LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à M. K... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre les sociétés SMP et S... D... etamp;amp;amp; J... ;
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 18 décembre 2017), que, par acte authentique du 1er octobre 2010, dressé par M. D..., notaire, M. K... a vendu à M. I... une maison d'habitation ; que, se plaignant de l'apparition de fissures importantes affectant l'immeuble, M. I... a assigné M. K... en annulation de la vente pour dol ;
Attendu que M. K... fait grief à l'arrêt de prononcer l'annulation du contrat de vente ;
Mais attendu qu'ayant relevé que l'expertise avait révélé que l'immeuble était situé dans le périmètre d'une zone qui avait été concernée par des mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse de mai 1989 à septembre 1996, qu'un arrêté de catastrophe naturelle avait été pris et que M. K... avait bénéficié d'une indemnité, que celui-ci avait omis de porter à la connaissance de l'acquéreur, lors de la conclusion de la vente, l'existence de cet épisode de sécheresse et qu'il avait fait une déclaration mensongère dans l'acte authentique de vente en indiquant qu'à sa connaissance le bien n'avait jamais connu de sinistres résultant de catastrophes naturelles, et souverainement retenu que l'information tenant à l'existence d'un précédent sinistre sécheresse avec mouvement de terrain constituait une information essentielle pour l'acquéreur et que le silence fautif de M. K... avait vicié le consentement de M. I... sur un élément déterminant et l'avait conduit à contracter à des conditions qu'il n'aurait pas acceptées s'il avait eu connaissance, même au dernier moment, de cette information, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que le comportement de M. K... était constitutif d'une réticence dolosive et que la vente devait être annulée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. K... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. K... et le condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. I... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept novembre deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. K....
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir prononcé l'annulation de la vente conclue entre M. K... et M. I... ;
AUX MOTIFS QU'en matière de vente immobilière, le vendeur, en vertu de son devoir de loyauté, est tenu de communiquer à l'acquéreur toutes les informations en sa possession et susceptibles d'influer sur le consentement de son cocontractant ; que le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter ; qu'en l'espèce, la vente litigieuse porte sur un pavillon que M. K... a construit lui-même en 1984-1985, situé sur la commune de [...] ; Que l'expertise diligentée en l'espèce, ensuite de la constatation par M. I..., acquéreur, de nombreuses fissures intérieures et extérieures affectant l'ensemble du pavillon, a révélé que celui-ci était situé dans le périmètre d'une zone qui avait été concernée par des mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse de mai 1989 à septembre 1996, qu'un arrêté de catastrophe naturelle avait été pris par le préfet le 12 mai 1997 notamment pour la commune de [...] et que M. K... avait bénéficié d'une indemnité ; que le dol reproché à M. K... consiste dans l'omission de porter à la connaissance de l'acquéreur, lors de la conclusion de la vente, l'existence de cet épisode de sécheresse, dont l'appelant ne peut sérieusement soutenir qu'il n'avait pas connaissance, puisque la révélation par l'expert de ce qu'il avait bénéficié d'une indemnité à ce titre, ne peut résulter que d'une indication qu'il a fournie lui-même à l'expert ; qu'il importe peu que la déclaration de sinistre ne soit pas produite puisque la réalité de l'arrêté de catastrophe naturelle est bien avérée et que le fait d'avoir perçu une indemnité au titre du sinistre sécheresse implique nécessairement qu'il y ait eu au préalable une déclaration de sinistre, les explications fournies par M. K... pour soutenir qu'il n'en est plus certain étant très peu convaincantes ; que pour caractériser le dol il est permis au juge de se référer à des faits postérieurs à la conclusion du contrat dès l'instant qu'ils font présumer un dol au moment de celui-ci et que tel est précisément le cas en l'espèce ; Qu'en effet, il est acquis que lors de la signature du compromis de vente le 14 juin 2010 il a été remis à l'acquéreur un état des risques naturels et technologiques établi le même jour, non produit au débat, mais qui de l'aveu des parties ne comportait aucune indication sur une précédente catastrophe naturelle ; que dans l'acte authentique de vente signé le 1er octobre 2010 il a été porté en page 11 dans son paragraphe ‘‘risques naturels et technologiques'', l'indication que M. K... ‘‘Déclare qu'à sa connaissance le bien n'a jamais connu de sinistre résultant de catastrophe naturelles ou technologiques'' ; que cette indication vient conforter la dissimulation intentionnelle d'une information qui aurait déjà dû être donnée à la date du compromis de vente, le diagnostic fourni étant manifestement biaisé ainsi que le premier juge l'a relevé, en la doublant d'une déclaration mensongère ; que le dol existait donc dès la signature du compromis même si sa manifestation concrète est postérieure et il est inopérant de soutenir que M. I... avait accepté définitivement la vente avant d'avoir eu connaissance de la déclaration de M. K... sur l'absence de sinistre ; Qu'il est évident que l'information tenant à l'existence d'un précédent sinistre sécheresse avec mouvement de terrain constituait une information essentielle pour l'acquéreur alors que l'immeuble présentait une fissure et sa dissimulation ne peut être purement fortuite car même si, selon l'expert, les fissures qui ont été constatées sur le pavillon ne sont pas liées à un mouvement des fondations consécutif à la sécheresse, l'expert n'est pas affirmatif et conseille ‘‘avant toute autre intervention'' la réalisation de chaînages verticaux et que l'acquéreur, dûment informé, aurait légitimement pu s'interroger sur l'opportunité de poursuivre l'achat dans ces conditions ; Que le silence fautif de M. K... sur l'existence d'un précédent sinistre ‘‘sécheresse'' a vicié le consentement de M. I... sur un élément déterminant et l'a conduit à contracter à des conditions qu'il n'aurait pas acceptées s'il avait eu connaissance, même au dernier moment, de cette information ; Que c'est donc à raison que les premiers juges ont retenu que le comportement de M. K... était constitutif d'une réticence dolosive au sens de l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction applicable à la date du contrat, pour prononcer l'annulation de la vente et le jugement sera en conséquence confirmé sur ce point (arrêt attaqué, p.6 et 7) ;
ALORS D'UNE PART QUE constitue un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie ; que le silence gardé par une partie sur une circonstance sans incidence sur l'objet du contrat ne peut être constitutif de dol ; que la cour d'appel a considéré que le dol consistait en l'espèce en l'omission de porter à la connaissance de l'acquéreur lors de la conclusion de la vente l'existence d'un épisode de sécheresse ayant entrainé un mouvement de terrain ; qu'elle a néanmoins relevé à la suite du rapport d'expertise que les seuls désordres invoqués, à savoir des fissures sur les murs, n'étaient pas liées au mouvement de terrain consécutif à la sécheresse ; que dans ces conditions, la cour d'appel n'a pas établi en quoi l'information litigieuse qui n'était consécutive d'aucun désordre dans l'immeuble vendu pouvait avoir un caractère déterminant pour l'acquéreur ; qu'en statuant comme elle l'a fait la cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil, devenu l'article 1137 du code civil ;
ALORS D'AUTRE PART QUE l'aveu judiciaire se définit comme la déclaration que fait en justice la partie ou son fondé de pouvoir spécial par laquelle celle-ci reconnaît comme vrai un fait de nature à produire contre elle des conséquences juridiques ; que pour établir l'existence d'une réticence dolosive, la cour d'appel a estimé que l'état des risques naturels et technologiques établi lors de la vente ne comportait « de l'aveu des parties » aucune indication sur une précédente catastrophe naturelle ; que cependant, aucune des parties ne reconnaissait dans ces conclusions un tel contenu ; que ce faisant la cour d'appel a violé l'article 1356 du code civil.
ALORS ENFIN QUE le juge ne peut dénaturer les termes du litige ; que pour établir l'existence d'une réticence dolosive, la cour d'appel a estimé que l'état des risques naturels et technologiques établi lors de la vente ne comportait « de l'aveu des parties » aucune indication sur une précédente catastrophe naturelle ; que cependant, le contenu de l'état des risques naturels n'était établi par aucune des parties ni discuté entre elles ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a ainsi méconnu les termes du litige en violation de l'article 4 du code de procédure civile.
