LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu les articles L. 411-1 et L. 411-3 du code rural et de la pêche maritime ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Reims,13 septembre 2017), que M. A... a donné à bail à M. P... une parcelle d'une superficie inférieure au seuil d'application du statut des baux ruraux, dont il lui a délivré congé ; que M. P... a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en annulation de ce congé et reconnaissance d'un bail de neuf ans ;
Attendu que, pour rejeter la demande, l'arrêt retient que la seule concomitance de la date d'effet du bail verbal relatif à la parcelle litigieuse avec celle d'un bail notarié, entre les mêmes parties, soumis au statut du fermage sur d'autres terres, distantes de quelques centaines de mètres, n'établit pas l'intention du bailleur d'échapper au statut du fermage et que M. P... ne pouvait ignorer la situation particulière du terrain implanté dans une zone partiellement urbanisée ;
Qu'en statuant ainsi, sans caractériser l'existence, dans les prévisions des parties, d'un projet concret de changement de destination de la parcelle, de nature à justifier la renonciation par l'exploitant agricole aux dispositions impératives du statut des baux ruraux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 13 septembre 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Reims ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Amiens ;
Condamne M. A... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. A... et le condamne à payer à M. P... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze décembre deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour M. P...
Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté M. L... P... de sa demande tendant à voir annuler le congé délivré par M. C... A..., d'avoir constaté la résiliation à compter du 1er novembre 2015 du bail existant entre M. C... A... et M. L... P..., portant sur la parcelle de terre sise commune de [...] (Marne) et cadastrée section [...] pour 44 a 86 ca, d'avoir dit qu'en conséquence M. L... P... devra laisser lesdites terres libres, et d'avoir à défaut ordonné son expulsion avec l'assistance de la force publique si besoin est ;
AUX MOTIFS QUE
« Les premiers juges ont procédé à une exacte application du droit sans dénaturation des faits de la cause, et leur motivation n'appelle aucune critique, et ce sans qu'à hauteur de cour, l'appelant ne vienne formuler de moyen plus pertinent.
Alors qu'il n'est pas soutenu que la parcelle litigieuse constitue un corps de ferme ou un élément essentiel de l'exploitation du preneur, ni n'ait fait l'objet d'une division depuis moins de 9 ans, le tribunal paritaire a exactement rappelé que la surface des parcelles pouvant se voir attribuer le statut des petites parcelles avait été fixée à un hectare par arrêté préfectoral pour le département de la Marne.
Alors que la fraude ne se présume pas, les premiers juges seront approuvés d'avoir estimé que la seule concomitance de la date d'effet du bail verbal relatif à la parcelle litigieuse, portant sur une surface de 44 ares 86 centiares, avec celui relatif à un bail notarié soumis au statut du fermage sur d'autres parcelles, portant sur une superficie de 11 hectares 39 ares 15 centiares, ainsi que la circonstance que la parcelle donnée à bail verbal soit distante de quelques centaines de mètres des autres parcelles données à bail notarié, ne permettaient pas d'établir l'intention du bailleur de faire échapper cette parcelle au statut du fermage.
La concomitance des dates de prise d'effet des congés affectant ces baux respectifs n'est pas plus de nature à infléchir cette analyse.
Le tribunal paritaire a aussi pertinemment relevé que la parcelle [...] se trouvait dans une zone partiellement urbanisée, ce dont il résulte l'éventualité d'un changement de destination de la parcelle litigieuse, justifiant ainsi une distinction quant au régime du bail, situation que le preneur ne pouvait prétendre ignorer, peu important la proximité de cette parcelle avec les autres parcelles données à bail notarié.
Les premiers juges ont aussi opportunément relevé que certaines parcelles faisant l'objet d'un bail notarié avaient une superficie approchante de la parcelle litigieuse, dont 4 de moins de 50 ares, de sorte que la seule exclusion de la parcelle [...] excluait de plus fort toute intention frauduleuse du bailleur.
Ils ont donc exactement conclu que les éléments de la cause établissaient suffisamment que la commune intention des parties consistait à ne pas soumettre la parcelle [...] au statut du fermage.
En outre, Monsieur P... ne vient pas à hauteur de cour critiquer les dispositions du jugement, qui ont exactement retenu la régularité du congé qui lui a été délivré au vu des articles 1774 et 1775 du code civil, dans leur version alors applicable.
En effet, seules ces dispositions légales sont applicables aux congés touchant les petites parcelles, les congés y afférents n'étant pas soumis au formalisme de l'article L.411-47 du code rural et de la pêche maritime. » (arrêt, p. 3, al. 2 à p. 4, al. 1) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE
« Sur la nature du bail en cause
Attendu que l'article L411-3 du Code rural et de la pêche maritime prévoit qu'après avis de la commission consultative des baux ruraux, des arrêtés de l'autorité administrative fixent, en tenant compte des besoins locaux ou régionaux, la nature et la superficie maximum des parcelles de terres ne constituant pas un corps de ferme ou des parties essentielles d'une exploitation agricole pour lesquelles une dérogation peut être accordée aux dispositions des articles L. 411-4 à L. 411-7, L. 411-8 (alinéa 1), L. 411-11 à L. 411-16 et L. 417-3 ; que la nature et la superficie maximum des parcelles à retenir lors de chaque renouvellement de la location sont celles mentionnées dans l'arrêté en vigueur à cette date ; que l'autorité préfectorale a fixé ce seuil à un hectare dans le département de la MARNE;
Que cette dérogation ne s'applique pas aux parcelles ayant fait l'objet d'une division depuis moins de neuf ans ; que lorsqu'il n'est pas constaté par écrit, le bail des parcelles répondant aux conditions du premier alinéa est soumis aux dispositions de l'article 1774 du code civil ;
Qu'il s'en déduit que la conclusion de deux baux distincts pour un même ensemble parcellaire ne peut permettre d'écarter l'application des dispositions protectrices du Code rural, si cette distinction a été opérée artificiellement à seule fin de soustraire frauduleusement une parcelle au statut du fermage ;
Que la fraude ne se présume pas ;
Attendu qu'en l'espèce, il n'est pas contesté que Monsieur C... A... a donné à bail à Monsieur L... P... une parcelle d'une superficie de 44 a 86 ca sise commune de [...] (MARNE) et cadastrée section [...] ;
Qu'il appert des écritures mêmes du preneur que la parcelle en cause lui a été louée à compter du 1er novembre 1997, soit à une date concomitante de la régularisation d'un bail notarié portant notamment sur deux parcelles sises sur la même commune, pour une superficie de 11 ha 39 a 15 ca, et distantes de quelques centaines de mètre de la parcelle [...] ;
Que ces seuls faits ne sauraient emporter la conviction du Tribunal quant à l'intention frauduleuse de Monsieur A... de faire échapper ladite parcelle au statut protecteur du fermage ;
Qu'il appert en effet des éléments cadastraux produits que la parcelle [...] est dans une zone partiellement urbanisée ; que la distinction de régime est compréhensible, compte tenu de l'éventualité d'un changement de destination de la parcelle ; que Monsieur P... ne pouvait ignorer la situation géographique particulière de cette parcelle, nonobstant sa proximité avec des parcelles louées au titre du bail notarié ;
Qu'en outre, le bail notarié porte sur de nombreuses autres parcelles sises également à [...], dont quatre de moins de cinquante ares ; que des parcelles de contenance approchant celle de la parcelle en cause ont donc été incluses au bail par les parties ; que l'exclusion de la seule parcelle [...] permet de douter derechef de l'intention frauduleuse de Monsieur A..., quand cette division prétendument artificielle aurait pu porter sur d'autres parcelles ;
Qu'il s'en déduit que la commune volonté des parties était bien de ne pas soumettre la parcelle en cause au statut du fermage ; que Monsieur P... avait nécessairement conscience dès la conclusion du bail verbal de cet état de fait, et qu'il ne peut ainsi arguer d'une fraude du bailleur ;
Que le bail en cause est ainsi soumis au régime dit des petites parcelles prévues à l'article L411-3 du Code rural et de la pêche maritime ; que n'étant pas constaté par écrit, il est soumis à l'article 1774 du Code civil ;
Sur la régularité du congé délivré
Attendu qu'aux termes de l'article 1774 du Code civil, « Le bail, sans écrit, d'un fonds rural, est censé fait pour le temps qui est nécessaire afin que le preneur recueille tous les fruits de l'héritage affermé. (al2) Ainsi le bail à ferme d'un pré, d'une vigne, et de tout autre fonds dont les fruits se recueillent en entier dans le cours de l'année, est censé fait pour un an. (al3) Le bail des terres labourables, lorsqu'elles se divisent par soles ou saisons, est censé fait pour autant d'années qu'il y a de soles » ;
Que l'article 1775 du même code précise que le bail des héritages ruraux quoique fait sans écrit, ne cesse à l'expiration du terme fixé par l'article précédent, que par l'effet d'un congé donné par écrit par l'une des parties à l'autre, six mois au moins avant ce terme, et qu'à défaut d'un congé donné dans le délai ci-dessus spécifié, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par l'article 1774 ;
Que cet article ne prévoit pour la validité formelle du congé qu'un écrit, sans autres exigences ;
Attendu qu'en l'espèce, il se déduit de la nature des terres louées que le bail verbal conclu entre les parties et portant sur la parcelle [...] l'avait été pour un an ; que faute de congé, il s'est renouvelé au 1er novembre chaque année ;
Que Monsieur A... a donné congé à Monsieur P... par courrier recommandé du 18 avril 2015, pour le 30 octobre 2015 ; que l'exigence d'un écrit a été respectée; que le congé a été délivré plus de six mois avant le terme du bail ; que les dispositions du Code civil ne prévoient pas que le congé soit motivé, ou qu'il rappelle certaines dispositions du Code rural et de la pêche maritime ; que le congé est valable en la forme ; que le bail en cause s'est ainsi trouvé résilié dès le 1er novembre 2015 ;
Que Monsieur P... occupe la parcelle litigieuse sans droit ni titre depuis cette date ; qu'il convient de lui ordonner de les laisser libres, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision ; » (jugement, p. 3, al. 3 à p. 4, in fine) ;
1°) ALORS QU'en cas de conclusion concomitante, avec un même preneur, de deux baux séparés portant sur des parcelles voisines, il appartient au bailleur, qui revendique l'application de la réglementation relative aux petites parcelles à l'un d'eux, de justifier, par des considérations autres que la seule volonté de soustraire la parcelle au statut du fermage, qu'il a bien été dans son intention et dans celle du preneur de conclure deux baux distincts au lieu d'une location unique portant sur la superficie totale du bien loué ; qu'en l'espèce, pour admettre l'application du régime des baux de petites parcelles revendiqué par le bailleur et en conséquence débouter M. P... de sa demande d'annulation du congé, la cour d'appel a considéré que le fait que la parcelle cadastrée [...] , d'une surface de 44 a 86 ca, objet du congé litigieux, ait été louée à M. P... à compter du 1er novembre 1997, soit à une date concomitante de la régularisation d'un bail notarié portant notamment sur deux parcelles sises sur la même commune, pour une superficie de 11 ha 39 a 15 ca, et distantes de quelques centaines de mètre de la parcelle [...] ne permettait pas d'établir l'intention frauduleuse du bailleur de faire échapper cette parcelle au statut du fermage ; qu'en statuant ainsi quand, du fait de la conclusion concomitante de deux baux séparés avec M. P... portant sur des parcelles voisines, il appartenait au bailleur, M. A..., d'établir par des considérations autres que la seule volonté de soustraire la parcelle [...] au statut du fermage, qu'il a bien été dans son intention et dans celle du preneur, M. P..., de conclure deux baux distincts au lieu d'une location unique portant sur la superficie totale du bien loué, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé l'article L. 411-3 du code rural et de la pêche maritime ensemble l'article 1315 ancien du code civil ;
2°) ALORS QUE toute décision doit être motivée à peine de nullité ; que les juges, tenus d'indiquer sur quels éléments et documents ils se fondent pour déduire les constatations de fait à l'appui de leur décision, ne peuvent statuer par voie de simples affirmations ; qu'en se bornant, pour considérer que la recherche, par le bailleur, de l'application du régime dérogatoire des baux de petite parcelle était dénuée de toute intention frauduleuse, à affirmer que « la parcelle [...] se trouvait dans une zone partiellement urbanisée, ce dont il résulte l'éventualité d'un changement de destination de la parcelle litigieuse, justifiant ainsi une distinction quant au régime du bail », sans préciser sur quelle pièce elle se fondait pour déduire cette constatation de fait, et quand aucune des pièces produites ne lui permettait de procéder à une telle affirmation, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole relève du statut du fermage, lequel est d'ordre public ; qu'il peut être dérogé à ce statut pour de petites parcelles ; qu'en cas de conclusion concomitante, avec un même preneur, de deux baux séparés portant sur des parcelles voisines, l'application de la réglementation relative aux petites parcelles à l'un des deux baux ne peut se justifier que s'il est établi que, lors de la conclusion du bail, la destination agricole de la parcelle en cause était susceptible d'être changée en vertu d'un document d'urbanisme ; que pour considérer, en l'espèce, que la recherche, par le bailleur, de l'application du régime dérogatoire des baux de petite parcelle était dénuée de toute intention frauduleuse, la cour a retenu qu'il ressortait « des éléments cadastraux produits que la parcelle [...] est dans une zone partiellement urbanisée », ce qui rendait la distinction de régime compréhensible compte tenu de l'éventualité d'un changement de destination de la parcelle ; qu'en se déterminant au regard, non de documents d'urbanisme, mais d'extraits cadastraux qui plus est postérieurs (2013 et 2016) à la date de conclusion du contrat (1997), impropres à justifier à eux seuls la mise à l'écart du statut du fermage, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 411-1 et L. 411-3 du code rural et de la pêche maritime ;
4°) ALORS, en toute hypothèse, QUE, s'il peut être dérogé au statut d'ordre public du fermage pour des petites parcelles, en cas de conclusion concomitante, avec un même preneur, de deux baux séparés portant sur des parcelles voisines, l'application de la réglementation relative aux petites parcelles à l'un des deux baux suppose qu'il soit établi que les parties ont expressément prévu l'éviction du statut en intégrant dans leurs prévisions la cause de nature à justifier la renonciation par l'exploitant agricole aux dispositions impératives du statut des baux ruraux ; qu'en se bornant, pour justifier la mise à l'écart du statut d'ordre public du fermage, à relever que M. P... ne pouvait ignorer la situation géographique particulière de la parcelle [...] située dans une zone partiellement urbanisée sans faire état d'aucun projet concret identifiable de modification, seule circonstance susceptible de justifier le sacrifice du statut d'ordre public du fermage, la cour a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 411-1 et L. 411-3 du code rural et de la pêche maritime.
