LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à la Fédération nationale des offices publics de l'habitat de son intervention ;
Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance de Sens, 6 juillet 2017, rectifié le 5 octobre 2017), rendu en dernier ressort, que la société d'HLM Yonne Habitation, aux droits de laquelle se trouve l'Office public de l'habitat Domanys (l'OPH Domanys), a donné à bail un appartement à M. K... ; que, selon un protocole de redressement financier conclu le 22 octobre 2012 entre la société Yonne Habitation, l'OPH Domanys, la Caisse de garantie du logement locatif social, le Conseil général de l'Yonne et l'État, l'OPH Domanys s'est engagé à faire évoluer le montant des loyers de son parc immobilier d'au moins 2 % par an pendant toute la durée du plan ; que M. K..., contestant l'augmentation consécutive de son loyer, ainsi que le bien-fondé de certaines charges locatives, a assigné l'OPH Domanys en répétition de l'indu ;
Sur les premier et deuxième moyens, réunis, ci-après annexés :
Attendu que l'OPH Domanys fait grief au jugement d'accueillir la demande ;
Mais attendu, d'une part, que le jugement vise les conclusions en demande et en réponse et qu'en matière de procédure orale, sans représentation obligatoire, les écrits auxquels se réfère une partie et que mentionne le juge ont nécessairement pour date celle de l'audience ;
Attendu, d'autre part, que, dans une telle procédure, les moyens, même soulevés d'office, sont présumés, sauf preuve contraire, non rapportée en l'espèce, avoir été débattus contradictoirement à l'audience ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur les troisième et quatrième moyens, réunis :
Vu l'article 210 III de la loi n° 2010-1657, dans sa rédaction résultant de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014 ;
Attendu, selon ce texte, que l'autorité administrative peut autoriser un organisme d'habitations à loyer modéré, lors d'un plan de redressement approuvé par la Caisse de garantie du logement locatif social, à réviser annuellement les loyers de son parc immobilier au-delà de la variation résultant de l'indice de référence des loyers ; que l'augmentation des loyers qui en résulte est applicable à tous les contrats de location, y compris aux contrats en cours ;
Attendu que, pour écarter l'augmentation du loyer résultant de l'application du protocole du 22 octobre 2012 et ordonner la restitution d'un trop-perçu à M. K..., le jugement retient que ce contrat ne peut pas être interprété comme autorisant une augmentation supplémentaire, qu'il s'agit d'un engagement de l'OPH Domanys qui ne peut s'interpréter comme engageant l'Etat, que le protocole n'est pas signé par les autorités prévues par l'article R. 442-2 du code de la construction et de l'habitation, que la clause peut s'interpréter comme prévoyant une augmentation des loyers des nouveaux baux et que les délibérations du conseil d'administration de l'OPH Domanys ne peuvent avoir d'effet juridique au détriment des tiers ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le protocole signé par le préfet du département engageait l'Etat et valait autorisation administrative d'augmenter les loyers, que les engagements souscrits par le bailleur dans ce protocole s'imposaient aux locataires et que l'augmentation de loyer qui en résultait s'appliquait aux baux en cours, le tribunal d'instance a violé le texte susvisé ;
Et sur le cinquième moyen :
Vu l'article 4 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour condamner le bailleur à restituer une certaine somme à M. K... au titre des charges locatives, le jugement retient qu'il est constant que l'entretien des parties communes et la sortie des poubelles sont effectués par un salarié Domanys, autre que le gardien, et imputés en comptabilité dans le poste « poubelle et/ou ménage » séparément du poste « gestion et surveillance immeuble » et que, les conditions prévues à l'article 2c n'étant pas remplies, ces charges ne sont pas dues ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'OPH Domanys soutenait dans ses conclusions que le gardien, outre la surveillance de l'immeuble, avait assuré l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets, le tribunal d'instance, qui a modifié l'objet du litige, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, le jugement rendu le 6 juillet 2017, rectifié le 5 octobre 2017, par le tribunal d'instance de Sens ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d'instance d'Auxerre ;
Condamne M. K... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. K... et le condamne à payer à l'OPH Domanys la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze novembre deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour l'établissement Office public de l'habitat Domanys.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF au jugement attaqué, rectifié par jugement du 5 octobre 2017, d'avoir condamné l'OPH Domanys à payer à M. K... une somme de 997,28 euros , d'avoir fixé la provision sur les charges d'eau froide à 5 mètres cubes d'eau par mois pour l'année 2018 ; et d'avoir fixé le montant du loyer de M. K... à 224,85 euros par mois pour l'année 2017 ;
AUX MOTIFS QUE vu les conclusions en demande et en défense, sur la révision des loyers, il n'est pas contesté que les loyers révisés étaient de 221,62 € en 2013 et que Domanys a, réévalué les loyers de 2,91 % en 2014, de 3,68 % en 2015 et de 3,70 % en 2016 ; que l'article L. 442-1 du code de la construction et de l'habitation dispose que les loyers sont révisés chaque année : – en application de l'augmentation de l'indice de référence des loyers, y compris pour les contrats antérieurs à la création de cet indice (article 35 de loi 2005-841) ou – conformément à l'autorisation donnée par le ministre chargé de la construction et de l'habitation et le ministre chargé des finances agissant par décision conjointe (article R. 442-2 – dispositions temporaires créées par l'article 210 III de la loi n° 2010-1657 et pérennisées par la loi n° 2017-86) ; que Domanys justifie de la signature d'un protocole CGLLS avec différent partenaire dont l'Etat dans lequel Domanys s'engage (article 1) « à faire évoluer la masse des loyers [...] au minimum de 2% par an » ; que ce contrat ne peut pas être interprété comme donnant l'autorisation pour une augmentation supplémentaire prévu au dernier alinéa de l'article L. 442-1 car : – cette clause est rédigée comme un engagement et non une autorisation, – il s'agit d'un engagement issu d'un article « engagement de l'OPH Domanys » de sorte qu'il ne peut pas s'interpréter comme engageant l'État a contrario de l'article 5 de la convention, – le protocole n'est pas signé par les personnes prévues par l'article R. 442-2, – la clause peut s'interpréter comme prévoyant une augmentation des loyers des nouveaux baux et une diminution du taux de vacance ; que l'article fait par ailleurs référence à des plafonds par programme figurant dans l'annexe 2e que les parties n'ont pas produite au débat ; que les délibérations du conseil d'administration de Domanys ne peuvent avoir d'effet juridique au détriment des tiers ; qu'ils ne peuvent donc pas justifier une augmentation du loyer supérieur à l'IRL ; que les loyers sont donc indexés sur l'indice IRL soit une évolution de + 0,90 % au 1er janvier 2014, + 0,47 % au 1er janvier 2015 et 0,02 % au 1er janvier 2016 ; que les loyers dues étaient donc les suivants :
Augmentation
Imputée Due
Loyers
Différence
Payés Dues
Mensuelle
Annuelle
2013
2,91%
0,90 %
221,62€
0
0,00 €
2014
3,68%
0,47 %
228,07€
223,61€
4,45 €
53,45 €
2015
3,70%
0,02 %
236,46€
224,67€
11,80 €
141,56 €
2016
0,06 %
245,21€
224,71€
20,50 €
246,01 €
2017
224,85€
que l'article 1302 du code civil permet à celui qui a trop payé d'obtenir restitution de ce qu'il a payé ; que concernant les années 2014 et 2015, I... K... a donc payé 141,56 + 53,45 = 19,01 € en trop ; que le juge étant limité par la demande, Domanys sera condamné à payer à I... K... 195 € ; que le loyer sera de plus fixé, pour l'année 2017, à 224,85 € ; que sur le poste gestion et surveillance de l'immeuble, Domanys justifie ce poste de charge par l'article 2c du décret n° 87-713 qui prévoit que 75 % de la rémunération du gardien doit être pris en compte dans les charge lorsqu'il se charge de l'entretien des parties communes et de l'élimination du rejet ; qu'il est constant que l'entretien des parties communes et la sortie des poubelles est effectué par un salarié Domanys autre que gardien et imputé dans « poubelle et/ou ménage » séparément du poste « gestion et surveillance immeuble » ; que les conditions prévues à l'article 2c n'étant pas remplies, le paiement de ces charges n'est pas dû et elles doivent être remboursées pour l'année 2009 à 2012, soit 45,22 + 77,48 + 92,96 + 105,77 = 321,43 € sur le fondement de l'article 1302 précité ; que sur la provision eau froide, I... K... allègue que le compteur d'eau n'est pas relevé alors que Domanys allègue qu'il est relevé chaque année ; qu'il ressort des décomptes de régularisation du charge qu'il est fait, chaque année, état d'un nouvel index sauf pour l'année 2015 ; qu'il n'est pas contesté l'exactitude de ce relevé (sauf pour 2015) dont le caractère variable exclut qu'il soit forfaitaire ; que l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel ; qu'il ressort donc de cet article que le bailleur peut fixer les provisions mais que cette fixation doit être justifiée au regard 'des charges antérieur ; qu'ainsi, s'il ne peut pas être reproché au bailleurs fixation des provisions supérieurs au charge réel, cette fixation est fautive si elle est significativement et habituellement supérieure 'aux charges réelles sans être justifiée par ailleurs ; qu'en l'espèce, Domanys justifie que soit établie les provisions pour consommation d'eau sur le base de 85 m3 par an par la production d'an fichier interne excel eauforfait.xls qui n'est aucunement opposable au tiers ; qu'il ne justifie donc pas d'un mode de calcul objectif de cette provision ; qu'il ressort des décomptes que la consommation d'eau de I... K... était de 76, 35, 59, 53, 2, 21 et 55 pour les années allant de 2009 à 2015 ; qu'une provision sur une base supérieure à 60 m3 apparaît donc comme significativement (+ 40 % par rapport à la moyenne) et habituellement (systématiquement depuis 2010) supérieure aux charges réelles ; qu'il convient donc de calculer pour l'année 2018 la provision pour consommation d'eau sur la base de 5 m3 / mois ; qu'il convient de fixer la provision pour un temps au regard d'une consommation et non d'une diminution de la consommation existante car l'évolution du prix de l'eau et de la consommation de I... K... ne peut être prévue ; que s'agissant d'une somme dont le paiement est effectué par I... K..., l'astreinte n'est pas nécessaire ; que sur les charges d'entretien, il résulte de l'article 2 du décret n° 87-713 que le locataire est redevable des charges au coût qu'expose le bailleur pour le faire réaliser par les tiers ou au coût salariaux des personnes qu'il emploi majoré de 10 % pour les frais d'encadrement ; qu'en l'espèce, le taux horaire de 25,6 3 € (super brut comprenant les charges, les congés payés et les frais d'encadrement) n'est pas contesté ; que seul est contesté le temps passé pour effectuer l'entretien ; que concernant le temps passé, Domanys base son estimation sur les fiches horaires remplies au fur et à mesure des travaux et I... K... sur un constat d'huissier ordonné par la juridiction ; qu'il n'est pas possible de nier la portée probatoire de fiches horaires remplis au fur et à mesure des travaux dont la précision favorise l'exactitude ; que cependant, ces fiches horaires sont susceptibles de contenir des inexactitudes pouvant provenir de tous les niveaux de son élaboration ; que la fiche horaire ne peut donc être présumée exacte qu'à défaut de preuve contraire ; qu'en l'espèce, le constat d'huissier permet de vérifier le temps mis pour le ménage avec plus de certitude que la fiche horaire et permet donc de renverser la présomption ; qu'il en ressort que le ménage de la cage, qui est réalisé une fois par mois des escaliers dure 1 heure 06 et que la sortie des poubelles, qui est effectué deux fois par semaine, dure 17 minutes soit un total de 100 minutes ; qu'il n'est pas contesté que le nettoyage du hall, plus réduit que la cage d'escalier et des paliers, doit s'évaluer à 15 minutes ; qu'il faut de plus compter les déplacement des salariés qui doivent être payées par Domanys comme des heures travaillés pour estimer à 2 heures 05 par semaine le temps de travail nécessaire à l'entretien des locaux soit 107heures par ans et cage d'escalier et 321 heures pour le bâtiment soit un total de 8.217,60 € / an, soit, compte tenu de la quote-part de 24480/698040, 288,19 € / an à la charge de I... K... ; que Domanys n'invoque aucun autre frais de « poubelle-nettoyage » et il ressort de son décompte qu'il a perçu 386,72 + 493,18 + 386,72 + 347,46 + 307,72 = 1921,80 € pour les années 2011 à 2015 objet des demandes au lieu de 1440,95 €, soit un trop-perçu de 480,85 € qu'il sera condamné à rembourser sur le fondement de l'article 1302 précité ; que le trop-perçu totalise donc la somme de 802,28 € (jusqu'à l'année 2015 inclus) ; que sur les charges de chauffage, suite à la transmission des justificatifs, aucune demande n'est faite à ce titre ; que sur la résistance abusive, la résistance abusive peut donner lieu à indemnisation sur le fondement de l'article 1240 du code civil s'il est démontré l'abus et un préjudice qui diffère des frais de procédure pris en compte par l'article 700 du code de procédure civile ; qu'en l'espèce, il n'est pas démontré que l'absence de paiement de Domanys s'explique par une volonté de nuire et non par une simple inertie ne caractérisant pas l'abus ; que de plus, il n'est démontré aucun préjudice extérieur aux frais de procédure ;
1° ALORS QUE les juges doivent exposer, même succinctement, les prétentions respectives des parties et leurs moyens dès lors qu'elles sont présentes ou représentées à l'audience, cet exposé pouvant revêtir la forme d'un visa des dernières conclusions avec l'indication de leur date ; qu'en omettant en l'espèce de rappeler, fût-ce dans ses propres motifs, les prétentions et les moyens développés par l'OPH Domanys à l'audience ou dans ses écritures, ou de viser à tout le moins ces conclusions avec l'indication de leur date, le jugement attaqué a été rendu en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
2° ALORS QUE les juges qui n'exposent pas, même succinctement, les prétentions et les moyens des parties doivent viser leurs dernières conclusions avec l'indication de leur date ; qu'en se bornant en l'espèce à viser les conclusions prises en demande et en défense, sans l'indication de leur date, le jugement attaqué a été rendu en violation de l'article 455 du code de procédure civile.
DEUXIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF au jugement attaqué, rectifié par jugement du 5 octobre 2017, d'avoir condamné l'OPH Domanys à restituer un trop perçu de loyer de 195 euros, condamné en conséquence l'OPH Domanys à payer à M. K... une somme globale de 997,28 euros ainsi que d'avoir fixé le montant du loyer de M. K... à 224,85 euros par mois pour l'année 2017 ;
AUX MOTIFS QUE sur la révision des loyers, il n'est pas contesté que les loyers révisés étaient de 221,62 € en 2013 et que Domanys a, réévalué les loyers de 2,91 % en 2014, de 3,68 % en 2015 et de 3,70 % en 2016 ; que l'article L. 442-1 du code de la construction et de l'habitation dispose que les loyers sont révisés chaque année : – en application de l'augmentation de l'indice de référence des loyers, y compris pour les contrats antérieurs à la création de cet indice (article 35 de loi 2005-841) ou – conformément à l'autorisation donnée par le ministre chargé de la construction et de l'habitation et le ministre chargé des finances agissant par décision conjointe (article R. 442-2 – dispositions temporaires créées par l'article 210 III de la loi n° 2010-1657 et pérennisées par la loi n° 2017-86) ; que Domanys justifie de la signature d'un protocole CGLLS avec différent partenaire dont l'Etat dans lequel Domanys s'engage (article 1) « à faire évoluer la masse des loyers [...] au minimum de 2% par an » ; que ce contrat ne peut pas être interprété comme donnant l'autorisation pour une augmentation supplémentaire prévu au dernier alinéa de l'article L. 442-1 car : – cette clause est rédigée comme un engagement et non une autorisation, – il s'agit d'un engagement issu d'un article « engagement de l'OPH Domanys » de sorte qu'il ne peut pas s'interpréter comme engageant l'État a contrario de l'article 5 de la convention, – le protocole n'est pas signé par les personnes prévues par l'article R. 442-2, – la clause peut s'interpréter comme prévoyant une augmentation des loyers des nouveaux baux et une diminution du taux de vacance ; que l'article fait par ailleurs référence à des plafonds par programme figurant dans l'annexe 2e que les parties n'ont pas produite au débat ; que les délibérations du conseil d'administration de Domanys ne peuvent avoir d'effet juridique au détriment des tiers ; qu'ils ne peuvent donc pas justifier une augmentation du loyer supérieur à l'IRL ; que les loyers sont donc indexés sur l'indice IRL soit une évolution de + 0,90 % au 1er janvier 2014, + 0,47 % au 1er janvier 2015 et 0,02 % au 1er janvier 2016 ; que les loyers dues étaient donc les suivants :
Augmentation
Imputée Due
Loyers
Différence
Payés Dues
Mensuelle
Annuelle
2013
2,91%
0,90 %
221,62€
0
0,00 €
2014
3,68%
0,47 %
228,07€
223,61€
4,45 €
53,45 €
2015
3,70%
0,02 %
236,46€
224,67€
11,80 €
141,56 €
2016
0,06 %
245,21€
224,71€
20,50 €
246,01 €
2017
224,85€
que l'article 1302 du code civil permet à celui qui a trop payé d'obtenir restitution de ce qu'il a payé ; que concernant les années 2014 et 2015, I... K... a donc payé 141,56 + 53,45 = 195,01 € en trop ; que le juge étant limité par la demande, Domanys sera condamné à payer à I... K... 195 € ; que le loyer sera de plus fixé, pour l'année 2017, à 224,85 € ;
ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; que lorsque la procédure est orale, la présomption de respect du principe de la contradiction cède devant la preuve contraire ; qu'en l'espèce, le tribunal s'est expressément référé aux conclusions déposées en demande et en défense ; qu'en se fondant sur le fait que la clause invoquée par l'OPH Domanys n'était pas rédigée comme une autorisation, que l'accord comportant cette clause n'était pas signé par les personnes visées à l'article R. 442-2 du code de la construction et de l'habitation, que cette clause pouvait s'interpréter comme ne s'appliquant pas aux baux en cours, que l'article faisait référence à des plafonds figurant dans une annexe non produite aux débats, ou encore que les délibérations du conseil d'administration de l'OPH seraient inopposables aux tiers, cependant qu'aucun de ces moyens n'étaient invoqués par M. K..., le tribunal a relevé un moyen d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en se prononçant de la sorte, le jugement attaqué a été rendu en violation de l'article 16 du code de procédure civile.
TROISIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)IL EST FAIT GRIEF au jugement attaqué, rectifié par jugement du 5 octobre 2017, d'avoir condamné l'OPH Domanys à restituer un trop perçu de loyer de 195 euros, condamné en conséquence l'OPH Domanys à payer à M. K... une somme globale de 997,28 euros ainsi que d'avoir fixé le montant du loyer de M. K... à 224,85 euros par mois pour l'année 2017 ;
AUX MOTIFS QUE sur la révision des loyers, il n'est pas contesté que les loyers révisés étaient de 221,62 € en 2013 et que Domanys a, réévalué les loyers de 2,91 % en 2014, de 3,68 % en 2015 et de 3,70 % en 2016 ; que l'article L. 442-1 du code de la construction et de l'habitation dispose que les loyers sont révisés chaque année : – en application de l'augmentation de l'indice de référence des loyers, y compris pour les contrats antérieurs à la création de cet indice (article 35 de loi 2005-841) ou – conformément à l'autorisation donnée par le ministre chargé de la construction et de l'habitation et le ministre chargé des finances agissant par décision conjointe (article R. 442-2 – dispositions temporaires créées par l'article 210 III de la loi n° 2010-1657 et pérennisées par la loi n° 2017-86) ; que Domanys justifie de la signature d'un protocole CGLLS avec différent partenaire dont l'Etat dans lequel Domanys s'engage (article 1) « à faire évoluer la masse des loyers [...] au minimum de 2% par an » ; que ce contrat ne peut pas être interprété comme donnant l'autorisation pour une augmentation supplémentaire prévu au dernier alinéa de l'article L. 442-1 car : – cette clause est rédigée comme un engagement et non une autorisation, – il s'agit d'un engagement issu d'un article « engagement de l'OPH Domanys » de sorte qu'il ne peut pas s'interpréter comme engageant l'État a contrario de l'article 5 de la convention, – le protocole n'est pas signé par les personnes prévues par l'article R. 442-2, – la clause peut s'interpréter comme prévoyant une augmentation des loyers des nouveaux baux et une diminution du taux de vacance ; que l'article fait par ailleurs référence à des plafonds par programme figurant dans l'annexe 2e que les parties n'ont pas produite au débat ; que les délibérations du conseil d'administration de Domanys ne peuvent avoir d'effet juridique au détriment des tiers ; qu'ils ne peuvent donc pas justifier une augmentation du loyer supérieur à l'IRL ; que les loyers sont donc indexés sur l'indice IRL soit une évolution de + 0,90 % au 1er janvier 2014, + 0,47 % au 1er janvier 2015 et 0,02 % au 1er janvier 2016 ; que les loyers dues étaient donc les suivants :
Augmentation
Imputée Due
Loyers
Différence
Payés Dues
Mensuelle
Annuelle
2013
2,91%
0,90 %
221,62€
0
0,00 €
2014
3,68%
0,47 %
228,07€
223,61€
4,45 €
53,45 €
2015
3,70%
0,02 %
236,46€
224,67€
11,80 €
141,56 €
2016
0,06 %
245,21€
224,71€
20,50 €
246,01 €
2017
224,85€
que l'article 1302 du code civil permet à celui qui a trop payé d'obtenir restitution de ce qu'il a payé ; que concernant les années 2014 et 2015, I... K... a donc payé 141,56 + 53,45 = 195,01 € en trop ; que le juge étant limité par la demande, Domanys sera condamné à payer à I... K... 195 € ; que le loyer sera de plus fixé, pour l'année 2017, à 224,85 € ;
1° ALORS QUE l'autorité qui requiert d'un organisme d'habitations à loyer modéré qu'il s'engage à augmenter ses loyers l'autorise par ce fait même à pratiquer cette augmentation ; qu'en opposant que la convention CGLLS du 22 octobre 2012 était rédigée comme un engagement et non comme une autorisation, le tribunal a violé les articles L. 442-1 et L. 442-2 du code de la construction et de l'habitation ;
2° ALORS QUE l'augmentation de loyers réalisée dans le cadre de l'article L. 442-1 du code de la construction et de l'habitation n'appelle aucun engagement de l'État ; qu'en opposant que l'engagement de l'OPH Domanys ne pouvait s'analyser comme un engagement de l'État, le tribunal a violé les articles L. 442-1 et L. 442-2 du code de la construction et de l'habitation ;
3° ALORS QUE le préfet de département est le représentant de l'État dans les départements ; qu'à ce titre, sa signature engage l'État ; qu'en opposant que la convention CGLLS du 22 octobre 2012 n'engageait pas l'État, quand il était constant que cet accord avait été signé par le préfet de l'Yonne, le tribunal a violé les articles L. 442-1 et L. 442-2 du code de la construction et de l'habitation ;
4° ALORS QUE le fait que l'autorité administrative puisse imposer une augmentation de loyer à un organisme d'habitations à loyer modéré par décision conjointe du ministre chargé de la construction et de l'habitation et du ministre des finances n'exclut pas que cette augmentation puisse également être décidée par accord conclu entre cet organisme et le représentant de l'État ; qu'en opposant que la convention CGLLS du 22 octobre 2012, bien que signée par le préfet de l'Yonne, le président du conseil général de l'Yonne, l'OPH Domanys et la CGLLS, n'avait pas été signée par les ministres visés par l'article R. 442-2 du code de la construction et de l'habitation, le tribunal a violé les articles L. 442-1, L. 442-2 et L. 452-1 du code de la construction et de l'habitation ;
5° ALORS QUE les juges sont tenus de rechercher la volonté réelle des parties à une convention ; qu'en opposant que l'article 1er de la convention CGLLS du 22 octobre 2012 pouvait s'interpréter comme prévoyant une augmentation des loyers seulement pour les nouveaux baux, sans rechercher quelle était la volonté réelle des parties à cet égard, le tribunal a violé l'article 1134 ancien du code civil, dans sa rédaction applicable en l'espèce ;
6° ALORS QUE, subsidiairement, les juges sont tenus de ne pas dénaturer la convention des parties ; qu'en l'espèce, l'article 1.1 de la convention CGLLS du 22 octobre 2012 stipulait que L'OPH Domanys s'engageait à faire évoluer en valeur la masse des loyers de 2013 à 2016 hors effet des opérations nouvelles ; que ce faisant, les parties à la convention ont expressément indiqué que l'augmentation s'appliquait en premier lieu aux baux en cours, indépendamment des nouvelles locations pouvant être conclues par la suite ; qu'en retenant que cette stipulation pouvait s'interpréter comme prévoyant une augmentation des loyers seulement pour les nouveaux baux, le tribunal a dénaturé la convention des parties, en violation de l'article 1134 ancien du code civil, dans sa rédaction applicable en l'espèce ;
7° ALORS QUE, aux termes de l'article 1.1 de la convention CGLLS du 22 octobre 2012, il était prévu que l'OPH Domanys augmenterait ses loyers d'au minimum 2 % par an pendant cinq ans, dans la limite de plafonds mentionnés à l'annexe 2 e ; que dès lors que ces plafonds avaient pour seul objet de limiter la hausse au-delà de 2 %, il était acquis que la hausse de loyer serait chaque année au moins égale à ce chiffre ; qu'en opposant l'absence de production de l'annexe 2 e pour exclure toute autre augmentation de loyer que celle liée à l'application de l'indice de référence des loyers pour des montant de 0,9 %, 0,47 % et 0,02 %, le tribunal a violé l'article 1134 ancien du code civil, dans sa rédaction applicable en l'espèce, ensemble les articles L. 442-1 et L. 442-2 du code de la construction et de l'habitation ;
8° ALORS QUE les délibérations du conseil d'administration des offices publics de l'habitat sont opposables aux tiers en tant que faits juridiques ; qu'à ce titre, les décisions par lesquels l'office public de l'habitat fixe le montant de ses loyers pour mettre en oeuvre une convention conclue avec l'État et la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS) à l'effet de rétablir l'équilibre financier de son exploitation sont opposables aux locataires de ses logements ; qu'en décidant le contraire, le tribunal a violé les articles L. 442-1, L. 442-2 et L. 452-1 du code de la construction et de l'habitation, ensemble les articles R. 421-13 et R. 421-16 du même code.
QUATRIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
(plus subsidiaire)IL EST FAIT GRIEF au jugement attaqué, rectifié par jugement du 5 octobre 2017, d'avoir condamné l'OPH Domanys à restituer un trop perçu de loyer de 195 euros, condamné en conséquence l'OPH Domanys à payer à M. K... une somme globale de 997,28 euros ainsi que d'avoir fixé le montant du loyer de M. K... à 224,85 euros par mois pour l'année 2017 ;
AUX MOTIFS QUE sur la révision des loyers, il n'est pas contesté que les loyers révisés étaient de 221,62 € en 2013 et que Domanys a, réévalué les loyers de 2,91 % en 2014, de 3,68 % en 2015 et de 3,70 % en 2016 ; que l'article L. 442-1 du code de la construction et de l'habitation dispose que les loyers sont révisés chaque année : – en application de l'augmentation de l'indice de référence des loyers, y compris pour les contrats antérieurs à la création de cet indice (article 35 de loi 2005-841) ou – conformément à l'autorisation donnée par le ministre chargé de la construction et de l'habitation et le ministre chargé des finances agissant par décision conjointe (article R. 442-2 – dispositions temporaires créées par l'article 210 III de la loi n° 2010-1657 et pérennisées par la loi n° 2017-86) ; que Domanys justifie de la signature d'un protocole CGLLS avec différent partenaire dont l'Etat dans lequel Domanys s'engage (article 1) « à faire évoluer la masse des loyers [...] au minimum de 2% par an » ; que ce contrat ne peut pas être interprété comme donnant l'autorisation pour une augmentation supplémentaire prévu au dernier alinéa de l'article L. 442-1 car : – cette clause est rédigée comme un engagement et non une autorisation, – il s'agit d'un engagement issu d'un article « engagement de l'OPH Domanys » de sorte qu'il ne peut pas s'interpréter comme engageant l'État a contrario de l'article 5 de la convention, – le protocole n'est pas signé par les personnes prévues par l'article R. 442-2, – la clause peut s'interpréter comme prévoyant une augmentation des loyers des nouveaux baux et une diminution du taux de vacance ; que l'article fait par ailleurs référence à des plafonds par programme figurant dans l'annexe 2e que les parties n'ont pas produite au débat ; que les délibérations du conseil d'administration de Domanys ne peuvent avoir d'effet juridique au détriment des tiers ; qu'ils ne peuvent donc pas justifier une augmentation du loyer supérieur à l'IRL ; que les loyers sont donc indexés sur l'indice IRL soit une évolution de + 0,90 % au 1er janvier 2014, + 0,47 % au 1er janvier 2015 et 0,02 % au 1er janvier 2016 ; que les loyers dues étaient donc les suivants :
Augmentation
Imputée Due
Loyers
Différence
Payés Dues
Mensuelle
Annuelle
2013
2,91%
0,90 %
221,62€
0
0,00 €
2014
3,68%
0,47 %
228,07€
223,61€
4,45 €
53,45 €
2015
3,70%
0,02 %
236,46€
224,67€
11,80 €
141,56 €
2016
0,06 %
245,21€
224,71€
20,50 €
246,01 €
2017
224,85€
que l'article 1302 du code civil permet à celui qui a trop payé d'obtenir restitution de ce qu'il a payé ; que concernant les années 2014 et 2015, I... K... a donc payé 141,56 + 53,45 = 195,01 € en trop ; que le juge étant limité par la demande, Domanys sera condamné à payer à I... K... 195 € ; que le loyer sera de plus fixé, pour l'année 2017, à 224,85 € ;
1° ALORS QUE dans le cas où la situation financière d'un organisme d'habitations à loyer modéré fait craindre qu'il ne puisse plus faire face à ses obligations, il peut être procédé, par décision de l'autorité administrative ou par convention conclue avec la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS), à l'augmentation du loyer afin de rétablir l'équilibre financier de l'activité de l'exploitant ; que les augmentations de loyer en résultant sont applicables de plein droit aux bénéficiaires des baux ou engagements de location, sous réserve qu'elles n'entraînent pas une hausse de loyers semestriels supérieure à 10 % par rapport au semestre précédent ; qu'en décidant en l'espèce que l'augmentation décidée par convention du 22 octobre 2012 conclue entre l'OPH Domanys, la CGLLS, la collectivité publique et le représentant de l'État était inopposable aux baux en cours, la cour d'appel a violé les articles L. 442-1 et L. 452-1 du code de la construction et de l'habitation ;
2° ALORS QUE, subsidiairement, les juges ont l'obligation de restituer aux actes litigieux leur exacte qualification sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée ; qu'à cet égard, il peut être conclu entre la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS) et les offices publics de l'habitat exploitant un parc immobilier à loyer modéré une convention destinée à redresser l'équilibre financier de leur exploitation ; qu'en s'abstenant de vérifier, au besoin d'office, si, indépendamment de l'article L. 442-1 du code de la construction et de l'habitation, la convention du 22 octobre 2012 ne répondait pas à la qualification de plan de redressement prévu par l'article L. 452-1, alinéa 3, du même code, et au régime y afférent, la cour d'appel a violé l'article L. 452-1 du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 12 du code de procédure civile.
CINQUIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF au jugement attaqué, rectifié par jugement du 5 octobre 2017, d'avoir condamné l'OPH Domanys à payer à M. K... à une somme de 321,43 euros au titre d'un trop-perçu de charges de gestion et de surveillance de l'immeuble entre 2009 et 2012 et de l'avoir, en conséquence, condamné à payer une somme globale de 997,28 euros ;
AUX MOTIFS QUE sur le poste gestion et surveillance de l'immeuble, Domanys justifie ce poste de charge par l'article 2 c du décret n° 87-713 qui prévoit que 75 % de la rémunération du gardien doit être pris en compte dans les charge lorsqu'il se charge de l'entretien des parties communes et de l'élimination du rejet ; qu'il est constant que l'entretien des parties communes et la sortie des poubelles est effectué par un salarié Domanys autre que gardien et imputé dans « poubelle et/ou ménage » séparément du poste « gestion et surveillance immeuble » ; que les conditions prévus à l'article 2 c n'étant pas remplies, le paiement de ces charges n'est pas dû et elles doivent être remboursées pour l'année 2009 à 2012 soit 45,22 + 77,48 + 92,96 + 105,77 = 321,43 € sur le fondement de l'article 1302 précité ;
1° ALORS QUE les juges sont tenus de ne pas dénaturer les écritures des parties ; que dès lors que le juge renvoie dans ses motifs aux conclusions des parties sans rappeler même succinctement la teneur de leur discussion, il est réputé s'en être tenues aux demandes et aux moyens figurant dans leurs écritures ; qu'en l'espèce, l'OPH Domanys soutenait dans ses écritures que l'entretien de l'immeuble et l'élimination des déchets avaient été assurés par les gardiens de l'immeuble ; qu'en affirmant qu'il était constant que l'entretien des parties communes et la sortie des poubelles était effectué par un salarié autre que le gardien, le tribunal a dénaturé les conclusions de l'OPH Domanys, en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
2° ALORS QUE qu'il appartient à celui qui conteste le montant des charges locatives qui lui ont été imputées de démontrer leur mal-fondé ; qu'aux termes de l'article 2 du décret n° 87-713 du 26 août 1987, lorsque le gardien ou le concierge d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles assure, conformément à son contrat de travail, l'entretien des parties communes et / ou l'élimination des déchets, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférentes sont exigibles au titre des charges récupérables ; que dès lors que l'imputation des charges de rémunération et de charges sociales des gardiens se fondent sur la réalisation par ces derniers de l'une ou l'autre de ces tâches, il incombe au locataire de rapporter la preuve que celles-ci ont été accomplies par une autre personne que le gardien ; qu'en affirmant en l'espèce qu'il était constant que l'entretien des parties communes et la sortie des poubelles étaient effectués par un salarié autre que le gardien, sans s'expliquer sur ce présupposé que l'OPH Domanys contestait formellement, le tribunal a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2 du décret n° 87-713 du 26 août 1987.
