LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 11 avril 2017), que les sociétés AAA LMP Invest, Cibel Invest, Cerise Santé, Financière Denis Poisson, Harmony Invest, VGA Invest, M. E... et M. S... (les bailleurs), propriétaires de lots dans l'ensemble immobilier "Domaine de L'Echeneau" soumis au statut de la copropriété, ont donné ces lots en location à la société Maison de Retraite de L'Echeneau (la locataire) ; que les bailleurs ont assigné la locataire en paiement de charges de copropriété et de taxes foncières, mises à sa charge par les baux ; que celle-ci a reconventionnellement demandé qu'il soit jugé que les bâtiments C à E n'étaient pas inclus dans le bail et que les bailleurs soient condamnés à lui rembourser les frais de chauffage de ces bâtiments et les frais d'entretien des espaces verts en dépendant ;
Sur le moyen unique, pris en ses première, deuxième et troisième branche, ci-après annexé :
Attendu que la société Maison de Retraite de l'Echeneau fait grief à l'arrêt d'accueillir les demandes des bailleurs et de rejeter ses demandes reconventionnelles ;
Mais attendu qu'ayant relevé que les baux mentionnaient les tantièmes de parties communes générales et spéciales pour chaque lot donné à bail, retenu, par une interprétation souveraine et exclusive de dénaturation du chapitre III du règlement de copropriété et des articles 2 et 4 des baux, que leur ambiguïté rendait nécessaire, que les bâtiments annexes et les espaces verts, que la locataire estimait non compris dans son bail, étaient des parties communes, dont l'entretien était nécessaire à son activité d'EPHAD et constaté que l'article 5 des baux stipulait que le preneur devrait payer la totalité des charges afférentes aux lieux loués, quelqu'en soit la nature, et conserver à sa charge l'impôt foncier, la cour d'appel en a exactement déduit que les demandes des bailleurs au titre des taxes foncières devaient être accueillies et que les demandes reconventionnelles de la locataire devaient être rejetées ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le moyen unique, pris en sa quatrième branche :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour accueillir les demandes des bailleurs en paiement de charges de copropriété, l'arrêt retient que l'ensemble des charges réclamées par les bailleurs et justifiées par la production des procès-verbaux d'assemblées générales, du relevé général des dépenses, du compte de gestion, du comparatif budgétaire, des appels de charges de copropriété faits par le syndic et des factures adressées par les bailleurs sont dues par la locataire ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions par lesquelles la société Maison de Retraite de l'Echeneau soutenait que les bailleurs n'avaient pas respecté leur obligation contractuelle de désigner le cabinet Investimmo Plus en qualité de syndic, de sorte qu'elle était fondée à refuser de payer les charges afférentes aux honoraires du nouveau syndic, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société Maison de retraite de l'Echeneau à payer au titre des charges de copropriété la somme de 3 179,71 euros à la société VGA Invest, la somme de 4 595,70 euros à M. S..., la somme de 4 370,54 euros à la société Harmony Invest, la somme de 4 750,06 euros à la société Financière Denis Poisson, la somme de 4 276,22 euros à la société Cibel Invest, la somme de 3 198,46 euros à la société Cerise Santé, la somme de 2 652,94 euros à M. E... et la somme de 4 147,66 euros à la société AAA LMP Invest, l'arrêt rendu le 11 avril 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Poitiers, autrement composée ;
Condamne les sociétés AAA LMP Invest, Cibel Invest, Cerise Santé, Financière Denis Poisson, Harmony Invest, VGA Invest, M. E... et M. S... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des sociétés AAA LMP Invest, Cibel Invest, Cerise Santé, Financière Denis Poisson, Harmony Invest, VGA Invest, de M. E... et de M. S... et les condamne in solidum à payer à la société Maison de retraite de l'Echeneau la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois mai deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils, pour la société Maison de retraite de l'Echeneau.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Maison de retraite de l'Echeneau à payer à l'EURL VGA Invest les sommes de 3.179,71 €, 722 € et 1.092 €, à M. S..., les sommes de 4.595,70 €, 1.017,02 € et 1.454 €, à la société Harmony Invest les sommes de 4.370,54 €, 926,29 € et 1.325 €, à la société Financière Denis Poisson les sommes de 4.750,06 €, 878,82 € et 1.258 €, à la Cibel Invest les sommes de 4.276,22 €, 905,19 € et 1.296 €, à la société Cerise Santé les sommes de 3.198,46 €, 916,80 € et 1.311 €, à M. E... les sommes de 2.652,94 €, 763 € et 1.155 € et à la société AAA LMP Invest les sommes de 4.147,66 €, 891,48 € et 1.279 €, et d'avoir débouté la société Maison de retraite de l'Echeneau de ses demandes tendant à ce qu'il soit dit que les bâtiments C à E n'entrent pas dans le périmètre du bail et que les charges y afférentes ne sont pas dues par celle-ci, et à ce que lui soient remboursés les frais de chauffage et d'entretien des espaces verts,
AUX MOTIFS QUE les charges facturées au preneur et dont les bailleurs se prévalent pour fonder leurs réclamations portent sur la totalité de l'ensemble immobilier donné à bail, ainsi pour déterminer si elles sont bien dues par le preneur, il convient de trancher la question en débat de l'étendue du périmètre des baux ; que sur ce point le règlement de copropriété du Domaine de L'Echeneau produit en pièce 50 par les bailleurs donne outre la description générale des immeubles composant l'ensemble immobilier (page 4), décrit chacun des lots numérotés de 1 à 102 (pages 11 à 20) et mentionne pour chacun d'eux qu'il comprend outre la chambre désignée, les tantièmes de la propriété du sol et des parties communes générales et les tantièmes des parties communes spéciales au bâtiment considéré ; qu'il est au surplus précisé (page 26 et 27) la distinction entre les parties communes générales et les parties communes spéciales avec la description détaillée des éléments les composant respectivement ; que les baux conclus entre les différents bailleurs et la Maison de retraite de l'Echeneau (pièces 1 à 8 des intimés) reprennent la même distinction entre les parties communes générales et les parties communes spéciales pour chaque lot donné à bail avec la mention des tantièmes y afférent ; que l'article 4 "Destination des lieux loués" de chacun des baux conclus avec la Maison de Retraite est rédigé comme suit (y compris les caractères gras) : "Le preneur devra exercer dans les biens immobiliers loués meublés une activité d'exploitant de résidence pour personnes âgées valides et dépendantes consistant notamment en la sous-location des locaux meublés à usage d‘habitation situé dans ledit immeuble. - Le Preneur précise qu‘il va se rendre locataire de l'intégralité des lots composant l'immeuble, en vue de prendre en charge l'exploitation de 1'EHPAD, sur la base de baux conclus avec les différents copropriétaires. - Le règlement de copropriété stipule à cet égard que compte tenu de l'affectation de ta résidence à ta destination d'EHPAD, les parties communes seront réservées à l'activité de maison de retraite. - Le Bailleur en prend acte et l'accepte. Il autorise en tant que de besoin, le Preneur à utiliser les parties communes de l'immeuble pour y mener cette exploitation (...)" ; que l'article 5 "Charges et Conditions" de chacun des baux conclus avec la Maison de Retraite stipule en son paragraphe 5) "Le preneur paiera la totalité des charges afférentes aux lieux loués quelle qu‘en soit la nature le loyer étant stipulé net de toutes charges"; qu'il résulte suffisamment de l'ensemble de ces stipulations contractuelles que le périmètre des baux consentis s'étend à la totalité de l'ensemble immobilier composant le Domaine de l'Echeneau et que c'est à bon droit que le tribunal a rejeté les contestations soulevées par la Maison de Retraite de l'Echeneau de ce chef ; qu'il s'ensuit que l'ensemble des charges réclamées par les bailleurs et justifiées par les pièces mentionnées au paragraphe - 1 - du présent arrêt sont dues par l'appelante, la décision entreprise sera donc confirmée sur les condamnations prononcées à son encontre, le montant des charges réclamées par chaque copropriétaire étant établi et non sérieusement contesté ; que concernant les taxes foncières, l'article la clause 5-13 de chacun des baux concernés stipule "Le preneur conservera également à sa charge l'impôt foncier"; que les bailleurs produisent en pièces 17 à 24 les justificatifs des taxes foncières 2014 afférent à chaque lot donné à bail et en pièces 36 à 49 les taxes foncières 2015 et 2016 ; que l'obligation du preneur à les prendre en charge est contractuellement prévue, les sommes réclamées à ce titre sont justifiées, la décision entreprise sera donc confirmée sur ce point ; qu'en outre les bailleurs ayant actualisé leur demande au vu des nouvelles taxes dues ; que pour chacun des copropriétaires les sommes dues se détaillent comme suit (...) ; qu'il sera fait droit à leur demande de ce chef par ajout à la décision déférée ;
ET AUX MOTIFS QU'il résulte des explications des parties et des documents produits à la cause, notamment que les stipulations du bail mettent à la charge du preneur tant les charges de copropriété que la taxe foncière ; que l'article 5 5) "Charges et Conditions" du contrat de bail stipule que : "Le preneur paiera la totalité des charges afférentes aux lieux loués, qu'elle qu'en soit la nature, le loyer étant stipulé net de toutes charges" ; qu'en l'espèce, la société Maison de Retraite de L'Echeneau ne s'est pas acquittée des appels de charges de copropriété depuis le 1er trimestre 2013 jusqu'au 3e trimestre 2015 ; qu'en violation des stipulations du bail, la société Maison de Retraite de L'Echeneau n'a pas payé la taxe foncière dont le paiement lui incombe au titre de l'année 2014 ; que les demandeurs produisent l'ensemble des justificatifs nécessaires à fonder leurs demandes en règlement des charges de copropriété, à savoir, les appels de charges du 1er trimestre 2015 au 3ème trimestre 2015, les comptes de gestion et les procès-verbaux d'assemblées générales des années 2013 à 2015 ; qu'ainsi, la société Maison de Retraite de L'Echeneau est redevable des sommes suivantes (...) ; qu'eu égard aux stipulations du bail, le tribunal constatera que l'urgence existe quant au règlement des appels de charges de copropriété aux demandeurs et condamnera la société Maison de Retraite de L'Echeneau au paiement de la somme de 31.659,49 € TIC, selon la répartition susvisées ; que l'article 5-13) du contrat de bail précise que : "Le preneur conservera également à sa charge l'impôt foncier"; que le tribunal condamnera la société Maison de Retraite de L'Echeneau à payer les sommes suivantes : (...) que la société Maison de Retraite de L'Echeneau sollicite des bailleurs, le remboursement de la somme de 328.269,43 € au titre des frais de chauffage et le remboursement de la somme de 5.757,34 € au titre des frais d'entretien des espaces verts ; que la défenderesse considère que ces frais sont afférents aux bâtiments C à E, parties communes, lesquelles n'auraient pas été données à bail ; que les baux stipulent que l'intégralité des dépenses d'entretien nécessaires à l'exploitation de l'EHPAD incombe au preneur ; que dès lors les frais d'entretien des bâtiments C à E sont à la charge de la défenderesse ; que les dépenses de chauffage des bâtiments C, D et E et d'entretien des espaces verts, sont des dépenses d'entretien pour les besoins de l'activité de la société Maison de Retraite de L'Echeneau qui lui incombe de prendre en charge conformément aux termes des baux ; qu'en conséquence, le tribunal rejettera les demandes reconventionnelles de la société Maison de Retraite de L'Echeneau ;
1° ALORS QUE chaque copropriétaire est titulaire d'un lot comprenant un droit exclusif sur certaines parties privatives et une quote-part indivise des parties communes, qu'il peut donner en location, en tout ou partie, sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ; que la société Maison de retraite de l'Echeneau faisait valoir qu'elle avait conclu huit baux avec les copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé « Domaine de l'Echeneau » en vue de l'exploitation d'une maison de retraite, que ces baux faisaient exclusivement référence à des lots de copropriété comportant des parties privatives dans le bâtiment A et des quotes-parts de parties communes dans les bâtiments A et B, et ne mentionnaient pas les bâtiments C, D et E, non compris dans ces lots et dont la destination n'était pas celle de maison de retraite (conclusions, pages 11 à 14) ; qu'en n'en déduisant pas que seules les parties privatives et les quotes-parts de parties communes composant ces lots avaient été donnés en location, à l'exclusion des bâtiments C, D et E, et en affirmant au contraire que le périmètre de ces baux s'étendait à la totalité de l'ensemble immobilier placé en copropriété, la cour d'appel a violé l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;
2° ALORS QUE les huit baux conclus par la société Maison de retraite de l'Echeneau avec les copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé « Domaine de l'Echeneau » comportent un article 4 « Destination des lieux loues » qui indique que « Le Preneur précise qu'il va se rendre locataire de l'intégralité des lots composant l'immeuble, en vue de prendre en charge l'exploitation de l'EHPAD, sur la base de baux conclu avec les différents copropriétaires » ; que chacun de ces baux identifie, à l'article 2, dans une partie consacrée à la « Désignation des lieux », les lots de copropriété dont chaque copropriétaire est titulaire, en précisant que ces lots se composent de parties privatives dans le bâtiment A et de quotes-parts de parties communes générales et spéciales, sans jamais faire référence aux bâtiments C, D et E ; que cet article 2 précise encore que seuls les bâtiments A et B sont destinés à l'usage de maison de retraite ; qu'en affirmant que le périmètre de ces baux s'étendait à la totalité de l'ensemble immobilier placé en copropriété, en ce compris les bâtiments C, D et E non visés à l'article 2 « Désignation des lieux » et non destinés à l'usage de maison de retraite, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de ces baux et violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, devenu 1192 ;
3° ALORS QU'il résulte des stipulations du règlement de copropriété que seuls les bâtiments A et B ont fait l'objet d'une division en lots et d'une répartition des charges y afférents entre les copropriétaires de ces lots ; que les bâtiments C, D et E n'ont pas été divisés, ni intégrés dans les parties communes dans leur globalité, et ne sont pas concernés par les clauses de répartition des charges, notamment de chauffage ; qu'en se fondant néanmoins sur ces stipulations du règlement de copropriété pour dire que les copropriétaires du bâtiment A, bailleurs, pouvaient réclamer à la société Maison de retraite de l'Echeneau, les charges de copropriété liées aux bâtiments C, D et E, y compris de chauffage et d'entretien des espaces verts, la cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis et a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, devenu 1192 ;
4° ET ALORS, en tout état de cause QUE la société Maison de retraite de l'Echeneau faisait expressément valoir (p. 9) que les bailleurs, qui s'étaient irrévocablement engagés à désigner pour syndic le cabinet Investimmo plus, avaient méconnu leurs obligations contractuelles en faisant choix d'un autre syndic et n'étaient par suite pas en droit d'imputer au preneur les honoraires de ce nouveau syndic, deux fois supérieurs à ceux du précédent ; qu'en s'abstenant de répondre à ces conclusions, la cour d'appel a violé l'article455 du code de procédure civile.
