LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 21 décembre 2017), que la société civile immobilière LR Monti (la SCI) a conclu un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan avec la société Villas Terres du Sud, désormais dénommée société GT coordination (société GTC) ; que, la SCI ayant refusé de réceptionner les ouvrages, la société GTC l'a, après expertise, assignée aux fins de voir ordonner la réception judiciaire des ouvrages, d'obtenir le paiement du solde de ses factures ainsi que l'indemnisation de ses préjudices ; que la SCI a formé des demandes reconventionnelles en remboursement de sommes et démolition puis reconstruction des villas ;
Sur le premier moyen, pris en ses première, deuxième, troisième, quatrième et sixième branches, et le second moyen, pris en ses première et deuxième branches, du pourvoi principal, réunis, ci-après annexés :
Attendu que la société GTC fait grief à l'arrêt de dire que les villas sont affectées de non-conformités contractuelles dont la reprise impose de démolir en tout ou partie les biens et de la condamner, sous astreinte, à réaliser des travaux de reprise et de refuser de prononcer la réception judiciaire ;
Mais attendu qu'ayant souverainement retenu, sans se fonder exclusivement sur une expertise amiable, que les immeubles étaient affectés de nombreuses non-conformités extérieures ou intérieures dont certaines rendaient les biens inhabitables et ne pouvaient être régularisées sans démolir tout ou partie des immeubles, la cour d'appel, qui a pu, sans dénaturer l'expertise judiciaire ni être tenue de procéder à une recherche inopérante, refuser de prononcer la réception judiciaire et condamner la société GTC à réaliser des travaux de reprise conformément aux règles de l'art, aux stipulations et plans contractuels, en se reportant à l'arrêt et aux rapports d'expertises judiciaire et amiable, a légalement justifié sa décision ;
Sur le moyen unique, pris en sa troisième branche, du pourvoi incident, ci- après annexé :
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de remboursement de la somme de 125 000 euros ;
Mais attendu qu'ayant retenu que les sommes déjà versées au constructeur constituaient la contrepartie des travaux exécutés, la cour d'appel, devant laquelle n'était pas alléguée une violation des dispositions de l'article R. 231-7 du code de la construction et de l'habitation, a légalement justifié sa décision ;
Sur le premier moyen, pris sa cinquième branche, et le second moyen, pris en troisième branche, du pourvoi principal, ci-après annexés :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le moyen unique, pris en sa première branche, du pourvoi incident :
Vu l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation ;
Attendu que, pour rejeter la demande en remboursement du coût de l'étude de sol, l'arrêt retient qu'elle est à la charge de la SCI ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'il ne peut être prévu, dans un contrat de construction de maison individuelle, que le maître de l'ouvrage doive fournir une étude de sol, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et sur le moyen unique, pris en sa deuxième branche, du pourvoi incident :
Vu l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation ;
Attendu que, pour rejeter la demande en remboursement du coût du béton pour les fondations supplémentaires, l'arrêt retient que ce coût est à la charge de la SCI ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si une stipulation expresse conforme aux formes prescrites prévoyait que le coût des fondations nécessaires à l'implantation de l'ouvrage était à la charge du maître de l'ouvrage, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de la société LR Monti tendant au remboursement du coût de l'étude de sol et celui du béton pour les fondations supplémentaires, l'arrêt rendu le 21 décembre 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier, autrement composée ;
Condamne la société GT Coordination aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société GT Coordination et la condamne à payer à la société LR Monti la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept juin deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour la société GT Coordination GTC (demanderesse au pourvoi principal).
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que les villas construites par la société Villas Terres du Sud, dénommée désormais GTC, sont affectées par de nombreuses et importantes non-conformités contractuelles dont certaines rendent les biens inhabitables, dit que la reprise des non-conformités rendant les biens inhabitables impose de démolir tout ou partie des immeubles et d'avoir condamné la société GTC à réaliser les travaux des deux villas conformément aux règles de l'art, aux stipulations contractuelles et aux plans contractuels modifiés du permis de construire sur la base de l'arrêt et en se reportant au rapport d'expertise judiciaire et aux rapports amiables E... dans le délai de 12 mois à compter de la signification de l'arrêt et, à défaut, sous astreinte de 200 € par jour de retard pendant 3 mois ;
AUX MOTIFS QUE (
) sur (3) l'absence de souche de cheminée, les contrats prévoient à l'annexe 4 des notices descriptives la pose en toiture d'une souche de cheminée sur chacune des villas, conformément à l'arrêté du 31 octobre 2005 qui contraint les constructeurs d'une maison équipée d'un chauffage électrique à prévoir un système d'évacuation vertical des fumées et des réservations compatibles avec le raccordement d'une installation de chauffage à combustible gazeux, liquide ou solide et d'un foyer fermé à bois ou à biomasse ; que les conduits feu ont, en revanche, été expressément exclus du prix convenu de sorte qu'il ne peut être reproché un manquement à l'intimée de ce chef ; que l'intimée de discute pas l'absence des souches de cheminée en toiture, mais elle fait valoir que ces souches n'ont pu être mises en oeuvre faute pour la SCI de lui avoir désigné les emplacements choisis ; qu'elle précise que les souches sont à la disposition de la SCI ; que, cependant, et à supposer que le choix de l'emplacement des souches n'ait pas été arrêté par le maître de l'ouvrage lors de la conclusion du contrat ce qui reste à démontrer, la société GTC ne fait état d'aucun écrit par lequel elle aurait invité la SCI à lui préciser leur positionnement en toiture ; que le constructeur ne s'est donc pas conformé à ses obligations en ne fournissant pas et en ne mettant pas tout en oeuvre pour poser cet élément d'équipement pourtant prévu au contrat ; qu'il existe donc une non-conformité de ce chef ; (
) que, sur 5-A) les non-conformités affectant l'extérieur de la villa 1 (coût de la construction : 100.287 €), (
) (d) sur les hauteurs d'implantation des terrasses, le contrat de construction met à la charge du constructeur l'édification de 20 m² de terrasses non couvertes non carrelées ; que les plans modifiés du permis de construire prévoient l'implantation de deux terrasses C1 (4,70m2) et C2 (11,40rn2) ; que la société GTC affirme, en page 15 de ses écritures, n'avoir édifié que la terrasse C2 et soutient que la SCI s'est chargée de faire construire la terrasse C1 ; que, cependant, aucune clause du contrat d'origine ni aucun avenant en moins-value ne stipule que le maître de l'ouvrage se serait réservé la construction de la terrasse C1 ; que l'attestation produite aux débats (pièce 22) d'un artisan affirmant avoir procédé au coulage de la dalle béton des deux terrasses C1 et C2, pour le compte de la SCI et contre rémunération en espèces, ne sera pas retenue puisqu'elle contredit les indications de la société GTC qui admet avoir fait réaliser la terrasse C2, ainsi que cela a été énoncé précédemment ; que la différence altimétrique de 20 cm par rapport aux plans contractuels pour le positionnement de la terrasse C 1, non discutée par la société GTC, lui est donc imputable contrairement à ce qu'elle prétend ; que cette erreur altimétrique lors de l'implantation de la terrasse C1 est à l'origine d'un écart de 67 cm entre cet ouvrage et la grande terrasse située entre les deux villas alors que cet écart devait être égal à 45 cm selon les plans contractuels ; que cet écart altimétrique de 67 cm est constitutif d'une non-conformité contractuelle ; que (e) L'écart de 23 cm (1,23 m mesurés au lieu d'1 m sur les plans) entre le niveau d'implantation de la terrasse C2 et le niveau de la grande terrasse située entre les deux villas n'est pas contesté par la société GTC ; que ce défaut est constitutif d'une non-conformité contractuelle qui sera retenue ; que, (f) l'écart de 41 cm (1,59 m mesurés au lieu de 2 m prévus sur les plans modifiés) entre l'appui de la fenêtre de la chambre 2 et le sol de la terrasse C2 n'est pas discuté par la société GTC ; que celle-ci le justifie en indiquant qu'il résulte du niveau imposé par les restanques existantes que l'arrêté de permis de construire avait interdit de démolir et sur lesquelles la terrasse C2 a été construite ; qu'il appartenait cependant au constructeur de tenir compte de cette sujétion, connue de lui dès la délivrance du permis de construire, et d'adapter l'implantation de la maison à cette contrainte afin de positionner la fenêtre de la chambre à la hauteur prévue sur les plans modifiés ou, à défaut, de modifier ces plans avec l'accord du maître de l'ouvrage ce qu'il n'a pas fait ; que cette non-conformité contractuelle sera retenue ; que (g) l'appui de la fenêtre de la chambre 3 est situé à 2,15 m du sol de la terrasse C1 au lieu des 2,60 m mesurés sur le plan, ce qui n'est pas discuté par la société GTC ; que cette non-conformité sera retenue ; que (h) ainsi que le soutient justement la SCI, l'écart entre le décroché de la toiture au-dessus de la chambre 3 et la toiture du séjour de la façade Sud Est est bien de 1,40 m sur les plans modifiés alors qu'il a été mesuré à 1,10 m par l'expert E... ce qui explique d'ailleurs que les escaliers inférieurs aient une ou deux marches de moins que prévus ; que cette non-conformité contractuelle sera retenue ; que (i) l'escalier d'accès au palier d'entrée devait être fermé sur les plans modifiés alors qu'il a été laissé vide pour permettre, selon la société GTC, l'accès au vide sanitaire ; que, cependant, la présence du vide sanitaire et la nécessité d'y accéder devaient être anticipés par le constructeur dès le projet initial et a fortiori dans les plans modifiés ; que la société GTC ne démontre pas l'absence de solution technique pour construire en plein l'escalier, conformément au contrat, tout en créant par ailleurs un accès au vide sanitaire ; qu'en toute hypothèse, il lui appartenait de solliciter l'accord de la SCI pour modifier la structure du dessous de l'escalier ce qu'elle n'a pas fait ; qu'il s'agit par conséquent d'une non-conformité contractuelle qui sera retenue ; (
) que, sur 5- B) les non-conformités affectant l'extérieur de la villa 2 (coût de construction : 96.409 €) (
) (b) la largeur de l'escalier devait être de 1,20 m d'après les plans modifiés alors qu'elle ne mesure que 90 cm en réalité ; que la société GTC fait remarquer que les plans modifiés n'étaient pas cotés et que la réduction de la largeur fait suite à une demande de la SCI ; que, cependant, elle n'étaye cette affirmation par aucune pièce probante de sorte que, en l'absence d'avenant modificatif, le manque de largeur de l'escalier extérieur d'accès constitue une non-conformité contractuelle ; (
) que, sur (6) les non-conformités affectant les villas 1 et 2, les non-conformités contractuelles alléguées à l'intérieur des villas 1 et 2 résultent du rapport d'expertise amiable dressé par I... E..., architecte DPLG et expert inscrit sur la liste de la cour d'appel de Montpellier (pièce 26 des appelants) qui a été régulièrement communiqué à l'intimée ; que ces constatations sont corroborées par la présence sur les lieux de Maître O..., huissier de justice, qui a dressé un procès-verbal de constat de ses opérations dont la société GTC a obtenu la communication le 14 février 2017 ainsi qu'elle l'admet en page 25 de ses écritures ; que l'intimée, qui a pu librement consulter ces pièces et en discuter la teneur plus de 8 mois avant la date prévue initialement pour la clôture, se borne à les réfuter sans étayer ses critiques par la moindre pièce probante ; qu'en l'absence de pièces contestant utilement l'exactitude et la pertinence des constatations de l'expert amiable E... et de l'huissier de justice O..., celles-ci seront retenues ; qu'il en ressort que : – le nombre de marches pour accéder aux étages est inférieur à celui prévu sur les plans modifiés et la hauteur totale des constructions est moindre (2 marches en moins pour la villa 1 et une marche en moins pour la villa 2), – la largeur des escaliers d'accès aux étages est tantôt plus petite (84 cni au lieu de 90 cm dans la villa I) tantôt plus grande (97 cm au lieu de 90 cm dans la villa 2), la largeur des girons des marches n'est pas régulier (29 cm à 34 cm pour la villa 1 et 31,5 cm à 33 cm pour la villa 2) et varie même parfois pour la même marche et la hauteur des marches varie également, – les salles de bains sont plus étroites que sur les plans (1,77 m de large au lieu de 1,83 m pour la villa 1) et (1,80 m de large au lieu de 1,85 et 2,82 de longueur au lieu de 2,88 m pour la villa 2), – aucune plaque de placoplâtre hydrofuge n'a été posée dans les salles de bain malgré les stipulations contractuelles, – les surfaces des chambres 2 et 3 de la villa 1 ainsi que celle du séjour de la villa 2 sont légèrement supérieures à celles prévues sur les plans contractuels ; (
) qu'en (8) Conclusions, les non-conformités extérieures concernent au total : – l'absence de souches de cheminées sur les deux villas,– le défaut d'implantation altimétrique des terrasses C1 et C2 de la villa 1, – l'écart de plusieurs dizaines de centimètres entre les appuis de fenêtre des chambres 2 et 3 de la villa 1 et les terrasses en contrebas, – l'écart réduit entre le décroché de la toiture au-dessus de la chambre 3 et le décroché de la toiture du séjour de la façade Sud Est de la villa 1, – le vide présent sous l'escalier extérieur d'accès à la villa 1, – la largeur de l'escalier extérieur de la villa 2 ; que les non-conformités intérieures concernent au principalement : – les escaliers intérieurs des deux villas (largeur réduite dans la villa 1 et augmentée dans la villa 2, nombre réduit de marche dans les deux villas et hauteur variable des marches, dimensions variables des girons), – les dimensions réduites des salles de bains des deux villas, – les dimensions augmentées des chambres de la villa 1 et du séjour de la villa 2, – l'absence de plaques hydrofuges dans les salles de bain des deux villas ; que l'attestation du conducteur de travaux de la société GTC selon laquelle toutes les modifications au contrat auraient été réalisées avec l'accord du gérant de la SCI est insuffisante à rapporter la preuve de cet accord, contesté par la SCI, d'une part, parce qu'elle émane d'un salarié de l'intimée et, d'autre part, parce qu'elle n'est corroborée par aucun autre élément probant alors que les parties n'ont pas hésité à recourir à des avenants écrits et signés à plusieurs reprises pendant l'exécution du contrat ; que les non-conformités retenues sont nombreuses ; qu'elles ne sont pas toutes mineures puisque la largeur d'un escalier intérieur a été diminuée de 6 cm par rapport à ce qui avait été prévu, que plusieurs dizaines de centimètres carrés font défaut dans les salles de bain des deux villas dont les surfaces étaient déjà très limitées (5,23 m² et 5,33 m² selon le contrat), que la villa 1 est moins haute que prévue et que le résultat d'ensemble de la villa 1 est esthétiquement plus « commun » et « ramassé » que ce qui avait été promis sur les plans contractuels (vide et trappe sous l'escalier d'accès extérieur, positionnement des fenêtres et hauteur des constructions plus basses) ; que certaines rendent même les biens inhabitables puisque les escaliers d'accès aux étages sont difficilement praticables, voire dangereux, dans les deux villas en raison de la hauteur variable et de la profondeur inégale des marches (aucune marche n'est semblable dans la villa 1) et que les murs des pièces humides ne sont pas protégés contre l'eau dans les deux villas ; que les non-conformités contractuelles affectant les escaliers intérieurs maçonnés et rendant les ouvrages inhabitables ne sont pas régularisables sans démolir tout ou partie des immeubles ; que, compte tenu du nombre et du degré de gravité des non-conformités retenues, la demande de la SCI sera accueillie et la société GTC sera condamnée à réaliser les travaux des deux villas conformément aux règles de l'art, aux stipulations contractuelles et aux plans contractuels modifiés du permis de construire sur la base du présent arrêt et en se reportant au rapport d'expertise judiciaire et aux rapports amiables E... dans le délai de 12 mois à compter de la signification de la présente décision et, à défaut, sous astreinte de 200 € par jour de retard pendant 3 mois ; que le jugement sera infirmé sur ces points ;
1°) ALORS QU'il est prohibé au juge de dénaturer les pièces qui lui sont soumises ; qu'en l'espèce, dans son rapport d'expertise judiciaire du 28 janvier 2010, M. U... a constaté que toutes les réserves avaient été levées, la société Villa Terres du Sud (GT Coordination) ayant effectué dans un délai d'un mois tous les travaux de finition demandés, et que les deux villas n'étaient affectées d'aucune anomalie ou désordre de nature à les rendre impropres à leur destination ou à en compromettre la solidité (pièce n° 11, p. 29 et s.) ; qu'en condamnant la société GT Coordination à démolir tout ou partie des immeubles pour réaliser les travaux nécessaires conformément aux règles de l'art, aux stipulations contractuelles et aux plans contractuels modifiés du permis de construire « en se reportant au rapport d'expertise judiciaire » quand ce rapport ne contient aucune prescription en ce sens, la cour d'appel, qui en a dénaturé les termes, a violé l'article 1134, devenu 1192, du code civil ;
2°) ALORS QUE le juge ne peut se déterminer au seul vu d'un rapport d'expertise non contradictoire réalisé à la demande d'une des parties ; qu'en condamnant la société GT Coordination à démolir tout ou partie des immeubles pour réaliser les travaux des deux villas conformément aux règles de l'art, aux stipulations contractuelles et aux plans contractuels modifiés du permis de construire sur le seul fondement des rapports officieux établis par M. E... les 20 décembre 2011 et 12 septembre 2016 à la demande de la société LR Monti, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE le juge ne peut se déterminer au vu d'un rapport d'expertise non contradictoire que s'il est corroboré par d'autres éléments de preuve ; que, dans son rapport non contradictoire du 12 septembre 2016, M. E... constaté que l'« état des lieux technique de l'intérieur [des] deux maisons d'habitation » a été effectué « en présence (
) de Maître O..., huissier de justice » (pièce adverse n° 26, p. 1 § 1), le rapport du 20 décembre 2011 concernant l'extérieur des ouvrages étant exclusivement réalisé en présence du gérant de la SCI LR Monti et de son épouse (pièce adverse n° 3, p. 1 § 1) ; qu'en affirmant que les conclusions de M. E... quant aux non-conformités contractuelles affectant l'intérieur des villas étaient « corroborées par la présence sur les lieux de Maître O..., huissier de justice, qui a dressé un procès-verbal de constat de ses opérations », quand la seule présence de cet officier public lors d'opérations d'expertise non contradictoire n'était pas de nature à corroborer le rapport non contradictoire en résultant, la cour d'appel a, derechef, violé l'article 16 du code de procédure civile ;
Subsidiairement (4e et 5e branches)
4°) ALORS QUE le juge est tenu d'examiner les éléments de preuve qui lui sont soumis ; qu'en l'espèce, la société GT Coordination sollicitait la confirmation du jugement ayant prononcé la réception judiciaire des travaux au 3 septembre 2008 en se fondant sur le rapport d'expertise judiciaire du 28 janvier 2010 selon lequel les villas n'étaient affectées d'aucun désordre de nature à rendre les villas impropres à leur destination (concl. p. 11 et s.) ; que l'expert judiciaire U... constatait notamment que l'escalier intérieur de la villa 1 présentait « une différence dans la dimension des girons » [profondeur des marches] qui, compte tenu de son caractère minime, n'étaient pas de nature à le rendre impropre à sa destination (p. 24) et que l'escalier intérieur de la villa 2 et les salles de bains ne présentaient aucun défaut de conformité (p. 24 à 26) ; qu'en affirmant que certaines non-conformités de l'ouvrage aux stipulations contractuelles rendaient les villas inhabitables et imposaient de démolir tout ou partie des immeubles « puisque les escaliers d'accès aux étages [des deux villas] sont difficilement praticables voir dangereux en raison de la hauteur variable et de la profondeur inégale des marches (aucune marche n'est semblable dans la villa 1) et que les murs des pièces humides ne sont pas protégés contre l'eau dans les deux villas » sans analyser, même sommairement, le rapport d'expertise judiciaire de M. U... du 28 janvier 2010, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
5°) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; que la société GT Coordination faisait valoir que le rapport non contradictoire établi par M. E... le 12 septembre 2016 devait être écarté des débats pour avoir été obtenu à la faveur d'une voie de fait, la SCI LR Monti ayant pénétré à l'intérieur des bâtiments en forçant l'entrée à l'aide d'un serrurier alors qu'ils étaient toujours sous sa garde en l'absence de réception des ouvrages (concl. p. 26) ; qu'en se fondant sur le rapport E... du 12 septembre 2016, sans répondre à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Plus subsidiairement
6°) ALORS, en toute hypothèse, QUE le principe de proportionnalité commande au juge appelé à fixer les modalités de réparation de non-conformités d'un ouvrage de rechercher si sa destruction en tout ou partie est proportionnée au regard du but légitime poursuivi ; qu'en condamnant la société GT Coordination à démolir tout ou partie des immeubles pour mettre les deux villas en conformité avec les règles de l'art, les stipulations contractuelles et les plans contractuels modifiés du permis de construire sans rechercher, ainsi qu'il lui était demandé (concl. p. 34), si une telle mesure n'était pas manifestement disproportionnée au regard de non-conformités décelées par M. E... alors que, dans son rapport du 28 janvier 2010, l'expert judiciaire avait constaté que les immeubles ne présentaient aucune anomalie ou désordre de nature à les rendre impropres à leur destination, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1184 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, ensemble l'article 1er du protocole additionnel n° 1 à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la société GTC de sa demande de réception judiciaire, dit que l'intégralité du solde du marché, soit 69.018,80 €, dû par la SCI LR Monti à la société GTC ne deviendra exigible qu'au jour de la réception des ouvrages reconstruits conformément au contrat et condamné la SCI LR Monti a payer cette somme de 69.018,80 € à la société GTC à compter du jour où les ouvrages reconstruits seront réceptionnés ou en état de l'être, d'avoir débouté la société GTC de sa demande au titre des pénalités contractuelles et de toutes ses autres demandes et de l'avoir condamnée à payer à la SCI LR Monti les pénalités contractuelles égales à 1/300e du prix convenu fixé au contrat par jour de retard, soit 100,287 € pour la villa 1 et 96,409 € pour la villa 2, à compter du 3 juin 2008 et jusqu'à la date de livraison des ouvrages reconstruits conformément au contrat ;
AUX PROPRES QUE, sur (III) la réception judiciaire, la réception judiciaire, qui implique un refus du maître de l'ouvrage de recevoir l'ouvrage et un ouvrage en état d'être reçu, est toujours possible en matière de construction d'ouvrages même lorsque ceux-ci ont été édifiés dans le cadre d'un contrat de construction de maison individuelle, contrairement à ce que soutient l'appelante ; que la SCI a refusé de réceptionner l'ouvrage (pièce 11 du rapport d'expertise judiciaire) et maintient son refus à ce jour ; que les villas sont affectées par des non-conformités qui, pour certaines, les rendent inhabitables ; que les ouvrages ne sont donc pas en état d'être reçus et aucune réception judiciaire ne peut être prononcée en l'espèce ; que le jugement sera infirmé sur ce point ; que, sur (IV) sur le paiement du solde du prix, il résulte de l'article 3.3 des conditions générales des contrats que le solde du prix (5 %) n'est exigible qu'à la réception de l'ouvrage ou lors de la levée des réserves s'il y en a ; que les villas ne sont pas réceptionnables actuellement ; que la SCI est donc en droit de retenir au minimum 5 % du prix du marché (soit 5.014,35 € pour la villa 1 et 4.820,45 € pour la villa 2 soit au total 9.834,80 €) jusqu'à la réception des travaux de reconstruction ; que, cependant, la SCI est en droit d'invoquer une exception d'inexécution pour suspendre provisoirement le paiement du surplus du solde du marché dès lors que les non-conformités contractuelles imputables au constructeur rendent les villas inhabitables ; qu'il s'ensuit que l'intégralité du solde du marché, soit 69.018,80 €, ne deviendra exigible que le jour de la réception des ouvrages ; que la SCI sera condamnée à payer cette somme à la société GTC à compter du jour où les ouvrages reconstruits conformément au contrat seront réceptionnés ou en état de l'être ; que, sur (V) sur les pénalités de retard, (1) sur les demandes de la société GTC, l'article 3.5 des conditions générales de chacun des contrats stipule que les sommes non payées dans le délai de 15 jours produiront intérêts à compter de leur exigibilité au taux de 1 % par mois sur les sommes non réglées ; que, le solde du marché n'étant pas exigible, aucune pénalité de retard n'est due par la SCI ; que, sur (2) les demandes de la SCI, l'article 2.6 des conditions générales de chacun des contrats stipule qu'en cas de retard dans la livraison, le constructeur devra au maître de l'ouvrage une indemnité égale à 1/3000e du prix convenu fixé au contrat par jour de retard, soit 100.287 € pour la villa 1 et 96.409 € pour la villa 2 ; qu'il convient par conséquent de condamner la société GTC à payer à la SCI ces pénalités contractuelles à compter du 3 juin 2008, date prévue dans le contrat pour la livraison du bien (9 mois à compter du début des travaux le 3 septembre 2007 cf. page 13 du rapport d'expertise) et jusqu'à la date de livraison des ouvrages reconstruits conformément au contrat ;
1°) ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; qu'en l'espèce, la société GT Coordination sollicitait la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il avait prononcé la réception judiciaire des travaux au 3 septembre 2008 sur le fondement du rapport d'expertise U... du 28 janvier 2010 aux termes duquel les ouvrages n'étaient affectés d'aucune anomalie ou non-conformité de nature à en compromettre la destination (concl. p. 11 et 12) ; que, pour solliciter l'infirmation du jugement de ce chef, la SCI Monti faisait exclusivement valoir, d'une part, qu'une réception judiciaire était impossible pour les contrats de construction de maisons individuelles avec fourniture de plans dès lors que l'article L. 231-6 du code de la construction et de l'habitation prévoit que la réception doit être prononcée par écrit par le maître de l'ouvrage et, d'autre part, qu'une telle réception ne pouvait intervenir dès lors que les immeubles seraient inhabitables du fait de l'absence de réalisation d'un drain et de branchement d'eau, d'électricité et des eaux usées (concl. p. 20 à 23) ; qu'en affirmant, pour juger que la réception judiciaire ne pouvait être prononcée, que « certaines [non-conformités] rendent même les biens inhabitables puisque les escaliers d'accès aux étages sont difficilement praticables, voire dangereux, dans les deux villas en raison de la hauteur variable et de la profondeur inégale des marches (aucune marche n'est semblable dans la villa 1) et que les murs des pièces humides ne sont pas protégés contre l'eau dans les deux villas », quand il ressortait des conclusions de la SCI LR Monti qu'elle ne contestaient pas que ces non-conformités n'étaient pas de nature à rendre les immeubles inhabitables, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;
Subsidiairement
2°) ALORS QUE le juge est tenu d'examiner les éléments de preuve qui lui sont soumis ; qu'en l'espèce, la société GT Coordination sollicitait la confirmation du jugement ayant prononcé la réception judiciaire des travaux au 3 septembre 2008 en se fondant sur le rapport d'expertise judiciaire du 28 janvier 2010 selon lequel les villas n'étaient affectées d'aucun désordre de nature à rendre les villas impropres à leur destination (concl. p. 11 et s.) ; que l'expert judiciaire U... constatait notamment que l'escalier intérieur de la villa 1 présentait « une différence dans la dimension des girons » qui, compte tenu de son caractère minime, n'était pas de nature à le rendre impropre à sa destination (p. 24) et que l'escalier intérieur de la villa 2 tout comme les salles de bains ne présentaient aucun défaut de conformité (p. 24 à 26) ; qu'en affirmant, pour juger qu'aucune réception judiciaire ne pouvait être prononcée, que certaines non-conformités de l'ouvrage aux stipulations contractuelles rendaient les villas inhabitables « puisque les escaliers d'accès aux étages sont difficilement praticables voir dangereux en raison de la hauteur variable et de la profondeur inégale des marches (aucune marche n'est semblable dans la villa 1) et que les murs des pièces humides ne sont pas protégés contre l'eau dans les deux villas » sans analyser, même sommairement, le rapport d'expertise judiciaire de M. U... du 28 janvier 2010 dont il résultait clairement le contraire, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; que la société GT Coordination faisait valoir que le rapport non contradictoire établi par M. E... le 12 septembre 2016 concernant les non-conformités affectant l'intérieur des villas devait être écarté des débats pour avoir été obtenu à la faveur d'une voie de fait, la SCI LR Monti ayant pénétré à l'intérieur des bâtiments en forçant l'entrée à l'aide d'un serrurier alors qu'ils étaient toujours sous sa garde en l'absence de réception des ouvrages (concl. p. 26) ; qu'en se fondant sur le rapport E... du 12 septembre 2016 pour juger que les immeubles étaient inhabitables sans répondre à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la société LR Monti, (demanderesse au pourvoi incident).
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR débouté la société LR Monti de ses demandes de remboursement des sommes versées à la société GT COORDINATION GTC à hauteur de 125 000 € et des sommes indûment payées au titre d'une étude de sol (1 450 €) et de la nécessité d'employer du béton supplémentaire pour les fondations (14 120 €) ;
AUX MOTIFS QUE la SCI LR Monti a confié à la SAS VILLAS TERRES DU SUD, désormais dénommée la SAS GT COORDINATION, la construction de deux villas situées à Lodève et destinées à la location au moyen d'un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans signé le 9 juillet 2007 ; que les non-conformités retenues sont nombreuses ; qu'elles ne sont pas toutes mineures puisque la largeur d'un escalier intérieur a été diminuée de 6 cm par rapport à ce qui avait été prévu, que plusieurs dizaines de centimètres carrés font défaut dans les salles de bain des deux villas dont les surfaces étaient déjà très limitées (5,23 m2 et 5,33 m2 selon le contrat), que la villa 1 est moins haute que prévue et que le résultat d'ensemble de la villa 1 est esthétiquement plus « commun» et «ramassé» que ce qui avait été promis sur les plans contractuels (vide et trappe sous l'escalier d'accès extérieur, positionnement des fenêtres et hauteur des constructions plus basses) ; que certaines rendent même les biens inhabitables puisque les escalier d'accès aux étages sont difficilement praticables voire dangereux dans les deux villas en raison de la hauteur variable et de la profondeur inégale des marches (aucune marche n'est semblable dans la villa 1) et que les murs des pièces humides ne sont pas protégées contre l'eau dans les deux villas ; que les non-conformités contractuelles affectant les escaliers intérieurs maçonnés et rendant les ouvrages inhabitables ne sont pas régularisables sans démolir tout ou partie des immeubles ; que compte tenu du nombre et du degré de gravité des non-conformités retenues, la demande de la SCI sera accueillie et la société GTC sera condamnée à réaliser les travaux des deux villas conformément aux règles de l'art, aux stipulations contractuelles et aux plans contractuels modifiés du permis de construire sur la base du présent arrêt et en se reportant au rapport d'expertise judiciaire et aux rapports amiables E... dans le délai de 12 mois à compter de la signification de la présente décision et, à défaut, sous astreinte de 200 € par jour de retard pendant 3 mois ; que le jugement sera infirmé sur ces points ; que la SCI est en droit d'invoquer une exception d'inexécution pour suspendre provisoirement le paiement du surplus du solde du marché dès lors que les non-conformités contractuelles imputables au constructeur rendent les villas inhabitables ; qu'il s'ensuit que l'intégralité du solde du marché, soit 69 018,80 €, ne deviendra exigible que le jour de la réception des ouvrages ; que la SCI sera condamnée à payer cette somme à la société GTC à compter du jour où les ouvrages reconstruits conformément au contrat seront réceptionnés ou en état de l'être ; que la SCI réclame le remboursement des sommes déjà versées au constructeur d'un montant de 125 000 € mais ces fonds constituent la contrepartie de travaux exécutés et la SCI sera déboutée de sa prétention de ce chef ; que contrairement à ce que soutient la SCI LR Monti, le coût du béton pour les fondations supplémentaires pour 7 060 € ainsi que l'étude de sol pour 1 450 € étaient bien à sa charge et elle sera également déboutée de ses demandes de remboursement ;
1°) ALORS QU'il ne peut être prévu, dans un contrat de construction de maison individuelle, que le maître de l'ouvrage doit fournir une étude de sol, et donc en assumer le coût ; qu'en statuant ainsi, au motif que le coût de l'étude de sol pour 1 450 € était bien à la charge de la SCI LR Monti, la Cour a violé l'article L. 231-2 du Code de la construction et de l'habitation ;
2°) ALORS QUE sauf stipulation expresse contraire dans les formes prescrites, le prix convenu dans le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan inclut le coût des fondations nécessaires à l'implantation de l'ouvrage ; qu'en statuant ainsi, au seul motif que le coût du béton pour les fondations supplémentaires pour 7 060 € était bien à la charge de la SCI LR Monti, quand seule une stipulation expresse dans les formes prescrites pouvait le prévoir, la Cour d'appel, qui n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle, a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 231-2 du Code de la construction et de l'habitation ;
3°) ALORS QUE le pourcentage maximum du prix convenu, exigible aux différents stades de la construction d'après l'état d'avancement des travaux, est fixé de la manière suivante : 15% à l'ouverture du chantier, pourcentage incluant éventuellement celui du dépôt de garantie, 25% à l'achèvement des fondations, 40% à l'achèvement des murs, 60% à la mise hors d'eau, 75% à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air, 95% à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage ; qu'en déboutant intégralement la SCI LR Monti de sa demande tendant au remboursement des sommes déjà versées au constructeur d'un montant de 125 000 €, motif pris que ces fonds constituaient la contrepartie de travaux exécutés, quand elle constatait par ailleurs que ces travaux avaient été mal exécutés et commandaient une démolition totale ou partielle des villas, la Cour, qui n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle, a privé sa décision de base légale au regard de l'article R 231-7 du Code de la construction et de l'habitation.
