| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 26 novembre 2020, 19-18883

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

MF

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 26 novembre 2020

Rejet

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 899 F-D

Pourvoi n° T 19-18.883

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 26 NOVEMBRE 2020

Mme L... R..., domiciliée [...] , a formé le pourvoi n° T 19-18.883 contre l'arrêt rendu le 8 février 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige l'opposant à Mme S... G..., domiciliée [...] , défenderesse à la cassation.

Mme G... a formé un pourvoi incident contre le même arrêt.

La demanderesse au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

La demanderesse au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, le moyen unique de cassation également annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Abgrall, conseiller, les observations de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de Mme R..., de la SCP L. Poulet-Odent, avocat de Mme G..., après débats en l'audience publique du 13 octobre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Abgrall, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 8 février 2019), par acte sous seing privé du 30 juillet 2015, Mme G... a vendu à M. U..., avec faculté de substitution, un appartement et une cave dépendant d'un immeuble en copropriété, sous diverses conditions suspensives, la signature de l'acte authentique de vente étant prévue au 31 octobre 2015.

2. L'acte stipulait une clause pénale, ainsi que l'obligation pour l'acquéreur de verser dans les dix jours un dépôt entre les mains du notaire désigné séquestre des fonds.

3. Par lettre recommandée reçue le 16 novembre 2015 par M. U..., Mme G... s'est prévalue de l'annulation de la vente et l'a mis en demeure de lui verser le montant de la clause pénale.

4. Soutenant être substituée dans les droits de M. U..., Mme R... a, après avoir sommé Mme G... de signer l'acte authentique de vente, assigné celle-ci en vente forcée.

Examen des moyens

Sur le premier moyen du pourvoi principal

Enoncé du moyen

5. Mme R... fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors « qu' une clause résolutoire de plein droit ne peut être déclarée acquise au créancier, sauf dispense expresse et non équivoque, si une mise en demeure restée sans effet n'a pas été préalablement délivrée ; qu'en jugeant que la venderesse avait valablement mis en oeuvre la clause résolutoire prévue au contrat de vente en cas de défaut de réitération de la promesse, sans constater que l'acquéreur, ou Mme R... qui s'y était substituée, avait été
sommé de réitérer l'acte authentique par une sommation qui leur aurait été personnellement adressée, la cour d'appel a violé les articles 1139 et 1184 du code civil, dans leur rédaction applicable à la cause. » Réponse de la Cour

6. La cour d'appel a constaté que l'acte de substitution avait été porté à la connaissance de Mme G... lors de la sommation qu'elle avait reçue le 9 décembre 2015.

7. Elle a retenu qu'il n'était pas établi que la vente ne pouvait être signée avant le 30 novembre 2015 ni que le délai pour la réitérer avait été prorogé jusqu'à cette date et relevé que Mme G... avait adressé le 5 novembre au notaire une lettre pour l'informer qu'elle envisageait l'annulation de la vente faute de signature de l'acte définitif.

8. Elle a souverainement retenu que Mme G... établissait que son acquéreur l'avait laissée sans nouvelle de son projet d'acquérir et y avait renoncé au moment où elle lui avait notifié la résolution de la vente le 14 novembre 2015.

9. Elle a pu en déduire que les demandes de Mme R..., qui ne prouvait pas s'être substituée à M. U... à une date à laquelle Mme G... ne pouvait pas invoquer la résolution de la vente, devaient être rejetées.

10. Le moyen n'est donc pas fondé.

Sur le second moyen du pourvoi principal

11. Mme R... fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à Mme G... une somme au titre de la clause pénale, alors « que le tiers à un contrat de vente ne peut se voir condamner au titre d'une clause pénale à laquelle il n'a pas consenti et qui sanctionne l'inexécution d'une obligation qu'il n'a pas souscrite ; qu'en condamnant Mme R... à verser à la venderesse une somme de 1 500 euros au titre de la clause pénale, bien qu'elle ait, elle-même, relevé que la substitution de Mme R... n'était pas opposable à la venderesse, ce dont il s'évinçait que cette dernière ne pouvait s'en prévaloir, de sorte que Mme R... devait être considérée comme un tiers au contrat, la cour d'appel a violé l'article 1165 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause. »

Réponse de la Cour

12. Mme R... n'ayant pas soutenu, dans ses conclusions devant la cour d'appel, qu'elle ne pouvait être condamnée au paiement de la clause pénale en sa qualité de tiers au contrat, le moyen est nouveau et, étant mélangé de fait et de droit, irrecevable. Sur le moyen unique du pourvoi incident

13. Mme G... fait grief à l'arrêt de condamner Mme R... à lui verser seulement la somme de 1 500 euros au titre de la clause pénale, alors « que la stipulation d'une indemnité d'immobilisation dans une promesse de vente, qui sera acquise au promettant en cas de défaut de réalisation de cette dernière, a pour objet de fixer le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse ; que la clause pénale, en revanche, a pour objet, dans cette promesse, de sanctionner un manquement du bénéficiaire à ses obligations ; qu'ainsi ces deux clauses ont un objet distinct, irréductible l'un à l'autre ; que, pour réduire la clause pénale à la somme de 1 500 euros, la cour a retenu que « Mme S... G... a perçu une indemnité d'immobilisation de 3 000 euros » et « que le bien a été immobilisé fort peu de temps à savoir 3 semaines » ; qu'en intégrant ainsi dans l'appréciation et le calcul du préjudice subi au titre de la clause pénale l'indemnité d'immobilisation, laquelle n'avait pas pour objet de réparer la commission d'une faute, mais d'apporter au promettant la contrepartie convenue à son impossibilité de vendre le bien pendant la durée de la promesse, la cour a violé les articles 1152 et 1226 du code civil, dans leur rédaction applicable au litige. »

Réponse de la Cour

14. Aux termes de l'article 1152 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

15. La cour d'appel a, par motifs adoptés, relevé que Mme G... avait perçu une indemnité d'immobilisation de 3 000 euros, que la clause pénale représentait 10 % du prix de vente, que le bien n'avait été immobilisé que trois semaines et qu'elle avait finalement décidé de le conserver en dépit de la confirmation de Mme R... de son intention de conclure la vente aux conditions prévues.

16. Elle a souverainement retenu que le préjudice de Mme G... résultant de la résolution de la vente était faible.

17. Elle a pu en déduire que le montant de la clause pénale était manifestement excessif et devait être réduit et en a souverainement fixé le montant.

18. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE les pourvois ;

Condamne Mme R... aux dépens des pourvois ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six novembre deux mille vingt.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :

Moyens produits par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour Mme R... (demanderesse au pourvoi principal).

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Mme R... de sa demande tendant à voir juger parfaite, et à son profit, la vente intervenue le 30 juillet 2015 portant sur le bien immobilier constituant le lot n° 5 de la copropriété sise [...] , dans le 17e arrondissement de Paris, cadastré section [...] au prix de 92 000 euros et de l'AVOIR condamné à payer une somme de 1 500 euros au titre de la clause pénale ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE la clause de l'avant-contrat consacrée à la faculté de substitution d'acquéreur dispose que : « la réalisation par acte authentique pourra avoir lieu soit au profit de l'acquéreur aux présentes soit au profit de toute autre personne physique ou morale que celui-ci se réserve de désigner, mais dans ce cas il restera solidairement obligé, avec la personne désignée, au paiement du prix et à l'exécution de toutes les conditions de la vente. Il est toutefois précisé à l'acquéreur que cette substitution ne pourra avoir lieu qu'à titre gratuit et ne pourra en toute hypothèse être soumise aux dispositions des articles L. 312-2 et suivants du code de la consommation. Dans la mesure où les présentes entreraient dans le champ d'application des dispositions de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, la substitution ne pourra intervenir que dans le délai d'exercice de la faculté de rétractation. A défaut, le substitué ne pourra exercer pour lui la faculté de rétractation à laquelle le substituant aura renoncé expressément ou tacitement » ; que si la clause ci-dessus ne prévoit aucun formalisme pour notifier la substitution d'acquéreur au vendeur, il n'en demeure pas moins qu'elle n'a pu s'imposer à celui-ci avant qu'il ait pu en prendre acte et donc en être informé ; qu'or Mme R... se prévaut d'un acte de substitution sous seing prive intervenu entre elle-même et M. U..., date du 25 octobre 2015, mais dépourvu de date certaine ; qu'en outre il n'est pas prouvé que le contenu de ce document, en particulier l'identité de Mme R... ait été porte à la connaissance de Mme G... avant la sommation par huissier revue par la venderesse le 9 décembre 2015 ; que l'avant-contrat précise, à la rubrique intitulée Réalisation : « l'acte authentique sera établi sur convocation du notaire à la date prévue cidessous, sous réserve de l'obtention, par ce dernier, de toutes les pièces, titres et documents nécessaires à la perfection de l'acte ; que la signature de l'acte est prévue : le 31 octobre 2015 » ; qu'encore, dans la rubrique intitulée Clause pénale : « en application de la rubrique « Réalisation » et après levée de toutes les conditions suspensives, il est convenu, au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, qu'elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites et de recours a justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts ; que toutefois, la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution du contrat ; que dans l'un et l'autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n 'est pas en défaut percevra de l'autre partie, à titre d'indemnisation forfaitaire à son préjudice, la somme de : 9 200 € » ; que s'il résulte de ces dispositions que l'acte de vente pouvait ne pas être prêt au 30 octobre 2015, sans manquement des parties, ainsi que le fait valoir Mme R... pour s'opposer à la caducité de l'avantcontrat et exiger la vente forcée, il lui appartient néanmoins de prouver qu'elle s'est substituée à M. U... tant que Mme G... était débitrice de l'obligation de vendre à celui-ci, pour n'avoir pas valablement invoque la résolution du contrat ; qu'or, contrairement à ce qu'affirme Mme R..., il n'est pas établi que la vente ne pouvait pas être signé avant le 30 novembre 2015 ni, par conséquent, que le délai, pour réitérer la vente avait été prorogé, depuis le 31 octobre 2015 jusqu'à cette date ; qu'en effet, alors que Mme G... a adressé une lettre recommandée au notaire, le 5 novembre 2015, qui, pour la première fois mentionne qu'elle envisage l'annulation de la vente, faute de signature de l'acte définitif, les circonstances de l'espèce démontrent que toutes les conditions suspensives de la vente avaient été levées à cette date ; qu'en effet, le projet d'acte authentique indique que la note d'urbanisme date du septembre 2015 et que la vente n'était pas soumise au droit de préemption urbain ; que rien n'indique non plus que le notaire ait une difficulté pour se procurer un état hypothécaire ; que Mme R..., pour soutenir que la signature de l'acte définitif aurait été nécessairement retardée, soutient essentiellement que l'état du syndic de la copropriété dont dépend l'immeuble démontre, par sa date, qu'il n'avait pas été recueilli par le notaire pour le 25 octobre 2015, puisque ce document serait date du 30 novembre 2015 et que le document mentionnerait qu'il a été demandé par le notaire en date du 25 septembre 2015 ; que toutefois, dans le projet d'acte authentique établi par le notaire en prévision de la convocation pour signature du 18 décembre 2015, le notaire n'a pas précisé la date de l'état du syndic, cette mention ayant été laissé en blanc ; qu'en outre, le document du syndic que le projet d'acte prévoyait d'annexer n'est pas produit par les parties ; que la Cour est en possession que du projet d'acte notarié, mais pas des annexes prévues ; que la date du 30 novembre 2015 alléguée comme étant celle de l'état daté n'est donc pas démontrée ; qu'en outre, à supposer que ce document mentionne, comme le soutient Mme R..., que le notaire l'avait demandé le 25 septembre 2015, dès lors qu'il était nécessaire, selon les mentions du projet de contrat, que l'état du syndic soit daté de moins d'un mois, ce notaire, compte tenu de la convocation pour signature le 15 décembre 2015, devait s'assurer qu'il n'était pas plus ancien que le 15 novembre 2015, quitte à demander au syndic de retarder le retour du questionnaire ou de le lui faire refaire a une date actualisée, dans l'hypothèse où le syndic l'aurait émis trop tôt ; qu'en réalité, il ne peut être tiré aucune conséquence de la date de l'état du syndic ; qu'il résulte de ce qui précède que rien ne démontre que la vente, en dépit de l'acquisition de toutes les conditions suspensives n'aurait pas pu être signée avant le 30 novembre 2015 ; que Mme G... établit que son acquéreur, qui l'a laissée sans nouvelle de son projet d'acquisition et qui ne lui a notifié le prétendu acte de substitution qu'avec grand retard, au mépris de son obligation d'acquérir, avait en réalité renonce à le faire au moment où elle lui a notifié la résolution de la vente par lettre recommandée adressée à l'acquéreur le 14 novembre 2015 et revue par celui-ci le 16 novembre 2015 ; que Mme R..., de son cote, ne prouve pas avoir été substituée à M. U... à une date à laquelle Mme G... ne pouvait pas se prévaloir de la résolution de la vente ;

ET AUX MOTIFS ADOPTÉS que selon Mme L... R..., la vente intervenue le 30 juillet 2015 est parfaite ; qu'aucune rétractation n'est intervenue du fait de l'acquéreur ; toutes les conditions suspensives ont été levées ; le notaire a dressé l'acte authentique de vente et Mme S... G... ne s'est pas présentée malgré la sommation qui lui a été délivrée, par acte d'huissier de justice délivré le 9 décembre 2015 pour signature le 18 décembre 2015 à 11 heures ; qu'elle oppose aux arguments adverses que : - le notaire n'était pas en possession de toutes les pièces nécessaires à la réitération de la vente le 31 octobre 2015, en raison de circonstances indépendantes de sa volonté puisque l'acte du syndic de copropriété a été retourne tardivement au notaire, le 30 novembre 2015 ce qui avait pour conséquences de reporter la date de signature, - la venderesse a sciemment empêché la régularisation de la vente en n'écrivant pas directement à l'acheteur et en écrivant tardivement au notaire qui n'a ainsi pas été en mesure de programmer un rendez-vous signature le 10 novembre 2015, - il n' est pas possible pour la venderesse de mettre unilatéralement fin à une vente, qui est un contrat bilatéral ; qu'elle aurait dû sommer sa cocontractante de signer la vente notarié ; que Mme S... G..., qui se fonde sur l'article 1134 du code civil, réplique que : - au sens de la jurisprudence, l'exécution forcée du contrat doit s'entendre de l'application des clauses spécifiques du compromis de vente ; qu'or, ce compromis, bien qu'il soit une convention bilatérale, comprenait une clause pénale, selon laquelle, la partie qui n'est pas en défaut pourra à son choix, poursuivre la vente par voie judiciaire ou prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution du contrat de sorte qu'elle était en droit de résoudre unilatéralement le contrat, - toutes les conditions suspensives nécessaires à la réitération de la vente par acte authentique étaient réunies à la date du 31 octobre 2015 ; qu'ainsi la nonréitération est entièrement imputable à l'acheteur, fait justifiant la mise en oeuvre de la résolution, - la demanderesse ne peut obtenir un titre valant acte authentique de vente au fondement d'un compromis antérieurement résilié, - le notaire était en possession de toutes les pièces nécessaires à la réitération de la vente le 31 octobre 2015, sans quoi elle aurait été avertie de cette difficulté ; que ce document n'était pas exigé au titre des conditions suspensives nécessaires à la réitération de l'acte ; que son argumentation à ce sujet n'est donc qu'un stratagème pour faire survivre le compromis ; que la preuve de la notification à Mme L... R... de l'acte de substitution n'est pas rapporté de sorte qu'il ne saurait être fait grief à Mme S... G... de ne pas avoir notifié à Mme L... R... la résiliation de la vente ; que Mme S... G... ne produit aucune pièce pour justifier de l'impossibilité de signer l'acte authentique de vente avant le 30 octobre 2015, date butoir convenue par les parties, les conditions suspensives étant par ailleurs réunies et de l'information qui en aurait été délivrée à Mme S... G... ; qu'en revanche, Mme S... G... produit : - la lettre recommandée avec demande d'avis de réception qu'elle a adressée le 5 novembre 2015 au notaire instrumentaire, revue le lendemain 6 novembre, l'avisant qu'elle entendait annuler la vente à défaut de signature de l'acte authentique de vente au plus tard le 10 novembre 2015, - la lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée à M. U... le 12 novembre suivant, réceptionnée le 16 novembre, par laquelle elle l'avise de l'annulation de la vente et le met en demeure de lui verser la somme de 9 200 euros convenue a titre de clause pénale, - la lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée à Me V... le 12 novembre suivant, réceptionnée le 16 novembre ; qu'il est ainsi établi que Mme S... G... était en droit d'invoquer la résolution du contrat conformément à la clause IX du contrat de vente ;

ALORS QU'une clause résolutoire de plein droit ne peut être déclarée acquise au créancier, sauf dispense expresse et non équivoque, si une mise en demeure restée sans effet n'a pas été préalablement délivrée ; qu'en jugeant que la venderesse avait valablement mis en oeuvre la clause résolutoire prévue au contrat de vente en cas de défaut de réitération de la promesse, sans constater que l'acquéreur, ou Mme R... qui s'y était substituée, avait été sommé de réitérer l'acte authentique par une sommation qui leur aurait été personnellement adressée, la cour d'appel a violé les articles 1139 et 1184 du code civil, dans leur rédaction applicable à la cause.

SECOND MOYEN DE CASSATION :

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Mme R... à verser à Mme G... la somme de 1 500 euros au titre de la clause pénale ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE le jugement entrepris doit être approuvé d'avoir dit que la clause pénale était manifestement excessive et de l'avoir réduite ainsi qu'il l'a fait ;

ET AUX MOTIFS ADOPTÉS que selon l'article 1152 du code civil, « lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme a titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre » ; que néanmoins, le juge peut, même d'office, modérée ou augmenter la peine qui avait été convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ; que dans le cas présent, les circonstances de la cause conduise le tribunal a juger excessive la clause pénale convenue alors d'une part que Mme S... G... a perçu une indemnité d'immobilisation de 3 000 euros ; que la clause représente 10% du prix de vente ; que le bien a été immobilise fort peu de temps à savoir 3 semaines, du 31 octobre au 23 novembre, date de retour par le notaire des originaux de Mme S... G... ; que cette dernière a finalement décidé de conserver son bien qui a été retiré de la vente en dépit de la confirmation par Mme L... R... de son intention de conclure la vente aux conditions prévues de sorte que le préjudice subi par Mme S... G... en suite de la résolution de la vente est faible ; que la clause pénale est en conséquence réduite à la somme de 1 500 euros ;

ALORS QUE le tiers à un contrat de vente ne peut se voir condamner au titre d'une clause pénale à laquelle il n'a pas consenti et qui sanctionne l'inexécution d'une obligation qu'il n'a pas souscrite ; qu'en condamnant Mme R... à verser à la venderesse une somme de 1 500 euros au titre de la clause pénale, bien qu'elle ait, elle-même, relevé que la substitution de Mme R... n'était pas opposable à la venderesse, ce dont il s'évinçait que cette dernière ne pouvait s'en prévaloir, de sorte que Mme R... devait être considérée comme un tiers au contrat, la cour d'appel a violé l'article 1165 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause. Moyen produit par la SCP L. Poulet-Odent, avocat aux Conseils, pour Mme G... (demanderesse au pourvoi incident).

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement en ce qu'il avait condamné Mme R... à verser à Mme G... la somme de 1 500 euros seulement au titre de la clause pénale ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE s'agissant de la demande reconventionnelle, le jugement entrepris doit être approuvé d'avoir dit que la clause pénale était manifestement excessive et de l'avoir réduite ainsi qu'il l'a fait ;

ET AUX MOTIFS ADOPTÉS que selon l'article 1152 du code civil, « lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre ; néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue si elle et manifestement excessive ou dérisoire » ; que dans le cas présent, les circonstances de la cause conduisent le tribunal à juger excessive la clause pénale convenue alors d'une part que Mme S... G... a perçu une indemnité d'immobilisation de 3 000 euros ; que la clause représente 10% du prix de vente ; que le bien a été immobilisé fort peu de temps à savoir 3 semaines, du 31 octobre au 23 novembre, date de retour par le notaire des originaux de Mme S... G... ; que cette dernière a finalement décidé de conserver son bien qui a été retiré de la vente en dépit de la confirmation par Mme L... R... de son intention de conclure la vente aux conditions prévues de sorte que le préjudice subi par Mme S... G... en suite de la résolution de la vente est faible ; que la clause pénale est en conséquence réduite à la somme de 1 500 euros ;

ALORS QUE la stipulation d'une indemnité d'immobilisation dans une promesse de vente, qui sera acquise au promettant en cas de défaut de réalisation de cette dernière, a pour objet de fixer le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse ; que la clause pénale, en revanche, a pour objet, dans cette promesse, de sanctionner un manquement du bénéficiaire à ses obligations ; qu'ainsi ces deux clauses ont un objet distinct, irréductible l'un à l'autre ; que, pour réduire la clause pénale à la somme de 1.500 euros, la cour a retenu que « Mme S... G... a perçu une indemnité d'immobilisation de 3.000 euros » et « que le bien a été immobilisé fort peu de temps à savoir 3 semaines » ; qu'en intégrant ainsi dans l'appréciation et le calcul du préjudice subi au titre de la clause pénale l'indemnité d'immobilisation, laquelle n'avait pas pour objet de réparer la commission d'une faute, mais d'apporter au promettant la contrepartie convenue à son impossibilité de vendre le bien pendant la durée de la promesse, la cour a violé les articles 1152 et 1226 du code civil, dans leur rédaction applicable au litige.