LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 1
CF
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 5 mai 2021
Cassation partielle
Mme BATUT, président
Arrêt n° 331 F-D
Pourvoi n° Q 19-16.718
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 5 MAI 2021
La société KL associés notaire, société par actions simplifiée, venant aux droits de la société Gildas Le Gonidec de Kerhalic, [M] [S], [J] [Y], [I] [W] et [R] [T], société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 1], exerçant sous l'enseigne KL associés, a formé le pourvoi n° Q 19-16.718 contre l'arrêt rendu le 21 mars 2019 par la cour d'appel de Colmar (2e chambre civile, section A), dans le litige l'opposant :
1°/ à l'Association syndicale libre, dont le siège est [Adresse 2],
2°/ à M. [U] [C], domicilié [Adresse 3],
3°/ à la société Novaxia développement, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 4],
4°/ à la société Interactive Entertainment, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 5], représentée par son liquidateur judiciaire, la société [Personne physico-morale 1], en la personne de M. [H] [B], domicilié [Adresse 6],
5°/ à la société Monument, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 7],
6°/ à la société AP(HI), société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 8],
7°/ à la société Artefact, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 9], prise en la personne de son liquidateur judiciaire, la société MJ Synergie, dont le siège est [Adresse 10],
défendeurs à la cassation.
La société Novaxia développement et la société Monument ont formé, chacune, un pourvoi incident contre le même arrêt.
La demanderesse au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.
La société Novaxia développement, demanderesse au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt.
La société Monument, demanderesse au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Kerner-Menay, conseiller, les observations de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société KL associés notaire, de la SCP de Nervo et Poupet, avocat de M. [C], de la SCP Bernard Hémery, Carole Thomas-Raquin, Martin Le Guerer, avocat de la société Novaxia développement, de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de la société Monument, et l'avis de M. Chaumont, avocat général, après débats en l'audience publique du 9 mars 2021 où étaient présentes Mme Batut, président, Mme Kerner-Menay, conseiller rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, et Mme Randouin, greffier de chambre,
la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Colmar, 21 mars 2019), suivant un compromis de vente du 13 octobre 2008, réitéré par un acte authentique du 24 décembre 2008 établi par M. [W], notaire associé au sein de la SCP KL associés (la SCP notariale), la société [Personne physico-morale 2] a vendu à M. [C] (l'acquéreur), par l'entremise de la société Monument, deux lots d'un immeuble situé à Strasbourg qui faisait l'objet d'une opération immobilière conçue par la société Novaxia, permettant à l'acquéreur de bénéficier du dispositif de défiscalisation institué par la loi n° 62-903 du 4 août 1962, l'appartement étant destiné à la location et une association syndicale libre (ASL) réunissant en copropriété les acquéreurs de lots et faisant réaliser les travaux. Selon les plans qui avaient été établis par la société AP(HI), architecte, en vue de l'obtention d'un permis de construire, et présentés à l'acquéreur, ces deux lots devaient être réunis après aménagement des combles en terrasse et réalisation d'un escalier intérieur, pour constituer un duplex d'une surface pondérée de 58,50 m².
2. Le permis de construire définitif a été obtenu le 6 juillet 2009 et l'acquéreur informé de l'impossibilité de réaliser le projet initialement prévu, les règles d'urbanisme du secteur protégé de Strasbourg imposant le maintien des greniers sous faîtage et interdisant par conséquent l'aménagement des combles en terrasses. En possession d'un appartement de 40 m² et de combles, l'acquéreur a assigné l'ensemble des parties intervenantes, d'abord en résolution de la vente, puis en responsabilité et indemnisation.
3. La société Interactive Entertainment est venue aux droits de la société [Personne physico-morale 2] et a été placée en liquidation judiciaire et la société [Personne physico-morale 1], prise en la personne de M. [B], a été désignée en qualité de liquidateur judiciaire.
Examen des moyens
Sur les premier et deuxième moyens du pourvoi incident de la société Monument et les premier, deuxième et troisième moyens du pourvoi incident de la société Novaxia développement, ci-après annexés
4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le troisième moyen du pourvoi incident de la société Monument et le quatrième moyen du pourvoi incident de la société Novaxia développement, réunis
Enoncé des moyens
5. Par son troisième moyen, la société Monument fait grief à l'arrêt de la condamner, in solidum avec la société Novaxia, la société AP(HI), M. [W] et la société KL associés, la société Interactive Entertainment, représentée par son liquidateur judiciaire étant également tenue in solidum, à payer à l'acquéreur une somme principale au titre de la perte de chance de percevoir des loyers, in solidum avec l'ASL, alors qu' « une faute ne peut être retenue comme cause d'un préjudice que s'il est démontré que, sans elle, il ne se serait pas produit ; qu'en l'espèce, en condamnant la société Monument à indemniser l'acquéreur de la perte d'une chance d'avoir loué l'appartement à compter du 1er janvier 2012, date programmée pour sa livraison, tandis qu'elle avait constaté que l'inachèvement des travaux résultait du refus de l'ASL d'en poursuivre la rénovation, faute pour l'acquéreur d'avoir répondu à ses derniers appels de fonds, de sorte que la faute imputée à la société Monument, à qui il était reproché de ne pas avoir consulté le règlement d'urbanisme « pour s'apercevoir que le bien vendu ne pourrait pas être conforme aux indications de l'acte conclu par son entremise », n'était pas à l'origine de l'impossibilité de louer l'appartement, que seule devait supporter l'ASL, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. »
6. Par son quatrième moyen, la société Novaxia fait le même grief à l'arrêt, alors « qu'une faute ne peut être retenue comme cause d'un préjudice que s'il est démontré que, sans elle, il ne se serait pas produit ; qu'en l'espèce, en condamnant la société Novaxia à indemniser l'acquéreur de la perte d'une chance d'avoir loué l'appartement à compter du 1er janvier 2012, date programmée pour sa livraison, tandis qu'elle avait constaté que l'inachèvement des travaux résultait du refus de l'ASL d'en poursuivre la rénovation, faute pour l'acquéreur d'avoir répondu à ses derniers appels de fonds, de sorte que la faute imputée à la société Novaxia, à qui il était reproché de s'être abstenue de vérifier la faisabilité du projet, n'était pas à l'origine de l'impossibilité de louer l'appartement, que seule devait supporter l'ASL, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil. »
Réponse de la Cour
7. Il ne résulte ni de l'arrêt ni des conclusions des sociétés Monument et Novaxia que celles-ci aient invoqué devant la cour d'appel qu'en raison de son refus d'achever les travaux, l'ASL serait à l'origine du préjudice subi par l'acquéreur lié à l'impossibilité de louer les locaux.
8. Les moyens, nouveaux et mélangés de fait et droit, ne sont donc pas recevables.
Mais sur le premier moyen du pourvoi principal, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
9. La SCP notariale fait grief à l'arrêt de la déclarer, ainsi que M. [W], in solidum avec la société Interactive Entertainment, la société Monument, la société Novaxia et la société AP(HI), responsables du préjudice subi par l'acquéreur et de la condamner in solidum avec les mêmes parties au paiement de plusieurs sommes, alors « que le notaire chargé de dresser un acte de vente immobilière n'est pas tenu de vérifier la possibilité de réaliser sur l'immeuble vendu un projet d'aménagement qui n'est pas mentionné à l'acte et dont il n'a pas été avisé, à moins qu'il n'ait pu raisonnablement l'ignorer ; qu'en se bornant à retenir, pour juger que le notaire avait commis une faute, qu'il s'était abstenu de vérifier la conformité des travaux d'aménagement du lot vendu aux contraintes d'urbanisme, sans rechercher ainsi qu'elle y était invitée, s'il n'avait pas été tenu dans l'ignorance du projet d'aménagement, de sorte qu'il ne pouvait lui être reproché de ne pas avoir vérifier sa conformité aux règles d'urbanisme, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240 du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 1382, devenu 1240 du code civil :
10. Pour retenir la responsabilité de la SCP notariale, l'arrêt relève que M. [W], qui a reçu l'acte de vente du 24 décembre 2008, s'est abstenu de vérifier que les travaux d'aménagement des lots acquis pouvait bien être réalisés au regard des règles d'urbanisme applicables.
11. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il lui était demandé, si, en l'absence de mention relative à ce projet d'aménagement dans l'acte authentique de vente, la SCP notariale ne pouvait pas raisonnablement ignorer ce projet, de sorte qu'il ne pouvait lui être reproché de ne pas avoir vérifié sa conformité aux règles d'urbanisme, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déclare M. [W] et la SCP Etude KL associés responsables in solidum avec les sociétés Interactive Entertainment, Monument, Novaxia et AP(HI), du préjudice subi par M. [C] et en ce qu'il les condamne, in solidum avec ces sociétés, à payer à M. [C] la somme de 50 246 euros au titre du trop payé sur le prix de vente et de 3 582 euros au titre du trop payé sur les frais d'acquisition ainsi que, in solidum avec la société ASL, la somme de 40 716 euros au titre de la perte de chance de percevoir des loyers, l'arrêt rendu le 21 mars 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Colmar ;
Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Nancy ;
Condamne la société Monument et la société Novaxia développement aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq mai deux mille vingt et un.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la société KL associés notaire
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR déclaré M. [W] et la SCP Etude KL associés responsables, in solidum, avec la société Interactive entertainment, la société Monument, la société Novaxia et la société AP(HI), du préjudice subi par M. [C], d'AVOIR condamné M. [W] et la SCP Etude KL associés, in solidum avec la société Monument, la société Novaxia et la société AP(HI), à payer à M. [C] les sommes suivantes, avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt, capitalisés année par année : 50 246 ? au titre du trop-payé sur le prix de vente, 3 582 ? au titre du trop-payé sur les frais d'acquisition, 716 ? au titre de la perte de chance de percevoir des loyers, in solidum avec l'ASL, 10 000 ? au titre du préjudice moral, in solidum avec l'ASL à concurrence de 3 000 ? ;
AUX MOTIFS QUE le notaire est tenu d'assurer l'efficacité des actes conclus par son ministère ; qu'il doit effectuer à cet effet toutes les vérifications que permettent la consultation des textes réglementaires publiés, notamment les règlements d'urbanisme ; que, dès lors, contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, Me [W], qui a reçu l'acte de vente du 24 décembre 2008, a engagé sa responsabilité délictuelle à l'égard de M. [C] en s'abstenant de vérifier que les travaux d'aménagement des lots acquis par celui-ci pouvaient bien être réalisés au regard des règles d'urbanisme applicables ; que le jugement déféré sera donc infirmé sur ce point et Me [W], ainsi que la société KL associés, déclarés tenus d'indemniser M. [C] ;
1°) ALORS QUE le notaire chargé de dresser un acte de vente immobilière n'est pas tenu de vérifier la possibilité de réaliser sur l'immeuble vendu un projet d'aménagement qui n'est pas mentionné à l'acte et dont il n'a pas été avisé, à moins qu'il n'ait pu raisonnablement l'ignorer ; qu'en se bornant à retenir, pour juger que le notaire avait commis une faute, qu'il s'était abstenu de vérifier la conformité des travaux d'aménagement du lot vendu aux contraintes d'urbanisme (arrêt, p. 15, al. 5), sans rechercher ainsi qu'elle y était invitée (conclusions de la SCP notariale, p. 7), s'il n'avait pas été tenu dans l'ignorance du projet d'aménagement, de sorte qu'il ne pouvait lui être reproché de ne pas avoir vérifier sa conformité aux règles d'urbanisme, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, dans ses conclusions d'appel, la SCP notariale soutenait, qu'à supposer même qu'il ait eu connaissance du projet d'aménagement du lot vendu, le notaire n'était pas tenu de vérifier la conformité des travaux aux règles d'urbanisme, dès lors qu'ils avaient été conçus par un architecte, seul tenu de s'en assurer (ses conclusions, p. 8, al 5) ; qu'en jugeant que le notaire avait commis une faute sans répondre à ce moyen opérant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné M. [W] et la SCP Etude KL associés, in solidum avec la société Monument, la société Novaxia et la société AP(HI), à payer à M. [C] les sommes suivantes, avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt, capitalisés année par année : 50 246 ? au titre du trop-payé sur le prix de vente, 3 582 ? au titre du trop-payé sur les frais d'acquisition ;
AUX MOTIFS QUE M. [C] aurait dû devenir propriétaire d'un appartement d'une surface pondérée de 58,5 m², sur deux niveaux, comprenant une terrasse privative ; qu'en réalité, la surface de son appartement n'est que de 40 m², sur un niveau, et, à l'étage supérieur, il n'est propriétaire que d'une partie de combles, non aménageable ; que M. [C] ayant payé un prix d'achat de 158 886 euros et des frais d'acquisition de 11 329,77 euros, il est fondé à réclamer, en réparation de son préjudice : la somme de 158 886 x (58,5 - 40) / 58,5, soit 50 246 euros au titre du trop-payé sur le prix de vente, la somme de 11 329,77 x (58,5 - 40) / 58,5, soit 3 582 euros au titre du trop-payé sur les frais d'acquisition (?) que les sommes allouées à M. [C] au titre du trop-payé sur le prix et les frais d'acquisition indemnisent le préjudice résultant de la perte de surface du bien ; que, dès lors, M. [C] sera replacé dans la situation du propriétaire d'un bien n'ayant que 40 m2 de surface pondérée ;
ALORS QUE les sommes qu'un vendeur est amené à restituer à l'acquéreur afin de ramener le prix de la vente au montant qu'il aurait dû normalement percevoir, conséquence de l'engagement librement souscrit par les parties, ne constituent pas un préjudice indemnisable et ne sauraient, sous couvert d'indemnisation, être mises à la charge du notaire rédacteur de l'acte de vente ; qu'en condamnant la SCP notariale, in solidum avec la venderesse, à indemniser la M. [C] de la « perte de surface (de son) bien » en raison de l'impossibilité de réaliser les travaux prévus, à hauteur du « trop-payé sur le prix et les frais d'acquisition » égal à la multiplication du prix et des frais d'acquisition par la différence entre le nombre de mètres carrés contractuellement prévus et la surface réelle du lot (arrêt, p. 15, pen. al. à p. 16, al. 1er), la cour d'appel qui, sous couvert d'indemnisation, a condamné la SCP notariale à restituer à l'acquéreur une fraction du prix de vente et des frais d'acquisition qu'il avait indument versée à la venderesse, a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné M. [W] et la SCP Etude KL associés, in solidum avec la société Monument, la société Novaxia et la société AP(HI), à payer à M. [C] [C] la somme de 40 716 ? au titre de la perte de chance de percevoir des loyers, in solidum avec l'ASL, avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt, capitalisés année par année ;
AUX MOTIFS QU'en revanche, depuis le 1er janvier 2012, M. [C] n'a pu louer son bien, en raison de l'inachèvement des travaux ; que cette situation est la conséquence de l'impossibilité de réaliser les travaux prévus initialement ; qu'en effet, si les travaux n'ont pas été achevés par l'ASL, c'est parce que M. [C] ne lui a versé que la somme de 112 000 euros sur le prix des travaux évalués à 163 800 euros, ce qu'il était fondé à faire dès lors que ce prix avait été fixé en fonction d'un coût de 2 800 euros le m² et que la surface de ses lots s'était trouvée réduite de 58,5 à 40 m² ; qu'en conséquence, M. [C] a subi du 1er janvier 2012 jusqu'à la date du présent arrêt une perte de chance, que la cour estime à 90 %, de percevoir des loyers, soit 90 % x 520 x 87 = 40 716 euros ; que la société Monument, la société Novaxia, la société AP(HI), Me [W] et la SCP Etude KL associés seront condamnées à payer à M. [C] ladite somme de 40 716 euros, in solidum avec l'ASL ;
ET QUE du fait du non-achèvement des travaux, M. [C] n'a pas pu louer son appartement à compter du 1er janvier 2012, date prévue pour la livraison ; que toutefois, toute location comporte un aléa tenant notamment à la solvabilité du locataire ; que le préjudice de M. [C] s'analyse par conséquent en une perte de chance de percevoir les loyers, que la cour estime à 90 % et qui est imputable à l'ASL ; que le loyer escompté était de 761 euros par mois pour 58,50 m², soit 520 euros par mois pour 40 m² ; que le préjudice de M. [C], à la date du présent arrêt, est de 90 % x 520 x 87 = 40 716 euros, somme que l'ASL devra lui payer à titre de dommages et intérêts ;
ALORS QU'une faute ne peut être retenue comme cause d'un préjudice que s'il est démontré que, sans elle, il ne se serait pas produit ; qu'en condamnant la SCP notariale à indemniser M. [C] de la perte d'une chance d'avoir loué l'appartement à compter du 1er janvier 2012, date programmée pour sa livraison, quand elle constatait elle-même que l'inachèvement des travaux résultait du refus de l'ASL d'en poursuivre la rénovation faute pour M. [C] d'avoir répondu à ses derniers appels de fonds (arrêt, p. 16, al. 2 et p. 12 in fine), de sorte que la faute imputée au notaire, à qui il était reproché de ne pas avoir vérifié la compatibilité des travaux initialement prévus aux contraintes d'urbanismes, n'était pas à l'origine de l'impossibilité de louer l'appartement que seule devait supporter l'ASL, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil. Moyens produits au pourvoi incident par la SCP Bernard Hémery, Carole Thomas-Raquin, Martin Le Guerer, avocat aux Conseils, pour la société Novaxia développement
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré la société Novaxia responsable, in solidum avec Me [W] et la société KL Associés responsables, ainsi que les sociétés Interactive Entertainment, Monument, et AP(HI), du préjudice subi par M. [C] et de l'avoir en conséquence condamnée in solidum avec Me [W] et la société KL Associés, les sociétés Monument et AP(HI), à payer à M. [C] les sommes de 50.246 euros au titre du trop payé sur le prix de vente, de 3.582 euros au titre du trop payé sur les frais d'acquisition, de 40.716 euros au titre de la perte de chance de percevoir des loyers, in solidum avec l'ASL, de 10.000 euros au titre du préjudice moral, in solidum avec l'ASL à concurrence de la somme de 3.000 euros ;
AUX MOTIFS QUE « contrairement à ce que soutient la société Novaxia, celle-ci, qui s'intitule « cabinet d'ingénierie immobilière » et « pilote » de l'opération, n'est pas intervenue seulement dans la partie « foncière» de l'opération, mais aussi dans la partie « travaux », les deux étant au demeurant indissociables dès lors que l'équilibre de l'opération était basé sur la réalisation de travaux de réhabilitation et la possibilité pour les acquéreurs de louer leur bien en bénéficiant des avantages fiscaux de la loi Malraux. C'est la société Novaxia qui a transmis à son mandataire, la société Monument, les renseignements concernant les caractéristiques des biens à vendre. En s'abstenant de vérifier la faisabilité du projet, concernant les lots vendus à M. [C] présentés comme indissociables et comportant « une terrasse à jouissance exclusive », la possibilité de réaliser un duplex en aménageant les combles, elle a engagé sa responsabilité délictuelle à l'égard des acquéreurs. Pas plus que la société Monument, elle n'est fondée à invoquer le caractère non contractuel des plans présentés à M. [C] avant la vente, la nécessité d'obtenir une autorisation de l'architecte des Bâtiments de France ou le fait que le terme de « duplex » n'ait pas été mentionné dans l'acte de vente. La responsabilité de la société Novaxia est donc engagée et le jugement déféré doit être confirmé sur ce point » ;
1°/ ALORS QUE les juges ne peuvent déclarer un fait établi sans préciser sur quel élément de preuve ils se fondent, ou sans procéder à une analyse sommaire de cet élément ; qu'en énonçant en l'espèce que « contrairement à ce que soutient la société Novaxia, celle-ci, qui s'intitule « cabinet d'ingénierie immobilière » et « pilote » de l'opération, n'est pas intervenue seulement dans la partie « foncière » de l'opération, mais aussi dans la partie « travaux », sans préciser quels éléments de preuve pouvaient fonder cette affirmation péremptoire, ni a fortiori procéder à aucune analyse concrète de ceux-ci, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
2°/ ALORS QUE le caractère indissociable, pour l'acquéreur réalisant une opération immobilière donnant lieu à application de la loi dite Malraux, des parties foncière et travaux de l'opération n'implique nullement que celles-ci soient assurées par une seule et même entité, les deux parties pouvant être scindées entre différents opérateurs, tout en restant néanmoins indissociables à l'égard de l'acquéreur ; qu'en énonçant en l'espèce, pour retenir que la société Novaxia « n'est pas intervenue seulement dans la partie « foncière » de l'opération, mais aussi dans la partie « travaux », que « les deux étant au demeurant indissociables dès lors que l'équilibre de l'opération était basé sur la réalisation de travaux de réhabilitation et la possibilité pour les acquéreurs de louer leur bien en bénéficiant des avantages fiscaux de la loi Malraux », la Cour d'appel, qui a statué par un motif impropre à justifier sa décision, a derechef violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
3°/ ALORS QUE, subsidiairement, la société Novaxia faisait expressément valoir dans ses écritures d'appel qu'elle n'était pas à l'origine de la présentation des deux lots vendus à M. [C] comme devant être rénovés pour devenir un duplex avec terrasse d'été, son rôle s'étant limité à la partie foncière du projet, à l'exclusion de la partie travaux ; qu'elle indiquait ainsi que « le seul document sur lequel une cuisine aménageable en duplex est mentionnée relativement aux lots de M. [C] est le book « Travaux » qui ne supporte pas le logo de Novaxia mais celui du cabinet d'architecte APHI » (conclusions, p. 7, § 8 et 9), qu'elle « s'est limitée, pour le compte du vendeur, à donner mandat de commercialisation d'un produit « Foncier » en l'état et n'a produit comme seul et unique document qu'un book « Foncier » (conclusions, p. 8, § 3) et encore qu'elle « est intervenue à l'origine de ce projet courant 2008 à la suite d'un mandat donné par la société [Personne physico-morale 2] visant à faire acquérir par des investisseurs les lots qu'elle lui proposait « en l'état ». (?) Cet appartement devait ensuite être transformé à la suite de travaux et d'aménagements (transformation en duplex et aménagement des combles en cuisine d'été) qui n'ont pas été proposés par la société Novaxia » (conclusions, p. 11, avant-dernier § et p. 12, § 1er) ; que la Cour d'appel a elle-même constaté que la société Novaxia n'avait transmis à la société Monument que « les renseignements concernant les caractéristiques des biens à vendre », consistant en deux lots « présentés comme indissociables et comportant une « terrasse à jouissance exclusive » ; qu'elle a également relevé que les documents qui avaient été déterminants pour M. [C] étaient ceux transmis par la seule société Monument relatifs aux travaux « (plaquette d'information, plans, descriptifs des travaux) », qui « faisaient clairement apparaître un appartement sur deux niveaux reliés par un escalier privatif » ; qu'en décidant cependant que le fait pour la société Novaxia d'avoir transmis les caractéristiques des biens à vendre, lesquelles ne mentionnaient pas les travaux d'aménagement et de rénovation envisagés, à savoir la création d'un duplex et d'une cuisine d'été avec équipement, l'obligeait à vérifier la faisabilité du projet et la possibilité de réaliser un duplex en aménageant les combles, la Cour d'appel, qui a mis à la charge de la société exposante une obligation qui ne pouvait lui incomber, a violé l'article 1382, devenu 1240, du Code civil ;
4°/ ALORS QUE, subsidiairement, à supposer même que l'on puisse considérer que la société Novaxia est intervenue dans l'ensemble de l'opération, il demeurerait qu'elle n'avait pas, ainsi qu'elle l'indiquait dans ses conclusions d'appel, « été chargée de l'exécution des plans des travaux prévus dans l'appartement de M. [C] », ni « du dépôt du permis de construire » et n'avait pas davantage « proposé à M. [C] les aménagements litigieux » (conclusions, p. 13, § 9) ; que la Cour d'appel a constaté en l'espèce que « la société AP(HI) est l'auteur des plans présentés à M. [C] qui faisaient apparaître la possibilité de réunir les lots n° 35 et 37 pour former un duplex » et qu' « en qualité d'architecte, il lui appartenait, encore plus qu'aux autres professionnels de l'immobilier intervenus dans l'opération de s'assurer de la conformité du projet avec les règles d'urbanisme applicables » ; qu'en jugeant cependant que la société Novaxia avait commis une faute délictuelle à l'égard de M. [C] en s'abstenant de « vérifier la faisabilité du projet, notamment (?) la possibilité de réaliser un duplex en aménageant les combles », sans rechercher si la société Novaxia ne pouvait légitimement se fonder sur les documents de la société AP(HI) sans avoir à vérifier la conformité des travaux aux règles d'urbanisme, dès lors qu'ils avaient été conçus par un architecte, seul tenu de s'en assurer, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du Code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Novaxia à garantir la société Monument de toutes condamnations en principal, intérêts et frais ;
AUX MOTIFS QUE « les indications erronées fournies à M. [C] par la société Monument sur les caractéristiques du bien vendu émanaient de la société Novaxia, qui les avaient transmises à la société Monument, son mandataire. La société Novaxia n'est pas fondée à reprocher à la société Monument de ne pas avoir vérifié les informations qu'elle n'avait elle-même pas vérifiées. Dès lors, la société Novaxia doit être condamnée à garantir la société Monument » ;
ALORS QUE la société Novaxia faisait expressément valoir dans ses écritures d'appel qu'elle n'était pas à l'origine de la présentation des deux lots vendus à M. [C] comme devant être rénovés pour devenir un duplex avec terrasse d'été, son rôle s'étant limité à la partie foncière du projet, à l'exclusion de la partie travaux ; qu'elle indiquait ainsi que « le seul document sur lequel une cuisine aménageable en duplex est mentionnée relativement aux lots de M. [C] est le book « Travaux » qui ne supporte pas le logo de Novaxia mais celui du cabinet d'architecte APHI » (conclusions, p. 7, § 8 et 9), qu'elle « s'est limitée, pour le compte du vendeur, à donner mandat de commercialisation d'un produit « Foncier » en l'état et n'a produit comme seul et unique document qu'un book « Foncier » (conclusions, p. 8, § 3) et encore qu'elle « est intervenue à l'origine de ce projet courant 2008 à la suite d'un mandat donné par la société [Personne physico-morale 2] visant à faire acquérir par des investisseurs les lots qu'elle lui proposait « en l'état ». (?) Cet appartement devait ensuite être transformé à la suite de travaux et d'aménagements (transformation en duplex et aménagement des combles en cuisine d'été) qui n'ont pas été proposés par la société Novaxia » (conclusions, p. 11, avant-dernier § et p. 12, § 1er) ; que la Cour d'appel a elle-même constaté que la société Novaxia n'avait transmis à la société Monument que « les renseignements concernant les caractéristiques des biens à vendre », consistant en deux lots « présentés comme indissociables et comportant une « terrasse à jouissance exclusive » ; qu'elle a également relevé que les documents qui avaient été déterminants pour M. [C] étaient ceux transmis par la seule société Monument relatifs aux travaux « (plaquette d'information, plans, descriptifs des travaux) », qui « faisaient clairement apparaître un appartement sur deux niveaux reliés par un escalier privatif » ; qu'en retenant néanmoins que « les indications erronées fournies à M. [C] par la société Monument sur les caractéristiques du bien vendu émanaient de la société Novaxia, qui les avaient transmises à la société Monument, son mandataire », cependant que ces caractéristiques ne mentionnaient pas les travaux d'aménagement et de rénovation envisagés, à savoir la création d'un duplex et d'une cuisine d'été avec équipement, indications erronées qui découlaient des seuls documents émanant de la société Monument, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1382, devenu 1240, du Code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
(SUBSIDIAIRE)Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Novaxia, in solidum avec Me [W] et la société KL Associés, ainsi que les sociétés Monument et AP(HI), à payer à M. [C] les sommes de 50.246 euros au titre du trop payé sur le prix de vente et de 3.582 euros au titre du trop payé sur les frais d'acquisition ;
AUX MOTIFS QUE « M. [C] aurait dû devenir propriétaire d'un appartement d'une surface pondérée de 58,5 m², sur deux niveaux, comprenant une terrasse privative. En réalité, la surface de son appartement n'est que de 40 m², sur un niveau, et, à l'étage supérieur, il n'est propriétaire que d'une partie de combles, non aménageable. M. [C] ayant payé un prix d'achat de 158.886 ? et des frais d'acquisition de 11.329,77 ?, il est fondé à réclamer, en réparation de son préjudice : la somme de 158.886 x (58,5 - 40) / 58,5, soit 50.246 ? au titre du trop-payé sur le prix de vente, la somme de 11.329,77 x (58,5 - 40) / 58,5, soit 3.582 ? au titre du trop-payé sur les frais d'acquisition. (?) Les sommes allouées à M. [C] au titre du trop-payé sur le prix et les frais d'acquisition indemnisent le préjudice résultant de la perte de surface du bien. Dès lors, M. [C] sera replacé dans la situation du propriétaire d'un bien n'ayant que 40 m2 de surface pondérée » ;
ALORS QUE les sommes qu'un vendeur est amené à restituer à l'acquéreur afin de ramener le prix de la vente au montant qu'il aurait dû normalement percevoir, conséquence de l'engagement librement souscrit par les parties, ne constituent pas un préjudice indemnisable et ne sauraient, sous couvert d'indemnisation, être mises à la charge d'un tiers ; qu'en l'espèce, en condamnant la société Novaxia avec la venderesse, tenue in solidum de la créance de restitution fixée à son passif, à indemniser M. [C] de la « perte de surface de (son) bien » en raison de l'impossibilité de réaliser les travaux prévus, à hauteur du « trop payé sur le prix et les frais d'acquisition » égal à la multiplication du prix et des frais d'acquisition par la différence entre le nombre de mètres carrés contractuellement prévus et la surface réelle du lot, tandis que la liquidation judiciaire de la venderesse ne suffisait pas à établir l'impossibilité certaine d'obtenir d'elle la restitution de cette fraction du prix de vente et des frais d'acquisition, la Cour d'appel qui, sous couvert d'indemnisation, a condamné la société Novaxia à restituer à l'acquéreur une fraction du prix de vente et des frais d'acquisition qu'il avait indument versée à la venderesse, a violé l'article 1382, devenu 1240, du Code civil.
QUATRIEME ET
DERNIER MOYEN DE CASSATION :
(SUBSIDIAIRE)Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Novaxia, in solidum avec les sociétés Monument et AP(HI), M. [W] et la société KL Associés, la société Interactive Entertainment représentée par son liquidateur judiciaire étant également tenue in solidum, à payer à M. [C] la somme principale de 40.716 euros au titre de la perte de chance de percevoir des loyers, in solidum avec l'ASL ;
AUX MOTIFS QUE « du fait du non-achèvement des travaux, M. [C] n'a pas pu louer son appartement à compter du 1er janvier 2012, date prévue pour la livraison. Toutefois, toute location comporte un aléa tenant notamment à la solvabilité du locataire. Le préjudice de M. [C] s'analyse par conséquent en une perte de chance de percevoir les loyers, que la cour estime à 90% et qui est imputable à l'ASL. Le loyer escompté était de 761 ? par mois pour 58,5 m², soit 520 ? par mois pour 40 m². Le préjudice de M. [C], à la date du présent arrêt, est de 90% x 520 x 87 = 40.716 ?, somme que l'ASL devra lui payer à titre de dommages et intérêts ; (?) Depuis le 1er janvier 2012, M. [C] n'a pu louer son bien, en raison de l'inachèvement des travaux. Cette situation est la conséquence de l'impossibilité de réaliser les travaux prévus initialement. En effet, si les travaux n'ont pas été achevés par l'ASL, c'est parce que M. [C] ne lui a versé que la somme de 112 000 euros sur le prix des travaux évalués à 163 800 euros, ce qu'il était fondé à faire dès lors que ce prix avait été fixé en fonction d'un coût de 2.800 ? le m² et que la surface de ses lots s'était trouvée réduite de 58,5 à 40 m². En conséquence, M. [C] a subi du 1er janvier 2012 jusqu'à la date du présent arrêt une perte de chance, que la cour estime à 90%, de percevoir des loyers, soit 90% x 520 x 87 = 40.716 ?. La société Monument, la société Novaxia, la société AP(HI), Me [W] et la SCP Etude KL associés seront condamnées à payer à M. [C] ladite somme de 40.716 ?, in solidum avec l'ASL » ;
ALORS QU'une faute ne peut être retenue comme cause d'un préjudice que s'il est démontré que, sans elle, il ne se serait pas produit ; qu'en l'espèce, en condamnant la société Novaxia à indemniser M. [C] de la perte d'une chance d'avoir loué l'appartement à compter du 1er janvier 2012, date programmée pour sa livraison, tandis qu'elle avait constaté que l'inachèvement des travaux résultait du refus de l'ASL d'en poursuivre la rénovation, faute pour M. [C] d'avoir répondu à ses derniers appels de fonds, de sorte que la faute imputée à la société Novaxia, à qui il était reproché de s'être abstenue de vérifier la faisabilité du projet, n'était pas à l'origine de l'impossibilité de louer l'appartement, que seule devait supporter l'ASL, la Cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du Code civil. Moyens produits au pourvoi incident par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour la société Monument
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
:IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré la société Monument, responsable, in solidum avec la société Interactive Entertainment, la société Novaxia, la société AP(HI), M. [W] et la société KL Associés, du préjudice subi par M. [C], et d'avoir condamné la société Monument, in solidum avec la société Novaxia, la société AP(HI), M. [W] et la SCP KL Associés à payer à M. [C] les sommes de 50.246 ? au titre du trop-payé sur le prix de vente, de 3.582 ? au titre du trop-payé sur les frais d'acquisition, de 40.716 ? au titre de la perte de chance de percevoir des loyers, in solidum avec l'ASL, de 10.000 ? au titre du préjudice moral, in solidum avec l'ASL à concurrence de 3.000 ?, la créance de M. [C] pour les montants ci-dessus étant fixée à la liquidation judiciaire de la société Interactive Entertainment, représentée par son liquidateur judiciaire, tenue in solidum avec les susdits ;
AUX MOTIFS QUE l'agent immobilier est tenu, même à l'égard de la partie qui ne l'a pas mandaté, d'une obligation d'information quant aux caractéristiques du bien vendu ; qu'il est en outre tenu d'une obligation de garantir la véracité des informations fournies par le vendeur, dans la mesure où, en tant que professionnel, il peut aisément les vérifier ; qu'en l'espèce, la société Monument a mis sur le marché et proposé à la vente un bien présenté comme devant constituer, après travaux de réhabilitation, un appartement duplex de 58,50 m² avec terrasse dans les combles ; qu'en effet, si l'acte de vente sous seing privé du 13 octobre 2008 ne mentionnait pas un « duplex », il y était fait état de deux lots « indissociables » et d'une « terrasse à jouissance privative » ; que par ailleurs, les documents (plaquette d'information, plans, descriptif des travaux), transmis à M. [C] par la société Monument avant la vente, faisaient clairement apparaître un appartement sur deux niveaux reliés par un escalier privatif ; que si ces documents n'ont pas été annexés à l'acte de vente, ils ont été déterminants pour l'acquéreur ; que les caractéristiques du bien vendu se sont avérées inexactes, l'aménagement des combles étant interdit par le règlement d'urbanisme ; qu'il aurait suffi à la société Monument de consulter ce règlement, qui est un document publié accessible à tous, pour s'apercevoir que le bien vendu ne pourrait pas être conforme aux indications de l'acte conclu par son entremise ; qu'il importe peu que les informations erronées concernant le bien vendu aient été transmises à la société Monument par son mandant, la société Novaxia ; qu'en effet, à l'égard de l'acquéreur à qui elle a présenté le bien, la société Monument devait, dans la mesure des moyens dont elle disposait, s'assurer de la faisabilité du projet ; qu'il est en outre indifférent que la société Monument n'ait pas été le rédacteur du compromis de vente, dès lors que la vente a été conclue par son entremise et que les mentions de l'acte de vente sont conformes aux informations qu'elle avait fournies à M. [C] avant la vente ; qu'enfin, la mention du compromis de vente selon laquelle le propriétaire ne pourrait faire de travaux modifiant l'aspect extérieur de l'immeuble sans une autorisation spéciale ayant recueilli l'agrément de l'architecte départemental des monuments historiques, ne saurait valoir information donnée à l'acquéreur d'un aléa susceptible d'affecter les travaux d'aménagement de ses lots en duplex ;
ALORS QUE la société Monument faisait valoir qu'elle n'est pas un professionnel de la construction, qu'elle n'a pas été « impliquée dans la conception ou dans la faisabilité du projet (responsabilité ressortant du promoteur Novaxia et de son architecte) » et qu'elle n'est « pas un professionnel des règles d'urbanisme, comme le sont les notaires et les architectes » (concl., p. 12 § 5 et s., p. 13 § 3) ; que la cour d'appel a jugé que « la société AP(HI) est l'auteur des plans présentés à M. [C] qui faisaient apparaître la possibilité de réunir les lots n° 35 et 37 pour former un duplex » et qu'« en qualité d'architecte, il lui appartenait, encore plus qu'aux autres professionnels de l'immobilier intervenus dans l'opération, de s'assurer de la conformité du projet avec les règles d'urbanisme applicables » (arrêt, p. 14, in fine) ; que la cour d'appel a relevé que « la société Monument a mis sur le marché et proposé à la vente un bien présenté comme devant constituer, après travaux de réhabilitation, un appartement duplex de 58,5 m² avec terrasse dans les combles » et que « les caractéristiques du bien vendu se sont avérées inexactes, l'aménagement des combles étant interdit par le règlement d'urbanisme » ; qu'en jugeant « qu'il aurait suffi à la société Monument de consulter ce règlement, qui est un document publié accessible à tous, pour s'apercevoir que le bien vendu ne pourrait pas être conforme aux indications de l'acte conclu par son entremise », sans rechercher si la société Monument, qui n'est pas un professionnel de la construction, pouvait légitimement se fonder sur les documents de la société AP(HI), sans avoir à vérifier la conformité des travaux aux règles d'urbanisme, dès lors qu'ils ont été conçus par un architecte, seul tenu de s'en assurer, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
(SUBSIDIAIRE) :IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la société Monument, in solidum avec la société Novaxia, la société AP(HI), M. [W] et la SCP KL Associés, la société Interactive Entertainment représentée par son liquidateur judiciaire étant également tenue in solidum, à payer à M. [C] les sommes principales de 50.246 ? au titre du trop-payé sur le prix de vente et de 3.582 ? au titre du trop-payé sur les frais d'acquisition ;
AUX MOTIFS QUE M. [C] aurait dû devenir propriétaire d'un appartement d'une surface pondérée de 58,5 m², sur deux niveaux, comprenant une terrasse privative ; qu'en réalité, la surface de son appartement n'est que de 40 m², sur un niveau, et, à l'étage supérieur, il n'est propriétaire que d'une partie de combles, non aménageable ; que M. [C] ayant payé un prix d'achat de 158.886 ? et des frais d'acquisition de 11.329,77 ?, il est fondé à réclamer, en réparation de son préjudice : la somme de 158.886 x (58,5 - 40) / 58,5, soit 50.246 ? au titre du trop-payé sur le prix de vente, la somme de 11.329,77 x (58,5 - 40) / 58,5,soit 3.582 ? au titre du trop-payé sur les frais d'acquisition ; (?) que les sommes allouées à M. [C] au titre du trop-payé sur le prix et les frais d'acquisition indemnisent le préjudice résultant de la perte de surface du bien ; que, dès lors, M. [C] sera replacé dans la situation du propriétaire d'un bien n'ayant que 40 m2 de surface pondérée ;
ALORS QUE les sommes qu'un vendeur est amené à restituer à l'acquéreur afin de ramener le prix de la vente au montant qu'il aurait dû normalement percevoir, conséquence de l'engagement librement souscrit par les parties, ne constituent pas un préjudice indemnisable et ne sauraient, sous couvert d'indemnisation, être mises à la charge de l'agent immobilier ; qu'en l'espèce, en condamnant la société Monument avec la venderesse, tenue in solidum de la créance de restitution fixée à son passif, à indemniser M. [C] de la « perte de surface (de son) bien » en raison de l'impossibilité de réaliser les travaux prévus, à hauteur du « trop-payé sur le prix et les frais d'acquisition » égal à la multiplication du prix et des frais d'acquisition par la différence entre le nombre de mètres carrés contractuellement prévus et la surface réelle du lot, tandis que la liquidation judiciaire de la venderesse ne suffisait pas à établir l'impossibilité certaine d'obtenir d'elle la restitution de cette fraction du prix de vente et des frais d'acquisition, la cour d'appel qui, sous couvert d'indemnisation, a condamné la société Monument à restituer à l'acquéreur une fraction du prix de vente et des frais d'acquisition qu'il avait indument versée à la venderesse, a violé l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
(SUBISIDIAIRE) :IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la société Monument, in solidum avec la société Novaxia, la société AP(HI), M. [W] et la société KL Associés, la société Interactive Entertainment représentée par son liquidateur judiciaire étant également tenue in solidum, à payer à M. [C] la somme principale de 40.716 ? au titre de la perte de chance de percevoir des loyers, in solidum avec l'ASL ;
AUX MOTIFS QUE, du fait du non-achèvement des travaux, M. [C] n'a pas pu louer son appartement à compter du 1er janvier 2012, date prévue pour la livraison ; que toutefois, toute location comporte un aléa tenant notamment à la solvabilité du locataire ; que le préjudice de M. [C] s'analyse par conséquent en une perte de chance de percevoir les loyers, que la cour estime à 90% et qui est imputable à l'ASL ; que le loyer escompté était de 761 ? par mois pour 58,5 m², soit 520 ? par mois pour 40 m² ; que le préjudice de M. [C], à la date du présent arrêt, est de 90% x 520 x 87 = 40.716 ?, somme que l'ASL devra lui payer à titre de dommages et intérêts ; (?) que depuis le 1er janvier 2012, M. [C] n'a pu louer son bien, en raison de l'inachèvement des travaux ; que cette situation est la conséquence de l'impossibilité de réaliser les travaux prévus initialement ; qu'en effet, si les travaux n'ont pas été achevés par l'ASL, c'est parce que M. [C] ne lui a versé que la somme de 112 000 euros sur le prix des travaux évalués à 163 800 euros, ce qu'il était fondé à faire dès lors que ce prix avait été fixé en fonction d'un coût de 2.800 ? le m² et que la surface de ses lots s'était trouvée réduite de 58,5 à 40 m² ; qu'en conséquence, M. [C] a subi du 1er janvier 2012 jusqu'à la date du présent arrêt une perte de chance, que la cour estime à 90%, de percevoir des loyers, soit 90% x 520 x 87 = 40.716 ? ; que la société Monument, la société Novaxia, la société AP(HI), Me [W] et la SCP Etude KL associés seront condamnées à payer à M. [C] ladite somme de 40.716 ?, in solidum avec l'ASL ;
ALORS QU' une faute ne peut être retenue comme cause d'un préjudice que s'il est démontré que, sans elle, il ne se serait pas produit ; qu'en l'espèce, en condamnant la société Monument à indemniser M. [C] de la perte d'une chance d'avoir loué l'appartement à compter du 1er janvier 2012, date programmée pour sa livraison, tandis qu'elle avait constaté que l'inachèvement des travaux résultait du refus de l'ASL d'en poursuivre la rénovation, faute pour M. [C] d'avoir répondu à ses derniers appels de fonds (arrêt, p. 12, in fine, p. 16, § 2), de sorte que la faute imputée à la société Monument, à qui il était reproché de ne pas avoir consulté le règlement d'urbanisme « pour s'apercevoir que le bien vendu ne pourrait pas être conforme aux indications de l'acte conclu par son entremise » (arrêt, p. 13 § 4), n'était pas à l'origine de l'impossibilité de louer l'appartement, que seule devait supporter l'ASL, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.
