LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
CM
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 6 février 2020
Cassation
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 89 F-D
Pourvoi n° W 18-24.425
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 6 FÉVRIER 2020
M. T... Q..., domicilié [...] , a formé le pourvoi n° W 18-24.425 contre l'arrêt rendu le 13 septembre 2018 par la cour d'appel de Douai (chambre 8, section 4), dans le litige l'opposant à M. T... I..., domicilié [...] , défendeur à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Barbieri, conseiller, les observations de la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat de M. Q..., de la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat de M. I..., et après débats en l'audience publique du 7 janvier 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Barbieri, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Sur le moyen unique :
Vu l'article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime ;
Attendu qu'il résulte de ce texte que la faculté de céder le bail dans le cercle familial est réservée au preneur de bonne foi ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai,13 septembre 2018), que, par acte du 24 septembre 1997, J... Q... et son épouse, décédée depuis, ont consenti à M. I... un bail à ferme sur plusieurs parcelles ; que, par acte du 20 mars 2014, M. Q..., agissant en qualité de nu-propriétaire et de curateur de J... Q..., a donné congé à M. I... pour cause d'âge de la retraite et, subsidiairement, pour reprise par le petit-fils du bailleur ; qu'il est devenu plein propriétaire des terres au décès de J... Q... survenu le 1er novembre 2014 ; que M. I... a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en annulation du congé et autorisation de céder le bail à sa fille ;
Attendu que, pour accueillir ses demandes, l'arrêt retient que le preneur a mis les terres à la disposition d'une Earl sans en informer le bailleur en temps utile et a procédé à un échange en jouissance des parcelles louées sans solliciter l'agrément de leur propriétaire, mais que ces manquements ne sont pas suffisamment graves pour justifier un refus d'autorisation de cession du bail ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'autorisation de céder ne peut être accordée qu'au preneur qui s'est acquitté de toutes les obligations légales ou conventionnelles résultant de son bail, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 13 septembre 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Amiens ;
Condamne M. I... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. I... et le condamne à payer à M. Q... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six février deux mille vingt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour M. Q...
Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir autorisé M. T... I... à céder le droit au bail qu'il détient sur les parcelles sises commune de Rivière, cadastrées [...] , d'une contenance de [...] [...], [...] , d'une contenance de [...] [...], [...] , d'une contenance de 1 ha [...] [...] et, [...] , d'une contenance de 2 ha [...] a [...], à sa fille, Mme E... I..., d'avoir dit et jugé que Mme E... I... bénéficiera du droit au renouvellement de son bail et d'avoir annulé le congé délivré le 20 mars 2014, à la requête de M. T... Q..., agissant en qualité de nu-propriétaire et de tuteur de J... Q..., ce dernier étant décédé et M. T... Q... étant désormais pleinement propriétaire, sur le fondement des dispositions de l'article L 411-64 du code rural, et subsidiairement, pour reprise aux fins d'exploitation par M. O... Q..., fils de M. T... Q... ;
AUX MOTIFS QUE
« Sur la cession du bail au profit de Mme E... I... et l'annulation du congé délivré sur le fondement de l'article L.411-64 du code rural et de la pêche maritime
Selon l'article L.411-64 du code rural et de la pêche maritime, .../... dans les cas mentionnés aux deuxième et troisième alinéas, le bailleur doit prévenir le preneur de son intention de refuser le renouvellement du bail ou d'y mettre fin par acte extrajudiciaire signifié au moins dix-huit mois à l'avance. [...]. Le preneur évincé en raison de son âge peut céder son bail à son conjoint, ou au partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité, participant à l'exploitation ou à l'un de ses descendants ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipé, dans les conditions prévues à l'article L. 411-35. Le bénéficiaire de la cession a droit au renouvellement de son bail.
L'article L.411-35 du même code, sous réserve des dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial prévues au chapitre VIII du présent titre et nonobstant les dispositions de l'article 1717 du code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l'agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d'un pacte civil de solidarité du preneur participant à l'exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipés. A défaut d'agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire.
En l'espèce, M. T... Q... agissant en qualité d'usufruitier et de curateur de M. J... Q..., bailleur en titre, a délivré à M. I... un congé pour atteinte de l'âge légal à la retraite concernant le bail à ferme consenti pour les parcelles décrites en début de cet arrêt.
M. I... a sollicité, comme l'article L.411-64 du code rural et de la pêche maritime précité lui permet que ce bail soit cédé à sa fille, Mme E... I....
La faculté de cession exceptionnelle est réservée au preneur de bonne foi, qui s'est constamment acquitté de ses obligations et les juges du fond apprécient souverainement, si les manquements du preneur à ses obligations sont assez graves pour refuser la cession du bail à un descendant.
II est acquis aux débats que M. I... a mis à disposition les terres, objets du bail, à l'EARL I... mais il ne rapporte pas la preuve d'avoir informé en temps utile son bailleur ; la pièce produite à cet effet n'est pas signée et elle est datée du 19 mars 1997 alors que les statuts de l'EARL I... ont été établis le 1er avril 1997 et qu'elle n'a été immatriculée que le 13 mai 1997 soit bien postérieurement à la lettre visant à informer de cette mise à disposition. Toutefois et malgré ce qu'affirme M. Q..., il appert que cette absence d'information, ne suffit pas à caractériser un manquement suffisant de nature à justifier un refus à la cession du bail.
Par ailleurs, il ressort des déclarations PAC pour la période allant des années 2010 à 2013 que manifestement M. I... a procédé à un échange de jouissance en ce qui concerne les parcelles, objet du bail querellé, sans pour autant avoir avisé M. J... Q... de cette situation, étant observé que M. I... ne saurait valablement affirmer que M. J... Q... était nécessairement informé de cette situation puisqu'il résidait sur la même commune que celles où les parcelles sont localisées, ce moyen étant inopérant et non justifié. Par contre, il est incontestable qu'il a été mis fin à cette situation en 2014.
Cet échange occulte ne peut constituer un manquement grave justifiant le refus de la cession sollicitée à défaut de démonstration par le bailleur d'un préjudice résultant de cet échange, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. M. Q... ne rapportant pas la preuve d'un défaut d'exploitation ou d'une dégradation desdites parcelles.
M. Q... échoue donc à rapporter la preuve de la mauvaise foi de M. I... en sa qualité de preneur.
Enfin, il ressort des pièces produites aux débats que Mme E... I... justifie remplir les conditions prévues à l'article L.411-59 du code rural et de la pêche maritime pour pouvoir bénéficier de la cession de bail, ce qui n'est d'ailleurs pas contesté par l'appelant. En effet, il est justifié qu'elle est titulaire d'un brevet professionnel de responsable d'exploitation agricole, qu'elle dispose de tout le matériel nécessaire pour exploiter les parcelles querellées dans le cadre de l'EARL I... par reprise des parts sociales de son père et pour laquelle elle n'est pas tenue d'obtenir une autorisation émanant de la préfecture du Pas de Calais.
Dès lors et au regard de l'ensemble de ces éléments, c'est à bon droit que le tribunal paritaire des baux ruraux d'Arras a annulé le congé délivré sur le fondement de l'article L.411-64 du code rural et de la pêche maritime et a autorisé M. I... à céder son droit au bail qu'il détient sur les parcelles commune de Rivière - [...] pour [...] [...] - [...] pour [...] [...] - [...] pour 1ha [...] [...] - [...] pour 2ha [...] [...], d'une contenance totale de 6ha [...] à sa fille, Mme E... I....
Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ces chefs.
Sur la nullité du congé délivré subsidiairement sur le fondement de l'article L.411-58 du code rural et de la pêche maritime
La cour ayant annulé le congé délivré à M. I... en raison de l'atteinte de l'âge de retraite et autorisé la cession dudit bail au profit de la fille du preneur, il ne saurait être fait droit au congé pour reprise délivré subsidiairement par M. Q... sur le fondement des dispositions de l'article L.411-58 du code rural et de la pêche maritime, Mme I... en tant que bénéficiaire de cette cession disposant d'un droit personnel au renouvellement du bail.
Le congé délivré pour reprise aux fins d'exploitation par le fils du bailleur sera donc annulé et le jugement entrepris confirmé. » (arrêt, p. 4, Motifs de la décision, à p. 5, in fine) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE
« Sur la cession de bail au profit de Madame E... I... et la nullité du congé délivré sur le fondement des dispositions de l'article L 411-64 du Code rural
En application de l'article L 411-64 du Code rural, le preneur évincé en raison de son âge peut céder son bail à son conjoint, ou au partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité, participant à l'exploitation ou l'un de ses descendants ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipé, dans les conditions prévues à l'article L 411-35.
Monsieur T... Q... soutient que Monsieur T... I... ne peut être qualifié de preneur de bonne foi, condition préalable à la faculté offerte au fermier de céder le bail. Ainsi, alors que Monsieur T... I... exerce son activité agricole en qualité d'associé exploitant de l'EARL I..., il n'est pas justifié que la mise à disposition de son bail au profit de ladite EARL ait fait l'objet d'une information préalable du bailleur ; par ailleurs, si le bail prévoit que le preneur peut effectuer des échanges afin d'assurer une meilleure exploitation, ils doivent être notifiés au propriétaire; or, il est démontré qu'au cours des années 2010 à 2013, soit pendant 4 ans, ni Monsieur T... I..., ni l'EARL I..., n'ont exploité les 6 ha [...] en cause.
En l'espèce, il ne ressort pas des pièces versées aux débats que Monsieur J... Q... ait été informé en son temps avec certitude de la mise à disposition des terses dès lors que l'avis de réception joint au document « d'avis de mise à disposition des biens loués » versé aux débats est daté du 19 mars 1997 alors que le bail rural a été reçu le 24 septembre 1997. Néanmoins, le tribunal estime que cette information a été donnée et que ce manquement n'est dans tous les cas pas de nature à caractériser la mauvaise foi de Monsieur T... I.... Il en est de même de l'échange de terre, qui n'est pas contesté, à la fois parce que Monsieur J... Q..., qui résidait à N... ainsi que cela ressort du bail à ferme, ne pouvait pas ne pas connaître cette situation et parce qu'elle est désormais régularisée sans que Monsieur T... Q... ne démontre l'existence d'un préjudice. Il n'est ainsi pas démontré que la cession serait préjudiciable aux intérêts légitimes du bailleur. Enfin, et s'agissant des conditions afin de bénéficier de la cession de bail, il ressort des pièces versées aux débats que Madame E... I... justifie à la fois, ce qui n'est pas contesté par Monsieur T... Q..., des conditions de compétence, de matériel et de sa conformité avec le contrôle des structures.
En conséquence, et pour ces raisons, le congé délivré sur le fondement des dispositions de l'article L 411-64 du Code rural sera annulé et Monsieur T... I... sera autorisé à céder le droit au bail qu'il détient sur les parcelles, Commune de N..., cadastrées, [...] , d'une contenance de [...] [...], [...] , d'une contenance de [...] [...], [...] , d'une contenance de 1 ha [...] [...] et, [...] , d'une contenance de 2 ha [...] a [...], à sa fille, Madame E... I....
Sur la nullité du congé délivré subsidiairement sur le fondement de l'article L 411-58 du Code rural
En application de l'article L 411-58 du Code rural, le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail s'il veut reprendre le bien loué pour lui-même ou au profit de son conjoint, du partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, ou d'un descendant majeur ou mineur émancipé.
Monsieur T... Q... souhaite, dès lors que le tribunal a finalement autorisé la cession du bail à Madame E... I..., fille de Monsieur T... I..., se prévaloir d'une reprise en fin de bail, soit pour le 30 septembre 2015, au profit de son fils, Monsieur O... Q..., qui justifie remplir l'ensemble des conditions prévues par l'article L 411-59 du Code rural.
En l'espèce, si la cession préalable du bail autorisé au profit de Madame E... I... ne fait pas obstacle à l'exercice par le propriétaire du droit de reprise, il n'en reste pas moins que le bénéficiaire de la cession du bail a un droit personnel à son renouvellement.
En conséquence, et pour ces raisons, il sera dit et jugé que Madame E... I... bénéficiera du droit au renouvellement de son bail et que le congé délivré subsidiairement pour reprise aux fins d'exploitation par Monsieur O... Q..., fils de Monsieur T... Q..., sera annulé. » (jugement, p. 2, à p. 4, al. 3) ;
1°) ALORS QUE la faculté accordée au preneur de céder son bail à ses descendants majeurs ou ayant été émancipés constitue une dérogation au principe général d'incessibilité du bail rural qui ne peut bénéficier qu'au preneur de bonne foi ayant satisfait à toutes les obligations nées de son bail ; que commet un manquement grave aux obligations nées du bail le constituant de mauvaise foi, le preneur qui a mis les terres louées à disposition d'une société à objet principalement agricole sans en aviser au préalable le bailleur ; qu'ayant constaté que M. I... avait mis les terres objet du bail à disposition de l'Earl [...] au cours de l'année 1997, sans en avoir informé son bailleur, la cour d'appel n'a, en autorisant la cession du bail de M. I... à sa fille, pas tiré de la constatation de la violation de cette obligation d'ordre public les conséquences légales qui s'en évinçaient, en violation des articles L. 411-35 et L 411-37 du code rural et de la pêche maritime, le second texte dans sa rédaction antérieure à la loi du 9 juillet 1999 ;
2°) ALORS QUE l'autorisation de céder peut être refusée même si les manquements établis n'étant pas source de préjudice pour le bailleur, ne sont pas de nature à entraîner la résiliation ou à justifier le refus de renouvellement du bail ; qu'en retenant, pour statuer comme elle l'a fait, que l'échange de jouissance des parcelles objet du bail, au cours des années 2010 à 2013, réalisée par M. I... sans en avoir informé le bailleur ne peut constituer un manquement grave justifiant le refus de cession à défaut de démonstration par le bailleur d'un préjudice résultant de cet échange, la cour d'appel a violé les articles L. 411-35 et L 411-39 du code rural et de la pêche maritime ;
3°) ALORS, subsidiairement, QUE la bonne foi du preneur s'apprécie au regard de l'ensemble des manquements aux obligations nées du bail ; qu'en retenant, pour statuer comme elle l'a fait, qu'aucun des manquements du preneur aux obligations nées du bail ainsi constatés ne constituait un manquement grave justifiant le refus de cession sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si les deux manquements, pris ensemble, ne caractérisaient pas un manquement grave justifiant le refus de cession, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime ;
4°) ALORS, en toute hypothèse, QU'une cession judiciairement autorisée ne fait pas obstacle à l'exercice du droit de reprise par le bailleur ; qu'en retenant, pour annuler le congé pour reprise, qu'ayant autorisé la cession et, en conséquence, annulé le congé en tant qu'il avait été délivré en raison de l'âge du preneur, il ne saurait être fait droit au congé délivré subsidiairement pour reprise, Mme I..., en tant que bénéficiaire de la cession disposant d'un droit personnel au renouvellement du bail, la cour d'appel a violé les articles L. L. 411-47 et L. 411-58 du code rural et de la pêche maritime
