LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, par mandat du 21 février 2012, la société L'Aventure immobilière (l'agent immobilier) s'est vu confier un mandat de vendre un fonds de commerce au prix de 65 000 euros, moyennant une rémunération de 5 000 euros à la charge de l'acquéreur ; que, le 17 janvier 2014, par son intermédiaire, M. D... et Mme I... (les acquéreurs) ont signé une promesse de vente sous condition suspensive, ainsi qu'une reconnaissance d'honoraires au bénéfice de l'agent immobilier ; qu'invoquant l'absence de réalisation des conditions suspensives, ils ont renoncé à poursuivre la vente et refusé de payer les honoraires convenus ; que l'agent immobilier les a assignés en paiement de la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice résultant de leur renonciation à poursuivre la vente ;
Attendu que, pour accueillir la demande de l'agent immobilier, l'arrêt énonce que la faute délictuelle des acquéreurs est à l'origine de son préjudice, constitué par la perte d'une chance de percevoir une commission et que cette perte de chance doit être évaluée au montant de la commission qui aurait dû être perçue, soit la somme de 5 000 euros ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il rejette l'exception de nullité du jugement, l'arrêt rendu le 5 avril 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne la société L'Aventure immobilière aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze novembre deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Zribi et Texier, avocat aux Conseils, pour Mme I... et M. D....
M. D... et Mme I... font grief à l'arrêt infirmatif attaqué
DE LES AVOIR condamnés in solidum à payer à la société L'Aventure Immobilière la somme de 5 000 € à titre d'indemnisation de sa perte de chance de percevoir une commission ;
AUX MOTIFS QUE « M. D... et Mme I... indiquent avoir renoncé à l'achat fonds de commerce en raison de l'absence de nouveau bail commercial dont la signature était une condition suspensive de la vente ; que l'appelant indique toutefois qu'un nouveau bail a été soumis à M. D... et Mme I... ; que, dès lors, les acquéreurs ne pouvaient se prévaloir de la condition suspensive liée à la signature de cet acte en se fondant sur la précarité du contrat de bail en cours d'exécution depuis six ans, alors qu'il existe un droit au renouvellement offrant le bénéfice d'un nouveau bail de neuf ans ; que, dans ces conditions, alors qu'un acompte à valoir sur le prix de vente, de 4 725 € à l'ordre du vendeur, avait été réglé par chèque CARPA par le conseil de M. D... et Mme I... ainsi qu'en atteste un courrier du 15 avril 2014, c'est sans motif légitime que les intimés ont refusé de signer l'acte de vente ; que ce manquement, qui caractérise une faute délictuelle imputable à M. D... et Mme I... est manifestement à l'origine d'un préjudice constitué par la perte de chance de percevoir une commission par l'agent immobilier ; qu'au regard des circonstances de l'espèce, du montant de la commission et d'une certaine mauvaise foi des acquéreurs qui n'hésitent pas à alléguer sans fondement des erreurs qu'aurait commises la société L'Aventure Immobilière alors que M. D... et Mme I... ont manifestement, sans justification contractuelle au regard des conditions suspensives envisagées dans la promesse de vente, brusquement changé d'avis, la perte de chance doit être évaluée au montant de la commission qui aurait dû être perçue, soit la somme de 5 000 € » ;
ALORS QUE la réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée ; qu'en évaluant la perte de chance au montant de la commission qui aurait dû être perçue par l'agent immobilier, quand la perte de chance ne pouvait correspondre qu'à une fraction de cette commission, déterminée selon la chance perdue, la cour d'appel a violé l'article 1240 du code civil.
