A... qu'à concurrence de la somme de 1 700 euros ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « sur l'appel en garantie formé à l'encontre du Syndicat des copropriétaires :
Qu'il ressort des débats ainsi que des pièces du dossier que le préjudice de jouissance subi par la locataire résulte principalement des infiltrations en provenance du toit terrasse dont la responsabilité incombe au syndicat des copropriétaires qui ne conteste pas en avoir été avisé dès l'année 2009 et ne s'est pas assuré de l'efficacité des travaux qu'il a entrepris en 2013, observation devant être faite que contrairement à ce qu'il soutient, le bailleur justifie de la déclaration de sinistre faite à cette date auprès de sa compagnie d'assurance ; que ce préjudice résulte également plus accessoirement des problèmes ayant affecté la sonnette, la boîte aux lettres et l'interphone, désordres signalés au syndicat des copropriétaires par la locataire elle-même à la demande de son bailleur qui soutient, sans pouvoir en justifier, être également intervenu à ce titre auprès du syndicat des copropriétaires ;
Que pour entendre être exonéré de cette garantie, le syndicat des copropriétaires soutient que le bailleur a fait procéder à des travaux sans autorisation pour intégrer le balcon à la surface habitable et qu'ainsi, le préjudice de la locataire aurait été moindre si les travaux, transformant sans autorisation des parties communes en surface habitable, n'avaient pas été entrepris ; or, si le bailleur soutient avoir acquis l'appartement en cet état, il ne démontre aucunement ni ne prétend au demeurant que ces travaux ont été exécutés en conformité au règlement de copropriété ;
Que dès lors, l'appel en garantie sera accueilli à concurrence de la somme de 1 700 euros, correspondant à un peu plus de 20 % du loyer durant la période retenue, cette part de responsabilité étant également arbitrée en l'état de l'absence de diligence démontrée du bailleur qui ne justifie pas avoir transmis les doléances de sa locataire au syndicat des copropriétaires ni au demeurant avoir régularisé de nouvelles déclarations de sinistres mettant en cause ce dernier, notamment postérieurement aux travaux réalisés par la copropriété en 2013 » (cf. arrêt p. 4 in fine et p. 5) ;
ET AUX MOTIFS PARTIELLEMENT ADOPTES QUE « sur l'appel en garantie formé par M. W... à l'encontre du syndicat des copropriétaires :
Que l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes ;
Qu'en l'espèce, il résulte de ce qui précède que le syndicat des copropriétaires est responsable des infiltrations survenues dans l'appartement que Mme A... a occupé et de ses conséquences, à savoir une importante humidité dans l'appartement et une insuffisance de chauffage ;
Qu'en revanche, dans la mesure où M. W... ne démontre pas avoir mis en demeure le syndicat des copropriétaires d'avoir à réparer la sonnette de la porte d'entrée de l'immeuble, d'apposer une plaque nominative sur la boîte aux lettres et au niveau de l'interphone, le syndicat des copropriétaires ne saurait voir engager sa responsabilité concernant ces désordres ;
Qu'il convient donc de faire droit à l'appel en garantie exercé par M. W... à l'encontre du syndicat des copropriétaires dans la limite de 3 045 euros, la somme de 435 euros (soit 5 % du loyer du 1er novembre 2012 au 10 février 2014) devant être laissée à la charge de M. W... » (cf. jugement p. 7 et 8) ;
1°/ ALORS QUE le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes et ne peut en être exonéré qu'en rapportant la preuve de l'existence d'une faute à l'origine du dommage ou d'un cas de force majeure ; qu'en retenant en l'espèce que le syndicat des copropriétaires devait être partiellement exonéré de sa responsabilité dans le préjudice de jouissance subi par la locataire de M. W... et trouvant son origine dans des infiltrations en provenance du toit terrasse partie commune, aux motifs qu'il soutenait que le bailleur a fait procéder à des travaux sans autorisation pour intégrer le balcon à la surface habitable et que le préjudice de la locataire aurait été moindre si ces travaux, transformant sans autorisation des parties communes en surface habitable, n'avaient pas été entrepris et que si le bailleur soutenait quant à lui avoir acquis l'appartement en cet état, il ne démontrait ni ne prétendait que ces travaux ont été exécutés en conformité avec le règlement de copropriété, sans préciser les éléments permettant de retenir que, comme l'alléguait simplement le syndicat des copropriétaires, des travaux auraient été illégalement réalisés et que le dommage aurait été moindre sans ces travaux, ni davantage indiquer les raisons pour lesquelles M. W... devait en être reconnu responsable, la cour d'appel, qui n'a pas ainsi caractérisé de faute commise par M. W... de nature à exonérer le syndicat des copropriétaires de sa responsabilité, a violé l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
2°/ ALORS QUE c'est à celui qui se prétend libéré d'une obligation d'en rapporter la preuve ; que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sauf à rapporter la preuve d'une faute à l'origine du dommage ou d'un cas de force majeure ; qu'en retenant en l'espèce que le syndicat des copropriétaires pouvait s'exonérer partiellement de la responsabilité de dommages causés par des infiltrations provenant des parties communes, aux motifs que M. W..., copropriétaire, ne démontrait pas que les travaux exécutés dans son appartement pour transformer un balcon, partie commune, en surface habitable l'auraient été en conformité du règlement de copropriété bien que, sans ces travaux, le dommage aurait été moindre, la cour d'appel, qui a ainsi mis à la charge de M. W... la preuve de son absence de faute, a violé ensemble les articles 14 de la loi du 10 juillet 1965, 1382, devenu 1240, et 1353 nouveau du code civil.
Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...], demandeur au pourvoi incident
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] à garantir M. W... de la condamnation à payer à Mme A... la somme de 5 000 € à concurrence de la somme de 1 700 € ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'il ressort des débats et pièces du dossier que Mme A... a subi dès son entrée dans les lieux le 1er novembre 2012, de nombreux désordres concernant : – des dégâts des eaux et inondations (relevés dans le constat d'état des lieux réalisés au jour de l'emménagement, une nouvelle inondation étant signalée dès le 28 novembre 2012) ayant eu pour conséquence, selon les conclusions du rapport d'expertise, une importante humidité dans les zones soumises aux infiltrations (côté cuisine et bureau), — les baies vitrées non étanches, - une insuffisance du chauffage, du fait des infiltrations en air et eau, l'ensemble empêchant de jouir normalement de son logement, composé d'une seule pièce d'une superficie de 36 m 2, d'y recevoir et l'obligeant même à se faire héberger durant les périodes les plus froides, - l'interphone et la sonnette l'empêchant de pouvoir normalement ouvrir la porte d'entrée à un visiteur, mais aussi la boîte aux lettres, l'empêchant de réceptionner son courrier, — la dégradation d'un store en suite du ruissellement des eaux de pluie, dont le remplacement n'est jamais intervenu, — la colonne d'eau de douche ne délivrant pas d'eau froide, dont le remplacement est intervenu le 7 août 2013, contraignant la locataire à se doucher dans la loggia ; que le 20 janvier 2014, les services d'hygiène et de sécurité de la ville de Marseille ont constaté la fuite de la toiture ainsi que la non-étanchéité de la baie vitrée leur permettant de conclure à l'indécence de l'appartement, enjoignant au bailleur d'assurer la fermeture des fenêtres et remédier aux désordres résultant des infiltrations « avant toute relocation » ; qu'il n'est également pas contesté que c'est en raison de ces nombreux désordres, non réparés, bien que maintes fois signalés, que Mme A... a été contrainte de déménager, et ainsi supporter de nouvelles dépenses ; que compte tenu de l'importance des désordres, Mme A... est fondée à se voir allouer une indemnité d'un montant de 5 000 € correspondant à un peu moins de 60 % du montant du loyer de l'appartement durant toute sa période d'occupation, soit du 1er novembre 2012 au 10 février 2014 ; le jugement déféré ayant limité à 40 % le montant de cette indemnité sera en conséquence réformé de ce chef ; qu'il suit de ce qui précède, comme l'a retenu le premier juge, que le logement ne répondait pas aux critères de décence, tels que définis par le décret du 30 janvier 2012 ; que c'est en conséquence, sans erreur d'appréciation que le premier juge a accueilli la demande à fin de condamnation du bailleur, lequel a pour obligation principale, en contrepartie du paiement d'un loyer, d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement loué, quand bien même l'origine des désordres se situe dans les parties communes ; que le bailleur qui avait précédemment occupé lui-même le logement et n'ignorait en conséquence aucun des désordres, au demeurant maintes fois rappelées par la locataire, a consenti un bail en connaissance de cause, circonstance résultant du fait que les lieux étaient loués inondés lors de son aménagement ; qu'or, et comme le premier juge l'a également justement observé, le bailleur n'a pas entrepris de nouvelles démarches après la réalisation par le syndicat, en date du 25 juin 2013, de travaux sur le toit-terrasse, lesquels n'avaient pas suffi à mettre un terme aux premières infiltrations ; qu'il a également attendu le 6 mai 2015 pour appeler celui-ci en la cause, introduite par Mme A... par assignation du 28 août 2014 ; qu'enfin, il ne justifie d'aucune diligence s'agissant des autres désordres signalés par sa locataire, concernant l'interphone, la sonnette, la boîte aux lettres ou les fenêtres ne permettant pas une parfaite fermeture, se bornant à affirmer avoir transmis les doléances de sa locataire ; qu'or la circonstance résultant de ce qu'il demeurait à Paris, motif en raison duquel il n'était pas en mesure de suivre le dossier et inopérante ; que c'est en conséquence sans erreur d'appréciation que le premier juge a retenu qu'il n'avait pas, contrairement à ce qu'il soutient, effectué toutes les diligences nécessaires pour satisfaire à son obligation ; qu'en cause d'appel, Mme A... réclame condamnation solidaire de son bailleur et du syndicat ; toutefois, et par application de l'article 564 du code de procédure civile, cette demande nouvelle en cause d'appel n'est pas recevable ; que dès lors, le bailleur n'est pas fondé à entendre être déclaré hors de cause, au motif que l'origine du sinistre se situe dans les parties communes, site qui ne pouvant être réparé que par le syndicat des copropriétaires, et ce peu important que la jurisprudence ait admis que le locataire a également la possibilité d'agir directement à l'encontre de ce dernier ; qu'il ressort des débats ainsi que des pièces du dossier que le préjudice de jouissance subi par la locataire résulte principalement des infiltrations en provenance du toit-terrasse dont la responsabilité incombe au syndicat des copropriétaires qui ne conteste pas en avoir été avisé dès l'année 2009 et ne s'est pas assuré de l'efficacité des travaux qu'il a entrepris en 2013, observations devant être faites que contrairement à ce qu'il soutient, le bailleur justifie de la déclaration de sinistre faite à cette date auprès de sa compagnie d'assurance ; que ce préjudice résulte également plus accessoirement des problèmes ayant affecté la sonnette, la boîte aux lettres et l'interphone, désordres signalés au syndicat des copropriétaires par la locataire elle-même et demande de son bailleur qui soutient, sans pouvoir en justifier, être également intervenu à ce titre auprès du syndicat des copropriétaires ; que pour entendre être exonéré de cette garantie, le syndicat des copropriétaires soutient que le bailleur a fait procéder à des travaux sans autorisation pour intégrer le balcon à la surface habitable et qu'ainsi, le préjudice de la locataire aurait été moindre si les travaux n'avaient pas été entrepris ; qu'or, si le bailleur soutient avoir acquis l'appartement en cet état, il ne démontre aucunement ni ne prétend au demeurant que ces travaux ont été exécutés en conformité au règlement de copropriété ; que dès lors, l'appel en garantie sera accueilli à concurrence de la somme de 1 700 €, correspondant à un peu plus de 20 % du loyer durant la période retenue, cette part de responsabilité étant également arbitrée en l'état de l'absence de diligence démontrée du bailleur, qui ne justifie pas avoir transmis les doléances de sa locataire au syndicat des copropriétaires ni au demeurant avoir régularisé de nouvelles déclarations de sinistre mettant en cause se dernier, notamment postérieurement aux travaux réalisés par la copropriété en 2013 ;
ET AUX MOTIFS RÉPUTÉS EN PARTIE ADOPTÉS QUE la lecture du rapport d'expertise laisse clairement apparaître que l'origine des sinistres subis par Mme A... dès son entrée dans les lieux se situe non pas dans le logement loué, mais au niveau des parties communes, et plus précisément au niveau du toit-terrasse de la copropriété, relevant du syndicat des copropriétaires ; qu'en effet, si le syndicat des copropriétaires soutient que les conséquences des dégâts des eaux survenus dans l'appartement de M. W... ont été aggravés par suite de réalisations de travaux, à savoir la fermeture des balcons, force est de constater que l'ace notarié énonce que M. W... a bien acquis un appartement composé d'une loggia désignée comme un balcon dans le descriptif Carrez ; qu'or l'expert indique qu'il s'agit bien de la loggia côté cuisine et que des traces d'infiltration sont bien présentes dans la loggia ainsi que dans la cuisine (hors loggia), outre celles présentes dans le coin bureau ; que dans ces conditions, l'origine des dégâts se situe dans les parties communes, à savoir le toit-terrasse, de même que les conséquences de ces sinistres relèvent uniquement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires ; que M. W... justifie avoir alerté le syndic de la copropriété des infiltrations par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 24 novembre 2009 avant de l'avoir mis en demeure par courrier du 30 octobre 2010 de remédier aux désordres ; que dans la mesure où le syndicat des copropriétaires a entrepris les travaux sur le toit-terrasse le 25 juin 2013, cette intervention démontre bien les démarches entreprises par M. W... pour remédier aux infiltrations ; qu'il reste qu'alors même que Mme A... va se plaindre de nouveaux dégâts des eaux par courriels des mois de mai, juillet et novembre 2013, M. W... ne démontre pas avoir au cours de cette période entrepris des démarches auprès du syndicat des copropriétaires pour se plaindre de l'insuffisance des travaux réalisés au mois de juin 2013 ; que l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes ; qu'en l'espèce, il résulte de ce qui précède que le syndicat des copropriétaires est responsable des infiltrations survenues dans l'appartement que Mme A... a occupé et de ses conséquences, à savoir une importante humidité dans l'appartement et d'une insuffisance de chauffage ; qu'il convient donc de faire droit à l'appel en garantie exercé par M. W... ;
1°) ALORS QUE si le syndicat des copropriétaires doit l'entretien de l'immeuble, c'est à condition que les copropriétaires lui signalent l'existence d'un désordre ; qu'ayant constaté qu'à la demande d'un copropriétaire, le syndicat des copropriétaires était intervenu le 25 juin 2013 pour réparer des infiltrations sur une toiture-terrasse, que la locataire s'était plainte de nouveaux dégâts des eaux au point que le logement ne respectait pas les conditions d'habitabilité décente et qu'elle avait dû quitter les lieux, mais que le copropriétaire n'avait rien entrepris à cette époque contre le syndicat des copropriétaires ni déclaré de sinistre à son assurance, la cour d'appel, qui a attribué une part de responsabilité au syndicat des copropriétaires sans caractériser une défaillance dans l'entretien de l'immeuble, a violé l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
2°) ALORS AU DEMEURANT QUE les décisions qui ne sont pas motivées sont déclarées nulles, et que la contradiction de motifs constitue un défaut de motifs ; qu'il est contradictoire de la part de l'arrêt attaqué de dire, d'une part que « le préjudice de jouissance subi par la locataire résulte principalement des infiltrations en provenance du toit-terrasse dont la responsabilité incombe au syndicat des copropriétaires qui ne conteste pas en avoir été avisé dès l'année 2009 et ne s'est pas assuré de l'efficacité des travaux qu'il a entrepris en 2013, observation devant être faite que contrairement à ce qu'il soutient, le bailleur justifie de la déclaration de sinistre faite à cette date auprès de sa compagnie d'assurance », et d'autre part que la responsabilité partagée entre le bailleur et le syndicat des copropriétaires doit être « arbitrée en l'état de l'absence de diligence démontrée du bailleur qui ne justifie pas avoir transmis les doléances de sa locataire au syndicat des copropriétaires ni au demeurant avoir régularisé de nouvelles déclarations de sinistres mettant en cause ce dernier, notamment postérieurement aux travaux réalisés par la copropriété en 2013 », et que « le bailleur n'a pas entrepris de nouvelles démarches après la réalisation par le syndicat en date du 25 juin 2013, de travaux sur le toit-terrasse » ; qu'ainsi la cour d'appel, statuant par des motifs contradictoires, d'où il résulte que le copropriétaire a et n'a pas averti le syndicat des copropriétaires de la persistance des infiltrations après l'intervention de 2013, et qu'il a et n'a pas fait de nouvelles déclarations de sinistre après cette date, a violé l'article 455 du code de procédure civile.
