| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 21 janvier 2021, 20-10916

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

MF

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 21 janvier 2021

Cassation

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 62 F-D

Pourvoi n° D 20-10.916

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 21 JANVIER 2021

M. V... F..., domicilié [...] , a formé le pourvoi n° D 20-10.916 contre l'arrêt rendu le 19 novembre 2019 par la cour d'appel d'Amiens (chambre baux ruraux), dans le litige l'opposant à Mme M... F..., épouse U..., domiciliée [...] , défenderesse à la cassation.

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Barbieri, conseiller, les observations de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de M. F..., de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de Mme U..., après débats en l'audience publique du 24 novembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Barbieri, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Amiens, 19 novembre 2019), par acte du 7 octobre 1998, Mme U... a consenti un bail rural à long terme à M. F..., pour une durée de dix-huit ans.

2. Par acte du 24 mars 2016, Mme U... a fait délivrer à M. F... un premier commandement de payer les fermages des années 2014 et 2015.

3. A défaut de congé, le bail initial s'est renouvelé par tacite reconduction pour une nouvelle période s'étendant du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2025.

4. Par acte du 19 décembre 2016, Mme U... a fait délivrer à M. F... un second commandement de payer les fermages des années 2014 et 2015.

5. Par déclaration du 18 janvier 2018, Mme U... a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en résiliation du bail et expulsion du preneur pour non-paiement des fermages.

Examen du moyen

Sur le moyen unique, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

6. M. F... fait grief à l'arrêt de prononcer la résiliation du bail et d'ordonner son expulsion, alors « que le bailleur ne saurait, pour en demander la résiliation, se prévaloir d'éventuels manquements aux obligations nées du bail commis par le preneur avant son renouvellement ; qu'en affirmant que le renouvellement du bail intervenu le 1er octobre 2016 ne privait pas Mme U... de la possibilité d'en demander la résiliation pour des défauts de paiement de fermages antérieurs à ce renouvellement, la cour d'appel a violé les articles L. 411-31, L. 411-50 et L. 416-1 du code rural et de la pêche maritime. »

Réponse de la Cour

Vu les articles L. 411-31, I, 1°, L. 411-50 et L. 416-1 du code rural et de la pêche maritime :

7. Selon le premier de ces textes, le bailleur peut demander la résiliation du bail s'il justifie de deux défauts de paiement de fermage ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance.

8. Selon le deuxième, à défaut de congé, le bail est renouvelé pour une durée de neuf ans, ce qui donne lieu à un nouveau bail.

9. Selon le troisième, le bail à long terme, conclu pour une durée d'au moins dix-huit ans, est renouvelable par période de neuf ans.

10. Pour prononcer la résiliation du bail renouvelé le 1er octobre 2016 pour une période de neuf années, l'arrêt relève que, M. F... n'ayant pas payé les fermages des années 2014 et 2015, Mme U... lui a fait délivrer une mise en demeure par acte d'huissier de justice du 24 mars 2016 et retient que celle-ci était dans l'impossibilité temporelle de délivrer un congé pour s'opposer au renouvellement du bail et qu'aucun obstacle juridique ne l'empêchait de délivrer une mise en demeure portant sur ces deux échéances, préalable indispensable à l'action en résiliation de sorte que le renouvellement du bail par le seul effet de la loi n'interdit pas d'en demander la résiliation pour des manquements antérieurs.

11. En statuant ainsi, alors que le renouvellement, en ce qu'il entraînait la formation d'un nouveau bail, privait la bailleresse de la possibilité d'en demander la résiliation pour un défaut de paiement des fermages dus au titre du bail expiré, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 19 novembre 2019, entre les parties, par la cour d'appel d'Amiens ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Douai ;

Condamne Mme U... aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme U... et la condamne à payer à M. F... la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un janvier deux mille vingt et un.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt :

Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. F....

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR prononcé la résiliation du bail renouvelé le 1er octobre 2016, aux torts et griefs de M. V... F... pour défaut de paiement des fermages, taxes ou accessoires, et portant sur différents immeubles ruraux situés sur la commune de [...] (80), et ainsi cadastrés : - lieu-dit « [...] », cadastrée section [...] , pour une contenance de 76 ares et 4 centiares, - lieu-dit « [...] », cadastrée section [...] , pour une contenance de 3 hectares, 60 ares et 80 centiares, - lieu-dit « [...] », cadastrée section [...] , pour une contenance de 4 hectares et 80 ares, - lieu-dit « [...] », cadastrée section [...] , pour une contenance de 6 hectares, 47 ares et 4 centiares, - lieu-dit « [...] », cadastrée section [...] , pour une contenance d'un hectare, 72 ares et 85 centiares, d'AVOIR dit que les lieux devront être libérés par M. V... F..., de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, avant la fin de l'année culturale 2018 et d'AVOIR dit que faute par M. F... d'avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion, le cas échéant avec l'aide de la force publique ;

AUX MOTIFS QUE sur le fond ; en application des articles L.411-46 et suivants du code rural, le bail se renouvelle automatiquement pour une durée de neuf années à défaut de congé donné par le bailleur ou par le preneur dix-huit mois avant le terme du bail ; qu'en l'absence de congé, le bail à long terme consenti le 7 octobre 1998 pour une durée de dix-huit ans ayant pris effet le 1er octobre 1998 s'est donc renouvelé automatiquement le 1er octobre 2016 pour une durée de neuf années ; qu'il résulte des termes du bail que le fermage est payable une fois par année le 1er décembre de l'année en cours ; il s'en suit qu'il est pour l'essentiel payable à terme échu par rapport à l'année civile et en tout état de cause après chaque période culturale , qu'en application de l'article L.411-31 du code rural, le bailleur peut demander la résiliation du bail s'il justifie de deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ; cet article prévoit que ce motif ne peut pas être invoqué en cas de force majeure ou de raisons sérieuses ou légitimes ; qu'il est admis que les deux défauts de paiement de fermage visés par ce texte peuvent correspondre à deux termes de fermage et faire l'objet d'une seule et même mise en demeure nécessaire à la mise en oeuvre de l'action en résiliation du bail ; qu'en l'occurrence, M. V... F... n'ayant pas payé les fermages de l'année 2014 et 2015, Mme M... F... épouse U... lui faisait délivrer le 24 mars 2016 par acte d'huissier une mise en demeure d'avoir à payer la somme de 9 411 € en principal, montant des fermages de ces deux années et de leurs accessoires ; cette mise en demeure reprend les termes de la disposition de l'article L.411-31 qu'exige cet article à peine de nullité de celle-ci ; que si Mme M... F... épouse U... était dans l'impossibilité temporelle de délivrer un congé dans les délais prescrits par l'article L.411-47 pour le motif tiré du défaut de paiement des fermages portant à la fois sur les années 2014 et 2015 compte-tenu de la date d'exigibilité du fermage de l'année 2015 pour s'opposer au renouvellement du bail, aucun obstacle juridique ne l'empêchait de délivrer une mise en demeure portant sur ces deux échéances, prélude indispensable à mise en oeuvre de l'action en résiliation de bail, le renouvellement du bail par le seul effet de la loi ne la prive de la possibilité de demander sa résiliation pour des manquements du fermier antérieurs à ce renouvellement ; qu'alors que le défaut de paiement des fermages n'est pas contesté, ce défaut de paiement ayant persisté plus de trois mois après la mise en demeure du 24 mars 2016, il est de nature en application de l'article L. 411-31 du code rural à emporter la résiliation du bail ; il est relevé en l'occurrence que ces fermages n'étaient toujours pas payés après une seconde mise en demeure qu'a fait délivrer la bailleresse le 19 décembre 2016 toujours au visa de l'article L.411-31 du code rural ; si cette nouvelle mise en demeure n'était nullement indispensable au succès d'une action en résiliation de bail, celle-ci n'en constituait pas moins un nouvel avertissement pour le preneur de s'acquitter des fermages dans les trois mois de celle-ci, fermages en l'occurrence qui n'ont été payés que [le] 29 juin 2018, soit plus de six mois après l'introduction de l'instance devant le tribunal paritaire des baux ruraux et après l'audience des débats devant ce tribunal ; que pour faire échec à la résiliation du bail, M. V... F... invoque l'existence de raisons sérieuses et légitimes ; que M. V... F... verse aux débats une attestation du Docteur vétérinaire S... qui assure le suivi sanitaire de son cheptel ; ce docteur vétérinaire indique que M. V... F... a engagé des frais vétérinaires élevés entre la fin de l'année 2014 et le début de l'année 2015 en rapport avec une période de pathologie néo-natale, cause d'une important morbidité et mortalité. Cette attestation n'est pas illustrée par des données chiffrées relatives au montant des frais de vétérinaire acquittés en lien avec cette période de pathologie ; aucune indication du nombre de têtes de bétail atteintes par cette pathologie n'est pas ailleurs fournie et aucune comparaison ne peut être faite avec les années antérieures où le cheptel est supposé de ne pas avoir rencontré une telle pathologie. De ce fait cette attestation qui reste imprécise est impropre à caractériser une raison sérieuse et légitime au sens de l'article L.411-31 du code rural ; que M. V... F... produit par ailleurs des articles de la presse spécialisée et un communiqué du ministre de l'agriculture qui font apparaître que les grandes cultures, s'agissant particulièrement du blé tendre ont connu de mauvaises récoltes au cours de l'année 2016 ayant donné lieu à une indemnisation particulière ; que les documents fiscaux produits montrent que l'exploitation agricole de M. V... F... a enregistré sans discontinuer des résultats déficitaires au titre des exercices 2014 à 2017 (- 13 668 € ; - 18 952 € ; - 22 766 € ; - 15 982 €) ; que M. V... F... indique que pour régulariser sa situation à l'égard de Mme M... F... épouse U..., il a dû emprunter de l'argent à des tiers ; au vu de la persistance de ces résultats déficitaires et en l'absence de toute indication fournie par l'appelant pour justifier de mesures prises pour pérenniser son exploitation et lui permettre de renouer avec un résultat bénéficiaire, il ne peut être retenu que les défauts de paiement des fermages soient la conséquence d'évènements conjoncturels et fortuits, au contraire, ces défauts de paiement de fermages apparaissant résulter de difficultés récurrentes qui affectent l'exploitation de M. V... F... dont la bailleresse n'a pas à subir les risques ; dès lors, ces difficultés ne peuvent constituer des raisons sérieuses et légitimes permettant de faire obstacle à la résiliation encourue ; que M. V... F... indique que les comptes de fermages sont erronés au motifs qu'ils ne comportent pas la rétrocession résultant de l'exonération de la taxe foncière sur les propriétés non bâties comme le prévoit l'article L.415-3 du code rural et le dégrèvement pour la sécheresse de l'année 2016. Il fait valoir que les sommes visées sur les mises en demeure sont supérieures à celles qui sont réellement dues ; qu'outre que cette dernière affirmation n'est accompagnée d'aucun décompte sur le montant des sommes que M. V... F... estime avoir payées indûment de sorte que son allégation ne peut être vérifiée, il est de principe qu'un commandement portant sur un montant excessif produit ses effets pour les sommes réellement dues ; qu'il s'avère que le différend invoqué par le preneur porte sur les impôts fonciers et taxes et s'élève au vu des comptes de fermages à une somme qui ne peut être supérieure à 889 €, montant des impôts fonciers et taxes appelé ; en conséquence M. V... F... restait à tout le moins redevable au titre des fermages des années 2014 et 2015, de la somme de 8 071 €, ce dernier montant qui a été appelé n'étant pas discuté ; que dès lors que cette somme de 8 071 est due, les deux mises en demeure étaient donc efficaces à la mise en oeuvre de l'action en résiliation du bail, de sorte que la somme litigieuse de 889 € ne peut donc pas constituer une raison sérieuse et légitime pour le preneur de ne pas s'être acquitté de la somme de 8 071 € dans les trois mois des deux mises en demeure qui lui ont été délivrées ; que partant le jugement est confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail et en ses dispositions subséquentes, sauf à voir préciser que cette résiliation affecte le bail qui s'est renouvelé le 1er octobre 2016 ;

1) ALORS QUE le bailleur ne saurait, pour en demander la résiliation, se prévaloir d'éventuels manquements aux obligations nées du bail commis par le preneur avant son renouvellement ; qu'en affirmant que le renouvellement du bail intervenu le 1er octobre 2016 ne privait pas Mme U... de la possibilité d'en demander la résiliation pour des défauts de paiement de fermages antérieurs à ce renouvellement, la cour d'appel a violé les articles L. 411-31, L. 411-50 et L. 416-1 du code rural et de la pêche maritime ;

2) ALORS subsidiairement QUE les défauts de paiement de fermage qui se sont produits sous l'empire du bail initial sont insusceptibles de justifier la résiliation du bail renouvelé, à défaut de manquement de même nature constaté au titre de ce nouveau bail ; qu'en l'espèce, en se bornant à relever pour prononcer la résiliation du bail renouvelé le 1er octobre 2016, que les fermages des années 2014 et 2015 avaient été payés après l'introduction de l'instance en résiliation, sans s'interroger, comme elle y était invitée, sur l'absence de tout défaut de paiement des fermages au titre du bail renouvelé, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 411-31, L. 411-50 et L. 416-1 du code rural et de la pêche maritime ;

3) ALORS, en toute hypothèse, QU'il n'y a pas lieu à résiliation du bail pour défaut de paiement des fermages lorsque le preneur est en mesure de justifier de l'existence de raisons sérieuses et légitimes de nature à expliquer ses manquements aux obligations nées du bail ; que constitue une raison sérieuse et légitime la signification par le bailleur de mises en demeure fondées sur des comptes erronés afférents à des fermages dont le preneur s'est depuis acquitté ; qu'en considérant que M. F... ne justifiait pas d'une raison sérieuse et légitime faisant obstacle à la résiliation de son bail, quand il ressortait de ses propres constatations que le preneur s'était acquitté du montant des fermages 2014 et 2015 et qu'il n'était pas redevable de la somme réclamée par la bailleresse au titre des impôts et taxes, la cour d'appel a violé l'article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime ;

4) ALORS QU'il n'y a pas lieu à résiliation du bail pour défaut de paiement des fermages lorsque le preneur est en mesure de justifier de l'existence de raisons sérieuses et légitimes de nature à expliquer ses manquements aux obligations nées du bail ; que le seul fait qu'un commandement de payer portant sur un montant excessif produise ses effets pour les sommes réellement dues n'est pas de nature à exclure le caractère sérieux et légitime d'un défaut de paiement de fermages établis suivant un décompte erroné ; qu'en décidant que les erreurs affectant les comptes de fermages ne constituaient pas pour M. F... une raison sérieuse et légitime s'opposant à la résiliation du bail, au motif inopérant que les deux mises en demeure qui lui avaient été adressées autorisaient la mise en oeuvre de l'action en résiliation du bail pour les sommes réellement dues, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime ;

5) ALORS QU'il n'y a pas lieu à résiliation du bail pour défaut de paiement des fermages lorsque le preneur est en mesure de justifier de l'existence de raisons sérieuses et légitimes de nature à expliquer ses manquements aux obligations nées du bail ; que les difficultés rencontrées par le preneur dans son exploitation peuvent constituer une raison sérieuse et légitime quand bien même elles ne seraient pas le fruit d'événements conjoncturels et fortuits mais de raisons structurelles ; qu'en affirmant que les retards de paiement de fermage pour les années 2014 et 2015 n'étaient pas le fruit d'événements conjoncturels et fortuits mais résultaient de difficultés récurrentes qui affectent l'exploitation de M. F..., pour en déduire que telles difficultés ne peuvent constituer des raisons sérieuses et légitimes permettant de faire obstacle à la résiliation encourue, la cour d'appel a violé l'article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime ;

6) ALORS QUE le juge ne peut dénaturer les termes du litige tels qu'ils résultent des conclusions des parties ; que dans ses conclusions d'appel (p. 16), M. F... expliquait que pour faire face à ses charges et redresser la situation de son exploitation, il avait emprunté des fonds auprès de tiers et mis en vente un terrain à bâtir lui appartenant ; que dès lors, en affirmant que M. F... ne fournit aucune indication pour justifier des mesures prises pour pérenniser son exploitation et lui permettre de renouer avec un résultat bénéficiaire, la cour d'appel a dénaturé les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile.