LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 2 mars 2022
Rejet
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 216 F-D
Pourvoi n° M 21-10.444
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 2 MARS 2022
La société Les Suchères, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 6], a formé le pourvoi n° M 21-10.444 contre l'arrêt rendu le 17 novembre 2020 par la cour d'appel de Riom (1re chambre civile), dans le litige l'opposant :
1°/ à la société Anteros, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 7],
2°/ à Mme [U] [T], domiciliée [Adresse 8],
3°/ à la société Eglantine Barbier et Charles Antoine Stacchini, société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 4], venant aux droits de la société [J] [Y] et [J],
4°/ à la société Begon et [L], société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 5],
défenderesses à la cassation.
La société civile immobilière Anteros et Mme [T] ont formé un pourvoi incident contre le même arrêt.
La demanderesse au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Les demanderesses au pourvoi incident invoquent, à l'appui de leur recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Farrenq-Nési, conseiller, les observations de la SCP Jean-Philippe Caston, avocat de la société Les Suchères, de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Eglantine Barbier et Charles Antoine Stacchini et de la société Begon et [L], de la SCP Richard, avocat de la SCI Anteros et de Mme [T], après débats en l'audience publique du 25 janvier 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Riom, 17 novembre 2020), le 4 septembre 2009, la société civile immobilière Les Suchères (la SCI Les Suchères) a conclu deux promesses de vente sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt, la première avec la société civile immobilière Anteros (la SCI Anteros), représentée par Mme [T], portant sur une maison d'habitation cadastrée ZE n° [Cadastre 1] et sur la moitié indivise de la parcelle voisine ZE n° [Cadastre 2], la seconde, avec Mme [T], portant sur l'autre moitié de cette parcelle et sur une autre partie de l'habitation cadastrée ZE n° [Cadastre 3].
2. La première vente a été réitérée par acte authentique du 11 mars 2010 établi par M. [J], notaire.
3. Les biens objet de la seconde promesse ont été vendus le 4 août 2011 à M. [I], selon un acte notarié établi par M. [L], notaire, publié à la conservation des hypothèques le 30 août 2011.
4. Se prévalant de l'indivisibilité des deux ventes, la SCI Anteros et Mme [T] ont assigné la venderesse et les sociétés civiles professionnelles de notaires en caducité de la première vente du 11 mars 2010 et en réparation de leurs préjudices.
Examen des moyens
Sur le premier moyen, pris en sa première branche, sur le deuxième moyen, pris en sa deuxième branche, du pourvoi principal et sur le moyen du pourvoi incident, ci-après annexés
5. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le premier moyen du pourvoi principal, pris en sa seconde branche
Enoncé du moyen
6. La SCI Les Suchères fait grief à l'arrêt de rejeter le moyen tiré de la prescription et de déclarer recevable l'action de la SCI Anteros et de Mme [T], alors « que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ; qu'en toute hypothèse, en retenant, pour rejeter le moyen de prescription et, en conséquence, déclarer recevable l'action de la SCI Anteros et de Mme [T], que la prescription d'une action ne courrait pas du jour où apparaissait la simple éventualité de la réalisation du dommage, que les conditions de formation de l'acte authentique du 11 mars 2010, conclu entre la SCI Les Suchères et la SCI Anteros, n'étaient pas atteintes d'un vice du consentement qui aurait pu entraîner sa nullité, que la vente immobilière était parfaitement régulière, que seule la découverte de la vente du bien, objet du second compromis à M. [I], le 4 août 2011, avait conduit la SCI Anteros et Mme [T] à assigner la SCI Les Suchères devant le tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand, que Mme [T], qui avait découvert sur internet que la maison était proposée à la vente, avait écrit, le « 31 » (lire « 30 ») mars 2011, à l'agence immobilière pour lui indiquer que celle-ci était actuellement sous compromis de vente et ne pouvait être vendue, que l'acte notarié de vente avait, malgré tout, été passé le 4 août 2011 et publié le 30 août 2011, de sorte qu'il convenait de retenir ce 30 août 2011, date de l'opposabilité de la vente aux tiers, comme point de départ du délai de prescription, et que la SCI Anteros et Mme [T], ayant assigné la SCI Les Suchères et les notaires par actes délivrés les 29, 30 et 31 mars 2016, l'action n'était pas prescrite, quand le jour où la SCI Anteros et Mme [T] avaient connu les faits leur permettant d'exercer l'action à l'encontre de la SCI Les Suchères et les notaires ne pouvait qu'être le 30 mars 2011, date à laquelle Mme [T] avait écrit à l'agence immobilière pour lui indiquer que le bien était sous compromis de vente et ne pouvait être vendu, de sorte qu'ayant fait délivrer l'assignation à la SCI Les Suchères le 31 mars 2016, l'action était prescrite, la cour d'appel a violé l'article 2224 du code civil. »
Réponse de la Cour
7. La cour d'appel, par motifs propres et adoptés, a énoncé, à bon droit, que la caducité touche un contrat qui, en cours d'exécution, se trouve privé d'un élément essentiel dont la disparition va provoquer son anéantissement.
8. Ayant retenu que le fait qu'une promesse de vente fût intervenue au profit de M. [I] ne garantissait pas avec certitude sa réitération par acte authentique, elle en a exactement déduit que l'événement qui avait révélé aux acquéreurs la situation de fait leur permettant d'exercer l'action en caducité de la vente du 11 mars 2010 était la publication, le 30 août 2011, de l'acte de vente notarié conclu avec M. [I] et que cette date d'opposabilité de la vente aux tiers constituait le point de départ du délai de prescription.
9. Le moyen n'est donc pas fondé.
Sur le deuxième moyen du pourvoi principal, pris en ses première et troisième branches
Enoncé du moyen
10. La SCI Les Suchères fait grief à l'arrêt de prononcer la caducité avec effet rétroactif de la vente du 11 mars 2010 et de la condamner à restituer le prix de vente, alors :
« 1°/ que la cassation à intervenir sur le premier moyen, des chefs sur la prescription et la recevabilité de l'action de la SCI Anteros et de Mme [T], entraînera, par voie de conséquence, celle des chefs ayant prononcé la caducité avec effet rétroactif de l'acte de vente conclu le 11 mars 2010 entre la SCI Anteros et la SCI Les Suchères et, en conséquence, condamné la SCI Les Suchères à payer à la SCI Anteros la somme de 105 000 € à titre de restitution du prix de vente, outre les intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2016, qui se trouvent dans un lien de dépendance nécessaire, et ce en application des articles 624 et 625 du code de procédure civile ;
3°/ que ce n'est qu'en cas d'indivisibilité entre les contrats que l'anéantissement ou l'impossibilité de l'exécution de l'un entraîne la caducité de l'autre ; qu'au demeurant, et en toute hypothèse encore, en considérant, pour prononcer la caducité avec effet rétroactif de l'acte de vente conclu le 11 mars 2010 entre la SCI Anteros et la SCI Les Suchères et, en conséquence, condamner la SCI Les Suchères à payer à la SCI Anteros la somme de 105 000 € à titre de restitution du prix de vente, outre les intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2016, que la volonté des parties pouvait être tacite et résulter d'un faisceau d'indices tels que la durée identique des contrats, leur date commune de conclusion, l'existence d'un mandataire commun, l'existence d'un prix global et le comportement des parties lors de l'exécution, que l'objet des deux compromis était, pour Mme [T], d'acquérir l'ensemble de la propriété nonobstant sa division, que même si aucun des deux actes ne prévoyait à titre de condition suspensive la signature de l'autre, les deux compromis étaient indivisibles, que le premier compromis de vente au profit de la SCI Anteros avait été réitéré par acte authentique le 11 mars 2010, que le second compromis de vente au profit de Mme [T] avait été anéanti par l'acte de vente conclu entre M. [I] et la SCI Les Suchères le 4 août 2011, de sorte que le premier compromis, dont l'exécution était devenue impossible à la suite de cette vente, était caduc, quand, en l'absence d'indivisibilité contractuellement prévue et en l'état d'une parfaite divisibilité des biens, l'exécution du premier compromis n'était pas affectée par la vente du bien, objet du second compromis, ce dont il ne pouvait résulter une caducité du premier compromis, la cour d'appel a violé l'article 1134, devenu 1103, du code civil. »
Réponse de la Cour
11. D'une part, la cassation n'étant pas prononcée sur le premier moyen, le grief, tiré d'une annulation par voie de conséquence, est devenu sans portée.
12. D'autre part, la cour d'appel, par motifs propres et adoptés, a relevé que la propriété, qui avait fait initialement l'objet d'une promesse de vente au profit de Mme [T], avait été divisée en trois parcelles faisant l'objet de deux promesses, signées le même jour et devant le même notaire, par Mme [T] et par la SCI Anteros, dont elle était la représentante, afin de faciliter le financement de l'acquisition de la totalité de la maison d'habitation.
13. Elle a constaté que la partie de la maison acquise par la SCI Anteros n'avait pas été aménagée et ne comportait ni cuisine, ni compteur d'eau ou d'électricité, ni salle de bain, de sorte que son utilisation à usage d'habitation apparaissait en l'état discutable.
14. Ayant exactement retenu que la volonté des parties de faire des contrats un ensemble indivisible pouvait être tacite et résulter d'un faisceau d'indices, elle en a souverainement déduit que, l'objet des deux promesses étant, pour Mme [T], d'acquérir l'ensemble de la propriété nonobstant sa division en deux opérations, les conventions, conclues de manière distincte, s'inscrivaient dans un ensemble global indissociable auquel elles avaient participé de manière complémentaire, chacune ayant été conclue en considération de l'autre.
15. Le moyen n'est donc pas fondé.
Sur le troisième moyen du pourvoi principal
Enoncé du moyen :
16. La SCI Les Suchères fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en garantie formée contre les notaires, alors « que la cassation à intervenir sur le premier moyen, des chefs sur la prescription et la recevabilité de l'action de la SCI Anteros et de Mme [T], entraînera, par voie de conséquence, celle du chef ayant débouté la SCI Les Suchères de sa demande en garantie formée contre la SCP [Y] et [J], ainsi que la SCP Begon et Carton, qui se trouve dans un lien de dépendance nécessaire, et ce en application des articles 624 et 625 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
17. La cassation n'étant pas prononcée sur le premier moyen, le grief tiré d'une annulation par voie de conséquence est devenu sans portée.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE les pourvois ;
Condamne la société civile immobilière Les Suchères aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société civile immobilière Les Suchères à payer à la société civile immobilière Anteros et à Mme [T] la somme globale de 3 000 euros et rejette les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux mars deux mille vingt-deux.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Jean-Philippe Caston, avocat aux Conseils, pour la société Les Suchères
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
La SCI Les Suchères fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté le moyen de prescription et, en conséquence, d'AVOIR déclaré recevable l'action de la SCI Anteros et de Mme [T] ;
1°) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction, de sorte qu'il ne peut soulever d'office un moyen sans avoir, au préalable, invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en soulevant d'office, pour rejeter le moyen de prescription et, en conséquence, déclarer recevable l'action de la SCI Anteros et de Mme [T], le moyen tiré de ce que la prescription d'une action ne courrait pas du jour où apparaissait la simple éventualité de la réalisation du dommage, sans avoir, au préalable, invité les parties à présenter leurs observations sur ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE (subsidiairement) les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ; qu'en toute hypothèse, en retenant, pour rejeter le moyen de prescription et, en conséquence, déclarer recevable l'action de la SCI Anteros et de Mme [T], que la prescription d'une action ne courrait pas du jour où apparaissait la simple éventualité de la réalisation du dommage, que les conditions de formation de l'acte authentique du 11 mars 2010, conclu entre la SCI Les Suchères et la SCI Anteros, n'étaient pas atteintes d'un vice du consentement qui aurait pu entraîner sa nullité, que la vente immobilière était parfaitement régulière, que seule la découverte de la vente du bien, objet du second compromis à M. [I], le 4 août 2011, avait conduit la SCI Anteros et Mme [T] à assigner la SCI Les Suchères devant le tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand, que Mme [T], qui avait découvert sur internet que la maison était proposée à la vente, avait écrit, le « 31 » (lire «30») mars 2011, à l'agence immobilière pour lui indiquer que celle-ci était actuellement sous compromis de vente et ne pouvait être vendue, que l'acte notarié de vente avait, malgré tout, été passé le 4 août 2011 et publié le 30 août 2011, de sorte qu'il convenait de retenir ce 30 août 2011, date de l'opposabilité de la vente aux tiers, comme point de départ du délai de prescription, et que la SCI Anteros et Mme [T], ayant assigné la SCI Les Suchères et les notaires par actes délivrés les 29, 30 et 31 mars 2016, l'action n'était pas prescrite, quand le jour où la SCI Anteros et Mme [T] avaient connu les faits leur permettant d'exercer l'action à l'encontre de la SCI Les Suchères et les notaires ne pouvait qu'être le 30 mars 2011, date à laquelle Mme [T] avait écrit à l'agence immobilière pour lui indiquer que le bien était sous compromis de vente et ne pouvait être vendu, de sorte qu'ayant fait délivrer l'assignation à la SCI Les Suchères le 31 mars 2016, l'action était prescrite, la cour d'appel a violé l'article 2224 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
(SUBSIDIAIRE)La SCI Les Suchères fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR prononcé la caducité avec effet rétroactif de l'acte de vente conclu le 11 mars 2010 entre la SCI Anteros et la SCI Les Suchères et, en conséquence, de l'AVOIR condamnée à payer à la SCI Anteros la somme de 105.000 € à titre de restitution du prix de vente, outre les intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2016 ;
1°) ALORS QUE la cassation à intervenir sur le premier moyen, des chefs sur la prescription et la recevabilité de l'action de la SCI Anteros et de Mme [T], entraînera, par voie de conséquence, celle des chefs ayant prononcé la caducité avec effet rétroactif de l'acte de vente conclu le 11 mars 2010 entre la SCI Anteros et la SCI Les Suchères et, en conséquence, condamné la SCI Les Suchères à payer à la SCI Anteros la somme de 105.000 € à titre de restitution du prix de vente, outre les intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2016, qui se trouvent dans un lien de dépendance nécessaire, et ce en application des articles 624 et 625 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE (subsidiairement) le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction, de sorte qu'il ne peut soulever d'office un moyen sans avoir, au préalable, invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en toute hypothèse, en soulevant d'office, pour prononcer la caducité avec effet rétroactif de l'acte de vente conclu le 11 mars 2010 entre la SCI Anteros et la SCI Les Suchères et, en conséquence, condamner la SCI Les Suchères à payer à la SCI Anteros la somme de 105.000 € à titre de restitution du prix de vente, outre les intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2016, le moyen tiré de que la volonté des parties pouvait être tacite et résulter d'un faisceau d'indices tels que la durée identique des contrats, leur date commune de conclusion, l'existence d'un mandataire commun, l'existence d'un prix global et le comportement des parties lors de l'exécution, sans avoir, au préalable, invité les parties à s'en expliquer, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE (subsidiairement) ce n'est qu'en cas d'indivisibilité entre les contrats que l'anéantissement ou l'impossibilité de l'exécution de l'un entraîne la caducité de l'autre ; qu'au demeurant, et en toute hypothèse encore, en considérant, pour prononcer la caducité avec effet rétroactif de l'acte de vente conclu le 11 mars 2010 entre la SCI Anteros et la SCI Les Suchères et, en conséquence, condamner la SCI Les Suchères à payer à la SCI Anteros la somme de 105.000 € à titre de restitution du prix de vente, outre les intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2016, que la volonté des parties pouvait être tacite et résulter d'un faisceau d'indices tels que la durée identique des contrats, leur date commune de conclusion, l'existence d'un mandataire commun, l'existence d'un prix global et le comportement des parties lors de l'exécution, que l'objet des deux compromis était, pour Mme [T], d'acquérir l'ensemble de la propriété nonobstant sa division, que même si aucun des deux actes ne prévoyait à titre de condition suspensive la signature de l'autre, les deux compromis étaient indivisibles, que le premier compromis de vente au profit de la SCI Anteros avait été réitéré par acte authentique le 11 mars 2010, que le second compromis de vente au profit de Mme [T] avait été anéanti par l'acte de vente conclu entre M. [I] et la SCI Les Suchères le 4 août 2011, de sorte que le premier compromis, dont l'exécution était devenue impossible à la suite de cette vente, était caduc, quand, en l'absence d'indivisibilité contractuellement prévue et en l'état d'une parfaite divisibilité des biens, l'exécution du premier compromis n'était pas affectée par la vente du bien, objet du second compromis, ce dont il ne pouvait résulter une caducité du premier compromis, la cour d'appel a violé l'article 1134, devenu 1103, du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
(SUBSIDIAIRE)La SCI Les Suchères fait grief à l'arrêt attaqué de l'AVOIR déboutée de sa demande en garantie formée contre la SCP [Y] et [J], ainsi que la SCP Begon et Carton ;
ALORS QUE la cassation à intervenir sur le premier moyen, des chefs sur la prescription et la recevabilité de l'action de la SCI Anteros et de Mme [T], entraînera, par voie de conséquence, celle du chef ayant débouté la SCI Les Suchères de sa demande en garantie formée contre la SCP [Y] et [J], ainsi que la SCP Begon et Carton, qui se trouve dans un lien de dépendance nécessaire, et ce en application des articles 624 et 625 du code de procédure civile.
Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour la SCI Anteros et Mme [T]
La Société ANTEROS et Madame [U] [T] FONT GRIEF à l'arrêt attaqué de les avoir déboutées de leurs demandes tendant à voir condamner la Société LES SUCHERES à les indemniser de leur préjudice consécutif à la caducité de l'acte de vente du 11 mars 2010 ;
1°) ALORS QU'en se bornant à énoncer que l'éventuelle inexécution fautive du compromis de vente par la Société LES SUCHERES ne permettait pas d'établir en l'état sa responsabilité délictuelle, ni l'existence d'un lien de causalité avec les préjudices allégués, sans dire en quoi le comportement du vendeur, qui avait fait obstacle à l'exécution de l'ensemble contractuel et provoqué la caducité de l'acte de vente du 11 mars 2010, ne caractérisait pas une faute délictuelle et ne présentait pas de lien de causalité avec les préjudices invoqués par Madame [T] et la Société ANTEROS, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil, devenu l'article 1240 du même code ;
2°) ALORS QU'en se bornant à énoncer qu'en raison de la volonté de Madame [T] de mettre un terme à sa demande de financement pour l'achat du bien immobilier objet de second compromis de vente, de son absence de toute démarche en vue d'obtenir la réitération de la vente par acte authentique, ainsi que de toute action en justice aux fins de poursuite de l'exécution forcée de la seconde vente et de contestation de cette vente réalisée en violation de ses droits, elle ne pouvait invoquer la responsabilité délictuelle de la Société LES SUCHERES, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les préjudices subis par Madame [T] et la Société ANTEROS résultaient, non pas de l'absence de réitération de la seconde vente à son profit, mais du fait qu'elle avait acquis le bien objet de la première vente, avant que sa caducité ne soit prononcée, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil, devenu l'article 1240 du même code ;
3°) ALORS QUE tout jugement doit être motivé, à peine de nullité ; qu'un motif dubitatif équivaut à un défaut de motifs ; qu'en énonçant, pour décider que les conditions de mise en oeuvre de la responsabilité délictuelle de la Société LES SUCHERES n'étaient pas établies, que les agissements et l'attitude de Madame [T] avaient vraisemblablement contribué à la situation litigieuse et aux dommages allégués, la Cour d'appel a statué par un motif dubitatif, en violation de l'article 455 du Code de procédure civile.
