LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 1
CF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 12 novembre 2020
Cassation
Mme BATUT, président
Arrêt n° 688 F-D
Pourvoi n° K 19-14.782
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 12 NOVEMBRE 2020
La société N... etamp; associés, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° K 19-14.782 contre l'arrêt rendu le 4 février 2019 par la cour d'appel d'Orléans (chambre civile), dans le litige l'opposant à la société Parella Partners, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Le Gall, conseiller référendaire, les observations de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat de la société N... etamp; associés, de la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat de la société Parella Partners, et l'avis de M. Chaumont, avocat général, après débats en l'audience publique du 22 septembre 2020 où étaient présentes Mme Batut, président, Mme Le Gall, conseiller référendaire rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, et Mme Randouin, greffier de chambre,
la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Orléans, 4 février 2019), la société Parella Partners qui a pour activité, notamment, le conseil opérationnel en immobilier d'entreprise, a été contactée par la société d'avocats N... etamp; associés qui souhaitait changer de locaux. Le 14 juillet 2010, elle lui a transmis un projet de bail négocié portant sur un immeuble appartenant à la société La Mondiale. La société N... etamp; associés a conclu un bail commercial avec cette dernière, la date d'entrée dans les lieux étant fixée au 1er septembre 2010.
2.La société Parella Partners a vainement réclamé à la société N... etamp; associés le paiement d'honoraires, puis l'a assignée en paiement le 14 octobre 2011.
Examen du moyen
Sur le moyen, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
3. La société N... etamp; associés fait grief à l'arrêt de dire que la loi du 2 janvier 1970 n'est pas applicable au litige et de la condamner à payer une certaine somme à la société Parella Partners à titre d'honoraires dus en exécution de la convention, alors « qu'en application de l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970, ce texte s'applique aux personnes se livrant ou prêtant leur concours, de manière habituelle, à une opération qu'il prévoit et chargées d'un mandat consistant en la recherche de clients et la négociation, ou en l'une de ces missions seulement ; qu'en l'espèce, les juges du fond ont relevé que la mission de la société Parella Partners consistait en la « validation des besoins et la hiérarchisation des priorités, une recherche immobilière (recensement des offres adaptées aux deux hypothèses élaborées, identification d'une short-list de locaux), l'analyse comparée des sites shortlistés, la négociation (stratégie, modélisation financière comparée des différents scénarios), et enfin la contractualisation » et que « la société Parella Partners a proposé une mission de conseil indépendant dans la recherche immobilière » ; qu'il ressort de ces constatations qu'il s'agissait de recherche immobilière et de négociation contractualisation - c'est-à-dire finalisation de la transaction ; que la cour d'appel, en considérant néanmoins que la loi du 2 janvier 1970 n'était pas applicable, a violé les dispositions de l'article 1er de ladite loi en sa version applicable en l'espèce. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 1er, 1°, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 :
4. Selon ce texte, les dispositions de cette loi s'appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à l'achat, la vente, l'échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis.
5. Pour dire que la loi du 2 janvier 1970 ne s'applique pas au litige, l'arrêt retient qu'au regard des prestations effectivement accomplies, consistant en la visite de divers locaux, la recherche des besoins du cabinet d'avocats, il y a lieu de considérer que la société Parella Partners ne s'est pas livrée à une activité d'entremise au sens de ladite loi.
6. En statuant ainsi, alors qu'elle avait préalablement relevé que l'offre de mission émise par la société Parella Partners consistait en une recherche immobilière, l'analyse comparée des sites retenus, la négociation et la contractualisation, que cette proposition de contrat prévoyait le versement d'un honoraire assis sur la performance de négociation, et que la société Parella Partners, qui avait effectué la visite de divers locaux, avait transmis à son mandant un bail négocié, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé le texte susvisé.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la seconde branche du moyen, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 février 2019, entre les parties, par la cour d'appel d'Orléans ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Bourges ;
Condamne la société Parella Partners aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze novembre deux mille vingt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour la société N... etamp; associés
Il est fait grief à la décision attaquée d'avoir dit que la loi Hoguet n'était pas applicable au litige et condamné la SELARL N... etamp; Associés à verser à la société Parella Partners la somme de 68.309 € HT à titre d'honoraires dus après exécution de la convention qui les lie ;
aux motifs propres que « Attendu que l'appelante reproche au tribunal de n'avoir pas débouté la société Parella Partners de son action, faute par elle d'avoir satisfait à l'obligation prévue à l'article 6 de cette loi en ce que, préalablement à la négociation, elle n'a pas détenu de mandat écrit, numéroté, inscrit au registre des mandats et précisant les conditions et détermination de la rémunération ainsi que la partie qui en a la charge et d'avoir jugé, pour ce faire, d'une part que cette loi ne s'appliquait pas à ses activités d'entremise du fait que la prestation était antérieure à la loi du 24 mars 2014, laquelle a ajouté l' activité de recherche d'immeuble à Ja liste du champ d'application de la loi de 1970, d'autre part que l'activité de conseil revendiquée par cette dernière n'est pas incluse dans celles que vise cette loi ;
Qu' elle soutient qu'il est " incontestable" que l'intimée se livre de façon habituelle à des opérations de location de biens immobiliers d' autrui, que cette dernière revendique d'ailleurs "à longueur de conclusions" ses activités d'entremise en vue de la location de locaux professionnels visés à l' article 2 de la loi, que quand bien même l'activité d'entremise ne serait qu'accessoire à une activité de recherche de clients ou de conseil foncier, cette loi serait applicable, une réponse ministérielle n° 20525 du 12 août 2008 antérieure à l'adoption de la loi du 24 mars 2014 précisant d'ailleurs que la mission de "chasseur de bien" est soumise à la loi de 1970 s'il se livre également à une opération d'entremise ;
Qu'elle ajoute que c'est à la faveur d'une lecture erronée de cette loi que l'intimée lui oppose les dispositions de son article 2 excluant les professions réglementées parmi lesquelles la profession d'avocat dès lors qu'elle ne dispense pas l'intermédiaire de ses obligations en cette occurrence ;
Mais attendu qu'avec pertinence le tribunal a procédé à l'analyse de l'activité de conseil opérationnel en immobilier d'entreprise de la société Parella Partners qui vise à renforcer, comme l'affirme cette dernière, la gestion immobilière de ses clients et à optimiser leur performance globale ;
Que plus précisément en l' espèce la "proposition de services" sus-évoquée, datée du 1er juin 2010, explicitait l'offre de mission selon cinq points, à savoir: la validation des besoins et la hiérarchisation des priorités, une recherche immobilière (recensement des offres adaptées aux deux hypothèses élaborées, identification d'une short-list de locaux), l' analyse comparée des sites shortlistés, la négociation (stratégie, modélisation financière comparée des différents scénarios), et enfin la contractualisation ;
Qu'en regard des prestations effectivement accomplies par l'intimée (visite de divers locaux, recherche des besoins du cabinet d'avocats pour proposer des simulations de surfaces dans l'espace de travail et comparer les niveaux de performance desdits locaux ,...), laquelle observe qu'elle fut incidemment qualifiée de "conseil, par l'intimée évoquant en outre ses "honoraires", il y a lieu de considérer que la société Parella Partners ne s'est pas livrée à des activités d'entremise au sens de la loi dite Hoguet et n'était donc pas tenue au respect de ses dispositions ;
Qu'il y a d'autant plus lieu de statuer dans ce sens que la société Parella Partners a agi antérieurement à la date d'entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014, soit le 27 mars 2014, étendant le champ d'application de la loi de 1970 aux personnes communément dénommées " chasseurs d'appartement";
Qu'il suit que l'appelante ne peut valablement se prévaloir de la méconnaissance, par l'intimée, des dispositions de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 qui ne lui est pas applicable et que le doit être confirmé le jugement qui en dispose ainsi ;
Attendu que, sur appel incident, la société Parella Partners qui se prévaut de la bonne exécution de sa prestation en faisant valoir qu'elle a permis à la Selarl d'avocats de conclure un nouveau bail dans des locaux conformes à ses attentes critique le tribunal en ce qu'il a, certes, retenu que la prestation de service commandée par la Selarl N... etamp; associés avait été parfaitement et loyalement exécutée mais jugé cependant qu'il n'y avait pas pour autant de contrat entre les parties au sens de l'article 1134 du code civil, énonçant qu'"en l'absence de contrat écrit signé préalablement à l'exécution de la prestation, il ne peut y avoir accord entre les parties sur les modalités de rémunération de la prestation et donc application de la convention et se fondant sur la responsabilité délictuelle pour entrer en voie de condamnation ;
Qu'elle évoque diverses jurisprudences ainsi que les articles 1101 et 1113 du code civil issus de la réforme du droit des contrats et soutient que le défaut de signature de la convention ne peut, à lui seul, faire obstacle à l'application de la convention, la volonté de s'engager pouvant résulter d'un comportement non équivoque de son auteur ; qu'elle s'estime par conséquent fondée en la demande en paiement d'honoraires qu'elle formule ;
Attendu, ceci exposé, qu'il ressort des pièces produites et de la procédure que la Selarl d'avocats qui occupait des locaux professionnels dont le bail arrivait à échéance le 30 septembre 2010 a sollicité la société Parella Partners et que celle-ci lui a adressé, comme il a été dit, un document intitulé "proposition de service" spécifiant et non point "esquissant", ainsi que l' écrit l'appelante, le champ.de ses interventions successives outre une proposition budgétaire précise; qu'au cours du mois de juillet 2010, la société Parella Partners a finalement organisé une visite de locaux situés [...] à Paris commercialisés par la société [...] pour le compte de leur propriétaire, la société La Mondiale, et que la Selarl d'avocats est entrée dans les lieux en septembre 2010 ;
Que sauf à méconnaître le principe du consensualisme régissant le droit des contrats, l'appelante ne peut être suivie lorsqu'elle soutient que les relations contractuelles ayant existé entre les parties sont exclusives de tout lien contractuel en affirmant que la proposition de contrat adressée le 28 mai 2010 ne peut en aucun cas constituer une convention entre les parties en tirant argument, pour ce faire, du silence qu'elle a observé à réception de cette offre comportant une rémunération, qui plus est peu "claire" pour sa cocontractante elle-même, et en en déduisant que cette offre n'était pas présentée dans son intérêt exclusif ;
Qu'en effet, il y a lieu de considérer qu'un contrat est légalement formé par l'échange des volontés et que la signature ne constitue qu'une preuve du consentement ;
Qu'une convention peut résulter de l'accord tacite d'une partie à l'engagement d'une prestation par une autre partie à son bénéfice ;
Que tel est le cas en l'espèce dès lors que postérieurement à l'envoi de la proposition en cause ont été réalisées des prestations sans protestation mais en revanche avec 6 sur 13 l'accord du client, comme viennent en attester (en pièces 3 à21) les multiples courriels que produit la société intimée (K... N... lui écrivant notamment le 13 juillet 2010 : "il est impératif que je reçoive la lettre d'accord du bailleur avant ce soir 17h. Notre déménagement doit impérativement être organisé avant la fin de cette semaine") ou la proposition de bail commercial de la société La Mondiale ce même jour ("nous faisons suite à la lettre d'intérêt de la société X... N... ...") ou encore la réponse de K... N... à la société Parella Partners, le 14 juillet 2010, à la suite de sa transmission ("quid des honos CBRE ? Pouvez-vous me faire parvenir votre proposition de rémunération") ;
Que cette analyse s'inscrit d'ailleurs dans le droit fil de la doctrine de la cour de cassation (Cass.com.,15 janvier 2013, pourvoi n° 11-27238) de sorte qu'il y a lieu de considérer que l'intimée est fondée en son appel incident tendant à voir reconnaître par la cour, contrairement à ce qu'a jugé le tribunal, l'existence d'une relation contractuelle ;
Attendu que dès lors que l'action se situe sur le terrain contractuel et qu'il est constant que toute prestation effectuée mérite rémunération l'appelante ne peut valablement prétendre, pour voir rejeter une quelconque demande en paiement de la société Parella Partners que cette dernière, dont elle souligne la fluctuation dans ses réclamations à compter de juillet 2010, "a fait le choix de réaliser ses prestations sans s'assurer de la fixation intelligible de sa rémunération et de (son) acceptation", qu'elle est seule responsable du préjudice qu'elle invoque et qu'aucune faute ne peut personnellement lui être reprochée ;
Qu'il y a lieu de considérer qu'il n'est pas démontré ni même allégué qu'à réception de la proposition d'offre de service du 28 mai 2010 la Selarl X... N... ait cherché à négocier la proposition budgétaire qu'elle contenait ; qu'elle a néanmoins, par son comportement, accepté et approuvé les prestations effectuées en en tirant in fine bénéfice puisqu'elle a pu contracter un nouveau bail recevant son agrément dans la contrainte de temps à laquelle elle était soumise, qu' elle a elle-même évoqué une dette d'honoraires lors de ses échanges de courriels avec la société Parella Partners et que si cette dernière a pu évoluer quant au montant de ses honoraires, sa démarche se situait avant tout procès dans un contexte de règlement amiable du différend de sorte que cette circonstance ne peut valablement lui être opposée ;
Que les composantes de la créance d'honoraires dont la société Parella Partners poursuit le paiement devant la cour sont explicités dans son courriel du 15 juillet 2010 en référence à "ce qui était indiqué dans notre proposition d'intervention"
(pièces 20 et 2 de l'intimée) sans que l'appelante n'en débatte précisément devant la cour si bien qu'il y a lieu, dans ces conditions, d'accueillir la demande au montant réclamé » ;
et aux motifs éventuellement adoptés que « Il y a lieu de statuer au préalable sur l'application de la loi dite Hoguet réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce. Il faut au préalable préciser que le statut de la loi dite Hoguet n°70-9 du 2 janvier 1970 est applicable au mandat de l'intermédiaire sans qu'il y ait lieu de faire une distinction en fonction de la qualité professionnelle de son client, dès lors que ce dernier n'est pas lui-même un mandataire qui sous-contracte.
Toutefois, au regard des dispositions de son article premier, la loin° 70-9 du 2 janvier 1970 ne s'applique qu'aux personnes se livrant ou prêtant leur concours de manière habituelle, même à titre accessoire, à l'une des opérations qu'il prévoit. Cet article en son 1°, dans sa version en vigueur au jour des faits objets du présent litige, visait ainsi l'achat, la vente, l'échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis. Ainsi, ce n'est que par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, qui ne s'applique qu'aux contrats conclus à compter du 27 mars 2014, date d'entrée en vigueur de cette loi, que "la recherche" a été ajoutée à la liste du champ d'application de la loi dite Hoguet. Ainsi, au jour du contrat, cette opération n'était pas expressément visée par ce texte définissant le champ d'application de la loi. Or, selon les termes de la convention envisagée, la société Parella Partners a proposé une mission de conseil indépendant dans la recherche immobilière, ce qui n'apparaît pas inclus dans le champ d'application de la loi, dans sa version applicable au jour de la prestation » ;
alors 1°/ qu'en application de l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970, ce texte s'applique aux personnes se livrant ou prêtant leur concours, de manière habituelle, à une opération qu'il prévoit et chargées d'un mandat consistant en la recherche de clients et la négociation, ou en l'une de ces missions seulement ; qu'en l'espèce, les juges du fond ont relevé que la mission de la société Parella Partners consistait en la « validation des besoins et la hiérarchisation des priorités, une recherche immobilière (recensement des offres adaptées aux deux hypothèses élaborées, identification d'une short-list de locaux), l' analyse comparée des sites shortlistés, la négociation (stratégie, modélisation financière comparée des différents scénarios), et enfin la contractualisation » et que « la société Parella Partners a proposé une mission de conseil indépendant dans la recherche immobilière » ; qu'il ressort de ces constatations qu'il s'agissait de recherche immobilière et de négociation contractualisation -c'est-à-dire finalisation de la transaction ; que la cour d'appel, en considérant néanmoins que la loi du 2 janvier 1970 n'était pas applicable, a violé les dispositions de l'article 1er de ladite loi en sa version applicable en l'espèce ;
alors 2°/ que relève de l'activité immobilière au sens de la loi du 2 janvier 1970, le fait de prêter son concours, même à titre accessoire, à des opérations portant sur la vente de biens immobiliers ; que la cour d'appel a relevé en l'espèce que la mission consistait en la « validation des besoins et la hiérarchisation des priorités, une recherche immobilière (recensement des offres adaptées aux deux hypothèses élaborées, identification d'une short-list de locaux), l' analyse comparée des sites shortlistés, la négociation (stratégie, modélisation financière comparée des différents scénarios), et enfin la contractualisation » ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée (cf. conclusions, p. 9, § 5 et s.), si l'activité d'entremise en vue de la location professionnelle n'était pas en toute hypothèse l'accessoire d'une activité principale de « conseil indépendant en recherche immobilière », la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 dans sa rédaction applicable en l'espèce.
