LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 24 juin 2021
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 553 F-D
Pourvois n°
F 18-17.741
R 18-18.371 JONCTION
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 24 JUIN 2021
1°/ M. [L] [G],
2°/ Mme [J] [O] épouse [G],
tous deux domiciliés [Adresse 1],
ont formé le pourvoi n° F 18-17.741 contre un arrêt rendu le 20 mars 2018 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (1re chambre A), dans le litige les opposant :
1°/ à la société Groupama Rhône-Alpes Auvergne, dont le siège est [Adresse 2],
2°/ à M. [F] [A],
3°/ à Mme [G] [T], épouse [A],
tous deux domiciliés [Adresse 3],
4°/ à M. [X] [V],
5°/ à Mme [U] [T], épouse [V],
tous deux domiciliés [Adresse 4],
6°/ à Mme [V] [L], épouse [W], domiciliée [Adresse 5], prise en qualité d'héritière de [S] [L],
7°/ à la société Eymard-Rouden-Pionnier-Chatel-Chrétien-Bosch, société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 6], anciennement dénommée SCP Salphati- Thibault-Lebeau-Rouden-Pionner,
défendeurs à la cassation.
1°/ M. [F] [A],
2°/ Mme [G] [T], épouse [A],
3°/ M. [X] [V],
4°/ Mme [U] [T], épouse [V],
5°/ Mme [V] [L], épouse [W], agissant en qualité d'héritière de [S] [L],
ont formé le pourvoi n° R 18-18.371 contre le même arrêt rendu, dans le litige les opposant :
1°/ à la société Groupama Rhône-Alpes Auvergne,
2°/ à M. [L] [G],
3°/ à Mme [J] [O], épouse [G],
4°/ à la société Eymard-Rouden-Pionnier-Chatel-Chrétien-Bosch, société civile professionnelle,
défendeurs à la cassation.
Sur le pourvoi n° F 18-17.741, M. et Mme [G], demandeurs au pourvoi, invoquent, à l'appui de leur recours, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Sur le pourvoi n° R 18-18.371, M. et Mme [G] ont formé un pourvoi incident contre le même arrêt.
Les demandeurs au pourvoi principal invoquent, à l'appui de leur recours, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Les demandeurs au pourvoi incident invoquent, à l'appui de leur recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Abgrall, conseiller, les observations de la SCP Buk Lament-Robillot, avocat de M. et Mme [G], de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de M. et Mme [A], M. et Mme [V] et Mme [L], de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la SCP Eymard- Rouden-Pionnier-Chatel-Chrétien-Bosch, de la SCP Didier et Pinet, avocat de la société Groupama Rhône-Alpes Auvergne, après débats en l'audience publique du 26 mai 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Abgrall, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Jonction
1. En raison de leur connexité, les pourvois n° F 18-17.741 et R 18.18.371 sont joints.
Désistement partiel
2. Il est donné acte à M. et Mme [G] du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. et Mme [A], M. et Mme [V] et Mme [V] [L], prise en sa qualité d'héritière de [S] [L].
3. Il est donné acte à M. [A] et à M. [V] du désistement de leur pourvoi R 18.18.371.
Faits et procédure
4. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 20 mars 2018), par acte authentique du 10 février 1994 reçu par M. [P], notaire, M. et Mme [G] ont acquis de Mmes [G] et [U] [T] et [S] [Y], épouse [L], aux droits de laquelle se trouve Mme [L] (les consorts [T]), deux parcelles cadastrées section H n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2], ainsi que la propriété bâtie située sur l'emprise de cette seconde parcelle, qu'ils ont rénovée et agrandie.
5. Le 17 novembre 2002, la parcelle mitoyenne, cadastrée section H n° [Cadastre 3], après avoir été déclarée vacante et sans maître, a été vendue aux enchères publiques à M. [U].
6. Après l'introduction par celui-ci d'une action en bornage des parcelles H n° [Cadastre 3] et [Cadastre 2] révélant que la propriété bâtie de M. et Mme [G] était implantée sur la parcelle H n° [Cadastre 3], un arrêt du 5 mars 2013 a dit M. [U] propriétaire de la parcelle H n° [Cadastre 3] dans les limites du bornage, ordonné l'expulsion de M. et Mme [G] de la propriété bâtie sur cette parcelle et les a condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation de 200 euros par mois jusqu'à la libération des lieux.
7. Par actes des 4 et 18 mars 2011, les acquéreurs ont assigné en dommages-intérêts les vendeurs, la société civile professionnelle Salphati-Thibaut-Lebeau-Rouden-Pionnier, devenue la société civile professionnelle Eymard-Rouden-Pionnier-Chatel-Chrétien-Bosch, titulaire de l'office notarial de Cuers (la SCP notariale), venant aux droits de M. [P], et la société Groupama Rhône-Alpes Auvergne (la société Groupama), en sa qualité d'assureur de l'agence immobilière cuersoise qui leur avait présenté le bien immobilier litigieux à la vente. Les vendeurs ont sollicité la garantie de la SCP notariale et de la société Groupama.
Examen des moyens
Sur les moyens du pourvoi n° F 18-17.741 et les moyens du pourvoi principal n° R 18-18.371, ci-après annexés
La première chambre civile de la Cour de cassation a délibéré sur ces moyens, sur l'avis de M. Chaumont, avocat général, et après débats à l'audience publique du 19 janvier 2021, où étaient présents Mme Batut, président, M. Mornet, conseiller rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, Mme Berthomier, greffier de chambre.
8. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le moyen unique du pourvoi incident n° R 18-18.371
Enoncé du moyen
9. M. et Mme [G] font grief à l'arrêt de limiter à la somme de 455 600 euros le montant dû par les consorts [T] à titre de dommages-intérêts, alors « que l'acquéreur évincé qui a droit à la réparation de tout le préjudice causé par l'inexécution du contrat a droit, à ce titre, au remboursement des taxes qu'il a indûment réglées, peu important que ces dernières n'entrent pas dans la catégorie des réparations et améliorations utiles pour la chose vendue ; qu'en énonçant, pour juger que le paiement par les époux [G], de 1994 à 2014, de la taxe foncière ne pouvait donner lieu à remboursement, que celle-ci ne constitue pas une dépense entrant dans
la catégorie des réparations et améliorations utiles pour la chose vendue telles que prévues par l'article 1634 du code civil, la cour d'appel qui a ainsi refusé de réparer l'entier préjudice invoqué par les époux [G] a violé les articles 1630, 1634 et 1382 du code civil. »
Réponse de la Cour
10. La cour d'appel, qui a relevé que M. et Mme [G] avaient acquitté la taxe foncière due pour les années 1994 à 2014, alors en leur qualité de propriétaires de la villa, a, par là -même, écarté l'existence de tout préjudice.
11. Elle en a exactement déduit que le paiement de cette taxe ne pouvait donner lieu à un remboursement par les vendeurs.
12. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE les pourvois ;
Condamne M. et Mme [G] aux dépens des pourvois ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre juin deux mille vingt et un.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi n° F 18-17.741 par la SCP Buk Lament-Robillot, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [G]
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Les époux [G] font grief à l'arrêt attaqué de les avoir déboutés de toutes leurs demandes contre la SCP Eymard Rouden-Pionnier-Chatel-Chrétien-
Bosh, venant aux droits de la SCP Salphati-Thibault-Lebeau-Rouden- Pionnier ;
AUX MOTIFS QUE les époux [G] soutiennent que le notaire avait l'obligation, au titre de son devoir de conseil et d'information en amont de l'acte, de souligner l'intérêt d'un bornage ; que la parcelle H [Cadastre 1] et la parcelle H [Cadastre 2] bâtie que vendaient les consorts [T] n'en avaient jamais fait l'objet ; que le notaire n'a pas visé l'absence de bornage ni même évoqué les conséquences d'une telle absence ; que sans la faute du notaire, les époux à l'évidence n'auraient pas acquis de la parcelle en nature de bois inconstructible et le litige conduisant, après 22 ans, à leur expulsion eût été évité ; que le bornage de parcelles n'est qu'une faculté ; qu'il n'est à conseiller que lorsqu'il existe une difficulté ou un soupçon de difficulté ; que les documents d'urbanisme annexés par le notaire à l'acte de vente litigieux du 10 février 1994 n'en faisaient apparaître aucune ; que le titre de propriété de M. [P] [T] attestait que ce dernier avait acquis la parcelle H [Cadastre 1] et la parcelle H [Cadastre 2] en [Cadastre 4] ; que le permis de construire du 9 septembre 1976 lui avait été délivré sur la parcelle H [Cadastre 2] ; que le certificat de conformité de la construction délivré par la DDE le 1er septembre 1980 visait la parcelle H [Cadastre 2] ; qu'il en allait de même de la fiche cadastrale datant de 1992 laquelle mentionnait la présence de la maison sur la parcelle section H [Cadastre 2] lieudit [Adresse 7], d'une contenance totale de 3 ha 46 a et 90 centiares ; que l'acte de vente dressé par le notaire vise exactement la même superficie que cette fiche ; que l'annexion de cette fiche n'aurait donc révélé aucune difficulté ; que si sur l'extrait cadastral transmis par la commune de [Localité 1] le 11 juillet 2000 au service des domaines, la maison des époux [G] (en réalité un minuscule carré en pointillés) apparaît sur la parcelle voisine n° [Cadastre 3], cet extrait est postérieur à la vente litigieuse ; qu'au moment de la vente rien ne permettait au notaire de suspecter le fait que la construction objet la vente était édifiée sur le terrain d'autrui et qu'il y avait une difficulté d'importance relative au droit de propriété des consorts [T] vendeurs ; que le notaire ne disposait ainsi d'aucun élément devant le conduire à soupçonner le caractère erroné des renseignements administratifs dont il disposait ; que par ailleurs il n'existait aucun litige justifiant un bornage avec le voisin, la propriété voisine étant alors vacante ; que le jugement en ce qu'il a dit que le notaire avait manqué à son devoir d'information et de conseil et d'assurer l'efficacité de son acte doit donc être réformé ;
1°) ALORS QUE le notaire, tenu de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il instrumente, doit vérifier l'étendue du droit de propriété du vendeur ; qu'en se bornant, pour écarter la responsabilité du notaire, à énoncer que les documents d'urbanisme annexés à l'acte de vente, comme la fiche cadastrale datant de 1992, ne faisaient apparaître aucune difficulté et que l'extrait cadastral transmis par la commune de [Localité 1] le 11 juillet 2000 au service des domaines, faisant apparaître la maison des époux [G] sur la parcelle voisine H n° [Cadastre 3], était postérieur à la vente, sans par ailleurs rechercher, comme il le lui était demandé, si la circonstance que le notaire s'était abstenu, au moment de la vente, de procéder à des vérifications suffisantes relatives au droit de propriété des vendeurs, en prenant lui-même connaissance, auprès du service du cadastre, des différents extraits cadastraux qui lui auraient permis de s'apercevoir du défaut d'implantation de la maison vendue sur la parcelle H n° [Cadastre 2], n'était pas de nature à engager sa responsabilité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige ;
2°) ALORS QUE le notaire, tenu d'assurer la validité et l'efficacité des actes qu'il instrumente, se doit de porter à la connaissance de ses clients toutes les circonstances qui peuvent compromettre cette efficacité, notamment le risque pouvant résulter à l'avenir d'une absence de bornage entre des propriétés contiguës et l'intérêt d'y procéder ; que la cour en se fondant, pour écarter la responsabilité du notaire, sur les circonstances inopérantes selon lesquelles le bornage n'était pas obligatoire et il n'existait pas de difficulté apparente, lors de la vente, relative au droit de propriété des vendeurs, lesquelles n'étaient pourtant pas de nature à dispenser le notaire de l'obligation d'information lui incombant et, partant, à exclure sa responsabilité, a violé l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Les époux [G] font grief à l'arrêt attaqué de les avoir déboutés de toutes leurs demandes contre la société Groupama Rhone Alpes-Auvergne ;
AUX MOTIFS QU'il en va de même en ce que le premier juge a écarté la responsabilité professionnelle de l'agence immobilière Cuersoise ; qu'en effet l'agent immobilier n'a pas davantage que le notaire l'obligation de conseiller systématiquement un bornage ni d'informer les acquéreurs sur les risques qu'ils prendraient d'acquérir des parcelles en l'absence de bornage ;
1°) ALORS QUE l'agent immobilier, qui prête son concours à la rédaction d'un acte, après avoir été mandaté par l'une des parties, est tenu de s'assurer que toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention se trouvent réunies, même à l'égard de l'autre partie qui ne l'a pas mandaté ; qu'en se bornant, pour écarter la responsabilité de l'agent immobilier, à énoncer que ce dernier n'avait l'obligation ni de conseiller systématiquement un bornage ni d'informer les acquéreurs sur les risques qu'ils prendraient d'acquérir des parcelles en l'absence de bornage, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l'agence immobilière, eu égard au caractère dérisoire du prix de vente affiché en 1994, de nature à éveiller des soupçons sur l'existence d'une difficulté, n'avait pas commis une faute en s'abstenant de vérifier l'étendue du droit de propriété du vendeur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civile, dans sa rédaction applicable au litige ;
2°/ ALORS QUE l'agent immobilier, qui doit donner aux acquéreurs une information complète et loyale relative à l'opération conclue par ses soins, est tenu d'informer l'ensemble des parties de toutes les caractéristiques du bien vendu, notamment le risque pouvant résulter à l'avenir d'une absence de bornage entre des propriétés contiguës et l'intérêt d'y procéder ; que la cour d'appel en énonçant, pour écarter la responsabilité de l'agent immobilier, que ce dernier n'avait l'obligation ni de conseiller systématiquement un bornage ni d'informer les acquéreurs sur les risques qu'ils prendraient d'acquérir des parcelles en l'absence de bornage, a violé l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige.
Moyens produits au pourvoi principal n° R 18-18.371 par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour Mme [A], [V] et [L]
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, D'AVOIR condamné in solidum Madame [T] épouse [A], Madame [T] épouse [V] et Madame [L] à payer aux époux [G] ensemble la somme de 455.600 ? à titre de dommages-intérêts, toutes causes de préjudices confondues ;
AUX MOTIFS QUE en application de l'article 1630 du code civil, les époux [G], acquéreurs évincés, ont droit à la réparation de tout le préjudice causé par l'inexécution du contrat et d'abord la restitution du prix du bien dont ils ont été évincés, à savoir le prix de la maison, lequel doit être estimé, en application des dispositions combinées des articles 1626, 1630 et 1633, à hauteur de sa valeur au temps de l'éviction ; que, pour le préjudice résultant de la perte de la maison, les époux [G] demandent la somme de 640.000 ? ; que les consorts [T], vendeurs, répondent que si les époux [G] venaient à réclamer au tiers revendiquant, M. [U], le remboursement des frais de matériaux et du coût de la main-d'oeuvre ou de la valeur dont le fonds a été augmenté en application de l'article 555 du code civil, il n'y aurait plus d'enrichissement sans cause de Monsieur [U] lequel a indiqué s'être ravisé et ne plus réclamer de frais de démolition aux époux [G], ce qui aurait une incidence sur l'indemnisation qu'ils doivent aux acquéreurs ; que toutefois il ne ressort d'aucun élément que les époux [G] auraient reçu ou puissent recevoir quelque indemnisation de la part de Monsieur [U] ; qu'à l'opposé, ces époux évincés indiquent dans leurs écritures, sans être contredits, que si ce dernier a finalement renoncé à leur demander des frais de démolition, ils ne disposent plus d'aucun recours contre lui fondé sur l'article 555 du code civil, compte tenu des décisions définitives déjà rendues entre eux sur ce fondement ; que si Monsieur [U] va finalement conserver la propriété de la construction, sans rembourser aux époux [G] une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, ou bien le coût des matériaux et le prix de la maind'oeuvre, alors que ces derniers sont des tiers évincés de bonne foi, l'enrichissement sans cause de Monsieur [U] ne peut pas être utilement invoqué dans le cadre du présent litige opposant les époux [G] aux consorts [T] ; que le moyen doit en conséquence être écarté ; qu'il y a lieu de fixer le prix de la maison reconnue propriété de Monsieur [U] au regard de sa valeur au 5 mars 2013, date de la décision définitive d'éviction rendue par la cour d'appel de ce siège, la chose vendue ayant augmenté de valeur à l'époque de l'éviction par rapport au prix de vente de 1994 ; que les estimations des agences immobilières produites par les époux [G] ne correspondent pas au véritable prix de la maison puisque les estimations incluent non seulement la maison, mais aussi la superficie totale de la parcelle de plus de 4 ha, même inconstructible, dont les époux demeurent propriétaires ; que la propriété a été acquise en 1994 pour la somme de 390.000 Fr., soit 59.600 ? ; que la maison est une villa de type Phoenix de 150 m2 environ et, d'après les clichés photographiques versés aux débats, il s'agit d'une villa sans cachet, sans vue particulière et sans piscine, dans un paysage de bois dépourvu d'agrément notable, que la cour estime, sans qu'il soit nécessaire de recourir à une mesure d'expertise, au demeurant non réclamée par les consorts [T], être d'une valeur de 2.200 ? seulement le mètre carré, soit une valeur de la villa s'élevant au total à 330.000 ? ; que les acquéreurs sollicitent ensuite la condamnation des vendeurs in solidum à leur verser les sommes suivantes : - 17.000 ? au titre de l'indemnité d'occupation, - 94.352,43 ? au titre des frais de justice, - 200.000 ? au titre de leur préjudice moral, - 7.012, 65 ? pour les dépenses afférentes à l'acquisition du bien immobilier et 15.337 ? au titre des dépenses liées au paiement des taxes foncières de 1996 à 2014 ; qu'il convient en premier lieu de relever que l'augmentation en cause d'appel des quantum réclamés ne correspond pas à des prétentions nouvelles au sens de l'article 564 du code de procédure civile, s'agissant de demandes qui ne sont que l'accessoire, la conséquence ou le complément des prétentions qui ont été soumises au premier juge au sens de l'article 566 du code de procédure civile ; qu'en ce qui concerne la taxe foncière due pour les années 1994 à 2014, il s'agit de dépenses qui n'entrent pas dans la catégorie des réparations et améliorations utiles pour la chose vendue telles que prévues par l'article 1634 du code civil, de sorte que le paiement de cette taxe ne peut donner lieu à remboursement par les vendeurs aux époux [G] qui l'ont acquittée en ce temps en qualité de propriétaires de la villa ; que les époux [G] ont été condamnés par arrêt du 5 mars 2013 à payer une indemnité d'occupation à Monsieur [U] ; qu'ils sont bien fondés à en réclamer le remboursement à leurs vendeurs sur le fondement de l'article 1630 du code civil dès lors qu'il s'agit d'acquéreurs évincés de bonne foi ; qu'il doit cependant être observé que Monsieur et Madame [G] n'ont quitté les lieux que le 27 mars 2017 ; qu'ils savaient pourtant, depuis l'arrêt du 14 septembre 2010 de la Cour de cassation qui a rejeté leur pourvoi contre l'arrêt confirmatif de la cour d'Aix-en-Provence du 15 juin 2009, que leur maison est implantée sur la parcelle d'autrui ; que depuis que la démolition a été ordonnée sous astreinte par l'arrêt de la cour de ce siège, le 17 décembre 2015, leur maintien dans les lieux n'est pas de bonne foi et ne saurait donner lieu à une indemnisation par les vendeurs ; qu'en conséquence pour la période allant du 15 juin 2009 jusqu'au 15 décembre 2015, soit 78 mois, il sera fait droit à leur demande à hauteur de la somme de 15.600 ? (78 x 200 ? par mois) ; qu'enfin, s'agissant des frais de la vente, que les époux [G] demeurant propriétaires du terrain, ceux-ci n'ont pas été inutilement payés ; que le tribunal a encore fait une juste appréciation du montant des frais et honoraires de multiples procédures que les époux [G] ont dû exposer pour résister à l'action de Monsieur [U] à hauteur de 70.000 ? retenus, ainsi que du préjudice moral important subi par les acquéreurs évincés en leur accordant chacun la somme de 20.000 ? de ce chef ; qu'il s'ensuite la réformation, sur le quantum, du jugement déféré, et qu'il y a lieu d'allouer aux consorts [G] la somme totale de 455.600 ? (330.000 ? + 15.600 + 70.000 + 40.000) à titre de dommages et intérêts (arrêt attaqué, p. 8-10) ;
1°) ALORS QUE l'action en garantie d'éviction d'un acquéreur contre son vendeur est complémentaire de l'action qu'il peut exercer contre le propriétaire du fonds qui a conservé la construction dont il a été évincé ; que le montant qui lui est dû par le vendeur au titre de la garantie d'éviction doit être diminué du montant dont le propriétaire du fonds lui est redevable ; qu'au cas présent, la cour d'appel a relevé que Monsieur [U] allait conserver la propriété de la construction établie sur son fonds par les époux [G], tiers évincés de bonne foi (arrêt attaqué, p. 8 dernier §), ce dont il résultait que celui-ci était redevable à l'égard de ces derniers d'une indemnité égale soit à la somme dont le fonds a augmenté de valeur, soit au coût des matériaux et au prix de la main d'oeuvre ; que la cour a néanmoins refusé de tenir compte de cette indemnité pour diminuer d'autant le montant dû par les consorts [T]-[L] (vendeurs) au titre de la garantie d'éviction, en considérant qu'il ne ressortait d'aucun élément que les époux [G] auraient reçu ou pu recevoir quelque indemnisation de la part de Monsieur [U] (arrêt attaqué, p. 8 avant dernier §); qu'en statuant ainsi, cependant que l'indemnisation par les vendeurs de l'intégralité de la valeur de la construction procurait aux acquéreurs évincés un enrichissement injustifié dans la mesure où ces derniers pouvaient prétendre également à une indemnité de la part du propriétaire du fonds ayant conservé leur construction, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé les articles 1626, 1630, 1637 et 555, alinéa 3, du code civil ;
2°) ALORS QUE l'autorité de la chose jugée attachée à une décision ne peut être opposée à une action fondée sur un élément nouveau ; qu'au cas présent, pour refuser de tenir compte de l'indemnité due aux époux [G] par le propriétaire du fonds ayant pourtant conservé leur construction, la cour d'appel a relevé que si celui-ci avait finalement renoncé à leur demander des frais de démolition, les acquéreurs évincés ne disposaient plus d'aucun recours contre lui fondé sur l'article 555 du code civil, compte tenu des décisions définitives déjà rendues entre eux sur ce fondement (arrêt attaqué, p. 8 avant dernier §) ; qu'en ne recherchant pas si la décision de Monsieur [U] de conserver la construction des époux [G] n'était pas postérieure aux décisions définitives par lesquelles il avait opté pour la démolition de la construction, de sorte qu'il s'agissait d'un élément nouveau pouvant être invoqué par les acquéreurs évincés pour lui réclamer une indemnisation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 555, alinéa 3, du code civil ensemble l'article 1351, devenu 1355, du code civil ;
3°) ALORS QUE celui qui bénéficie d'un enrichissement injustifié au détriment d'autrui doit, à celui qui s'en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l'enrichissement et de l'appauvrissement ; qu'au cas présent, à supposer même que l'article 555 du code civil était inapplicable, l'enrichissement injustifié du propriétaire du fonds ayant conservé la construction des époux [G] ne pouvait que diminuer le montant de l'indemnité que ces derniers réclamaient aux vendeurs au titre de la garantie d'éviction ; qu'en estimant néanmoins que l'enrichissement sans cause de Monsieur [U] ne pouvait être utilement invoqué dans le cadre du présent litige opposant les époux [G] aux consorts [T]-[L], la cour d'appel a violé les articles 1626, 1630 et 1637 du code civil ensemble le principe selon lequel nul ne peut s'enrichir au détriment d'autrui, aujourd'hui codifié aux articles 1303 et suivants du code civil, et l'article 1371 du code civil dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué, D'AVOIR débouté Madame [T] épouse [A], Madame [T] épouse [V] et Madame [L] de leurs demandes en garantie dirigées contre la SCP Eymard- Rouden-Pionnier-Chatel-Chretien-Bosch venant aux droits de la SCP Salphati-Thibault-Lebeau-Rouden-Pionnier et la société Groupama Rhône-Alpes Auvergne ;
SANS MOTIFS
ALORS QUE tout jugement doit être motivé ; que l'arrêt infirmatif attaqué a débouté les consorts [T]-[L] de leurs demandes en garantie dirigées contre le notaire, la SCP Eymard Rouden Pionnier Chatel Chretien Bosch venant aux droits de la SCP Salphati Thibault Lebeau Rouden Pionnier, et contre l'assureur de l'agence immobilière La Cuersoise, la société Groupama Rhônes Alpes-Auvergne ; qu'en statuant ainsi, sans formuler le moindre motif à l'appui de sa décision, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué, D'AVOIR débouté Madame [T] épouse [A], Madame [T] épouse [V] et Madame [L] de leurs demandes en garantie dirigées contre la SCP Eymard- Rouden-Pionnier-Chatel-Chretien-Bosch venant aux droits de la SCP Salphati-Thibault-Lebeau-Rouden-Pionnier et la société Groupama Rhône-Alpes Auvergne ;
AUX MOTIFS QUE les époux [G] soutiennent que le notaire avait l'obligation, au titre de son devoir de conseil et d'information en amont de l'acte, de souligner l'intérêt d'un bornage ; que la parcelle H [Cadastre 1] et la parcelle H [Cadastre 2] bâtie que vendaient les consorts [T] n'en avaient jamais fait l'objet ; que le notaire n'a pas visé l'absence de bornage ni même évoqué les conséquences d'une telle absence ; que sans la faute du notaire, les époux à l'évidence n'auraient pas acquis de la parcelle en nature de bois inconstructible et le litige conduisant, après 22 ans, à leur expulsion eût été évité ; que le bornage de parcelles n'est qu'une faculté ; qu'il n'est à conseiller que lorsqu'il existe une difficulté ou un soupçon de difficulté ; que les documents d'urbanisme annexés par le notaire à l'acte de vente litigieux du 10 février 1994 n'en faisaient apparaître aucune ; que le titre de propriété de M. [P] [T] attestait que ce dernier avait acquis la parcelle H [Cadastre 1] et la parcelle H [Cadastre 2] en [Cadastre 4] ; que le permis de construire du 9 septembre 1976 lui avait été délivré sur la parcelle H [Cadastre 2] ; que le certificat de conformité de la construction délivré par la DDE le 1er septembre 1980 visait la parcelle H [Cadastre 2] ; qu'il en allait de même de la fiche cadastrale datant de 1992 laquelle mentionnait la présence de la maison sur la parcelle section H [Cadastre 2] lieudit [Adresse 7], d'une contenance totale de 3 ha 46 a et 90 centiares ;
que l'acte de vente dressé par le notaire vise exactement la même superficie que cette fiche ; que l'annexion de cette fiche n'aurait donc révélé aucune difficulté ; que si sur l'extrait cadastral transmis par la commune de [Localité 1] le 11 juillet 2000 au service des domaines, la maison des époux [G] (en réalité un minuscule carré en pointillés) apparaît sur la parcelle voisine n° [Cadastre 3], cet extrait est postérieur à la vente litigieuse ; qu'au moment de la vente rien ne permettait au notaire de suspecter le fait que la construction objet de la vente était édifiée sur le terrain d'autrui et qu'il y avait une difficulté d'importance relative au droit de propriété des consorts [T] vendeurs ; que le notaire ne disposait ainsi d'aucun élément devant le conduire à soupçonner le caractère erroné des renseignements administratifs dont il disposait ; que par ailleurs il n'existait aucun litige justifiant un bornage avec le voisin, la propriété voisine étant alors vacante ; que le jugement en ce qu'il a dit que le notaire avait manqué à son devoir d'information et de conseil et d'assurer l'efficacité de son acte doit donc être réformé ; qu'il en va de même en ce que le premier juge a écarté la responsabilité professionnelle de l'agence immobilière Cuersoise ; qu'en effet l'agent immobilier n'a pas davantage que le notaire l'obligation de conseiller systématiquement un bornage ni d'informer les acquéreurs sur les risques qu'ils prendraient d'acquérir des parcelles en l'absence de bornage ; qu'en définitive, il y a lieu de réformer partiellement le jugement entrepris comme il est dit au dispositif (arrêt attaqué, p. 10) ;
1°) ALORS QUE le notaire, tenu de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il dresse, doit vérifier, par toutes investigations utiles, l'étendue du droit de propriété du vendeur ; qu'au cas présent, pour écarter la responsabilité du notaire, la cour d'appel a considéré que les documents d'urbanisme sur lesquels il s'était fondé pour établir l'acte de vente du 10 février 1994 ne faisaient pas apparaître de difficultés, que la fiche cadastrale de 1992 qui mentionnait la présence de la maison sur la parcelle n° [Cadastre 2] n'aurait révélé aucune difficulté et que l'extrait cadastral transmis le 11 juillet 2000 indiquant la maison des époux [G] sur la parcelle voisine n° [Cadastre 3] était postérieur à la vente litigieuse (arrêt attaqué, p. 10 § 4-6) ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée par les exposants, si le défaut d'examen du cadastre par le notaire au moment où il a dressé l'acte de vente, examen qui lui aurait permis de constater que la maison des époux [G] se trouvait sur la parcelle voisine n° [Cadastre 3] comme le confirmait l'extrait cadastral transmis en 2000, ne constituait pas une faute du notaire de nature à engager sa responsabilité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016;
2°) ALORS QUE le notaire, tenu de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il dresse, doit éclairer les parties sur leur portée, leurs effets et leurs risques ; qu'en vertu de ce devoir de conseil et d'information, il doit notamment prévenir les parties du risque pouvant résulter de l'absence de bornage entre des propriétés contiguës et de l'intérêt d'y procéder ; qu'au cas présent, pour écarter la responsabilité du notaire, la cour d'appel a retenu que le bornage de parcelles n'était qu'une faculté et qu'il n'existait pas, au moment de la vente, de difficulté apparente relative au droit de propriété des vendeurs ; qu'en statuant ainsi, cependant qu'il incombait au notaire d'informer les vendeurs que les parcelles vendues n'avaient jamais fait l'objet d'un bornage et de les prévenir des conséquences de cette absence, la cour d'appel, qui a jugé par des motifs inopérants dès lors qu'ils ne suffisaient pas à exclure la responsabilité du notaire, a violé l'article 1382 du code civil dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 ;
3°) ALORS QUE l'agent immobilier, professionnel de l'immobilier, est soumis à un devoir de conseil et d'information à l'égard de la personne qui lui a confié la mission de vendre son bien et doit, à cet égard, procéder à certaines vérifications et éclairer celle-ci sur la portée, les effets et les risques de l'opération ; qu'en vertu de ce devoir de conseil et d'information, il doit notamment prévenir son client du risque pouvant résulter de l'absence de bornage entre des propriétés contiguës et de l'intérêt d'y procéder ; qu'au cas présent, pour écarter la responsabilité de l'agence immobilière, la cour d'appel a retenu que celle-ci n'avait pas l'obligation de conseiller systématiquement un bornage ni d'informer les acquéreurs sur les risques qu'ils prendraient d'acquérir des parcelles en l'absence de bornage ; qu'en statuant ainsi, cependant qu'il incombait à l'agence immobilière d'informer ses clients que les parcelles vendues n'avaient jamais fait l'objet d'un bornage et de les prévenir des conséquences de cette absence, la cour d'appel, qui a jugé par des motifs inopérants dès lors qu'ils ne suffisaient pas à exclure la responsabilité de l'agence immobilière à l'égard des vendeurs, a violé l'article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016. Moyen produit au pourvoi incident n° R 18-18.371 par la SCP Buk Lament-Robillot, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [G].
Les époux [G] font grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir limité à la somme de 455 600 euros le montant dû par les consorts [T] à titre de dommages-intérêts, toutes causes de préjudices confondues ;
AUX MOTIFS QUE, sur la réparation des préjudices, en application de l'article 1630 du code civil, les époux [G], acquéreurs évincés, ont droit à la réparation de tout le préjudice causé par l'inexécution du contrat et d'abord la restitution du prix du bien dont ils ont été évincés, à savoir le prix de la maison, lequel doit être estimé, en application des dispositions combinées des articles 1626, 1630 et 1633, à hauteur de sa valeur au temps de l'éviction [?] ; qu'en ce qui concerne la taxe foncière due pour les années 1994 à 2004, il s'agit de dépenses qui n'entrent pas dans la catégorie des réparations et améliorations utiles pour la chose vendue telles que prévues par l'article 1634 du code civil, de sorte que le paiement de cette taxe ne peut donner lieu à remboursement par les vendeurs aux époux [G] qui l'ont acquittée en ce temps en qualité de propriétaires de la villa ;
ALORS QUE l'acquéreur évincé qui a droit à la réparation de tout le préjudice causé par l'inexécution du contrat a droit, à ce titre, au remboursement des taxes qu'il a indûment réglées, peu important que ces dernières n'entrent pas dans la catégorie des réparations et améliorations utiles pour la chose vendue ; qu'en énonçant, pour juger que le paiement par les époux [G], de 1994 à 2014, de la taxe foncière ne pouvait donner lieu à remboursement, que celle-ci ne constitue pas une dépense entrant dans la catégorie des réparations et améliorations utiles pour la chose vendue telles que prévues par l'article 1634 du code civil, la cour d'appel qui a ainsi refusé de réparer l'entier préjudice invoqué par les époux [G] a violé les articles 1630, 1634 et 1382 du code civil.
