LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 25 mars 2021
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 297 F-D
Pourvoi n° E 19-20.458
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 25 MARS 2021
M. F... U..., domicilié [...] , a formé le pourvoi n° E 19-20.458 contre l'arrêt rendu le 14 mai 2019 par la cour d'appel de Poitiers (2e chambre civile), dans le litige l'opposant :
1°/ à Mme V... C..., épouse W...,
2°/ à M. O... C...,
domiciliés tous deux [...],
3°/ à Mme G... N..., domiciliée [...] ,
4°/ à M. H... N..., domicilié [...] ,
défendeurs à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. David, conseiller, les observations de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat de M. U..., de la SCP Gaschignard, avocat des consorts C... N..., après débats en l'audience publique du 16 février 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. David, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 14 mai 2019), rendu en référé, le 9 mars 1982, M. Y... C..., aux droits duquel viennent M. O... C..., Mme V... C..., Mme G... N... et M. F... N... (les consorts C... N...), a donné en location à M. F... U... un immeuble destiné à l'exploitation d'un fonds de commerce de poissons et coquillages.
2. Le 9 août 2018, les consorts C... N... ont délivré à M. U... un commandement, visant la clause résolutoire insérée au bail, de procéder dans le délai d'un mois, d'une part, aux travaux de peinture extérieure de l'immeuble prévus au contrat et, d'autre part, à la reprise effective de l'exploitation de la boutique.
3. Ce commandement étant demeuré sans effet, les consorts C... N... ont assigné en référé M. U... en constatation de la résiliation du bail, expulsion et fixation d'une indemnité d'occupation.
Examen du moyen
Sur le moyen unique, pris en ses première, troisième et quatrième branches, ci-après annexé
4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le moyen unique, pris en sa deuxième branche
Enoncé du moyen
5. M. U... fait grief à l'arrêt de constater la résiliation du bail, d'ordonner son expulsion et de le condamner à payer une indemnité d'occupation, alors « que monsieur U... soulignait que la sommation du 9 août 2018 était imprécise parce qu'elle visait les constats d'huissier sans dire en quoi l'immeuble n'eût pas été entretenu, qu'elle lui reprochait de ne pas avoir procédé aux travaux de peinture extérieure de l'immeuble lui-même cependant que le bail ne mettait à sa charge que l'entretien de la devanture et des fermetures de la boutique ainsi que les peintures relatives à la devanture, qu'elle ne disait pas précisément en quoi il n'y avait pas exploitation des locaux et se contentait de viser les constats d'huissier, et qu'elle lui faisait injonction de régler des sommes non identifiées dans le délai d'un mois sous peine de non-renouvellement et dans les 24 heures sous peine de saisie de ses meubles (conclusions de monsieur U..., p. 3 et 4) ; qu'en ne s'expliquant pas sur ces points en retenant que la sommation mentionnait l'intention des bailleurs d'invoquer la clause résolutoire en l'absence de cessation des infractions relatives à la peinture et l'exploitation de la boutique et qu'elle citait les clauses du bail de sorte que monsieur U... pouvait identifier les travaux mis à sa charge notamment l'entretien limité à la devanture et aux fermetures de la boutique, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-41 du code de commerce. »
Réponse de la Cour
6. La cour d'appel a relevé que le commandement comportait la reproduction littérale des clauses du bail relatives aux travaux incombant au preneur et visait les constats d'huissier de justice décrivant les manquements qui lui étaient reprochés.
7. Elle en a souverainement déduit, sans être tenue de suivre M. U... dans le détail de son argumentation, que celui-ci avait pu prendre l'exacte mesure des injonctions qui lui avaient été adressées.
8. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. U... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. U... et le condamne à payer aux consorts C... N... la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq mars deux mille vingt et un.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour M. U....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir constaté la résiliation du bail au 9 septembre 2018, d'avoir ordonné l'expulsion de monsieur U... et de toute personne se trouvant dans les locaux de son chef, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique, d'avoir rejeté la demande de monsieur U... tendant à l'octroi de délais, et de l'avoir condamné à verser une indemnité d'occupation équivalente au montant du dernier loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail fixée au 9 septembre 2018 et jusqu'à la libération effective des lieux ;
aux motifs propres que « 1 - sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail : Aux termes de l'article L 145-41 du code de commerce 'Haute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai [
]. En l'espèce, les intimés font grief à M. F... U... de ne pas s'être conformé aux obligations, fixées à son bail et notamment de ne pas avoir entretenu la devanture du commerce loué en procédant aux peintures utiles et à l'entretien qui s'impose ainsi que de ne pas l'exploiter de façon effective. Ainsi, les intimés ont fait délivrer par acte d'huissier à M. F... U..., deux sommations visant la clause résolutoire insérée au bail, l'une le 5 avril 2018, et l'autre le 9 août 2018. L'appelant conteste la validité des sommations en cause. L'article 649 du code de procédure civile dispose que "la nullité des actes d'huissier de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure'". Aux termes de l'article 114 du code de procédure civile "aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public". II est constant que la sommation doit indiquer expressément les clauses contractuelles du bail qui n'ont pas été respectées par le preneur ainsi que les faits reprochés. Car si aucune formule n'est imposée pour la rédaction de la sommation, ainsi que le rappellent à juste titre les intimés, il n'en demeure pas moins qu'elle doit être suffisamment précise quant aux manquements visés pour que le preneur soit clairement informé de ce qu'on lui demande et qu'il puisse, en conséquence, remédier aux manquements dans le délai qui lui est imparti. A défaut de quoi, la sommation est nulle puisque étant imprécise, elle est de nature à créer, dans l'esprit du preneur, une confusion l'empêchant de prendre la mesure exacte des injonctions qui lui avaient été délivrées et d'y satisfaire. La Cour relève que la sommation du 5 avril 2018, vise l'application de la clause résolutoire insérée au bail à défaut de non paiement des loyers et des charges sans référence aux manquements liés à l'entretien et à l'exploitation du local loué. Aussi c'est à bon droit que le premier juge a retenu que la confusion ainsi créée, a nécessairement causé un grief au preneur, lequel n'a pu s'exécuter dans le délai d'un mois requis. Aux termes de l'article 115 du code de procédure civile "la nullité est couverte par la régularisation ultérieure de l'acte si aucune forclusion n'est intervenue et si la régularisation ne laisse subsister aucun grief. Les bailleurs ont fait délivrer le 9 août 2018, une seconde sommation au vu des imprécisions constatées dans la première, postérieurement à la saisine du premier juge mais avant que celui-ci ne statue, de sorte que le preneur a disposé de plus d'un mois suivant cette seconde sommation pour s'exécuter. Les bailleurs ont ainsi rectifié la mention s'agissant de la clause résolutoire, laquelle expose désormais l'intention des bailleurs de voir résilier le bail à défaut pour M. F... U... d'exécuter les travaux de peinture et de reprendre l'exploitation effective de la boutique. La Cour relève que ces manquements sont notamment repris dans la sommation par la citation expresse des clauses insérées au bail. Dans ces conditions, le preneur ne saurait valablement soutenir qu'il n'a pas été en mesure d'identifier les travaux mis à sa charge, notamment l'entretien limité à la devanture et aux fermetures de la boutique. Selon le constat d'huissier en date du 20 mars 2018, il est apposé sur la porte d'entrée de la boutique, l'information selon laquelle le commerce de M. F... U... est "ouvert le mercredi matin, le samedi matin au marché B... T...", "ouvert tous les jours d'avril à septembre marché B... T...". Les photos annexées au constat d'huissier viennent confirmer le fait que la partie du local accessible à la clientèle est hors d'usage, que notamment la porte d'entrée est dépourvue de poignée, que de nombreux matériels et cartons sont entassés et qu'en outre la devanture est sale. De surcroît, les factures majoritairement anciennes, et le courrier du service de sécurité sanitaire des aliments de 2014 produits par M. F... U... ne sauraient suffire à démontrer la parfaite exécution de ses obligations contractuelles. Au surplus, la Cour relève que le preneur explique que le local loué sert exclusivement au dépôt de sa marchandise et à l'exploitation d'un laboratoire pour la préparation des plats qu'il revend sur les marchés et que le commerce étant voué à l'échec, il n'entend pas satisfaire aux travaux dont il est sommé d'exécuter. Aussi, il y a lieu de considérer que le preneur ne s'est pas exécuté dans le délai requis et que la clause résolutoire était acquise, ainsi que l'a retenu le premier juge, à effet du 9 septembre 2018. Il en résulte que l'ordonnance déférée sera confirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail commercial à effet du 9 septembre 2018 par application de la clause résolutoire. 2 - sur l'expulsion du local loué : A titre liminaire, il convient de relever qu'il n'y a pas de contestation sur l'application du statut des baux commerciaux au bail, lequel peut être qualifié, cependant, de bail mixte en ce qu'il comprend la location d'un local commercial et d'un local à usage d'habitation. En effet, la clause insérée au bail concernant la destination des lieux loués mentionne que "les locaux présentement loués devront servir au preneur exclusivement à l'exploitation du fonds de commerce de poissons et coquillages et à son habitation personnelle [...] dans l'ensemble les lieux loués forment une location indivisible à titre commercial pour le tout. Or, si l'indivisibilité du bail lui fait conserver sa nature commerciale pour le tout, une distinction doit être opérée, en cas d'expulsion, entre le local commercial qui ne bénéficie pas de délais propres et le local d'habitation qui en bénéficie par application des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Cela ne fait cependant pas obstacle à ce que l'expulsion soit ordonnée, la décision de justice ne constituant que le titre exécutoire permettant la mise en oeuvre de cette expulsion et ce conformément aux dispositions de l'article L 411-1 du code des procédures civiles d'exécution. L'ordonnance déférée sera confirmée, en conséquence, du chef de l'expulsion. En revanche, il n'apparaît pas utile de faire droit à la demande d'astreinte de 300 € par jour de retard passé un délai de huitaine suivant la signification du présent arrêt, la décision déférée sera infirmée sur ce point » ;
et aux motifs réputés adoptés que « la clause résolutoire insérée au bail précise expressément qu'elle nécessite un commandement de payer ou une sommation de s'exécuter mentionnant la volonté expresse du bailleur de s'en prévaloir. Si la sommation du 5 avril 2018 mentionne d'une part la clause résolutoire, d'autre part les manquements, elle indique expressément que les bailleurs ont l'intention de demander le bénéfice de la clause résolutoire à défaut de payement des loyers et n'indique aucunement qu'ils entendent la demander à défaut d'exploitation et d'entretien, de sorte qu'elle ne peut qu'induire le locataire en erreur sur la volonté du bailleur et lui porte nécessairement grief en ne le conduisant pas à s'exécuter. La sommation du 9 août 2018 mentionne expressément que les bailleurs ont l'intention de demander le bénéfice de la clause résolutoire à défaut pour le locataire de faire cesser les infractions au bail, peinture et exploitation de la boutique. Il résulte des procès-verbaux de constat des 20 mars et 10 septembre 2018 que l'immeuble est sale, les peintures écaillées, que la boutique n'est pas exploitée, la porte est dépourvue de poignée, la boutique est en grand désordre, une affichette mentionnant les ouvertures sur le marché B... T.... F... U... n'apporte aucun élément concernant l'entretien des locaux, ni leur exploitation autre qu'une facture d'électricité et son avis d'imposition au titre de la taxe d'habitation, l'acquisition de la clause résolutoire ne peut qu'être constatée à compter du 9 septembre 2018 » ;
alors 1°/ que la sommation du 9 août 2018 citait la clause du bail stipulant que le preneur devait entretenir la devanture de la boutique et effectuer les peintures extérieures tous les cinq ans, ajoutait que l'immeuble n'était pas entretenu conformément aux dispositions du bail et que notamment les peintures extérieures de l'immeuble n'avaient pas été refaites, citait la clause selon laquelle la boutique devait être constamment ouverte et achalandée avant de faire grief à monsieur U... de ne plus exploiter la boutique et d'exercer son activité sur les marchés, et enfin énonçait que les bailleurs entendaient refuser le renouvellement si monsieur U... ne réglait pas dans le mois les sommes dues et entendaient saisir ses biens s'il ne payait pas dans les 24 heures ; qu'en jugeant que cette sommation était précise quant aux travaux à effectuer et à l'exploitation à reprendre, quand elle ne disait ni si les travaux de peinture devaient porter sur la devanture ou l'intégralité de l'immeuble ni en quoi il n'y avait pas exploitation effective des locaux, et visait le non-paiement de sommes non identifiées ainsi que des délais d'un mois et de 24 heures et un non-renouvellement et une saisie, la cour d'appel a dénaturé la sommation du 9 août 2018, en violation de l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;
alors 2°/ que monsieur U... soulignait que la sommation du 9 août 2018 était imprécise parce qu'elle visait les constats d'huissier sans dire en quoi l'immeuble n'eût pas été entretenu, qu'elle lui reprochait de ne pas avoir procédé aux travaux de peinture extérieure de l'immeuble lui-même cependant que le bail ne mettait à sa charge que l'entretien de la devanture et des fermetures de la boutique ainsi que les peintures relatives à la devanture, qu'elle ne disait pas précisément en quoi il n'y avait pas exploitation des locaux et se contentait de viser les constats d'huissier, et qu'elle lui faisait injonction de régler des sommes non identifiées dans le délai d'un mois sous peine de non-renouvellement et dans les 24 heures sous peine de saisie de ses meubles (conclusions de monsieur U..., p. 3 et 4) ; qu'en ne s'expliquant pas sur ces points en retenant que la sommation mentionnait l'intention des bailleurs d'invoquer la clause résolutoire en l'absence de cessation des infractions relatives à la peinture et l'exploitation de la boutique et qu'elle citait les clauses du bail de sorte que monsieur U... pouvait identifier les travaux mis à sa charge notamment l'entretien limité à la devanture et aux fermetures de la boutique, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-41 du code de commerce ;
alors 3°/ que monsieur U... faisait valoir que dans les locaux loués il exploitait un laboratoire de préparation des produits destinés à la vente sur les marchés, que les bailleurs le savaient et étaient de mauvaise foi, qu'ainsi il exploitait effectivement les lieux et que ceux-ci étaient en outre indispensables à son activité de poissonnerie (conclusions de monsieur U..., p. 5 et 6) ; qu'en ne répondant pas à ce chef des conclusions de l'exposant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
alors 4°/ que la décision ordonnant l'expulsion de locaux d'habitation peut octroyer un délai avant la libération effective des lieux ; qu'en considérant que l'expulsion de monsieur U... des locaux d'habitation bénéficiait des délais résultant des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, tout en ordonnant l'expulsion des dits locaux d'habitation sans délai au prétexte que sa décision ne constituait que le titre exécutoire permettant la mise en oeuvre de la procédure d'expulsion, la cour d'appel a violé l'article R. 411-1 du code des procédures civiles d'exécution.
