LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
CM
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 30 janvier 2020
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 55 F-D
Pourvoi n° A 18-25.970
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 30 JANVIER 2020
La société Fanflogil, société civile immobilière, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° A 18-25.970 contre l'arrêt rendu le 6 septembre 2018 par la cour d'appel de Montpellier (1re chambre civile A), dans le litige l'opposant à Mme E... U... , domiciliée [...] , défenderesse à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, les observations de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de la société Fanflogil, de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de Mme U... , et après débats en l'audience publique du 17 décembre 2019 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 6 septembre 2018), que, par acte sous seing privé des 22 et 24 octobre 2013, la société civile immobilière Fanglogil (la SCI) a vendu à Mme U... des lots de copropriété sous la condition suspensive d'obtention par celle-ci d'un prêt, la réitération par acte authentique étant fixée au plus tard le 31 décembre 2013 ; que, la vente n'ayant pas été réitérée, la SCI a assigné Mme U... en paiement de la clause pénale ;
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande ;
Mais attendu qu'ayant relevé, procédant à la recherche prétendument omise, que la seconde demande de prêt, qui avait été rejetée, était d'un montant inférieur à celui prévu par la promesse alors qu'elle correspondait aux termes de la condition suspensive, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche inopérante sur les garanties que Mme U... s'était engagée à consentir et qui a pu en déduire, sans statuer par simple affirmation, que, même si la demande de prêt avait été initialement formée aux conditions prévues par la promesse, elle aurait également été refusée, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société civile immobilière Fanflogil aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente janvier deux mille vingt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la société Fanflogil
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir jugé que, la clause suspensive d'obtention d'un prêt n'étant pas réalisée, la clause pénale n'avait pas lieu de s'appliquer, et d'avoir en conséquence débouté la SCI Fanflogil de l'ensemble de ses demandes ;
Aux motifs que « il résulte des pièces versées aux débats que le 30 octobre 2013, Mme U... a déposé auprès de la Banque LCL une demande de prêt d'un montant de 145 000 euros remboursables en 180 mensualités (15 ans), au taux de 2,70% hors assurance ; que, craignant de ne pas obtenir le financement, Mme U... a accepté de diminuer le montant du prêt sollicité (140 000 euros au lieu de 145 000 euros) et d'allonger la durée de remboursement (20 ans au lieu de 15 ans) ; qu'un refus de prêt lui a été opposé le 23 décembre 2013, pour un prêt de 140 000 euros remboursable en 240 mensualités, ce qui correspondait aux termes de la condition suspensive insérée dans le compromis ; qu'il s'ensuit que la demande initiale de prêt a été déposée dans le délai prévu dans le compromis de vente, mais à des conditions plus restrictives que celles prévues dans le compromis de vente ; qu'en tout état de cause, même si la demande avait été initialement formée aux conditions prévues par le compromis, lesquelles doivent s'entendre comme une durée de remboursement et un taux d'intérêt maximum, la demande de prêt aurait également été refusée ; qu'il ne peut sérieusement être fait grief à Mme U... d'avoir transmis au vendeur la lettre de refus de prêt après le 18 décembre 2013, celle-ci étant en date du 23 décembre 2013 ; qu'il y a lieu de déduire de l'ensemble des éléments qui précèdent que c'est sans faute de Mme U... que la condition suspensive a défailli ; qu'en conséquence, le jugement du tribunal de grande instance de Montpellier doit être infirmé dans toutes ses dispositions, la clause pénale ne trouvant pas à s'appliquer » (arrêt attaqué, p. 3 et 4) ;
1) Alors que l'acquéreur qui invoque la défaillance de la condition suspensive d'obtention d'un prêt doit démontrer qu'il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques stipulées au compromis de vente, et dans les délais contractuellement impartis ; qu'à défaut, il s'expose à devoir payer le montant de la clause pénale insérée dans l'acte ; qu'au cas présent, la cour d'appel a relevé que Mme U... avait déposé dans le délai contractuel une première demande de prêt de 145 000€ à des conditions plus restrictives que celles prévues dans le compromis de vente, soit une durée de remboursement de 15 ans (au lieu de 20 ans), et un taux de 2,70% hors assurance (au lieu de 3,30%) ; que la cour d'appel a ensuite relevé que Mme U... avait par la suite modifié sa demande, sollicitant un prêt de 140 000€
remboursable sur 20 ans et que cette demande, refusée par la banque, correspondait aux termes de la condition insérée dans le compromis de sorte que la condition devait être considérée comme défaillie ; qu'en statuant ainsi sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions Fanflogil, p. 4, in fine, p. 5, et p. 7, § 5 et 6), si Mme U... rapportait la preuve que la demande de prêt qui avait donné lieu à un refus de la banque respectait bien le taux stipulé dans la promesse de vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1178 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
2) Alors que l'acquéreur qui invoque la défaillance de la condition suspensive d'obtention d'un prêt doit démontrer qu'il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques stipulées au compromis de vente et dans les délais contractuellement impartis ; qu'à défaut, il s'expose à devoir payer le montant de la clause pénale insérée dans l'acte ; qu'au cas présent, la cour d'appel a relevé que Mme U... avait déposé dans le délai contractuel une première demande de prêt de 145 000€ à des conditions plus restrictives que celles prévues dans le compromis de vente, soit une durée de remboursement de 15 ans (au lieu de 20 ans), et un taux de 2,70% hors assurance (au lieu de 3,30%) ; que la cour d'appel a ensuite relevé que Mme U... avait par la suite modifié sa demande, sollicitant un prêt de 140 000€ remboursable sur 20 ans et que cette demande, refusée par la banque, correspondait aux termes de la condition insérée dans le compromis de sorte que la condition devait être considérée comme défaillie ; qu'en statuant ainsi sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions Fanflogil, p. 7 § 4 à 6), si Mme U... rapportait la preuve qu'elle avait offert à la banque les garanties qu'elle s'était engagée à consentir, c'est-à-dire le privilège de prêteur de deniers ou une caution, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1178 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016;
3) Alors, en tout état de cause, que le juge ne peut statuer par voie de simple affirmation ; que l'acquéreur qui a présenté une demande de prêt, supposée conforme, hors le délai contractuellement imparti, s'expose à devoir payer le montant stipulé dans la clause pénale, sauf à prouver que la condition suspensive serait défaillie même s'il avait respecté le délai ; qu'en retenant au cas présent que, même si la demande avait été initialement formée aux conditions prévues par le compromis, la demande de prêt aurait également été refusée, sans préciser les raisons du refus de la banque, ni expliquer en quoi ces raisons permettaient de dire que le prêt aurait été refusé même s'il avait été demandé dans le délai imparti aux conditions du compromis (durée, taux, garanties), la cour d'appel a statué par voie de simple affirmation et partant, violé l'article 455 du code de procédure civile.
