LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 8 juillet 2021
Cassation partielle
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 592 F-D
Pourvoi n° N 20-14.351
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 8 JUILLET 2021
La société SetK Real Estate, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° N 20-14.351 contre l'arrêt rendu le 2 décembre 2019 par la cour d'appel de Basse-Terre (1re chambre civile), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. [D] [W], domicilié [Adresse 2],
2°/ à M. [W] [Y], domicilié [Adresse 3],
3°/ à Mme [J] [Z], domiciliée [Adresse 4],
défendeurs à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Farrenq-Nési, conseiller, les observations de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de la société SetK Real Estate, de la SCP de Chaisemartin, Doumic-Seiller, avocat des consorts [W], après débats en l'audience publique du 8 juin 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 2 décembre 2019), MM. [D] et [Y] [W] (les consorts [W]), représentés par Mme [Z], agent immobilier, ont consenti à la société SetK Real Estate, une promesse de vente sous conditions suspensives d'un immeuble leur appartenant.
2. Prétendant que les consorts [W] refusaient d'exécuter leurs obligations, la société SetK Real Estate les a assignés, ainsi que Mme [Z], en réitération de la vente et en paiement de dommages et intérêts.
3. Les consorts [W] ont demandé la nullité du mandat de vente confié à Mme [Z] et celle de la promesse de vente.
Examen des moyens
Sur le troisième moyen et le quatrième moyen, ci-après annexés
4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Mais sur le premier moyen, pris en sa seconde branche
Enoncé du moyen
5. La société SetK Real Estate fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevable sa demande au titre de la perte de chance, alors « que, avant de déclarer une demande irrecevable comme nouvelle en cause d'appel, les juges sont tenus de vérifier, au besoin d'office, si la demande ne constitue pas l'accessoire, la conséquence ou le complément de celles formulées en première instance ; qu'en déclarant irrecevable la demande nouvelle de la société SetK Real Estate visant à obtenir l'indemnisation d'une perte de chance au motif que cette prétention n'avait pas été formulée en première instance, sans s'interroger sur le point de savoir si cette demande ne constituait pas l'accessoire, la conséquence ou le complément des demandes indemnitaires formulées en première instance, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 564 et 566 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
Vu les articles 564 et 566 du code de procédure civile :
6. Il résulte de ces textes qu'une cour d'appel, saisie d'une fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité, devant elle, de prétentions nouvelles ou la relevant d'office, est tenue de l'examiner au regard des exceptions prévues aux articles 564 à 567 du code de procédure civile.
7. Pour déclarer la demande de la société SetK Real Estate en indemnisation d'une perte de chance irrecevable en application des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile, l'arrêt retient que cette prétention n'a pas été formulée en première instance.
8. En se déterminant ainsi, sans rechercher, d'office, si la prétention nouvelle de la société SetK Real Estate n'était pas l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire de la défense opposée ou des demandes présentées devant les premiers juges, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
Et sur le deuxième moyen, pris en sa seconde branche
Enoncé du moyen
9. La société SetK Real Estate fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevables ses demandes contre Mme [Z] au titre des frais de remise en état et de travaux, de la clause pénale, du préjudice moral et de l'enrichissement sans cause, alors « que, avant de déclarer une demande irrecevable comme nouvelle en cause d'appel, les juges sont tenus de vérifier, au besoin d'office, si la demande ne constitue pas l'accessoire, la conséquence ou le complément de celles formulées en première instance ; qu'en déclarant irrecevables les demandes nouvelles de la société SetK Real Estate visant à obtenir l'indemnisation de ses préjudices et d'un enrichissement sans cause par Mme [Z] au motif que ces prétentions n'aaient pas été formulées à son encontre en première instance, sans s'interroger sur le point de savoir si ces demandes ne constituaient pas l'accessoire, la conséquence ou le complément des demandes indemnitaires formulées en première instance à l'encontre des autres parties à l'instance, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 564 et 566 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
Vu les articles 564 et 566 du code de procédure civile :
10. Il résulte de ces textes qu'une cour d'appel, saisie d'une fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité, devant elle, de prétentions nouvelles ou la relevant d'office, est tenue de l'examiner au regard des exceptions prévues aux articles 564 à 567 du code de procédure civile.
11. Pour déclarer les demandes en indemnisation de la société SetK Real Estate irrecevables en application des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile, l'arrêt retient que ces prétentions n'ont pas été formulées en première instance.
12. En se déterminant ainsi, sans rechercher, d'office, si les prétentions nouvelles de la société SetK Real Estate n'étaient pas l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire de la défense opposée ou des demandes présentées devant les premiers juges, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déclare irrecevables à l'endroit de Mme [Z], les demandes faites par la société SetK Real Estate au titre des frais de remise en état et de travaux, de la clause pénale, du préjudice moral et de l'enrichissement sans cause et irrecevable la demande de la société SetK Real Estate au titre de la perte de chance, l'arrêt rendu le 2 décembre 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Basse-Terre ;
Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Basse-terre autrement composée ;
Condamne la société SetK Real Estate aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juillet deux mille vingt et un.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la société SetK Real Estate
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevable la demande formulée par la société SetK REAL ESTATE au titre de la perte de chance ;
AUX MOTIFS QUE « sur la demande en paiement de la somme de 500.000 euros au titre de la perte de chance [?] La société SetK n'ayant pas formulé cette prétention en première instance, elle sera déclarée irrecevable en cause d'appel, en application des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile » ;
1° ALORS QUE sont recevables en cause d'appel les demandes nouvelles qui sont l'accessoire, la conséquence ou le complément des prétentions formulées en première instance ; qu'à cet égard, une demande ayant pour objet d'obtenir la réparation d'un préjudice complémentaire né de la même situation litigieuse constitue l'accessoire, la conséquence et le complément des demandes de dommages-intérêts formulées en première instance ; qu'en opposant en l'espèce, pour déclarer irrecevable la demande nouvelle de la société SetK REAL ESTATE visant à obtenir l'indemnisation d'une perte de chance, que cette prétention n'avait pas été formulée en première instance, la cour d'appel a violé les articles 564 et 566 du code de procédure civile ;
2° ALORS QUE, subsidiairement, avant de déclarer une demande irrecevable comme nouvelle en cause d'appel, les juges sont tenus de vérifier, au besoin d'office, si la demande ne constitue pas l'accessoire, la conséquence ou le complément de celles formulées en première instance ; qu'en déclarant irrecevable la demande nouvelle de la société SetK REAL ESTATE visant à obtenir l'indemnisation d'une perte de chance au motif que cette prétention n'avait pas été formulée en première instance, sans s'interroger sur le point de savoir si cette demande ne constituait pas l'accessoire, la conséquence ou le complément des demandes indemnitaires formulées en première instance, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 564 et 566 du code de procédure civile.
DEUXIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevables à l'endroit de Mme [Z] les demandes de la société SetK REAL ESTATE au titre des frais de remise en état et de travaux, de la clause pénale, du préjudice moral et de l'enrichissement sans cause ;
AUX MOTIFS D'ABORD QUE « sur la demande en paiement au titre de la clause pénale et du préjudice moral causé [?] La société SetK n'ayant pas formulé cette prétention en première instance à l'encontre de Mme [Z], elle sera déclarée irrecevable en cause d'appel à son encontre, et ce en application des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile » ;
AUX MOTIFS ENSUITE QUE « sur la demande en remboursement des frais de remise en état et de travaux de l'immeuble litigieux [?] La société SetK n'ayant pas formulé cette prétention en première instance à l'encontre de Mme [Z], elle sera déclarée irrecevable en cause d'appel, en application des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile » ;
ET AUX MOTIFS ENFIN QUE « sur la demande en paiement de la somme de 100.000 euros au titre de l'enrichissement sans cause [?] La société SetK n'ayant pas formulé cette prétention en première instance à l'encontre de Mme [Z], elle sera déclarée irrecevable en cause d'appel, en application des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile » ;
1° ALORS QUE sont recevables en cause d'appel les demandes nouvelles qui sont l'accessoire, la conséquence ou le complément des prétentions formulées en première instance ; qu'à cet égard, une demande ayant pour objet d'obtenir la réparation d'un préjudice complémentaire né de la même situation litigieuse constitue l'accessoire, la conséquence et le complément des demandes de dommages-intérêts formulées en première instance ; que pour la même raison, un demandeur est recevable à solliciter en appel la condamnation in solidum de l'une des parties à l'instance à réparer les chefs de préjudice déjà invoqués en première instance à l'encontre des autres parties ; qu'en opposant en l'espèce, pour déclarer irrecevables les demandes nouvelles de la société SetK REAL ESTATE visant à obtenir l'indemnisation de ses préjudices et d'un enrichissement sans cause par Mme [Z], que ces prétentions n'avaient pas été formées à son encontre en première instance, la cour d'appel a violé les articles 564 et 566 du code de procédure civile ;
2° ALORS QUE, subsidiairement, avant de déclarer une demande irrecevable comme nouvelle en cause d'appel, les juges sont tenus de vérifier, au besoin d'office, si la demande ne constitue pas l'accessoire, la conséquence ou le complément de celles formulées en première instance ; qu'en déclarant irrecevables les demandes nouvelles de la société SetK REAL ESTATE visant à obtenir l'indemnisation de ses préjudices et d'un enrichissement sans cause par Mme [Z] au motif que ces prétentions n'avait pas été formulées à son encontre en première instance, sans s'interroger sur le point de savoir si ces demandes ne constituaient pas l'accessoire, la conséquence ou le complément des demandes indemnitaires formulées en première instance à l'encontre des autres parties à l'instance, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 564 et 566 du code de procédure civile.
TROISIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt partiellement infirmatif attaqué d'avoir rejeté la demande de la société SetK REAL ESTATE en paiement d'une somme de 22.560 euros au titre des frais de remise en état et de location de l'immeuble vendu ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « sur la demande en remboursement des frais de remise en état et de travaux de l'immeuble litigieux
À l'énoncé de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Au soutien de cette demande en paiement de la somme totale de 22.560 euros, la société SetK verse uniquement au dossier une facture du 21 septembre 2014 de l'entreprise EU ECI d'un montant de 16.188,50 euros relative à des travaux qui auraient été réalisés à l'appartement 9 de l'immeuble sis [Adresse 5].
Cependant, il n'est pas démontré que ces travaux aient été commandés par les consorts [W], la société SetK étant par ailleurs locataire de cet appartement suivant bail du 27 octobre 2014, de sorte qu'il y a lieu de considérer qu'il n'est pas rapporté la preuve que les consorts [W], qui contestent cette dépense, en soient redevables.
Dès lors, c'est par une exacte appréciation des faits de la cause que les premiers juges ont rejeté cette demande. En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé de ce chef. » ;
ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE « En vertu de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l'espèce, la société SetK Real Estate sollicite la condamnation des consorts [W] à lui verser la somme de 16.188,50 euros au titre des travaux de remise en état d'un appartement lot n° 9 et la somme de 6.371,50 euros au titre des frais d'étude pour la mise en location des locaux de l'immeuble litigieux.
Toutefois, la société SetK Real Estate [?] n'explique pas à quel titre elle a engagé ces sommes alors qu'elle était également locataire de l'appartement formant le lot n° 9 en vertu d'un bail du 27 octobre 2014 (pièce [W] n° 2).
Ces demandes seront donc rejetées.
Par ailleurs, la demande de condamnation des consorts [W] à lui verser la somme de 7.440 euros au titre de l'enrichissement sans cause n'est pas plus justifiée. Elle sera de ce fait rejetée. » ;
1° ALORS QU'il incombe au bailleur de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle et en bon état de réparations de toute espèce ; qu'à ce titre, les travaux de remise d'un local en état de servir à son usage incombent au bailleur ; qu'en l'espèce, la société SetK REAL ESTATE faisait valoir que, à la suite de l'acte de vente du 16 mars 2015, elle avait pris en charge pour un montant de 16.188,50 euros des travaux de remise en état de l'un des appartements de l'immeuble objet de la vente en lieu et place des propriétaires, et sollicitait de leur part d'être indemnisée de ces frais au titre d'un enrichissement sans cause ; qu'en se bornant à opposer que la société SetK REAL ESTATE était locataire de cet appartement et qu'il n'était pas démontré que les propriétaires auraient commandé ces travaux, quand aucun de ces motifs n'était de nature à justifier que cette société prenne à sa charge des travaux qui, par leur nature, incombaient aux propriétaires, la cour d'appel a statué par des motifs inopérants, privant sa décision de base légale au regard des articles 1719 et 1720 du code civil, ensemble l'article 1371 ancien du même code ;
2° ALORS QUE les juges sont tenus de répondre aux conclusions qui les saisissent ; qu'en l'espèce, outre la demande de 16.188,50 euros au titre des travaux de remise en état, la société SetK REAL ESTATE sollicitait d'être également indemnisée d'une somme de 6.371,50 euros correspondant aux frais d'étude pour la mise en location à venir des locaux compris dans l'immeuble vendu ; qu'en rejetant cette autre demande sans assortir sa décision d'aucun motif, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
QUATRIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de la société SetK REAL ESTATE tendant à voir condamner Mme [Z] au paiement d'une somme de 50.000 euros pour non-réalisation fautive de la vente ;
AUX MOTIFS PROPRES QU' « En dépit de la nullité du compromis de vente du 16 mars 2015, la société SetK, elle-même professionnelle de l'immobilier, ne rapporte par aucune pièce du dossier la preuve d'un quelconque préjudice économique ou commercial du fait de la non-réalisation de la vente ou du comportement de l'agent immobilier.
Dès lors, c'est à raison que la juridiction de premier ressort a rejeté cette demande dirigée à l'encontre de Mme [Z] » ;
ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE « la société SetK sollicite sa condamnation [sic] à lui verser la somme de 50.000 euros pour non-réalisation fautive de la vente.
Certes, Mme [J]-[Z] [Z] a commis une faute en signant le compromis de vente sans mandat valable. Néanmoins, la société SetK Real Estate a également commis une faute en signant ce compromis de vente sans vérifier que la mandataire disposait d'un mandat valable. De fait, la société SetK Real Estate ne conteste pas qu'elle est également une professionnelle de l'immobilier en tant qu'agence immobilière.
Elle ne pouvait donc signer un compromis de vente sans s'assurer que son cosignataire avait les pouvoirs de signer l'acte.
En tout état de cause, la société SetK Real Estate ne donne aucune précision sur la nature du préjudice qu'elle aurait subi. Elle ne justifie en outre ni d'un préjudice économique, ni d'un préjudice d'image du fait de l'absence de réalisation de la vente. » ;
1° ALORS QUE l'impossibilité de réaliser un projet immobilier constitue en soi un préjudice appelant réparation ; qu'en l'espèce, la société SetK REAL ESTATE sollicitait l'indemnisation d'un préjudice consistant en l'absence de réalisation de la vente ; qu'en opposant qu'il n'était pas rapporté la preuve d'un préjudice économique ou commercial du fait de la non-réalisation de la vente ou du comportement de l'agent immobilier, quand le fait même de ne pouvoir mener à bien l'investissement envisagé constituait en soi un préjudice moral indemnisable, la cour d'appel a violé l'article 1382 ancien du code civil ;
2° ALORS QUE l'immobilisation d'une somme d'argent constitue un préjudice pouvant être réparé, soit par l'allocation d'une indemnité en principal, soit par l'application d'un taux d'intérêt ; qu'en l'espèce, la société SetK REAL ESTATE invoquait également pour préjudice l'immobilisation forcée de l'acompte de 20.000 euros placée sous séquestre lors de la vente ; qu'en opposant qu'il n'était pas rapporté la preuve d'un préjudice économique ou commercial du fait de la non-réalisation de la vente ou du comportement de l'agent immobilier, quand l'immobilisation de la somme de 20.000 euros durant plusieurs mois à raison du séquestre puis de la procédure consécutive constituait en soi un préjudice financier appelant réparation, la cour d'appel a violé l'article 1382 ancien du code civil ;
3° ALORS QUE sauf à ce qu'elle constitue un cas de force majeure ou la cause exclusive du dommage, la faute de la victime n'est qu'une cause d'exonération partielle de l'auteur dont la responsabilité est recherchée ; qu'en retenant en l'espèce par motif éventuellement adopté, pour écarter tout droit à réparation de la société SetK REAL ESTATE, que celle-ci avait également commis une faute en ne vérifiant pas le mandat de Mme [Z], sans constater que cette faute aurait constitué pour cette dernière un cas de force majeure ou encore la cause exclusive du dommage, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 ancien du code civil.
