France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 11 mai 2022, 19-25834

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 11 mai 2022

Rejet

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 389 F-D

Pourvoi n° Y 19-25.834

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 11 MAI 2022

M. [Y] [R], domicilié [Adresse 1], [Localité 10], a formé le pourvoi n° Y 19-25.834 contre l'arrêt rendu le 28 novembre 2019 par la cour d'appel de Nîmes (2e chambre, section A), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. [G] [X],

2°/ à Mme [C] [B], épouse [X],

tous deux domiciliés [Adresse 1], [Localité 10],

défendeurs à la cassation.

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Farrenq-Nési, conseiller, les observations de la SCP Delamarre et Jehannin, avocat de M. [R], de la SCP Ricard, Bendel-Vasseur, Ghnassia, avocat de M. et Mme [X], après débats en l'audience publique du 29 mars 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 28 novembre 2019), M. [R], propriétaire d'un mas, a signé une promesse de vente sous diverses conditions suspensives au profit de M. et Mme [X], portant sur la maison d'habitation et partie des parcelles attenantes.

2. La vente n'étant pas intervenue malgré le report de la date butoir prévue pour la signature de l'acte authentique, les acquéreurs ont assigné M. [R] en réalisation forcée.

Examen des moyens

Sur les premier et deuxième moyens et sur le moyen complémentaire, ci-après annexés

3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le troisième moyen

Enoncé du moyen

4. M. [R] fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en paiement d'arriérés de loyer à compter du mois de juin 2016, alors :

« 1°/ qu'il résulte de l'article 1304-6 du code civil que la réalisation de la condition suspensive rend parfait l'acte assorti de cette condition à la date de l'accomplissement de celle-ci ; qu'en relevant, pour débouter M. [R] de sa demande en paiement des loyers impayés depuis le 5 juin 2016, que « dès lors que le compromis de vente en date du 7 mars 2018 vaut vente, M. [R] n'est pas fondé à réclamer un arriéré de loyers », cependant que la vente litigieuse n'avait pu prendre effet au plus tôt que le 28 novembre 2019, date du prononcé de l'arrêt objet du présent pourvoi, qui a jugé que la vente était parfaite, la cour d'appel a violé l'article susvisé ;

2°/ qu'à supposer même que les conditions réputées accomplies aient eu un effet rétroactif au jour du compromis de vente, à savoir le 7 mars 2018, M. [R] était, à tout le moins, fondé à obtenir le paiement des loyers pour la période comprise entre le 5 juin 2016 et le 7 mars 2018 ; qu'en relevant, pour débouter M. [R] de sa demande en paiement des loyers impayés à compter du mois de juin 2016, que « dès lors que le compromis de vente en date du 7 mars 2018 vaut vente, M. [R] n'est pas fondé à réclamer un arriéré de loyers », la cour d'appel a derechef violé l'article 1304-6 du code civil ;

3°/ que le juge ne peut pas modifier l'objet du litige ; qu'il était acquis aux débats que M. et Mme [X] avaient occupé une partie de la propriété objet de la promesse synallagmatique de vente, ces derniers soutenant eux-mêmes qu'ils n'étaient partis que le 1er septembre 2018 ; qu'en relevant « qu'il n'est pas établi que ce bail (valable du 5 décembre 2015 au 5 juin 2016) a fait l'objet d'une reconduction, tacite ou expresse », la cour d'appel a dénaturé les termes du débat en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;

4°/ que si, à l'expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par l'article relatif aux locations faites sans écrit ; qu'il était acquis aux débats que M. et Mme [X] avaient occupé une partie de la propriété objet de la promesse synallagmatique de vente, ces derniers soutenant eux-mêmes qu'ils n'étaient partis que le 1er septembre 2018 ; qu'en retenant pourtant « qu'il n'est pas établi que ce bail (valable du 5 décembre 2015 au 5 juin 2016) a fait l'objet d'une reconduction, tacite ou expresse », la cour d'appel a violé l'article 1738 du code civil ;

5°/ que la caducité a pour conséquence l'anéantissement de l'acte qu'elle affecte ; qu'en se référant, pour justifier sa décision, à une promesse unilatérale de vente du 5 décembre 2017 dans laquelle M. [R], promettant, avait autorisé les consorts [X], bénéficiaires, à occuper une partie du bien à titre gratuit, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si cette promesse n'était pas caduque pour avoir été conclue sous diverses conditions suspensives qui ne s'étaient pas réalisées, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1186 et 1187 du code civil. »

Réponse de la Cour

5. Ayant relevé que le bail locatif pour la période du 5 décembre 2015 au 5 juin 2016 avait été consenti à M. et Mme [X] pour leur permettre d'occuper les lieux objet de la future vente et qu'il avait été suivi d'une promesse unilatérale de vente, en date du 5 décembre 2016, valide jusqu'au 30 mars 2019, dans laquelle le vendeur les autorisait à occuper gratuitement le bien et à tenir en bon état la propriété objet de la vente, la cour d'appel a souverainement retenu, sans modifier l'objet du litige, qu'il n'était pas établi que le bail avait fait l'objet d'une reconduction tacite ou expresse.

6. Elle a pu déduire de ces seuls motifs, sans être tenue de procéder à une recherche sur la caducité de la promesse que ses constatations rendaient inopérante, que M. [R] n'était pas fondé à réclamer un arriéré de loyers.

7. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. [R] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [R] et le condamne à payer à M. et Mme [X] la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mai deux mille vingt-deux.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :

Moyens produits par la SCP Delamarre et Jehannin, avocat aux Conseils, pour M. [R]

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir jugé que le compromis de vente du 7 mars 2018 signé entre les parties vaut :

- vente des parcelles visées audit acte, de sorte que Monsieur [X] et Madame [B] sont désormais propriétaires de l'immeuble désigné, situé à [Localité 10] (Vaucluse), [Adresse 1], consistant en une maison à usage d'habitation avec terrain attenant, à prendre sur une parcelle de plus grande contenance et figurant au cadastre section B, lieudit [Localité 11], n°[Cadastre 5], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] pour 1ha 83a 32ca,
- bail emphytéotique pour la partie non vendue de la parcelle cadastrée section B [Cadastre 4] ;

AUX MOTIFS QU'« au visa de l'article 1304 du code civil "L'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple. Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l'anéantissement de l'obligation." ;

qu'il résulte de l'article 1304-3 du code civil que la condition est réputée accomplie ou défaillie lorsque son accomplissement a été empêché ou provoqué par la partie qui y avait intérêt ;

que l'article 1304-4 du code civil prévoit la possibilité pour la partie dans l'intérêt de laquelle la condition est stipulée, d'y renoncer tant que celle-ci n'est pas accomplie ou défaillie ;

qu'en l'espèce, le compromis de vente signé entre les parties le 7 mars 2018 contient, outre les conditions de droit commun, les conditions suspensives particulières suivantes :

- les diagnostics immobiliers concernant l'appartement central seront réalisés préalablement à la réitération des présentes par acte authentique, aux frais du vendeur,
- les parties s'engagent à régulariser préalablement à la réitération de la vente, aux frais des acquéreurs, un bail emphytéotique portant sur partie de la parcelle cadastrée section B n°[Cadastre 4], pour une durée de trente ans moyennant un loyer de 100 euros par an,
- le vendeur s'engage à déplacer à ses frais exclusifs la borne ASA Ouvèze pour fourniture de l'eau agricole, afin qu'elle soit positionnée dans la propriété vendue, son positionnement devant être déterminé d'un commun accord entre les parties ultérieurement,
- le vendeur s'engage à faire établir un bornage contradictoire par tout géomètre de son choix et à ses frais exclusifs afin de déterminer la limite séparative des parcelles cadastrées section B n°[Cadastre 7], [Cadastre 6] et [Cadastre 8] ;
que ce document précise en outre :

- que la partie en faveur de laquelle est stipulée exclusivement une condition suspensive est libre d'y renoncer ; dans ce cas cette renonciation doit intervenir par courrier recommandé adressé au notaire qui la représente dans le délai prévu pour sa réalisation,
- que les conditions suspensives devront être levées dans le délai de réalisation des présentes, la date butoir pour la signature de l'acte authentique de vente étant fixée au plus tard au 22 mai 2018, avec une possible prorogation ne pouvant excéder le 25 mai 2018 ;

- Sur la condition tenant aux diagnostics
Monsieur [R] a mandaté la société Immo Control qui a établi en date du 11 décembre 2017 les diagnostics nécessaires, à l'exception du bâtiment occupé par Monsieur [V] [U] ;
qu'il ressort des pièces soumises aux débats :

- que l'occupation des lieux par Monsieur [U] résultait d'un arrangement entre amis, qui n'interdisait pas à Monsieur [R] d'effectuer une démarche amiable auprès de ce dernier pour accéder au logement, ce dont il ne justifie pas,
- que les époux [X] affirment sans être contredits que Monsieur [U] ne résidait plus dans les lieux depuis le mois de novembre 2017 ainsi que cela résulte d'un constat d'huissier non produit, et que Monsieur [R] a fait changer la serrure de la porte d'entrée le 10 janvier 2018 en leur présence outre celle du maire de la commune,
- que la promesse unilatérale de vente régularisée par Monsieur [R] au profit des époux [X] le 5 décembre 2017 précise d'ailleurs que Monsieur [U] n'est plus physiquement présent sur les lieux mais a laissé des affaires personnelles,
- que les époux [B] ont remis à Monsieur [U] la somme de 1000 euros pour payer le déménagement des meubles restant à débarrasser,
- que Monsieur [R], informé de ces démarches et de la venue de Monsieur [U], leur a répondu par mail daté du 30 avril 2018 3 "qu'il n'essaiera pas d'avoir l'expert au même moment, plutôt après que les lieux aient été débarrassés" ;

qu'il en résulte que Monsieur [R] disposait des clés du logement occupé par Monsieur [U], et avait parfaitement le moyen d'y accéder en sa présence ou hors sa présence pour y faire réaliser les diagnostics manquants ;

- Sur la condition tenant à la conclusion d'un bail emphytéotique
que la conclusion d'un tel contrat supposait que Monsieur [R] fasse réaliser un document d'arpentage ; or il ne justifie d'aucune démarche en ce sens ;

- Sur la condition tenant au déplacement de la borne d'eau
qu'il est établi que cette borne, destinée au simple arrosage, a été déplacée au mois d'avril 2018 non pas sur les parcelles devant être vendues, mais sur celle devant faire l'objet du bail emphytéotique, ce dont Monsieur et Madame [X] déclarent se satisfaire dès lors qu'ils peuvent l'utiliser ;

- Sur la condition tenant au bornage
Monsieur [R] soutient qu'il a fait intervenir les géomètres sur le terrain le 28 mars 2018, et que ces derniers lui ont remis le 17 avril 2018 un projet dont il aurait donné copie aux acquéreurs ;

qu'il ne produit toutefois ni ce document en original, ni une preuve d'une remise en copie aux intéressés ;

que Monsieur et Madame [X] relèvent en outre que cette condition n'est pas nécessaire pour eux au regard du plan précis des lieux, joint au compromis ;

qu'il résulte de ce qui précède que Monsieur [R] est le seul responsable de la non-réalisation des conditions qu'il allègue pour faire échec à la vente ;

qu'il n'est pas inintéressant d'éclairer son attitude à la lecture du mail qu'il a adressé à son notaire le 5 avril 2018, aux termes duquel il dit regretter la portée de ses engagements et souhaite revoir le découpage des parcelles à vendre, qui supposerait la rédaction d'un nouveau compromis ; qu'en application des dispositions susvisées, les conditions suspensives sont réputées accomplies » ;

ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES, QU' « en application de l'article 1103 du code civil "les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits" et la clause de réitération du compromis par acte authentique n'est, en l'espèce, qu'une modalité de nature à affecter les effets de la vente en suspendant jusqu'à la signature de l'acte authentique le transfert de propriété et le paiement du prix ;

que M. [Y] [R] n'a jamais clairement refusé de passer l'acte authentique et s'est contenté :

- le 25 mai 2018, lors du procès-verbal de difficulté de déclarer "La difficulté principale est que la promesse prévoyait la vente d'une maison non occupée, or une partie est toujours occupée avec un litige en cours. Des difficultés accessoires se présentent avec des conditions suspensives non résolues. La promesse décrit une situation virtuelle différente de la réalité à savoir que l'acquéreur est locataire dans la propriété-"
- le 11 juin 2018, à la suite d'un courriel des époux [X]-[B], qu'il "réfléchissait" et s'inquiétait des meubles restant dans la maison ;

qu'or, les époux [X]-[B] ont déclaré, le 25 mai 2018, au notaire qu'ils voulaient signer l'acte d'achat, même en l'absence de respect des engagements du vendeur, qu'ils avaient réglé le prix en la comptabilité du notaire et qu'ils faisaient leur affaire de l'occupation partielle de la propriété achetée ;

que cela étant rappelé, il convient de relever que le compromis faisait état des conditions suspensives suivantes :

- diagnostics immobiliers concernant l'appartement central préalablement à la vente aux frais du vendeur ;

- régularisation préalablement à la vente d'un bail emphytéotique par acte authentique, aux frais des acquéreurs et ainsi rédigé :

"Monsieur [Y] [R] s'engage à louer par bail emphytéotique à Monsieur et Madame [X] partie de la parcelle cadastrée section B N° [Cadastre 4] restant la propriété de Monsieur [R], pour une durée de trente (30) ans moyennant un loyer de cent euros (100,00 e) par an,
- le vendeur s'engage à déplacer à ses frais exclusifs une borne ASA Ouvèze pour fourniture de " l'eau agricole ", afin qu'elle soit positionnée dans la propriété présentement vendue ; son positionnement sera déterminé d'un commun accord entre les parties ultérieurement ;

- le vendeur s'engage à faire établir un bornage contradictoire par tout géomètre de son choix et à ses frais exclusifs, afin de déterminer la limite séparative des parcelles Section B [Cadastre 7],[Cadastre 8] et [Cadastre 6], tel que matérialisé sur le plan cadastral annexé ;

que même si l'acte indique, s'agissant de la seule condition suspensive de bornage que "cette condition est faite dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur qui pourra seul s'en prévaloir et le cas échéant y renoncer ", le tribunal considère comme le soutiennent les époux [X]-[B] que la totalité des conditions suspensives sont stipulées dans l'intérêt des acquéreurs qui sont libres d'y renoncer ;

que le pacte de préférence et le bail emphytéotique constituent une partie essentielle de la vente ;

qu'en conséquence, les parties s'étant entendues, dès le 7 mars 2018, tant sur la chose que sur le prix, le compromis vaut bien vente et bail emphytéotique ;

que cependant les modalités d'exécution de la vente posent difficultés, en ce sens que : - les diagnostics immobiliers obligatoires préalables ne sont pas réalisés, même si le compromis y fait référence (page 16-réalisation par IMMO-CONTROL) ; en tout état de cause l'attestation du diagnostiqueur n'est pas annexée ;

- que le bail emphytéotique qui devait être signé préalablement à l'acte authentique n'a pas été établi ; - que le document d'arpentage concernant la superficie à distraire des parcelles vendues, à viser dans l'acte constatant la réalisation authentique de la vente, n'est pas effectué ;

- que le pacte de préférence nécessite un écrit détaillé décrivant ses modalités, ce qui conduit à renvoyer les parties devant le notaire comme le demandent d'ailleurs les époux [X]-[B] et ce avant toute publication du présent jugement au Service des Hypothèques ; quant au bornage et au déplacement de la borne, les acquéreurs en feront leur affaire ;

qu'iI n'y a pas lieu d'homologuer les plans de division, dès lors que ceux-ci ne sont pas versés aux débats en annexe 2 du compromis, comme indiqué dans les conclusions des demandeurs ;

qu'en définitive, le tribunal retient que le compromis de vente du 7 mars 2018 signé entre les parties vaut vente des parcelles visées audit acte et bail emphytéotique pour la partie non vendue de la parcelle cadastrée section B [Cadastre 4], de sorte que M. [G] [X] et Mme [C] [B] épouse [X] sont désormais propriétaires de l'immeuble désigné, situé à [Localité 10] (Vaucluse), [Adresse 1], consistant en une maison à usage d'habitation avec terrain attenant, à prendre sur une parcelle de plus grande contenance et figurant au cadastre section B, lieu-dit "[Localité 11]", numéros [Cadastre 5], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9],[Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], pour1 ha 83a 32ca ;

qu'il y a lieu d'homologuer le pacte de préférence contenu dans le compromis du 7 mars 2018 ;

que l'acte de vente, conforme audit compromis du 7 mars 2018, sera reçu par Me [S] [N], notaire associé à [Localité 12] (Vaucluse), après réalisation préalable des diagnostics immobiliers obligatoires, du document d'arpentage concernant la superficie à distraire des parcelles vendues, et de la rédaction du bail emphytéotique ainsi que du pacte de préférence ;

que la présente décision sera publiée à la conservation des hypothèques avec l'acte de vente » ;

1) ALORS QUE la défaillance d'une condition suspensive emporte caducité de la promesse synallagmatique de vente ; que la condition n'est réputée accomplie que lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; que, s'agissant de la condition suspensive de réalisation d'un diagnostic immobilier, la cour d'appel a elle-même constaté que M. [R] avait « mandaté la société Immo Control qui a établi en date du 11 décembre 2017 les diagnostics nécessaires, à l'exception du bâtiment occupé par Monsieur [V] [U] » (arrêt, p. 6, in fine) ; qu'il était par ailleurs constant que lors de la conclusion du compromis de vente le 7 mars 2018, une procédure d'expulsion était en cours à l'encontre de M. [U] et de Mme [K], occupants sans droit ni titre d'une partie du bien vendu, procédure ayant abouti au jugement d'expulsion du tribunal d'instance d'Orange en date du 27 novembre 2018 ; qu'en retenant, pour réputer la condition accomplie, que M. [R] n'aurait pas effectué de démarches amiables auprès de M. [U] pour accéder au logement, cependant qu'une procédure d'expulsion était en cours ce dont il résultait que la condition n'avait pu être réalisée au jour prévu de réitération le 22 mai 2018 pour des motifs indépendants de la volonté de M. [R], la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1304 et 1304-3 du code civil ;

2) ALORS QUE pour considérer que la condition suspensive relative à la régularisation par les parties d'un bail emphytéotique avait défailli par le fait du vendeur, la cour d'appel a relevé que « la conclusion d'un tel contrat supposait que M. [R] fasse réaliser un document d'arpentage » (arrêt, p. 7 § 3) ; qu'en statuant ainsi, tout en retenant par ailleurs que « M. et Mme [X] relèvent en outre que cette condition (relative au bornage contradictoire) n'est pas nécessaire pour eux au regard du plan précis des lieux, joint au compromis » (arrêt, p. 7 § 7), la cour d'appel s'est contredite en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;

3) ALORS QUE lorsque la condition suspensive réside dans un événement dont la réalisation ou la non-réalisation ne dépend pas expressément de l'initiative de l'une des parties, il appartient à chacune d'elles d'accomplir les diligences nécessaires et qu'en l'absence de diligences des deux parties, la condition est défaillie et l'accord sous condition suspensive caduc ; qu'aux termes du compromis conclu le 7 mars 2018, la vente était subordonnée à une condition suspensive tenant à la régularisation « par les parties » et « aux frais des acquéreurs » d'un bail emphytéotique « portant sur partie de la parcelle cadastrée section B n°[Cadastre 4], pour une durée de trente ans moyennant un loyer de 100 euros par an » ; qu'en se bornant à relever, pour réputer la condition accomplie, que « la conclusion d'un tel contrat supposait que M. [R] fasse réaliser un document d'arpentage » (arrêt, p. 7 § 3), sans rechercher, ainsi qu'elle y était pourtant invitée, si la condition suspensive n'avait pas défailli en raison de l'absence de diligences de l'une et l'autre des parties dans le délai convenu, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1304 et 1304-3 du code civil ;

4) ALORS QUE les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'il s'ensuit que toute condition doit être accomplie de la manière que les parties ont voulu qu'elle le fût ; que s'agissant de la condition suspensive tenant au déplacement de la Borne ASA Ouvèze sur la parcelle vendue pour fourniture de l'eau agricole, M. [R] justifiait, pièce à l'appui, de l'impossibilité technique de faire déplacer ladite borne dans le délai convenu ; qu'en relevant, pour réputer la condition accomplie, « qu'il est établi que cette borne, destinée au simple arrosage, a été déplacée au mois d'avril 2018 non pas sur les parcelles devant être vendues, mais sur celle devant faire l'objet du bail emphytéotique, ce dont Monsieur et Madame [X] déclarent se satisfaire dès lors qu'ils peuvent l'utiliser » (arrêt, p. 7 § 4), la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1103 et 1304 du code civil ;

5) ALORS QU'en toute hypothèse, une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n'a pas défailli ; qu'il s'ensuit qu'implicite ou explicite, la renonciation d'une partie à se prévaloir de la condition suspensive dont la promesse de vente est assortie doit résulter d'une manifestation de volonté claire et non équivoque exprimée avant la date fixée par les parties pour la réalisation de cette condition ; qu'à supposer même que les conditions suspensives aient été stipulées dans l'intérêt exclusif des acquéreurs, il appartenait à la cour d'appel, de s'interroger – ainsi qu'elle y était invitée - sur le point de savoir si les acquéreurs avaient renoncé auxdites conditions avant le délai convenu ; qu'en s'abstenant de le faire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1304-4 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné M. [Y] [R] à payer à M. [G] [X] et Mme [C] [B] épouse [X] la somme de 49 500 euros au titre de la clause pénale insérée au compromis de vente du 7 mars 2018 ;

AUX MOTIFS QUE « le compromis de vente stipule en sa page 10 une pénalité d'un montant de 49 500 euros pour le cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution de l'acte authentique étant remplies, l'une des parties ne le régulariserait pas ; que le tribunal a, à tort, rejeté la demande de Monsieur et Madame [X] en raison de la signature de l'acte authentique résultant de sa décision, alors que cette stipulation de pénalité ne prive pas chacune des parties de poursuivre l'autre en exécution forcée ; que Monsieur [R] n'établit pas que le montant stipulé, auquel il a consenti en signant le document, serait excessif et justifierait sa diminution ; Il sera fait droit à la demande de Monsieur et Madame [X] de ce chef » ;

1) ALORS QUE la cassation qui ne manquera pas d'intervenir à l'appui du premier moyen sur les dispositions de l'arrêt attaqué relatives au caractère parfait de la vente et du bail emphytéotique, entrainera, par voie de conséquence, la cassation des dispositions qui en sont la suite nécessaire, relatives à l'application de la clause pénale insérée au compromis de vente, en application de l'article 625 du code de procédure civile ;

2) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer les documents qui leur sont soumis ; que le compromis de vente du 7 mars 2018 prévoyait clairement qu'« au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de quarante-neuf mille cinq cent euros (49.500 EUR) à titre de dommages et intérêts » ; qu'il en ressort que cette sanction n'était applicable qu'à l'hypothèse bien précise où l'une des parties aurait refusé de réitérer le compromis par devant notaire en dépit de la réalisation des conditions suspensives ; qu'en retenant au contraire que la pénalité était applicable, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de ladite promesse en violation de l'article 1103 du code civil.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION :

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. [R] de sa demande de paiement des arriérés de loyer à compter du mois de juin 2016 ;

AUX MOTIFS QUE « dès lors que le compromis de vente en date du 07 mars 2018 vaut vente, Monsieur [R] n'est pas fondé à réclamer un arriéré de loyers, étant observé au surplus :

-qu'il avait consenti à Monsieur et Madame [X] un bail locatif valable du 05 décembre 2015 au 05 juin 2016 leur permettant d'occuper les lieux objet de la future vente,
-qu'il n'est pas établi que ce bail a fait l'objet d'une reconduction, tacite ou expresse,
-que ce bail a été suivi d'une promesse unilatérale de vente en date du 05 décembre 2017 régularisée par Monsieur [R] au profit de Monsieur et Madame [X], valide jusqu'au 30 mars 2019, dans laquelle il précise renoncer à toute indemnité d'immobilisation pour toute la durée de l'option, et autorise les intéressés à occuper gratuitement le bien et tenir en bon état la propriété objet de la promesse de vente » ;

1) ALORS QU'il résulte de l'article 1304-6 du code civil que la réalisation de la condition suspensive rend parfait l'acte assorti de cette condition à la date de l'accomplissement de celle-ci ; qu'en relevant, pour débouter M. [R] de sa demande en paiement des loyers impayés depuis le 5 juin 2016, que « dès lors que le compromis de vente en date du 07 mars 2018 vaut vente, M. [R] n'est pas fondé à réclamer un arriéré de loyers » (arrêt, p. 9 § 4), cependant que la vente litigieuse n'avait pu prendre effet au plus tôt que le 28 novembre 2019, date du prononcé de l'arrêt objet du présent pourvoi, qui a jugé que la vente était parfaite, la cour d'appel a violé l'article susvisé ;

2) ALORS QUE, subsidiairement, à supposer même que les conditions réputées accomplies aient eu un effet rétroactif au jour du compromis de vente, à savoir le 7 mars 2018, M. [R] était, à tout le moins, fondé à obtenir le paiement des loyers pour la période comprise entre le 5 juin 2016 et le 7 mars 2018 ; qu'en relevant, pour débouter M. [R] de sa demande en paiement des loyers impayés à compter du mois de juin 2016, que « dès lors que le compromis de vente en date du 07 mars 2018 vaut vente, M. [R] n'est pas fondé à réclamer un arriéré de loyers » (arrêt, p. 9 § 4), la cour d'appel a derechef violé l'article 1304-6 du code civil ;

3) ALORS QUE le juge ne peut pas modifier l'objet du litige ; qu'il était acquis aux débats que M. et Mme [X] avaient occupé une partie de la propriété objet de la promesse synallagmatique de vente, ces derniers soutenant eux-mêmes qu'ils n'étaient partis que le 1er septembre 2018 (conclusions [X], p. 19 § 7) ; qu'en relevant « qu'il n'est pas établi que ce bail (valable du 5 décembre 2015 au 5 juin 2016) a fait l'objet d'une reconduction, tacite ou expresse », la cour d'appel a dénaturé les termes du débat en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;

4) ALORS QUE si, à l'expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par l'article relatif aux locations faites sans écrit ; qu'il était acquis aux débats que M. et Mme [X] avaient occupé une partie de la propriété objet de la promesse synallagmatique de vente, ces derniers soutenant eux-mêmes qu'ils n'étaient partis que le 1er septembre 2018 (conclusions [X], p. 19 § 7) ; qu'en retenant pourtant « qu'il n'est pas établi que ce bail (valable du 5 décembre 2015 au 5 juin 2016) a fait l'objet d'une reconduction, tacite ou expresse », la cour d'appel a violé l'article 1738 du code civil ;

5) ALORS QUE la caducité a pour conséquence l'anéantissement de l'acte qu'elle affecte ; qu'en se référant, pour justifier sa décision, à une promesse unilatérale de vente du 5 décembre 2017 dans laquelle M. [R], promettant, avait autorisé les consorts [X], bénéficiaires, à occuper une partie du bien à titre gratuit, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée (conclusions de M. [R] p. 2 § 3-4), si cette promesse n'était pas caduque pour avoir été conclue sous diverses conditions suspensives qui ne s'étaient pas réalisées, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1186 et 1187 du code civil.

MOYEN DE CASSATION COMPLEMENTAIRE

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir jugé que le compromis de vente du 7 mars 2018 signé entre les parties vaut :
- vente des parcelles visées audit acte, de sorte que Monsieur [X] et Madame [B] sont désormais propriétaires de l'immeuble désigné, situé à [Localité 10] (Vaucluse), [Adresse 1], consistant en une maison à usage d'habitation avec terrain attenant, à prendre sur une parcelle de plus grande contenance et figurant au cadastre section B, lieudit [Localité 11], n°[Cadastre 5], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] pour 1ha 83a 32ca,
- bail emphytéotique pour la partie non vendue de la parcelle cadastrée section B [Cadastre 4] ;
et d'avoir homologué le pacte de préférence contenu dans le compromis du 7 mars 2018 et dit que le document d'arpentage concernant la superficie des parcelles vendues conformément aux termes du compromis, à savoir une parcelle figurant au cadastre section B [Cadastre 5], B [Cadastre 7], B [Cadastre 8], B [Cadastre 9] et une partie des parcelles B [Cadastre 2], B [Cadastre 3], B [Cadastre 4] désignées comme suit :
- 1 600 m2 à détacher de la parcelle B [Cadastre 4],
- 1 500 m2 à détacher de la parcelle B [Cadastre 2],
- 1 700 m2 à détacher de la parcelle B [Cadastre 3], sera réalisé aux frais des acquéreurs, par le géomètre-expert de leur choix, préalablement à la publication du présent arrêt au service chargé de la publicité foncière ;

que l'article 1304-4 du code civil prévoit la possibilité pour la partie dans l'intérêt de laquelle la condition est stipulée, d'y renoncer tant que celle-ci n'est pas accomplie ou défaillie ;

qu'en l'espèce, le compromis de vente signé entre les parties le 7 mars 2018 contient, outre les conditions de droit commun, les conditions suspensives particulières suivantes :

que ce document précise en outre :

- que l'occupation des lieux par Monsieur [U] résultait d'un arrangement entre amis, qui n'interdisait pas à Monsieur [R] d'effectuer une démarche amiable auprès de ce dernier pour accéder au logement, ce dont il ne justifie pas,
- que les époux [X] affirment sans être contredits que Monsieur [U] ne résidait plus dans les lieux depuis le mois de novembre 2017 ainsi que cela résulte d'un constat d'huissier non produit, et que Monsieur [R] a fait changer la serrure de la porte d'entrée le 10 janvier 2018 en leur présence outre celle du maire de la commune,
- que la promesse unilatérale de vente régularisée par Monsieur [R] au profit des époux [X] le 5 décembre 2017 précise d'ailleurs que Monsieur [U] n'est plus physiquement présent sur les lieux mais a laissé des affaires personnelles,
- que les époux [B] ont remis à Monsieur [U] la somme de 1000 euros pour payer le déménagement des meubles restant à débarrasser,
- que Monsieur [R], informé de ces démarches et de la venue de Monsieur [U], leur a répondu par mail daté du 30 avril 2018 "qu'il n'essaiera pas d'avoir l'expert au même moment, plutôt après que les lieux aient été débarrassés" ;

qu'il ne produit toutefois ni ce document en original, ni une preuve d'une remise en copie aux intéressés ;

que Monsieur et Madame [X] relèvent en outre que cette condition n'est pas nécessaire pour eux au regard du plan précis des lieux, joint au compromis ;

qu'il résulte de ce qui précède que Monsieur [R] est le seul responsable de la non-réalisation des conditions qu'il allègue pour faire échec à la vente ;

que M. [Y] [R] n'a jamais clairement refusé de passer l'acte authentique et s'est contenté :

que cela étant rappelé, il convient de relever que le compromis faisait état des conditions suspensives suivantes :

- diagnostics immobiliers concernant l'appartement central préalablement à la vente aux frais du vendeur ;

- régularisation préalablement à la vente d'un bail emphytéotique par acte authentique, aux frais des acquéreurs et ainsi rédigé :

- le vendeur s'engage à déplacer à ses frais exclusifs une borne ASA Ouvèze pour fourniture de " l'eau agricole ", afin qu'elle soit positionnée dans la propriété présentement vendue ; son positionnement sera déterminé d'un commun accord entre les parties ultérieurement ;

que le pacte de préférence et le bail emphytéotique constituent une partie essentielle de la vente ;

qu'en conséquence, les parties s'étant entendues, dès le 7 mars 2018, tant sur la chose que sur le prix, le compromis vaut bien vente et bail emphytéotique ;

qu'iI n'y a pas lieu d'homologuer les plans de division, dès lors que ceux-ci ne sont pas versés aux débats en annexe 2 du compromis, comme indiqué dans les conclusions des demandeurs ;

qu'il y a lieu d'homologuer le pacte de préférence contenu dans le compromis du 7 mars 2018 ;

que la présente décision sera publiée à la conservation des hypothèques avec l'acte de vente » ;

1°/ ALORS QUE la défaillance d'une condition suspensive emporte caducité de la promesse synallagmatique de vente ; qu'aux termes du compromis conclu le 7 mars 2018, la vente était subordonnée à une condition suspensive tenant à la régularisation « par les parties » et « aux frais des acquéreurs » d'un bail emphytéotique « portant sur partie de la parcelle cadastrée section B n°[Cadastre 4], pour une durée de trente ans moyennant un loyer de 100 euros par an » ; que la cour d'appel a par ailleurs constaté que « les conditions suspensives devront être levées dans le délai de réalisation des présentes, la date butoir pour la signature de l'acte authentique de vente étant fixée au plus tard au 22 mai 2018, avec une possible prorogation ne pouvant excéder le 25 mai 2018 » ; qu'en réputant accomplie la condition préalable tenant à la conclusion d'un bail emphytéotique, tout en décidant elle-même que le compromis de vente valait bail pour la partie non vendue de la parcelle cadastrée section B[Cadastre 4], ce dont qui résultait que cette condition préalable ne pouvait avoir été préalablement accomplie dans les délais, la cour d'appel a méconnu les conséquences légales de ses propres constatations, en violation des articles 1103 et 1304-6 du code civil ;

2°/ ALORS QUE si les parties ont entendu faire de la signature de l'acte authentique la condition même de leur engagement, celui-ci est caduc faute de régularisation d'un acte authentique ; qu'aux termes d'une clause intitulée « réitération authentique », le compromis du 7 mars 2018 stipulait expressément que la réitération devait intervenir par acte authentique (cf. compromis p. 22) ; qu'en jugeant, par motifs adoptés, que « la clause de réitération du compromis par acte authentique n'est, en l'espèce, qu'une modalité de nature à affecter les effets de la vente en suspendant jusqu'à la signature de l'acte authentique le transfert de propriété et le paiement du prix », cependant qu'il résultait de l'acte que la vente devait être réitérée par acte authentique, ce qui en faisait une condition d'existence même de la vente, la cour d'appel a dénaturé les termes du compromis, en violation de l'article 1103 du code civil ;

3°/ ALORS QUE les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; que l'acte du 7 mars 2018 était un « compromis de vente » au sein duquel la réalisation préalable d'un bail emphytéotique était une « condition suspensive particulière » ; qu'en décidant que « le compromis de vente passé le 7 mars 2018 » vaudrait non seulement vente, mais également « bail emphytéotique pour la partie non vendue de la parcelle cadastrée section B1631 », la cour d'appel a méconnu la force obligatoire du contrat en violation de l'article 1103 du code civil ;

4°/ ALORS EN TOUTE HYPOTHESE QUE si la condition suspensive peut être réputée accomplie si celui qui y avait un intérêt en a empêché l'accomplissement, le juge peut seulement, sur le fondement de cette règle, ordonner l'exécution de l'obligation conditionnelle et non celle de la condition suspensive ; qu'en ordonnant la réalisation d'un bail emphytéotique, cependant que ce bail était une condition suspensive de la conclusion de la vente objet de la promesse du 7 mars 2018, la cour d'appel a violé l'article 1304-3 du code civil ;

5°/ ALORS subsidiairement QUE si les parties ont entendu faire de la signature de l'acte authentique la condition même de leur engagement, celui-ci est caduc faute de régularisation d'un acte authentique ; que le compromis du 7 mars 2018 stipulait que le bail emphytéotique devait être régularisé par acte authentique ; qu'en se bornant à décider que ce compromis valait bail emphytéotique, sans rechercher si les parties n'avaient pas fait de la régularisation par acte authentique une condition de l'existence de celui-ci, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1103 du code civil ;

6°/ ALORS subsidiairement QU'à supposer que la conclusion d'un contrat de bail emphytéotique ait exigé la réalisation préalable d'un document d'arpentage, en décidant néanmoins que le compromis de vente du 7 mars 2018 valait également bail, cependant qu'elle avait elle-même constaté que cette condition tenant à la réalisation d'un document d'arpentage n'était pas remplie, la cour d'appel a méconnu les conséquences légales de ses propres constatations, en violation des articles 1103 et 1304-6 du code civil ;

7°/ ALORS subsidiairement et en toute hypothèse QUE si la condition suspensive peut être réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement, le juge peut seulement, sur le fondement de cette règle, ordonner l'exécution de l'obligation conditionnelle et non celle de la condition suspensive ; qu'en ordonnant la réalisation d'un document d'arpentage, cependant que l'établissement de ce document était une condition suspensive de la conclusion d'un bail emphytéotique, la cour d'appel a violé l'article 1304-3 du code civil.

| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 11 mai 2022, 19-25834

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :

TROISIEME MOYEN DE CASSATION :

Synthèse

Références :

Publications

Composition du Tribunal

Origine de la décision